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1-Zimmer-Wohnung als Investment

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Dienstag, 23.11.2021

Wenn du in Immobilien investieren willst, hast du dich sicher schon gefragt, welche Wohnungsgröße ideal geeignet ist, um maximale Rendite zu erzielen. Eine 1-Zimmer-Wohnung als Investment – macht das denn Sinn? Wie so oft in der Immobilienbranche, kommt es ganz darauf an… Wir zeigen dir im folgenden Beitrag die Vor- und Nachteile von 1-Zimmer-Wohnungen aus Investorensicht.

Passende Wohnungsgröße für Investments

Welche Wohnung sich ideal als Investment eignet, kommt auf unterschiedliche Faktoren an. Folgende Aspekte musst du bedenken:

  • Wie viel Eigenkapital hast du zur Verfügung?

  • Wo befindet sich die Immobilie?

  • Welche Strategie verfolgst du mit deinen Investments?

Kurz gesagt: Du brauchst eine Immobilie, die zu deinen finanziellen Möglichkeiten passt und deren Umgebung so ist, dass die rasche Vermietbarkeit problemlos möglich ist.

Denken wir an eine typische gehobene Wohngegend: In der Umgebung befinden sich viele Schulen, es sind Spielplätze vorhanden, viele Jungfamilien mit gutem Einkommen leben hier. In diesem Umfeld sind 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, am besten mit Freifläche, sicher gut vermietbar. Die Umgebung der Immobilie, die dazugehörige Infrastruktur und die Menschen, die dort die zentrale Bevölkerungsgruppe ausmachen, zeigen schnell, welche Wohnungsgröße gute Vermietbarkeit verspricht.

Wo macht eine 1-Zimmer-Wohnung Sinn?

Genauso gibt es Lagen, in der eine 1-Zimmer-Wohnung ein attraktives Investment darstellt. Dabei ist primär an größere Städte zu denken, in denen Wohnraum knapp und teuer ist. Hier gibt es immer Studierende, junge Erwachsene und generell Singles, die eine praktische Kleinwohnung mieten möchten. Das kann unterschiedliche Gründe haben. Einerseits kann es Sparsamkeit sein, andererseits gibt auch viele Menschen, die gerade ins Berufsleben starten, nur wenig zuhause sind und daher keinen Wert auf großzügige Wohnfläche legen.

Die Zielgruppe für 1-Zimmer-Wohnungen ist somit vielfältig. In der Umgebung sollten sich Universitäten, Fachhochschulen oder viele Büros befinden. Ebenso ist eine möglichst gute Öffi-Anbindung an das Stadtzentrum wichtig. Wenn du eine 1-Zimmer-Wohnung als Investment suchst, achte genau darauf, ob sie den Kriterien junger Menschen gerecht wird, die eine preiswerte Wohnung brauchen und gleichzeitig nahe der Uni, Arbeit oder Stadtzentrum leben wollen.

Guten Grundriss beachten

Kann eine 1-Zimmer-Wohnung denn überhaupt einen schlechten Grundriss haben? Ja, sie kann! Gerade wenn Wohnraum knapp ist, muss dieser ideal nutzbar sein. Achte daher ganz besonders darauf, dass deine Kleinwohnung gut aufgeteilt ist.

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Ein großer Vorraum ist beispielsweise absolute Platzverschwendung. Das Bad sollte kompakt, aber nicht winzig sein, denn auch in einer Kleinwohnung möchte man sich an diesem Ort entspannen können. Im Idealfall gibt es einen Schlafbereich, der sich räumlich ein wenig von der restlichen Wohnung abgrenzen lässt – etwa durch einen Raumtrenner oder ein großes Regal. Ebenso positiv ist es, wenn die Küche ein wenig versetzt angeordnet ist und dadurch den raum optisch nicht dominiert.

Besonders praktisch ist es, wenn es in deiner 1-Zimmer-Wohnung einen Abstellraum gibt. Ansonsten sollte zumindest ein Kellerabteil zugeordnet sein. Der größte Pluspunkt ist jegliche Freifläche. Ein Balkon oder eine kleine Terrasse werten jede 1-Zimmer-Wohnung maßgeblich auf. Zum guten Raumgefühl tragen auch große Fensterflächen bei.

1-Zimmer-Wohnung als Investment - Vorteile und Nachteile

Fassen wir die bisherigen Erkenntnisse zusammen: Eine 1-Zimmer-Wohnung ist als Investment sinnvoll, wenn die Rahmenbedingungen passen. Dazu zählen einerseits die Umgebung des Objektes und andererseits die Finanzierbarkeit des Investments. Wenn du dir noch nicht sicher bist, ob eine 1-Zimmer-Wohnung für deine Investmentstrategie passend ist, folgen nun einige Vor- und Nachteile, um dir die Entscheidung zu erleichtern.

Vorteile einer 1-Zimmer-Wohnung als Investment

Werfen wir zuerst einen Blick auf die positiven Seiten einer 1-Zimmer-Wohnung als Investment.

Breite Zielgruppe

Die Zielgruppe zur Vermietung der Wohnung ist breit. Studierende, Singles, junge Berufseinsteiger – das sind, speziell im städtischen Bereich, viele Menschen, die leistbaren Wohnraum benötigen. Hinzu kommt, dass 1-Zimmer-Wohnungen auch möbliert, als temporäre Wohnmöglichkeiten (sofern es gesetzlich erlaubt ist) vermietet werden können. Ebenso könnten weitere Nutzungsalternativen, so diese rechtlich zulässig sind, angedacht werden – etwa die Vermietung als Start-Up-Büro, als psychotherapeutische Praxis, etc. Diese Nutzungsmöglichkeiten für eine 1-Zimmer-Wohnung sind somit vielfältig gegeben.

Einfache Finanzierbarkeit

Wenn du gerade dabei bist mit Immobilien-Investments zu starten, hast du meist weder die Erfahrung noch das nötige Eigenkapital, um direkt ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Eine 1-Zimmer-Wohnung kann der ideale Start in deine Investment-Tätigkeit darstellen. Du benötigst vergleichsweise wenig Eigenkapital. Wenn die Voraussetzungen stimmen (Lage, Kaufpreis, Zustand der Immobilie und dein persönliches Einkommen), wirst du einfach eine günstige Finanzierung erhalten. Eine 1-Zimmer-Wohnung bietet sich somit als erstes Investment an.

Geringe Sanierungskosten

Manche Kosten sind von der Wohnfläche unabhängig. Etwa, wenn die Gastherme kaputt wird oder die Küche erneuert werden muss. Doch wenn es z.B. um neuen Parkettboden, neue Fenster oder Ausmalen geht, hat eine Kleinwohnung den Vorteil, dass die Kosten vergleichsweise überschaubar bleiben. Das bedeutet, selbst wenn zukünftig eine Sanierung nötig wird, trifft dich das finanziell (in absoluten Zahlen, nicht in Relation zur Wohnfläche) weniger hart.

Einfacher Weiterverkauf

Durch die große Zielgruppe für 1-Zimmer-Wohnungen gibt es nicht nur hinsichtlich der Vermietbarkeit Vorteile. Auch ein Weiterverkauf der Wohnung wird normalerweise gut möglich sein. Schließlich gibt es einige Aspekte, die immer Investorinnen und Investoren dazu bewegen werden, sich für eine 1-Zimmer-Wohnung als Investment zu interessieren.

Nachteile einer 1-Zimmer-Wohnung als Investment

Jede Form von Investment birgt immer auch ein gewisses Risiko. Das ist kein echter Nachteil, sondern schlichtweg unvermeidbar. Sehen wir uns trotzdem an, welche Aspekte bei einer 1-Zimmer-Wohnung als Investment als Contra-Punkte bedacht werden müssen.

Mieterwechsel

Für viele Menschen dient eine 1-Zimmer-Wohnung als erste Mietwohnung. Sobald das Studium abgeschlossen ist oder sich eine Beziehung ergibt, wird eine größere Immobilie bezogen. Die Folge? Bei kleinen Wohnungen wechseln häufiger die Mieterinnen und Mieter. Du musst dich somit öfter immer wieder um Nachmieter kümmern. Doch diese Tätigkeit kann bei Bedarf auch an einen Immobilienmakler ausgelagert werden. Oft finden auch schon die Mieter selbst einen Nachmieter, der dann bereit ist, eine kleine Ablöse für die Möbel zu bezahlen.

Ein Vorteil dieses Aspektes: Wenn die Wohnung immer wieder frei wird, kannst du dich vom Zustand der Immobilie überzeugen und genau prüfen, ob alles in Ordnung ist.

Veränderung am Immobilienmarkt

Langfristig betrachtet wäre es theoretisch möglich, dass sich der Immobilienmarkt verändert. Würden die Mieten sinken, wäre die Nachfrage nach 1-Zimmer-Wohnungen geringer. Menschen könnten sich einfacher direkt eine 2-Zimmer-Wohnung leisten. Eine solche Entwicklung ist momentan in den Städten Deutschlands nicht absehbar, aber theoretisch möglich.

Gesetzliche Regulierungen

Für alternative Nutzungsmöglichkeiten von 1-Zimmer-Wohnungen (Touristische Vermietung, mittelfristige Vermietung, Büro-Nutzung, etc.) müssen immer die rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft werden. Diese können sich im Laufe der Zeit verändern.

Aufwand unabhängig der Fläche

Manche Kosten entstehen für die Vermietung, unabhängig von der Größe der Immobilie. Ein einfaches Beispiel ist die Gastherme zur Beheizung der Wohnung. Diese ist, in Relation zum Wert der Immobilie, bei einer 1-Zimmer-Wohnung teuer. Ebenso fallen Kosten für Steuerberatung an, unabhängig von der Fläche der Wohnung.

1-Zimmer-Wohnung als Investment: Fazit

Eine 1-Zimmer-Wohnung, in einer passenden Umgebung, kann das ideale Investment darstellen. Speziell als frühes, oder sogar erstes, Investment, bietet sich eine Kleinwohnung an. Die Kosten sind überschaubar, die Vermietbarkeit ist gut gegeben und eine Finanzierung sollte ohne Schwierigkeiten zu bekommen sein. Gleichzeitig kann die Immobilie einfach weiterverkauft werden. Die Nachteile dürfen nicht unerwähnt bleiben, doch in Summe ist gut nachvollziehbar, weshalb 1-Zimmer-Wohnungen als Investments sehr beliebt sind.