1-Zimmer-Wohnung als Investment kaufen

Nico Vaziri

11.04.2022

Ist eine 1-Zimmer-Wohnung als Investment geeignet? Oft wird eine 1-Zimmer-Wohnung sogar als erste Immobilienanlage gekauft. Wir zeigen dir, welche Vor- und Nachteile es hat, eine Kleinwohnung zur Vermietung oder für ein Fix- and Flip-Projekt zu erwerben.

1-Zimmer-Wohnung kaufen

Auf jedem Immobilienportal Deutschlands sind reichlich 1-Zimmer-Wohnungen zu finden, die oftmals auch bereits vermietet sind. Über die ThinkImmo-Suche findest du dementsprechend viele Kleinwohnungen, die eine stattliche Rendite einbringen. Eine solche 1-Zimmer-Wohnung bringt viele Vorteile, aber auch einige Nachteile, die du vor dem Kauf berücksichtigen solltest. Diese sehen wir uns nun für dich im Detail an.

1-Zimmer-Wohnung zur Vermietung: Vorteile

Die vielen Vorteile einer kleinen Wohnung liegen auf der Hand. Denn die Vorteile des Investments auf kleinem Raum gehen mit den Vorteilen, die du beim Bewohnen dieser Fläche hättest, einher.

Ankauf und Finanzierung

Gerade bei einem ersten Immobilien-Investment muss der Kaufpreis leistbar sein. Deshalb bietet es sich an, mit einer Wohnung mit geringerer Wohnfläche zu starten. So benötigst du weniger Eigenkapital und es ist leichter, eine Finanzierung zu erhalten, als wenn du direkt ein besonders großes Objekt erwerben würdest.  

Vermietbarkeit

Ein großer Pluspunkt ist, dass kleine Wohnungen im städtischen Bereich meist unkompliziert zu vermieten sind. Die Zielgruppe ist groß: Menschen, die wenig Geld für Miete ausgeben möchten oder müssen, Singles, Pendler, Studierende oder auch Rentnerinnen und Rentner. Viele Menschen brauchen im städtischen Gebiet wenig Wohnraum und kommen mit einer gut aufgeteilten 1-Zimmer-Wohnung problemlos zurecht.

Einfacher Weiterverkauf

Eine 1-Zimmer-Wohnung eignet sich einerseits als Investment, andererseits ist diese Wohnungsgröße für viele Eigennutzer ebenfalls zum Kauf leistbar. Deshalb lassen sich 1-Zimmer-Wohnungen in Städten normalerweise einfach weiterverkaufen. Sorge vor einer Entwertung musst du bei einer 1-Zimmer-Wohnung, sofern die Lage gut ist, kaum haben.

Risikoeinschätzung

Im Vergleich zu einem großen Objekt investierst du weniger Kapital und sollte eine Sanierung nötig werden, ist der Kapitalbedarf ebenfalls geringer. Gleichzeitig ist die Wohnung schnell vermietbar. So ergibt es sich, dass eine 1-Zimmer-Wohnung, sofern die Lage überzeugt, mit überschaubarem Risiko verbunden ist.

1-Zimmer-Wohnung kaufen: Nachteile

Jedes Investment hat neben Vorteilen auch Nachteile. Beim Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung sind diese glücklicherweise überschaubar. Im Fokus steht der laufende Aufwand. Denn die Mieterträge sind (in absoluten Zahlen betrachtet, nicht die Rendite!) gering, doch manch ein Aufwand fällt unabhängig davon an, wie viel Miete eine Wohnung abwirft. So ist es beispielsweise nötig, eine entsprechende Buchhaltung zu führen. Dieser Aufwand ist bei einer 2-Zimmer-Wohnung nicht wirklich höher als bei einer 1-Zimmer-Wohnung. In Relation benötigst du somit mehr Zeit für die Verwaltung einer 1-Zimmer-Wohnung als bei einer größeren Wohnung.

Hinzu kommt, dass manche Kosten für die Wohnung selbst, wieder in Relation zur Wohnfläche, höher ausfallen. Du benötigst eine neue Gastherme? Dann sind die Kosten in Relation zur Miete hoch. Bei einer 2-Zimmer-Wohnung würdest du diese Kosten einfacher durch Mieteinnahmen decken können.

1-Zimmer-Wohnung für Fix and Flip

Wenn du die 1-Zimmer-Wohnung nicht vermieten willst, sondern deinen Gewinn durch die Sanierung und den teureren Weiterverkauf der Immobilie erreichen willst, musst du ähnliche Punkte beachten.

Der zentrale Vorteil ist das geringe Risiko. Je kleiner die Wohnung, desto genauer kannst du vorab die Sanierungskosten kalkulieren. Böse Überraschungen sind hier entsprechend seltener zu erwarten. Trotzdem ist eine eingehende Prüfung der Immobilie selbstverständlich unerlässlich. Ebenfalls positiv ist, dass 1-Zimmer-Wohnungen eine kurze Vermarktungsdauer aufweisen und auch die Sanierung selbst nicht viel Zeit in Anspruch nimmt.

So ist die Durchlaufzeit gering – vom Ankauf bis zum Verkauf sind es oft nur wenige Wochen. Das sorgt wiederum für geringe Zusatzkosten, wie z.B. Betriebskosten während der Sanierungsphase oder auch Zinsen für die Finanzierung.

Immobilienportfolio mit 1-Zimmer-Wohnungen aufbauen

Wenn dich der erhöhte administrative Aufwand vieler Kleinwohnungen nicht stört, kannst du auch ein ganzes Immobilienportfolio mit solchen Objekten aufbauen. Viele kleine Wohnungen zu besitzen, bringt typischerweise eine hohe Rendite in Relation zu den vorhandenen Quadratmetern. Doch der Hauptvorteil eines solchen Portfolios besteht in deiner Flexibilität. Wenn du viele 1-Zimmer-Wohnungen besitzt und Kapital benötigst, kannst du einfach eine der Wohnungen verkaufen. Hast du hingegen „nur“ eine große Wohnung, ist dein gesamtes Kapital an einem Ort gebunden.

So ergibt sich auch eine einfachere Risikostreuung. Denn du kannst 1-Zimmer-Wohnungen in unterschiedlichen Stadtteilen kaufen, die sich verschieden weiterentwickeln. Dadurch sinkt das Risiko, dass sich z.B. die Beliebtheit einer bestimmten Lage verschlechtert. Ebenso verteilt sich das Risiko von Sanierungsarbeiten im Haus oder anderen Herausforderungen, die sich in einem Mehrparteienhaus ergeben können.

Wenn du ein ganzes Portfolio an Wohnungen aufbauen willst, sind einige Kleinwohnungen deshalb sicher ein wichtiger Bestandteil.

Kleinwohnungen für Sondervermietungskonzepte

Ebenfalls unter den Aspekt der Flexibilität fällt die Tatsache, dass kleine Wohnungen vielfältig nutzbar sind. Die klassische, langfristige Vermietung ist nur eine Option. Kleine Wohnungen können möbliert auch als temporäre Immobilien angeboten werden, beispielsweise für Touristen, Studierende oder Expats. Dabei sind jedoch die gesetzlichen Vorschriften zu beachten, die speziell touristische Nutzung verbieten oder erschweren können. Wenn es rechtlich zulässig ist, kann eine kleine Wohnung auch zu bestimmten Gewerbezwecken vermietet werden. Etwa als Büro für ein kleines Unternehmen oder auch als Raum für Yoga, Psychotherapie oder ähnliche Zwecke.

Trotz der geringen Fläche hast du somit viel Flexibilität, um deine Kleinwohnung individuell und kreativ zu nutzen, um deine Rendite zu maximieren.

1-Zimmer-Wohnung: Grundriss beachten

Auf wenig Fläche ein angenehmes Raumgefühl erzeugen: Das ist nötig, damit eine Kleinwohnung wirklich gut und schnell vermietbar ist. Das ist beispielsweise durch große Fensterflächen möglich. Ein Balkon macht das Leben in einer 1-Zimmer-Wohnung noch angenehmer. Wichtig ist, dass es praktisch nutzbare Flächen gibt. Etwa einen Abstellraum oder ansonsten ein Kellerabteil für Dinge, die nicht täglich benötigt werden. Ebenso solltest du prüfen, ob die Wohnung über einen Waschmaschinenanschluss verfügt und sich trotz der geringen Fläche wichtige Geräte in der Küche ausgehen.

Wenn die Voraussetzungen nicht optimal sind, kannst du selbst den ein oder anderen Trick anwenden, um die Wohnung angenehmer wirken zu lassen. Eine Möglichkeit ist der Einbau höherer Türen. Das verursacht, im Zuge einer Sanierung, nur geringfügige Zusatzkosten, hat aber optisch eine große Wirkung, denn die Räume wirken dadurch gleich ganz anders. Wichtig ist auch, dass helle Farben verwendet werden. Große Spiegelflächen können einen Raum zusätzlich optisch strecken.

Wenn all diese Punkte schwer umsetzbar sind, musst du andere Wege finden, um Mieterinnen und Mieter zu überzeugen. Das gelingt dann beispielsweise durch ein besonders schönes Badezimmer oder einer tollen Küche. Hier kannst du eine einmalige Investition tätigen, die sich dann viele Jahre lang deutlich rechnet.

1-Zimmer-Wohnung finden

Gerade wegen der vielen Vorteile, die Kleinwohnungen mit sich bringen, sind diese heiß begehrt. Dementsprechend groß ist die Konkurrenz, wenn es darum geht, eine günstige 1-Zimmer-Wohnung in einer Stadt wie Berlin, Hamburg oder München kaufen zu können. Doch auch in kleineren Städten sind 1-Zimmer-Wohnungen, besonders in leicht verkauf- und vermietbaren B-Lagen, extrem gefragt.

Daher ist es besonders wichtig, den Markt genau zu kennen und schnell über neue Objekte informiert zu sein. Nutze dazu am einfachsten einen Suchauftrag via ThinkImmo. Du kannst exakt definieren, welche Kriterien das Objekt erfüllen muss und wirst sofort informiert (z.B. per Push-Nachricht über die App), wenn es eine passende Wohnung auf einem der über 40 Portale, die ThinkImmo für dich prüft, gibt. So kannst du umgehend handeln und dir einen wertvollen Wissensvorsprung verschaffen. Gerade bei der Suche nach einer 1-Zimmer-Wohnung kann das Gold wert sein.

Jetzt registrieren und Suchauftrag starten

Kaufprozess bei einer 1-Zimmer-Wohnung

Bei Objekten, für die große Nachfrage vorhanden ist, musst du schnell sein. Das bedeutet aber nicht, überstürzt zu handeln. Wichtig ist, dass du dich bei deinem Investment sicher fühlst. Auch wenn der Zeitdruck groß ist, musst du solide Entscheidungen treffen können. Damit das schnell möglich ist, bereitest du dich am besten besonders gut vor.

Definiere für dich selbst, welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit du eine Wohnung kaufen willst. Sprich schon vorab mit Banken über deine Investment-Pläne. So kannst du bereits klären, zu welchen Konditionen du den Kauf voraussichtlich finanzieren kannst. Sind die Vorgespräche schon erledigt, kann die Bank dann entsprechend schneller darüber entscheiden, ob sie den konkreten Kauf eines Objektes finanzieren will oder nicht.

Ebenso kannst du dich bereits auf Besichtigungen vorbereiten. Überlege dir bereits, welche Dokumente du von der Verkäuferseite zur Prüfung bekommen willst und welche Fragen du stellen wirst. Sind all diese Hausaufgaben erledigt, steht einer erfolgreichen Immobiliensuche nichts im Wege und du kannst somit dann viel flexibler und schneller agieren, wenn du ein passendes Objekt entdeckst.

1-Zimmer-Wohnung als Investment: Fazit

Der Respekt davor, wirklich eine erste eigene Immobilie zu kaufen, ist bei vielen Menschen groß. So zögern sie die Suche nach der perfekten Wohnung ewig hinaus, um nicht die schwierige Kaufentscheidung zu treffen. Eine 1-Zimmer-Wohnung kaufen kann daher die ideale Lösung sein, um in die Welt der Immo-Investments einzusteigen.

Die wichtigsten Vorteile sind die überschaubaren Kosten, die einfache Finanzierbarkeit und das geringe Risiko, da sich diese Objekte – zumindest in typischen, guten B-Lagen – leicht vermieten lassen. Wenn einmal Reparaturen anstehen, sind die Kosten normalerweise überschaubar.

Andererseits solltest du auch die Nachteile im Blick behalten. Der Aufwand, beispielsweise fünf 1-Zimmer-Wohnungen zu administrieren, ist deutlich größer als bei zwei 3-Zimmer-Wohnungen. Schließlich musst du Betriebskosten abrechnen, Nachmieter suchen und all diese Dinge tun, die bei größeren Wohnungen ebenfalls nötig sind.

Unser Fazit lautet daher, dass 1-Zimmer-Wohnungen oft eine tolle Rendite pro Quadratmeter bringen. Sie können schon mit wenig Eigenkapital gekauft werden. Gerade deshalb sind sie oft ideal als erstes Investment geeignet.