Mehrparteienhaus als Investment kaufen

Nico Vaziri

11.11.2021

Du möchtest nicht einzelne Wohnungen erwerben, sondern gleich ein größeres Immobilien-Investment tätigen? Ein Mehrparteienhaus als Investment kaufen ist ein großer Schritt. Damit das gut geling zeigen wir dir im folgenden Beitrag, worauf du unbedingt achten musst. Ebenso gehen wir auf die Vor- und Nachteile eines solchen Investments ein und zeigen dir, welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.

Definition: Mehrparteienhaus

Ein Mehrparteienhaus wird oft auch „Zinshaus“ oder „Mehrfamilienhaus“ genannt. Es handelt sich dabei um ein Gebäude, in dem mehrere, voneinander getrennte, unabhängige Wohneinheiten vorhanden sind. Diese Einheiten werden somit jeweils einzeln vermietet.

Mehrparteienhaus ankaufen: Darauf musst du achten

Beim Ankauf eines Mehrparteienhauses darfst du dir keine Fehler erlauben. Denn bei diesem Investment geht es um besonders hohe Summen. Wichtig ist daher, dass du vorab eine ganzheitliche Prüfung aller relevanter Aspekte vornimmst. Außerdem muss die Finanzierung gesichert sein.

Schon bei der Suche ist es wichtig, auf die entsprechende Rendite der Immobilie zu achten. Denn die eingehende Prüfung aller Dokumente eines Mehrparteienhauses nimmt viel Zeit in Anspruch. Mit ThinkImmo findest du direkt jene Objekte, die deinen Rendite-Erwartungen entsprechen. So verlierst du keine wertvolle Zeit, sondern beschäftigst dich direkt mit wirklich guten Immobilien, die für dich zum Kauf in Frage kommen.

Immobilie prüfen

Für die Prüfung der Immobilie spielt die Besichtigung vor Ort eine Rolle. Ebenso wichtig ist die Kontrolle relevanter Dokumente.

Besichtigung vor Ort

Ist erst einmal ein passendes Objekt gefunden, muss dieses eingehend besichtigt werden. Bei der Besichtigung vor Ort musst du auf alle relevanten Faktoren achten, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise:

Zustand von Fassade, Dach und Allgemeinflächen wie Keller und Treppenhaus.

Sicherheitsrelevante Mängel in den Allgemeinflächen (z.B. beschädigte Eingangstüre, etc.).

Gibt es sonstige sichtbare Schäden und Mängel?

Funktionieren die Gegensprechanlage und Klingeln?

Sofern Wohnungen bestandsfrei sind, können diese ebenfalls besichtigt werden. Vermietete Wohnungen können nur nach Rücksprache mit den bestehenden Mietern unter die Lupe genommen werden. Ob das möglich ist, muss daher individuell vorab geklärt werden.

In den Wohnungen ist auf den oberflächlichen Zustand zu achten. Wichtig sind beispielsweise die Fenster. An der Gastherme findest du eine Notiz, wann diese zuletzt gewartet wurde. Achte auch auf solche Details, um dir ein möglichst ganzheitliches Bild zu verschaffen.

Wenn du auf Nummer sicher gehen möchtest, kannst du zur Besichtigung direkt einen Baumeister deines Vertrauens oder sogar einen Bausachverständigen mitbringen. Meist muss das nicht gleich beim ersten Termin sein. Aber wenn du dich näher für ein Objekt interessierst und den Kauf ernsthaft in Erwägung ziehst, lohnt es sich, eine zweite Besichtigung mit einem Experten durchzuführen.

Prüfung wichtiger Dokumente

Nicht alles ist bei einer Besichtigung direkt zu erkennen. Vielmehr ist es auch nötig, zusätzliche Unterlagen genau zu studieren. Achte dabei beispielsweise auf folgende Fragen:

Wann wurden die Steigleitungen im Gebäude zuletzt saniert?

Wie alt ist die gesamte Elektrik im Haus?

Wann wurde das Dach saniert?

Gibt es sonstige Sanierungsarbeiten, die bevorstehen?

Entspricht der tatsächliche Stand der Dinge genau der eingereichten und genehmigten Planung? Falls nicht genehmigte Um- oder Zubauten durchgeführt wurden, kann dies teuer werden.

Gab es Probleme mit (aufsteigender) Feuchtigkeit im Haus?

Ebenfalls wichtig sind sämtliche Rechnungen und Prüfungsnachweise, etwa von Schornsteinfeger, Heizungswartungen oder auch ein statisches Gutachten. Je mehr Dokumentation vorhanden ist, desto besser. Wenn es manche Dokumente nicht gibt, du diese aber unbedingt haben möchtest, sprich das mit der Verkäuferseite offen an.

Vielleicht ist es so dann möglich, einige Unterlagen noch nachgereicht zu bekommen.

Mietverträge prüfen

Für Investorinnen und Investoren kommen immer auch Gebäude in Frage, die bereits ganz oder teilweise vermietet sind. Bei diesen Anlageobjekten müssen daher, ergänzend zu den erwähnten anderen Unterlagen, auch die Mietverträge geprüft werden.

Dies ist allerdings erst möglich, wenn du wirklich großes Interesse am Kauf des Gebäudes hast. Denn schließlich muss die Privatsphäre der Mieterinnen und Mieter geschützt werden. Wichtig ist zu wissen, mit welcher Nettomiete die einzelnen Einheiten vermietet wurden. Sehr bedeutsam ist auch die Befristung. Durch die Prüfung dieser Vertragsdetails wird klar, ob und wann die Miete erhöht werden kann und ob die Wohnungen in absehbarer Zeit bestandsfrei werden.

Nimm dir daher jedenfalls genug Zeit, um alle vertraglichen Details unter die Lupe zu nehmen. Im Zweifelsfall kannst du dich zusätzlich von einer Juristin oder einem Juristen beraten lassen. Die Art und Weise der Vermietung (Höhe der Nettomiete, Befristungen, besondere Vereinbarungen im Mietvertrag usw.) beeinflusst nicht nur die Rendite der Immobilie, sondern zeigt auch auf, welches Zukunftspotential das Objekt mit sich bringt. Werden Wohnungen in absehbarer Zeit bestandsfrei, so bedeutet das, dass diese saniert werden können. Auch ein Weiterverkauf einzelner Wohnungen wäre dann einfacher möglich.

Finanzierung sicherstellen

Die Prüfung des Gebäudes und der dazugehörigen Unterlagen ist nicht zuletzt auch für die Finanzierung von großer Bedeutung. Denn nur wenn klar ist, welche bestehende Rendite derzeit erzielt wird, welche Arbeiten anfallen werden und wie die Rendite zukünftig gesteigert werden kann, lässt sich eine Bank davon überzeugen, das Vorhaben zu finanzieren.

Folgende Informationen musst du daher für Gespräche mit Banken vorab schon aufbereiten, um einen guten Eindruck zu machen:

Information zu deinen persönlichen Finanzen (Eigenkapital, laufendes Einkommen, Haushaltsrechnung, sonstige Sicherheiten).

Kaufpreis des Gebäudes inklusive Nebenkosten.

Aufstellung, welche Einheiten vermietet sind und welche Nettomiete erzielt wird.

Aufstellung, welche Einheiten frei und sofort vermietbar sind und mit welcher Nettomiete gerechnet werden kann.

Informationen dazu, welche Sanierungen für welchen Zeitraum geplant sind, welche Kosten dadurch entstehen und wie diese gedeckt werden sollen.

Ganzheitliche Planrechnung, die alle zuvor genannten Punkte einfließen lässt.

Zusätzliche Informationen darüber, wie der Wert der Immobilie gesteigert werden kann (z.B. Dachgeschoßausbau, Vermietung von Parkplätzen im Innenhof, etc.).

Bereite für deine Gespräche mit Banken all diese Dokumente ansprechend und übersichtlich vor. So zeigst du, dass du die Immobilie eingehend analysiert hast und einen konkreten Plan entwickelt hast, wie du Einnahmen durch das Objekt generieren willst.

Eine praktische Option ist es, gleich mehrere Szenarien zu kalkulieren und der Bank vorzulegen. So kannst du darstellen, dass du auch alternative Verläufe (z.B. Leerstand einer Wohnung, teurere Sanierung, schnellere Fertigstellung des DG-Ausbaus, etc.) in deine Planung aufgenommen hast.

Investment-Strategie für Mehrfamilienhäuser

Verschiedene Szenarien gibt es nicht zuletzt deshalb, weil Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlichen Investmentstrategien gekauft werden können. Diese sehen wir uns nun im Schnelldurchlauf genauer an.

Klassisches Buy and Hold

Der einfachste Weg ist, ein Haus zu kaufen und die einzelnen Wohnungen zu vermieten, sofern sie es nicht bereits sind. Ziel ist, eine hohe Fremdfinanzierung aufzunehmen und den Kredit durch die laufenden Mieteinnahmen zu tilgen. Der Weiterverkauf des Gebäudes oder einzelner Wohnungen ist nicht geplant. Vielmehr soll das Mehrfamilienhaus langfristig im Bestand gehalten werden, um konstanten Cashflow zu generieren. Jener Betrag, der nach Abzug aller Kosten (inkl. jener der Finanzierung) übrigbleibt, wird als „freier Cashflow“ bezeichnet. Bedenke aber, dass du einen Teil dieses Betrags zur Seite legen musst, falls Reparaturen nötig werden. Ebenso musst du berücksichtigen, dass die Mieteinnahmen selbstverständlich korrekt versteuert werden müssen.

Kaufen und entwickeln

Eine weitere Möglichkeit ist es, das Gebäude zu kaufen und zu entwickeln. Das ist „Immobiliensprache“ dafür, Wege zu finden, eine Liegenschaft aufzuwerten. Ein einfaches Beispiel ist die Sanierung leerstehender Wohnungen. Auch die Allgemeinflächen können saniert werden. Der Ausbau des Dachgeschoßes zu Schaffung neuer Wohnfläche wäre die größte Form der Immobilienentwicklung. So kannst du auch ein gesamtes Haus sanieren und im Zuge dessen die vermietbare Fläche maximieren. Durch die Sanierung ist zudem eine höhere Miete erzielbar.

Im Anschluss können die geschaffenen Flächen langfristig vermietet und im Bestand gehalten werden. Wichtig ist zu verstehen, dass dieser Ablauf nichts für Anfänger ist. Bei so großen Sanierungs- und Ausbauarbeiten bestehen erhebliche finanzielle Risiken. Es kann zu Verzögerungen und Mehrkosten kommen, die professionell eingeplant werden müssen. Eine Finanzierung für ein solches Vorhaben wirst du nur bekommen, wenn du die Bank von deiner fachlichen Expertise und deiner bisherigen Branchenerfahrung überzeugen kannst.

Kaufen, entwickeln und verwerten

Bei diesem Ablauf geht es noch einen Schritt weiter. Die Immobilie wird entwickelt, aber anschließend nicht oder nur teilweise im Bestand gehalten. Nach der Sanierung wird somit das Haus aufgeteilt. Die einzelnen Wohnungen werden im Grundbuch erfasst. Dazu ist ein entsprechendes Gutachten nötig und der gesamte Ablauf bringt etwas mehr Bürokratie mit sich.

Im Anschluss ist es möglich, die sanierten oder neu geschaffenen Einheiten einzeln abzuverkaufen. Du kannst entweder alle Wohnungen einzeln verkaufen oder das gesamte Haus an Investorinnen und Investoren veräußern. Alternativ dazu ist es auch denkbar, einen Teil der sanierten Wohnungen zu verkaufen und manche selbst zu behalten, um diese zu vermieten.

Mehrparteienhaus verwalten lassen

Jedes Mehrparteienhaus sorgt für laufenden Aufwand. Das beginnt bereits bei der regelmäßigen Reinigung der Allgemeinflächen und endet bei der Kontrolle der monatlichen Mieteingänge. Die Bandbreite an Tätigkeiten, die verrichtet werden müssen, ist enorm. Der einfachste Weg ist daher, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Welche Leistungen diese genau übernimmt, kann individuell besprochen werden. Grundsätzlich kannst du so nahezu jeden laufenden Aufwand, der durch die Immobilie entsteht, an die Verwaltung auslagern. Die Kosten sind überschaubar.

Tipp: Prüfe die vertraglichen Bedingungen genau, bevor du eine Hausverwaltung tatsächlich beauftragst. Denn Hausverwaltungen möchten oft sehr langfristige Verträge abschließen, bei denen es keine gute Kündigungsmöglichkeit gibt. Achte darauf, dass ein einfacher Wechsel der Verwaltung weiterhin möglich bleibt!

Mehrparteienhaus als Investment kaufen: Vor- und Nachteile

Wie bei jedem Investment gibt es auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses unterschiedliche Vor- und Nachteile, die gegenübergestellt werden müssen. Du musst anschließend für dich individuell entscheiden, ob ein Mehrparteienhaus in deine Investment-Planung passt.

Vorteile eines Mehrparteienhauses als Investment:

Volle Kontrolle über die Liegenschaft: Du entscheidest, was mit dem Gebäude passiert, welche Sanierungen erledigt werden und welche Unternehmen die Arbeiten ausführen.

Flexible Lösungen: Du kannst das gesamte Haus vermieten oder einen Teil der Wohnungen weiterverkaufen. Ein Ausbau kann zusätzliche Wertsteigerung schaffen.

Schnelle Wertsteigerung: Schon durch kleinere Maßnahmen, etwa der Verschönerung von Allgemeinflächen, kann ein Gebäude aufgewertet werden.

Gute Finanzierungsmöglichkeiten: Für ein solides Investment in ein Mehrparteienhaus mit guter Mieterstruktur ist es einfach möglich, eine attraktive Finanzierung zu bekommen. Der Kredit kann anschließend durch die laufenden Mieteinnahmen getilgt werden.

Auslagerung bürokratischer Tätigkeiten: Mit der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft ist es recht einfach möglich, diverse laufende Arbeiten, die sehr zeitintensiv sein können, auszulagern.

Selbstverständlich gibt es abseits der beschriebenen Pluspunkte auch negative Aspekte, die du vor einer Investment-Entscheidung bedenken musst.

Nachteile eines Mehrparteienhauses als Investment:

Klumpenrisiko: Du investierst sehr viel Kapital an einem zentralen Ort. Dieses Risiko wird auch „Klumpenrisiko“ genannt. Kommt es in diesem Haus zu einem Problem, betrifft es dich massiv. Das muss nicht unbedingt ein Schaden im Gebäude sein, auch eine generelle Abwertung der Region kann zum Problem werden.

Expertise ist nötig: Wenn du ein ganzes Haus kaufst, wird ein hoher Betrag investiert. Deshalb ist es unerlässlich, dass du die Kosten und Risiken korrekt einschätzt. Ganz besonders gilt das, wenn Sanierungen nötig sind. Ein Mehrparteienhaus sollte daher keinesfalls dein erstes Immobilien-Investment darstellen, sondern eignet sich vielmehr für erfahrene Investorinnen und Investoren, die bereits einige andere Investments erfolgreich abgewickelt haben. Zusätzliche Kontakte in der Branche (Handwerker, Gutachter, etc.) sind vorteilhaft.

Mehrparteienhaus als Investment kaufen: Fazit

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Kauf eines Mehrparteienhauses ein sehr lukratives Investment darstellen kann. Auf ThinkImmo kannst du gezielt nach Objekten suchen, die auch gleich deiner Rendite-Erwartung gerecht werden.

Vor dem Ankauf musst du genau überlegen, wie du dieses Investment finanzierst. Damit du eine Bank davon überzeugen kannst, den nötigen Kredit bereitzustellen, brauchst du eine klare Strategie. Sollen die Wohnungen langfristig vermietet werden? Sind Sanierungen nötig? Ist ein Teil der Wohnungen derzeit leerstehend? Wie kann das Objekt sonst noch aufgewertet werden?

Um erfolgreich zu investieren ist es gerade bei einem solch großen Projekt unerlässlich, viel Zeit und Arbeit zu investieren. Du brauchst eine Strategie, detaillierte Kalkulationen und musst dir überlegen, welche alternativen Szenarien eintreten können. Klarerweise musst du auch wissen, wie du in solchen Fällen agieren wirst. So können beispielsweise im Zuge von Sanierungen überraschende Kosten auf dich zukommen, die du abfangen musst.

Langfristig betrachtet bergen Mehrparteienhäuser hervorragendes Renditepotenzial. Doch diese Chancen gehen mit Risiken einher. Wenn du schon ausreichend viel Erfahrung am Immobilienmarkt gesammelt hast, kannst du dich auf den Kauf eines Mehrparteienhauses einlassen und auf hohe Renditen hoffen.

Melde dich am besten direkt bei ThinkImmo an und starte deine Suche nach einem Mehrparteienhaus mit attraktiver Rendite!