Wo finde ich gute Immobilien?

Nico Vaziri

16.01.2022

Gerade wer mit seinen Immobilien-Investments noch am Anfang steht, stellt sich die Frage: Wo finde ich gute Immobilien? Ein passendes Investment-Objekt zu finden ist nämlich deutlich schwieriger, als es auf den ersten Blick scheinen mag. Worauf du achten musst und wie du am besten vorgehen solltest, haben wir in diesem Beitrag für dich zusammengefasst.

Zielobjekt definieren: Welche Immobilie suchen?

Jede Suche beginnt damit, das Ziel zu definieren. Wonach suchst du also genau? Die zentrale Frage, die vorab geklärt werden muss, ist, was du mit deinem Immobilien-Investment überhaupt erreichen möchtest. Dazu gibt es ganz unterschiedliche Herangehensweisen. Du musst dein Investment-Ziel definieren, denn erst dann kann mit der strukturierten Suche nach passenden Immobilien begonnen werden.

Investment-Strategie festlegen

Folgende Möglichkeiten stehen dir, kurz zusammengefasst, zur Verfügung:

Langfristige Buy and Hold Strategie: Du möchtest eine Wohnung erwerben und diese langfristig vermieten. Ein Verkauf ist nicht geplant. Die Mieterträge sollen entweder ein gutes Nebeneinkommen darstellen oder, falls die Immobilie fremdfinanziert wird, deinen Kredit tilgen. Diese Strategie kann selbstverständlich auch mit mehreren Objekten betrieben werden. Sie dient häufig dazu, ein Nebeneinkommen aufzubauen und eine Anlageform als Altersvorsorge zu haben.

Fix and Flip Strategie: Diese Strategie sieht so aus, dass du eine Immobilie kaufst, diese sanierst und anschließend mit Gewinn weiterveräußerst. Eine lange Haltedauer oder Vermietung sind nicht vorgesehen. Voraussetzung ist, dass du entsprechende Kompetenz und Erfahrung mitbringst. Diese ist für den lukrativen Einkauf der Objekte nötig. Zusätzlich benötigst du gute Kontakte zu zuverlässigen Handwerkern, damit wirklich ertragreich weiterverkauft werden kann.

Sonderstrategien: Spezielle Vorgehensweisen gibt es etwa, wenn Immobilien selbst entwickelt werden oder zu besonderen Zwecken genutzt werden sollen. Dazu zählt beispielsweise die touristische Vermietung. Ein weiteres Beispiel sind Büros und ähnliche Gewerbeflächen. Diese Immobilien werden seltener von Privatpersonen vermietet.

Kombinierte Strategien: Selbstverständlich ist es auch möglich unterschiedliche Taktiken zu kombinieren. So kann etwa eine Immobilie angekauft, saniert, vermietet und später erst weiterverkauft werden.

Passende Strategie wählen und Ziele definieren

Welche Vorgehensweise für dich die richtige Wahl ist, hängt von mehreren Einflussfaktoren ab. Diese sind, kompakt zusammengefasst:

Wieviel Zeit möchtest du in das Projekt investieren?

Welche Expertise bringst du persönlich mit?

Wie lange ist dein Investment-Horizont? (Altersvorsorge? Schneller Kapitalaufbau? Etc.)

Wie wichtig ist stetiger Cashflow für dich?

Welche Möglichkeiten zur Finanzierung hast du für dein Investment?

Für die meisten Menschen, die gerade neu damit beginnen in Immobilien zu investieren, sind klassische Buy and Hold Objekte der Start in diese Branche. Das bedeutet, du suchst nach einer ersten Wohnung, die du erwirbst und anschließend langfristig vermietest. So sammelst du Erfahrung am Immobilienmarkt, bei gleichzeitig überschaubarem Risiko.

Überlege dir genau, welche Strategie für dich passend ist und welches Ziel du damit erreichen möchtest. Ein mögliches Ziel kann sein, dass du nach 15 Jahren einen freien Cashflow aus Mieteinnahmen von einem definierten Betrag x hast.

Suchkriterien definieren

Sind erst einmal deine Ziele und die dazugehörige Strategie festgelegt, kannst du nun überlegen, welche Objekte passend wären, um deine Strategie in die Realität umzusetzen. Sehen wir uns auch dazu wieder zwei Beispiele an.

Kriterien für Fix and Flip Strategie

Wenn du Immobilien sanieren und weiterverkaufen möchtest, musst du ganz besonders auf einen günstigen Einkaufspreis achten. So stellst du sicher, dass die Marge entsprechend gut ist. Am besten bringst du zur Besichtigung gleich deinen Baumeister oder einen Architekten mit, der den Zustand der Immobilie korrekt einschätzen kann.

Einerseits musst du bei der Suche also auf den Preisbereich achten. Anderseits ist sehr wichtig, dass der Weiterverkauf der Immobilie problemlos von statten gehen wird. Deshalb spielen auch Lage, Größe und Raumaufteilung eine bedeutende Rolle. Denn nur mit einem durchdachten Grundriss, einem fairen Preis und einer Gesamtfläche, die in dieser Lage gefragt ist, kann das Objekt sicher zeitnah verkauft werden. Ein stimmiges Gesamtpaket zu finden ist diesbezüglich nicht immer einfach, du brauchst für die Immobiliensuche somit jedenfalls Geduld. Definiere genaue Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit du ein Objekt anfragst und besichtigst.

Kriterien für Buy and Hold Strategie

Wer eine Immobilie kaufen und langfristig im Bestand halten will, darf nicht nur kurzfristig planen. Wie wird sich die Lage des Objektes in den nächsten Jahren entwickeln? Kann der Standort aufgewertet werden? Ist die Vermietbarkeit dank einer guten Raumplanung entsprechend gegeben?

Für die Buy and Hold Strategie ist es wichtig, dass die Wohnung schnell vermietbar ist, gut geplant wurde und die Lage so eingeschätzt werden kann, dass hier auch in 10 oder 20 Jahren noch leicht Mieterinnen und Mieter gefunden werden. Für solch langfristige Pläne ist meist die Infrastruktur (öffentlicher Verkehr, etc.) wichtig und ebenso, ob es nahegelegen viele Arbeitsplätze oder beispielsweise eine Universität gibt. All diese Faktoren verbessern die Planbarkeit des Investments und können als Kriterien für die Suche aufgenommen werden.

Lage, Lage, Lage: Wo findet man gute Immobilien?

Die „Lage“ ist weiterhin das Zauberwort Nummer eins in der Immobilienbranche. Sie bestimmt über den Preis, die Vermietbarkeit und die Wertentwicklung von Objekten. Doch in welcher Lage solltest du nach Immobilien suchen, die zu deiner Strategie passen und deine zuvor definierten Kriterien (Größe, Preis, Zustand, etc.) erfüllen?

Ein häufiger Fehler ist, dass Immobilien in bester Lage gesucht werden. Doch gerade in diesen Gegenden werden Liebhaber-Preise bezahlt. Die Kosten sind dementsprechend hoch und es ist schwierig, eine attraktive Rendite zu erzielen. Für den Einstieg in Immobilien-Investments sollten Luxuslagen ebenso gemieden werden wie sogenannte C-Lagen. Das sind Regionen, in denen die Preise zwar gering sind, dafür aber auch das Risiko für Leerstand hoch ist. In schlechten Gegenden investieren ist immer riskant. Es gibt zwar das große Upside-Potential, dass sich die Umgebung positiv entwickelt und dann eine starke Wertsteigerung eintritt. Doch dafür brauchst du womöglich einen langen Atem.

Immobilienkauf in B-Lage

In den meisten Fällen ist daher der Weg, eine Immobilie in einer typischen „B-Lage“ zu erwerben, die goldene Mitte. Wie erkennst du eine B-Lage? Diese Gebiete weisen eine gute Infrastruktur vor und sind typische, durchmischte Wohngegenden. Hier leben Studierende, Kleinfamilien und Singles Tür an Tür. Das Einkommen ist durchschnittlich bis gut, demografisch sind alle Gruppen vertreten. In diesen klassischen Wohnlagen kannst du wenig falsch machen.

Abseits dieser sogenannten „Makrolage“ musst du zusätzlich auf die unmittelbare Umgebung des Objektes, die „Mikrolage“ achten. Überprüfe dabei genau:

In welchem Zustand ist das Gebäude?

Sind der Eingangsbereich und das Treppenhaus ansprechend?

Befindet sich das Objekt in einer ruhigen Straße oder gibt es Lärmbeeinträchtigungen?

Wie nahe sind verschiedene wichtige Punkte, etwa die nächste U-Bahn-Station, Schulen und Ärzte?

Diese Liste kannst du beliebig um weitere Punkte ergänzen, um den exakten Standort der Immobilie unter die Lupe zu nehmen. Dabei ist wichtig im Hinterkopf zu behalten, dass es keine völlig perfekte Immobilie gibt. Irgendeinen Abstrich musst du bei der Suche nach deiner idealen Investment-Immobilie immer machen. Überlege dir also auch, für welche Aspekte der Suche du kompromissbereit bist.

Immobilien-Investments im ländlichen Raum

Abseits dieser städtischen Investments kommt oft die Frage auf, ob Immobilien im ländlichen Raum nicht attraktivere Erträge vorweisen. In manchen Städten sind die Preise bereits extrem hoch und gute Angebote sind rasch wieder vom Markt. Deshalb möchten viele Investorinnen und Investoren auf andere Regionen ausweichen, in der Hoffnung, dort bessere Objekte zu entdecken. Wer im ländlichen Gebiet investieren will, sollte jedoch die Region genau kennen und Erfahrung am Immobilienmarkt haben. Die Quadratmeterpreise sind selbstverständlich niedriger als in der Innenstadt. Doch wer langfristig vermieten will, muss vorsichtig sein. Die Nachfrage kann im ländlichen Gebiet wesentlich geringer ausfallen und die erzielbare Nettomiete ebenso.

Daher stellt sich immer die Frage, wie sich Immobilien in diesen Regionen sinnvoll kalkulieren lassen. Dass eine höhere Rendite erzielbar sein muss, ist klar. Schließlich ist das Risiko des Leerstands deutlich größer. Dieser Faktor muss abgegolten werden. Das ist auch der Grund dafür, dass es in Kleinstädten und Gemeinden am Land oft Mehrfamilienhäuser gibt, die besonders hohe Renditen versprechen – einfach, weil sie ansonsten schwer verkäuflich wären.

Dieser Fakt bedeutet auch, dass der spätere Weiterverkauf des Objektes schwieriger sein wird, als wenn du eine Kleinwohnung nahe einer Uni veräußern möchtest. Bevor du im ländlichen Gebiet investierst, solltest du all diese Aspekte daher genau durchdenken. Trotzdem kann es sinnvoll sein, auch in solchen Gegenden Immobilien zu besitzen. Alleine schon zum Zweck der Risikostreuung macht es bei größeren Immobilienbeständen jedenfalls Sinn. Als erstes Immobilien-Investment würden wir, zumindest risikoaversen Personen, eher davon abraten.

Nach passenden Rendite-Immobilien suchen

Nun bist du der ersten Immobilien-Investition schon sehr nahe: Du hast deine Ziele definiert, eine Strategie ausgewählt um diese zu erreichen, Kriterien für die Suche nach einer passenden Wohnung festgelegt und entschieden, in welchen Regionen du die Suche starten möchtest. Jetzt heißt es also, passende Inserate finden, Gespräche mit Banken führen und bald die erste eigene Rendite-Immobilie erwerben.

Für die Immobiliensuche selbst stellt sich die Frage, wo du am besten beginnen solltest. Denn das Angebot scheint, gerade für all jene, die sich er kurz mit der Thematik beschäftigen, grenzenlos. Von Facebook-Gruppen, über regionale Immobilienportale bis hin zu großen Websites mit zigtausenden Inseraten reichen deine Optionen. Wie findest du also die (goldene) Nadel im Heuhaufen?

Die wenigsten Menschen möchten verschiedene Immobilienportale durchsuchen. Das ist extrem zeitintensiv und wird mühsam. Dein Investment soll maximalen Ertrag bringen, daher ist deine Zeit kostbar. Selbstverständlich kannst du dich mit Maklern vernetzen, die regional tätig sind und vielleicht den ein oder anderen Tipp für dich parat haben. Besondere Schnäppchen wirst du allerdings selbst suchen müssen. Makler haben schlussendlich immer das Interesse, eine Immobilie möglichst hochpreisig zu verkaufen, da schließlich ihre erfolgsabhängige Courtage davon abhängig ist.

Immobiliensuche für Investorinnen und Investoren

Wir haben uns diesem Problem angenommen und eine Immobiliensuche entwickelt, die für Investments maßgeschneidert ist. Auf unserer Website findest du die Inserate verschiedener Immobilienportale, an einem zentralen Ort vereint. Du suchst also nur ein Mal, findest aber Objekte verschiedener Quellen. Zusätzlich kannst du nicht nur klassische Kriterien wie Ort oder Kaufpreis auswählen, sondern ganz gezielt nach Objekten suchen, die eine bestimmte Rendite bringen. So ist es möglich, sogar nach der Rendite zu sortieren.

Diese einzigartige Option spart dir jede Menge Zeit und sorgt dafür, dass du genau jene Inserate zu sehen bekommst, die für dich wirklich relevant sind. Wenn du vorab deine Ziele und Kriterien definiert hast (Standort, Kaufpreis, Rendite-Erwartung usw.), gelangst du dank unserer Suche extrem schnell zu passenden Objekten.

Jetzt ausprobieren und passende Rendite-Immobilien finden