Alles für den Cashflow!?

Stefan Perlebach

15.08.2020

Diese Woche begrüßen wir Paul Müller von “Immocashflow” zu unserem Experten-Interview.

Paul hat 2017 angefangen in Immobilien zu investieren und hält aktuell 24 Wohn- und Geschäftseinheiten im Bestand. Ende Juni 2020 hat er seinen Angestelltenjob an den Nagel gehängt und sein eigenes Immobilienunternehmen gegründet. Wir sprechen mit Paul über seine neue Selbstständigkeit, seinen Immobilien-Blog auf dem er praxisnahes Wissen teilt und natürlich über seine Investmentstrategien

Wie bist du dazu gekommen, in Immobilien zu investieren?

Ich habe ursprünglich einmal ein Buch von einem Freund in die Hand bekommen, bei dem es sich um Immobilieninvestments drehte und wie man sich damit ein Einkommen aufbauen kann. Das war das erste Buch in meinem Leben, das ich komplett durchgelesen habe. Es hat mich sofort gepackt und ich wollte mehr über das Thema wissen. Danach fing ich an diverse Bücher, Podcasts und Webseiten regelrecht zu verschlingen, bevor ich dann mein erstes Investment - ein Paket mit zwei Eigentumswohnungen in Leipzig - getätigt habe.

Was waren für Dich die größten Herausforderungen beim Kauf deiner ersten Immobilien?

Beim Kauf der ersten Immobilie hat es sich angefühlt, als wüsste ich überhaupt nicht, was ich gerade mache. Natürlich war mir die Theorie klar und ich kannte die Abläufe von Erfahrungen anderer Investoren. Wenn man es dann aber selbst das erste Mal durchführt, ist es noch einmal etwas anderes. Ich habe mich unsicher gefühlt und war mir teilweise über die zeitlichen Abläufe verschiedenster Dinge nicht im Klaren. Zum Beispiel: wann bin ich denn nun final Eigentümer der Immobilie und wie lange dauert das nach dem Notartermin?

Außerdem war es schwierig einzuschätzen, ob die angebotene Finanzierungskonditionen gut oder nicht gut sind. Ich hatte keine Vergleichswerte zu diesem Zeitpunkt.

Wie ist es für Dich, es innerhalb von 3 Jahren von der ersten Immobilie zur Selbstständigkeit geschafft zu haben? Was war/ist Dein “Erfolgsrezept”?

Es fühlt sich extrem gut an. Ich fühle mich frei. Niemand schreibt mir vor, was ich machen soll. Außerdem fühlt es sich nicht mehr nach Arbeit an, denn ich habe mein Hobby zum Beruf gemacht. Das ging viel schneller, als dass ich es mir vorher erträumt hätte.

Mein Erfolgsrezept ist sicherlich meine hohe Eigeninitiative und Motivation gewesen. Ich habe schnell gemerkt, dass ich für das Thema Immobilien brenne und habe dann nicht mehr locker gelassen. Ich habe mich offen und aktiv in das Thema eingearbeitet und so auch Wegbegleiter kennengelernt von denen ich viel lernen konnte. Natürlich habe ich dafür viel Zeit geopfert und mich morgens vor oder abends nach meinem Angestelltenjob noch mit dem Thema beschäftigt. Doch es hat sich ausgezahlt und ich habe es nicht gemacht, weil ich es musste, sondern weil ich wollte. Wenn man seine Leidenschaft findet, egal ob das Immobilien sind oder etwas ganz anderes, dann zahlt sich der Aufwand und die Hingabe zu dem Thema früher oder später meiner Meinung nach immer aus.

Welche Kriterien spielen für Dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine neue Immobilie suchst?

Das muss ich unterscheiden in Buy&Hold sowie Fix&Flip Immobilien. Bei Buy&Hold - also Immobilien, die ich langfristig halten möchte - ist der monatliche Cashflow für mich das Hauptkriterium. Natürlich sind andere Faktoren wie Lage, Vermietbarkeit etc. auch entscheidend. Allerdings ist das alles zweitrangig und kann durch einen entsprechenden Cashflow ausgeglichen werden. Ich plane langfristig mit den Mieteinnahmen und möchte mir damit ein zusätzliches Einkommen aufbauen. Wenn ein Objekt keinen positiven Cashflow (Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben) abwirft, dann bringt mir dieses Objekt nichts. Andere Investoren spekulieren noch auf Wertzuwachs, um eine Immobilie dann in Zukunft gewinnbringend zu verkaufen - das mache ich nicht. Cashflow ist für mich der entscheidende Punkt bei der Investmententscheidung für ein Buy&Hold-Objekt.

Bei Fix&Flip - also kurzfristigem Immobilienhandel - ist es anders. Hier kaufe ich leerstehende Objekte und werte diese dann auf, um sie kurzfristig gewinnbringend verkaufen zu können. Wichtig ist mir hier also, dass die Immobilie Wertsteigerungspotential mit sich bringt. Eine bereits komplett sanierte Immobilie kommt deshalb nicht in Frage. Ich suche hier Immobilien mit Sanierungs- und/oder Renovierungsrückstand oder mit Problemen (Erbschaft, Scheidung etc.). Über den günstigen Einkauf und die darauf folgende Sanierung / Entwicklung der Immobilie möchte ich dann einen Gewinn durch einen höheren Verkaufspreis realisieren. Neben dem Wertsteigerungspotential überprüfe ich von Beginn an auch den zu erzielenden Verkaufspreis für die Immobilie, um meine finale Kalkulation als Entscheidungsgrundlage durchführen zu können.

Wie viel Zeitaufwand bedeutet der Kauf einer Immobilie für Dich? Welcher Teil wird dabei Deiner Meinung nach am häufigsten unterschätzt?

Eine sehr schwierige Frage, die ich mit keiner Zahl beantworten kann. Der Aufwand für den Kauf einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig und nur schwer zu beziffern. Ich habe Suchaufträge, die ständig laufen und ich somit ständig Objekte per E-Mail zugeschickt bekomme. Diese prüfe ich immer sehr schnell nebenbei. Wenn ich dann eine Immobilie genauer prüfe und Immobiliendokumente anfordere, mit dem Bauamt telefoniere oder eine Besichtigung durchführe, steigt der Aufwand natürlich enorm. Und auch nur bei einem geringen Anteil der im Detail geprüften Immobilien kommt es letztendlich zum Kauf. Die Ankaufsprüfung ist immer je nach individuellem Fall unterschiedlich aufwändig. Ich habe gerade einen Erbschaftsfall, bei dem nicht einmal alle Erben bekannt sind. So etwas zieht sich sehr lange, kann aber unter Umständen sehr lukrativ sein. Außerdem prüfe ich gerade den Ausbau eines DG-Rohlings, was noch einmal ganz andere Themen mit sich bringt - Brandschutz, Holzschutzgutachten, Statik, Aufzug etc.

Der am häufigsten unterschätzte Teil ist die zwischenmenschliche Komponente. In viel Literatur liest man, was es alles zu prüfen gibt. Bis ins letzte Detail ist dies teilweise ausformuliert. Viel zu kurz kommt jedoch der zwischenmenschliche Umgang mit Eigentümern und Maklern. Letztendlich bringt es dir nichts, wenn du die Immobilie bis ins Detail geprüft hast und dich dafür entscheidest, du aber keinen guten Eindruck bei Eigentümer und Makler hinterlassen hast. Selbst wenn du professionell auftrittst und ein Angebot abgibst, musst du dich oft gegen viele andere Kaufinteressenten durchsetzen. Da geht es vor allem um Schnelligkeit und um die Bedürfnisse, die Eigentümer und Makler haben. Wer das außen vor lässt, hat schlechte Chancen.

Was war der größte Fehler den du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Der größte Fehler war nicht eher mit Immobilieninvestments zu beginnen. :) Es ist schwierig einen großen Fehler festzumachen. Letztendlich ist jeder Fehler ja auch ein erheblicher Zugewinn an Erfahrung und Wissen. In der Regel machst du diesen Fehler ja kein zweites Mal. Kann man daher überhaupt über Fehler im negativen Sinne sprechen?

Ich habe auch zwei möblierte Airbnb-Wohnungen. Bei einer hatte ich die Kosten für die Küche unterschätzt. Da die Küche so klein war, musste eine Spezialküche angefertigt werden, was dann natürlich mehr gekostet hat, als geplant. Das hätte ich vorher besser prüfen sollen. Bei der zweiten Wohnung habe ich mich zu lange auf die Aussage meines damaligen “Allrounders” verlassen, dass er sich um die Einrichtung kümmert, nur aktuell extrem busy ist. Das hat sich viel zu lange hingezogen, bis ich dann jemand anderes beauftragt habe. Da habe ich sicherlich 1,5-2 Monate an Einnahmen verloren.

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn man zu viel fremdfinanziert?

Es gibt keinen festen Wert. Das hängt von der persönlichen Situation und vom Objekt ab. Ich versuche immer so wenig Eigenkapital wie möglich aufzubringen, damit ich dementsprechend schneller wachsen kann und mir das nötige Eigenkapital möglichst nicht aus geht. Das geht natürlich nur, wenn man auch günstig und gut einkauft. Ansonsten machen das die Banken nicht mit und man riskiert im schlimmsten Fall, dass die finanzierende Bank eine Nachbesicherung fordert. Wenn der Wert der Immobilie sinkt, hat die Bank gegebenenfalls zu wenig Sicherheit als Gegenwert für das Darlehen.

Einfaches Beispiel zur Veranschaulichung:

1. Ich kaufe eine Immobilie, die 90.000€ wert ist, für 60.000€. Ich finanziere 100% über ein Darlehen (60.000€). Der Wert der Immobilie bricht um 33% ein. Meine Immobilie ist noch 60.000€ wert. Wenn die Bank eine Bewertung der Immobilie vornimmt, hat sie noch genügend Sicherheiten als Gegenwert zum Darlehen.

2. Ich kaufe eine Immobilie, die 90.000€ wert ist, für 90.000€. Ich finanziere 100% über ein Darlehen (90.000€). Der Wert der Immobilie bricht um 33% ein. Meine Immobilie ist noch 60.000€ wert. Wenn die Bank eine Bewertung der Immobilie vornimmt, hat sie nicht mehr genügend Sicherheiten als Gegenwert zum Darlehen und fordert gegebenenfalls eine Nachbesicherung des Darlehen in Höhe von 30.000€.

Das ist wirklich nur eine vereinfachte Darstellung der Logik, die beispielsweise auch die Tilgung nicht berücksichtigt. Nichtsdestotrotz verdeutlicht dies den Fakt, dass bei hoher Finanzierung ein günstiger Einkaufspreis wichtig ist.

Wieso ist ein positiver Cashflow deiner Meinung nach so wichtig beim Investieren?

Es kommt auf die eigene Strategie an. Wenn man lediglich Kapital anlegen möchte oder auf Wertsteigerung der Immobilie setzt, ist ein positiver Cashflow nicht so entscheidend. Das ist aber nicht meine Strategie. Ich möchte ein Einkommen mit den langfristigen Investments aufbauen. Ohne positiven Cashflow, kein zusätzliches Einkommen. Außerdem ist es bei Immobilieninvestments extrem wichtig, Rücklagen und Puffer, vor allem für Instandhaltungen und Mietausfälle, aufzubauen. Ohne positiven Cashflow, ist man sehr unflexibel und muss Instandhaltungen aus anderen Einkünften oder Rücklagen begleichen. Das ist sehr riskant und endet sehr wahrscheinlich nicht gut. Außerdem wird man so finanziell nicht freier - was das Ziel von vielen Investoren ist - sondern macht sich finanziell abhängig von seinen Immobilien.

Was war das Beste was Du in diesem Jahr im Bereich Immobilieninvestments dazugelernt hast?

Ich habe dieses Jahr einiges hinsichtlich Co-Investment-Modellen in der Immopreneur Masterclass von Thomas Knedel dazugelernt. Beispielsweise, wie ich einen Co-Investor bei einem langfristigen Objekt dazugewinnen kann. Er gibt EK, das Objekt wird angekauft und Potential gehoben (Sanierungen & Neuvermietungen) und dann von der Bank nach 1-3 Jahren neu bewertet und nachbeliehen. Somit kann ich dann den Investor nach kurzer Zeit mit einem entsprechenden Gewinn auf sein eingesetztes Kapital auszahlen und ein erneutes Projekt angehen. Was ich auch spannend fand, war die Möglichkeit eines Verkäuferdarlehens. Der Verkäufer erhält dabei einen Teil des Kaufpreises erst später, nachdem (gleiches Prinzip) die Immobilie aufgewertet und nachbeliehen wurde.

Außerdem bin ich dankbar über alles, was ich in diesem Jahr zu Fix&Flip kennengelernt habe und auch in der Praxis aktuell umsetze.

Wer ist Dein Superheld oder deine Superheldin (real oder fiktiv)?

Ich habe keinen Superhelden, jedoch habe ich von vielen anderen Investoren lernen können. Grüße gehen an meinen aktuellen Mitgründer Robert raus, von dem ich zur Zeit sehr viel über Fix&Flip-Projekte lerne und mit dem es extrem viel Spaß macht zusammenzuarbeiten. Ansonsten habe ich viel von Thomas Knedel und seiner Immopreneur-Community gelernt und zusätzlich hat mich Alex Raue (Vermietertagebuch) sehr inspiriert. An die beiden gehen ebenfalls Grüße an dieser Stelle raus. ;)

Vielen Dank für das Interview!

Wenn Ihr mehr über Paul und Immocashflow erfahren wollt, könnt Ihr hier seinen Blog besuchen.

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