So sparst du als Vermieter Steuern und erhöhst deine Rendite

Nico Vaziri

16.11.2022

Wenn du Wohnungen oder ganze Häuser vermietest, dann erzielst du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen möchte das Finanzamt – wenig überraschend – etwas abhaben. Die gute Nachricht lautet: Wer Steuern auf Einkünfte zahlen muss, der kann auch Werbungskosten geltend machen.

Als Werbungskosten werden alle finanziellen Aufwendungen bezeichnet, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung von Einnahmen dienen. Genauer gesagt handelt es sich dabei um sogenannte Überschusseinkünfte, die durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Werbungskosten ermittelt werden (Einnahmen – Werbungskosten = Überschuss).

Kaufpreis der Immobilien abschreiben

Wird eine Immobilie mit dem Zweck erworben, diese zu vermieten, kannst du den Kaufpreis mit deinen Einnahmen verrechnen. Schließlich ermöglicht erst der Erwerb des Gebäudes, dass du Mieteinnahmen erwirtschaften kannst.

Dass die Anschaffungskosten in diesem Fall überhaupt steuerlich absetzbar sind, liegt daran, dass es sich bei Immobilien um Gebrauchsgegenstände handelt. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass ihre Substanz kontinuierlich an Wert verliert. Selbst wenn Gebäude nicht bewohnt und dadurch aktiv abgenutzt werden, altert ihre Bausubstanz. Darüber hinaus können allgemeine, vom Gebäude unabhängige Marktaspekte dazu führen, dass eine Immobilie an Wert verliert.

Dabei kann es sich beispielsweise um Veränderungen in der Mikro- und/oder Makrolage handeln. Beispiel Berlin: Durch die Schließung des Flughafens in Tegel hat sich die Lage vieler Immobilien schlagartig verbessert, weil sie jetzt nicht mehr in der Einflugschneise liegen. Umgekehrt wurden andere Lagen entwertet, weil sie nun im Minutentakt von Flugzeugen überflogen werden, die den Flughafen Berlin- Brandenburg als Drehkreuz nutzen.

Immobilie werden i. d. R. über 50 Jahre abgeschrieben

Der Begriff der Abschreibung ist umgangssprachlich. Im Steuerrecht ist von „Absetzung für Abnutzung“ – kurz AfA – die Rede. Alle Anschaffungsgüter, die mehr als 800 Euro ohne Umsatzsteuer kosten, kannst du nicht auf einen Schlag absetzen, sondern musst sie über einen gewissen Zeitraum abschreiben. Den Zeitraum gibt das Bundesfinanzministerium in der sogenannten AfA-Tabelle vor. Dort listet die Behörde die allgemein angenommene Nutzungsdauer einer Sache auf. Sie entspricht dem Zeitraum, über den du abschreiben musst.

Bei privat vermieteten Gebäuden geht der Gesetzgeber von einer üblichen Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Das bedeutet, dass du den Kaufpreis deiner Immobilie über 50 Jahren absetzen kannst. Das entspricht zwei Prozent pro Jahr. Wenn der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt, spricht man von linearer Abschreibung. Degressive Abschreibungen, bei denen der Prozentsatz in den ersten Jahren höher lag und im Laufe der Zeit sank, sind seit 2006 nicht mehr zugelassen.

Kaufst du also eine Immobilie für 500.000 Euro, dann kannst du jährlich 10.000 Euro (2 %) des Kaufpreises von der Steuer absetzen. Heißt konkret: Du minderst mit den 10.000 Euro den Betrag, auf den du letztlich Steuern bezahlst und hast deshalb eine geringere Steuerlast.

Hinweis: Es gibt eine Möglichkeit, wie du per Gutachten, deine Abschreibung erhöhen und die Nutzungsdauer damit verringern kannst. Das ermöglicht dir z. B. eine Abschreibung über 40 anstatt der üblichen 50 Jahre und erhöht deine jährliche Abschreibung von 2 % auf 2,5 %. Dadurch kannst du mit den Einnahmen einen höheren steuerlichen Verlust verrechnen. Hier kannst du deine Nutzungsdauer für deine Immobilie prüfen.

Grundstück kann nicht von der Steuer abgesetzt werden

Aber Achtung: Absetzbar ist nur die Ausgabe für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Denn dieser nutzt sich nicht ab. Du musst dem Finanzamt also plausibel darlegen können, wie viel das Grundstück und wie viel das Gebäude gekostet hat. Idealerweise lässt du beide Summen bereits im Kaufvertrag aufschlüsseln. So vermeidest du Streitereien mit den Behörden.

Ist im Kaufvertrag nicht klar angegeben, welche Summe des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt oder hat das Finanzamt Zweifel daran, dass es sich um einen realistischen Wert handelt, wird in der Regel die Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zurate gezogen.


Abweichende Nutzungsdauern

Wurde die Immobilie vor dem 01.01.1925 erbaut, kannst du jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten absetzen, was einer Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat 2021 entschieden, dass eine kürzere Nutzungsdauer und somit höhere jährliche Abschreibung zulässig ist, wenn nachgewiesen werden kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer geringer ist, als in der AfA-Tabelle veranschlagt. Zum Nachweis hat der BFH verschiedene Methoden zur Schätzung der Nutzungsdauer zugelassen. Damit kann die Abschreibung beispielsweise auf drei Prozent pro Jahr gesteigert werden, wenn eine Nutzungsdauer von 33 Jahren nachgewiesen werden kann.

Für Gebäude, die nach dem 30.06.2023 fertiggestellt werden, soll demnächst eine reguläre Nutzungsdauer von 33 Jahren – sprich drei Prozent Absetzung pro Jahr – gelten. Dafür fällt die Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer weg und jede Immobilie muss dann zum festgelegten Regelsatz abgeschrieben werden. Dadurch soll einerseits Bürokratie abgebaut werden, andererseits soll durch die höhere Abschreibung pro Jahr der Neubau von Wohnraum gefördert werden.


Zu den absetzbaren Anschaffungskosten zählen:

  • Kaufpreis des Gebäudes

  • Notarkosten (inkl. evtl. anfallender Kosten für die Verwaltung des Notaranderkontos)

  • Maklerprovision

  • Grunderwerbsteuer

  • Gebühren des Grundbuchamtes

  • Schätz- und Gutachterkosten

  • Fahrt- und Telefonkosten im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie

  • ggf. Gerichtskosten, bspw. wenn der Kauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgt

Bitte bedenke, dass du deine Immobilie nur so lange abschreiben kannst, solange du der tatsächliche Eigentümer bist. Für selbstgenutzten Wohnraum gibt es keine Absetzung für Abnutzung, da du damit kein Einkommen erzielst.

Erhaltungsaufwand von der Steuer absetzen

Natürlich kannst du nicht nur den Kaufpreis deines Vermietungsobjektes steuerlich geltend machen, sondern auch die Aufwendungen, die für den Erhalt der Mieteinnahmen notwendig sind. Erhaltungsaufwände entstehen immer dann, wenn an deiner Immobilie etwas bereits Vorhandenes instandgehalten, instandgesetzt, erneuert oder modernisiert wird.

Folgend einige Beispiele für Erhaltungsaufwände bei Immobilien:

  • Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken

  • Lackieren von Fenstern, Türen und Heizkörpern

  • Erneuerung des Bodenbelags oder der Zimmerdecken

  • Austausch von Fenstern und Türen

  • Modernisierung der Heizungsanlage

  • Erneuerung der Hauselektrik

  • Renovierung des Badezimmers (z. B. neues Waschbecken, neue Fließen)

  • Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden

Im Gegensatz zum Kaufpreis können Aufwände für die Erhaltung der Immobilie sofort in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Damit die Maßnahmen vom Finanzamt als Erhaltungskosten anerkannt werden, dürfen sie den Gebäudewert nicht übermäßig erhöhen, sondern sollen ihn im Wesentlichen erhalten. Wenn du den Standard der Wohnung oder des Hauses erheblich verbesserst, dann liegt kein Erhaltungs-, sondern ein Anschaffungsaufwand vor.


Achtung: 15-Prozent-Grenze

Sofern deine Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie mehr als 15 Prozent ihres Kaufpreises ausmachen, gelten diese nicht mehr als sofort absetzbare Erhaltungsaufwendungen. Du kannst die Kosten dann nur mittels jährlicher Abschreibung geltend machen und nicht sofort von deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.


Herstellungsaufwand führt zur Verbesserung des Gebäudestandards

Wenn du deine Immobilie um etwas bisher nicht Vorhandenes erweiterst, dann hebst du damit ihren Standard, was zu einer signifikanten Wertsteigerung führt. Solche Aufwendungen werden als Herstellungsaufwendungen bezeichnet. Wie du wahrscheinlich bereits ahnst, können diese nicht sofort von deinen Mieteinnahmen abgezogen werden, sondern müssen über die Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Beispiele für Herstellungskosten sind:

  • Einbau eines zusätzlichen Badezimmers

  • Erweiterung der Wohnfläche durch einen Anbau

  • Errichtung eines Wintergartens

  • Einbau eines Kamins oder Kachelofens

  • Optimierung der Wohnungsaufteilung zur besseren Nutzung, z. B. durch das Einsetzen neuer oder Versetzen vorhandener Wände

  • Anbringen eines Balkons

  • Errichtung einer Außentreppe

  • Einbau einer Alarmanlage

  • Installation einer Sonnenmarkise


Tipp: Vereinfachungsregelung bis 4.000 Euro

Kleinere Aufwendungen für Baumaßnahmen an deiner Immobilie können vom Finanzamt als Erhaltungsaufwand behandelt werden, um den bürokratischen Aufwand zu verringern. Dafür dürfen die Kosten 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen. Den Antrag auf die Vereinfachungsregelung stellst du formlos im Rahmen der Steuererklärung.

Diese Regelung kannst du wunderbar zum Steuern sparen nutzen, indem du Baumaßnahmen, die eigentlich als Herstellungskosten eingestuft werden würden, etappenweise durchführst. So kannst du zum Beispiel Anfang des Jahres die Elektrik erneuern und Ende des Jahres einen Kamin einbauen lassen.

Aber Achtung: Damit die Regelung nicht ausgenutzt wird, wertet das Finanzamt die Kosten als Herstellungsaufwand, wenn sich der Standard deiner Immobilie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren wesentlich verbessert. Übertreibe es also nicht!


Immobilien bieten vielfältige Möglichkeiten zum Steuer sparen – und somit zur Maximierung der Rendite

Wenn du eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erwirbst, dann willst du damit Rendite erwirtschaften. Diese fällt umso höher aus, je intelligenter du von den ganz legalen Steuersparmöglichkeiten Gebrauch machst, die dir der Gesetzgeber bietet. Wie du in dem Artikel erfahren hast, gibt es häufig verschiedene Möglichkeiten dir entstandene Kosten abzusetzen. Je früher und je mehr du deiner Kosten steuerlich geltend machst, desto besser für deine Rendite.

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