Angst vor dem ersten Immobilienkauf? Wir zeigen Dir, was du tun kannst um deine Angst zu überwinden.

Fabian Lurz

29.04.2021

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele die größte Investition des Lebens. Auch wer nicht für den Eigenbedarf, sondern zu Investment-Zwecken eine Immobilie erwerben möchte, steht vor einer Entscheidung, die massive finanzielle Auswirkungen hat.

Genau deshalb ist häufig zu beobachten, dass viele Menschen zwar grundsätzlich kaufbereit sind und passende Objekte suchen, aber schlussendlich nicht zuschlagen. Woran liegt das und was kannst du tun, um die Angst vor dem ersten Immobilienkauf zu überwinden? Wir haben Tipps für dich! 

Immer suchen, nie kaufen? 

Wer ewig auf der Suche nach der perfekten Immobilie ist oder glaubt, den „richtigen“ Zeitpunkt für ein Investment finden zu müssen, kauft oftmals schlussendlich nie. Welche Gründe gibt es für diese so weit verbreitete Verhaltensweise? Ein paar davon sind wohl folgende Punkte: 

Warten auf den „richtigen Zeitpunkt“

Warten auf die „perfekte“ Immobilie

Sorge, etwas falsch zu machen bzw. einen Nachteil zu übersehen

Angst, ob sich das Investment denn wirklich lohnt

Sehen wir uns diese Faktoren, die zur Unsicherheit und Untätigkeit führen können, nun genauer an. 

Irrglaube: „richtiger Zeitpunkt“

Den perfekten Zeitpunkt am Markt zu treffen ist für viele eine Art Wunschtraum, der wohl nie in Erfüllung gehen wird. Denn weder an der Börse, noch am Immobilienmarkt, gibt es den idealen Moment, um zu kaufen. Gerade hinsichtlich der Preisentwicklung gibt es immer Menschen, die behaupten, jetzt wäre der Markt bereits überhitzt, die Preise können nicht mehr steigen. Geh kurz in dich und überlege, wurde in Berlin nicht genau das auch schon vor Jahren gesagt? 

Für zukünftige Preisentwicklungen gibt es Indikatoren. Etwa die absehbare Entwicklung von Stadtteilen oder statistische Daten über den Zu- und Abzug aus bestimmten Regionen. Das sind Fakten, die eine grobe Indikation geben. Doch wie sich die Preise für Immobilien über einen Zeitraum von 10, 20 oder noch mehr Jahren entwickeln werden, ist nicht vorhersagbar. Die Pandemie ist ein gutes Beispiel dafür, wie rasch sich unsere Welt grundlegend verändern kann. 

Die Konsequenz ist, dass es nicht einen perfekten Zeitpunkt gibt, um zu investieren. Im Nachhinein wird man immer schlauer sein und sagen, hätte ich doch früher gekauft oder hätte ich doch noch ein Monat gewartet, da gab es ein Schnäppchen. 

Die „perfekte“ Immobilie

Ein besonders weit verbreitetes Phänomen ist die Suche nach einer Wohnung als Anlage, die dir selbst gut gefällt und dich überzeugt. Viele Menschen handeln diesbezüglich somit sehr subjektiv und besichtigen Immobilien, als würden sie selbst einziehen wollen.

Ja, dir gefällt vielleicht neuer, geölter Dielenparkettboden besser. Doch wenn du nicht selbst einziehst, sondern die Wohnung vermieten willst, ist günstiger Laminatboden womöglich die bessere Wahl. Denn wird er beschädigt, tauscht du ihn einfach kostengünstig aus. Regendusche im Bad wäre toll? Für eine Eigennutzer-Immobilie: Ja, klar. 

Doch wenn du vermieten willst, sind Extras bei der Ausstattung meist nicht ideal. Sie treiben den Kaufpreis in die Höhe, schlagen sich jedoch in der erzielbaren Miete kaum nieder – zumindest, wenn wir von der klassischen 2-Zimmer-Wohnung in durchschnittlicher Lage sprechen. Schlussendlich achten viele Mieterinnen und Mieter, gerade bei der derzeitigen Marktsituation, vor allem darauf, dass die Miete leistbar ist. 

Immobiliensuche: Wie vorgehen? 

Wenn schon so viele Menschen mit diesen Umständen zu kämpfen haben, wie gelingt es dann, diese Sorgen bei der Immobiliensuche zu überwinden? Versuche möglichst rational zu agieren und lege den Fokus auf schwer oder nicht änderbare Dinge: 

Überzeugt der Grundriss der Immobilie?

Ist das gesamte Gebäude in gutem Zustand?

Sind Öffis in der Nähe vorhanden?

Das sind Faktoren, auf die du wenig Einfluss nehmen kannst. Wenn dir persönlich die Fliesen im Vorraum nicht gefallen, spielt das hingegen keine relevante Rolle für die Entscheidung, ob du eine Anleger-Immobilie kaufen solltest oder nicht.

Anhand konkreter Eckdaten wird die Suche dank der Funktionalitäten von ThinkImmo zum Kinderspiel. Denn so bekommst du genau jene Immobilieninserate angezeigt, die für dich auch tatsächlich relevant sind. 

Nachteile übersehen? Schatz, ist der Herd sicher aus? 

Menschen verlassen die Wohnung und machen sich Sorgen, ob der Herd ausgeschalten wurde. Genauso suchen Menschen nach einer passenden Investment-Immobilie und entwickeln unbegründete Sorgen über Nachteile, die nicht unbedingt rational begründbar sind. 

Eine Immobilie zu kaufen ist eine große Investition. Vorsicht ist daher absolut angebracht. Die Besichtigung einer Anlegerwohnung sollte allerdings nicht zur reinen Nachteil- und Fehlersuche verkommen. Auch hier gilt wieder, dass faktenbasierte Entscheidungen nötig sind. Persönlicher Geschmack oder Ausstattungsdetails, die keinen Einfluss auf die Vermietbarkeit haben, sollten dich nicht leiten. 

Viele begleitet diese Angst dann sogar noch während der Kaufentscheidung weiter. Etwa dann, wenn es an die Gestaltung des Kaufvertrages geht. Manche Käuferinnen und Käufer vermuten überall Unsicherheiten oder gar Fallen.

Dazu kann zusammenfassend gesagt werden: Jede Immobilie und jeder Kaufvertrag sollten gut und genau geprüft werden. Es kann vorkommen, dass sich herausstellt, dass etwas bei der Wohnung nicht in Ordnung ist oder ein Vertragspassus geändert werden muss. Wichtig ist, dass du zwar vorsichtig bist, aber nicht in eine ungesunde Skepsis kommst, durch die dann überall nur Probleme gesehen werden. 

Lohnt sich das Investment wirklich? 

Nach dem Motto: „Was, wenn alles schief geht?“, stellen sich manche vor der Kaufentscheidung die Frage, was wohl passieren würde, wenn sich der Immobilienmarkt schlecht entwickelt. Was, wenn keine Mieter gefunden werden, was wenn die Preise fallen oder teure Arbeiten erledigt werden, wodurch sich die Rendite reduziert?

Ist all das rein theoretisch möglich: Ja. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Immobilie einmal ein Monat leer steht. Und es zwar historisch betrachtetet nicht gerade häufig der Fall, aber Immobilienpreise können auch einmal sinken.

Deshalb sollte nicht das gesamte Kapital in einer Branche gebündelt sein. Denn wenn du abseits von Immobilien-Investments noch weitere Anlagen hältst, bist du flexibler. Sinken einmal die erzielbaren Verkaufspreise, musst du dann ja einfach nicht verkaufen. Gerade, wenn du auch andere Investments hältst, fällt das leichter, denn selbst bei akutem Kapitalbedarf kannst du dann z.B. Aktien abstoßen und die Immobilie weiter halten, bis sich der Markt wieder besser entwickelt. 

All das ist allerdings nur graue Theorie. Denn schlussendlich weiß niemand, wie sich der Immobilienmarkt, die Weltwirtschaft oder eine sonstige Sparte, in die Kapital investiert werden könnte, in 15 oder 20 Jahren entwickeln wird. Was wir wissen sind tatsächliche Fakten wie Kaufpreis und aktuelle Rendite. 

Investieren mit maximaler Sicherheit

Wer sich Sorgen macht, ob sich ein Immobilien-Investment wirklich lohnen wird, muss sich die Frage stellen, bei welchem alternativen Investment es keinerlei Unsicherheit dazu gibt, welche Rendite tatsächlich schlussendlich erzielt wird. Da bleiben dann im Prinzip nur Staatsanleihen jener Länder, die beste Bewertungen haben. Und deren Rendite liegt de facto bei Null, teilweise minimal darüber, teilweise minimal darunter. Womit diese Anlageform nicht einmal Schutz gegen die Inflation bietet. 

Bei Immobilien besteht immerhin, unabhängig von der generellen Marktentwicklung, die übliche Option, die Mieten immer wieder an das ortsübliche Niveau anzupassen oder gleich vorab zu vereinbaren, dass die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt wird. So bietet diese Anlageform alleine schon durch den Inflationsschutz eine gewisse Sicherheit. 

Investieren mit Leverage Effekt

Bei der Frage, ob sich das Investment in Immobilien rechnet, ist die Fremdfinanzierung immer einer der größten Faktoren. Denn gerade im Vergleich mit anderen Investmentoptionen bringen Immo-Investments den Vorteil mit sich, dass du nur teilweise dein Erspartes einsetzen musst – den Restbetrag finanziert die Bank. Teils wird sogar der komplette Kaufpreis der Immobilie finanziert. Die Folge? Das eingesetzte Gesamtkapital ist wesentlich höher, als wenn du etwa mit deinem eigenen Kapital Aktien kaufen würdest. Das aufgenommene Fremdkapital kostet zwar, doch solange die niedrigen Kreditzinsen von der Rendite der Immobilie deutlich überstiegen werden, ist das ein gutes Geschäft. 

Investieren für Sicherheitsbedürftige

Verständlicherweise klingen 100% Fremdfinanzierung und maximaler Leverage Effekt für manche Menschen nicht attraktiv, sondern rufen eher Ängste hervor. Immobilien-Investments können deshalb, gerade für besonders risikoaverse Personen, sehr konservativ durchgeführt werden. Sehen wir uns dazu einige Optionen genauer an: 

1. Eine Möglichkeit ist, sehr viel Eigenkapital einzubringen. So stellst du sicher, dass die Einnahmen der Wohnung immer völlig problemlos die Kreditrate abdecken. Außerdem kannst du so dafür sorgen, dass der monatlich fällige Betrag für Zinsen und Tilgung so gering ist, dass du ihn auch bei Leerstand problemlos bezahlen kannst.

2. Der Überschuss, der nach Bezahlung der Kreditkosten noch bleibt, kann angespart werden. Du nimmst diesen Betrag also nicht und verwendest ihn für private Ausgaben, sondern nutzt ihn anders. Entweder baust du so einen finanziellen Polster für Reparaturen und Arbeiten an der Immobilie auf oder du sparst bereits für das nächste Objekt. Besonders risikoaverse Personen können den Überschuss auch direkt dafür nutzen, um den offenen Kreditbetrag schneller zu tilgen.

3. Wer große Sorge hinsichtlich Sanierungsarbeiten von Bestandsimmobilien hat, kann gezielt nach neu errichteten Gebäuden Ausschau halten. Diese Immobilien sind typischerweise selbstverständlich teurer als Bestandsimmobilien. Dafür ist alles nagelneu und so sollte es zumindest einige Jahre wohl keinerlei technische Probleme oder gar Sanierungsarbeiten geben. 

Die Möglichkeiten, um konservativ und vorsichtig in Immobilien zu investieren, sind also vielfältig. Wer ganz auf Nummer sicher gehen möchten, kombiniert die unterschiedlichen Optionen auch noch. Klar ist, dass risikoaverses Verhalten im Normalfall zu geringerer Rendite führt. 

Was hilft gegen Investment-Ängste?

Kurz gesagt: Fakten und Mut. Behalte im Hinterkopf, dass du die grundsätzliche Entscheidung zu investieren, bereits getroffen hast. Definiere ein eindeutiges Ziel, das du erreichen möchtest. Das kann zum Beispiel eine jährliche Rendite von vier Prozent sein. Stell dir dann die Frage, wie du dieses Ziel erreichen kannst. 

Eine Möglichkeit kann sein, eine bereits gut vermiete Wohnung zu kaufen. Muss dir das Bad gefallen? Muss die Ausrichtung Süden sein? Nein. Es gilt eine faktenbasierte Entscheidung zu treffen, auf Basis von Zahlen, Daten und Fakten, die sicherstellt, dass du dein Ziel erreichst. 

Es gibt keine Traumwohnung zum perfekten Preis am vermeintlich idealen Zeitpunkt. Sie existiert nicht. Was jedoch existiert, sind Immobilien, mit denen du die gewünschte Rendite erreichen kannst. Dass du ein möglichst gutes Investment abwickeln möchtest, ist klar. Ebenfalls sicher ist, dass du derzeit Kredite zu attraktiven Konditionen bekommen kannst. Gleichzeitig sorgt die Inflation dafür, dass dein vorhandenes Kapital an Wert verliert, wenn du es nicht ertragreich anlegst. Somit sind die Eckdaten rund um die Verwaltung deines Vermögens eindeutig: Stillstand ist die teuerste Entscheidung. 

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