Anlagestrategie: Deshalb brauchst du sie

Fabian Lurz

20.05.2022

Wenn du dich mit Investments zu beschäftigen beginnst, wirst du oft von "Anlagestrategie" und "Investmentstrategie" hören. Die Begriffe werden synonym verwendet. Doch was genau ist eigentlich eine Anlagestrategie? Welche Rolle spielt sie für dich als Investorin bzw. Investor? Und vor allem: Wie kannst du Immobilienkäufe passend in deine Investmentstrategie integrieren? Wir zeigen die im folgenden Beitrag, wie du deine Strategie definierst, worauf du dabei achten musst und wie du sie im Lauf der Zeit auch wieder adaptieren solltest.

Definition: Anlagestrategie

Eine Anlagestrategie bildet finanzstrategische Überlegungen ab, wie Kapital gewinnbringend veranlagt werden kann, welche Risikobereitschaft und welche Ertragserwartung dabei besteht.

Unabhängig davon, wie hoch die zu investierenden Beträge sind, solltest du von Beginn an eine Anlagestrategie haben. Denn so investierst du strukturiert und zielgerichtet. Die wichtigsten Inhalte der Anlagestrategie sind:

Definition deiner Anlageziele

Abschätzung deiner Risikobereitschaft

Klärung deiner Renditeerwartung

Planung der Diversifikation in unterschiedliche Anlageklassen

Eine Investmentstrategie ausarbeiten ist auch für Privatpersonen unkompliziert möglich. Du musst dir nur etwas Zeit nehmen, um deine eigenen Wünsche, Erwartungen und Ziele zu klären. Passend dazu überlegst du anschließend, wie auf dieser Basis eine Investmentstrategie aussehen kann, um deine Anlageziele zu erreichen.

Anlageziele

Damit sind wir auch schon beim ersten zentralen Punkt, der Definition deiner Anlageziele. Deine Investmentziele können ganz unterschiedlich aussehen, je nach finanzieller Situation und Lebenslage. Beispiele dafür sind:

Beispiel 1 – Hauptziel „Sicherheit“: Die Risikobereitschaft ist minimal, das vorhandene Vermögen soll geschützt und erhalten werden. Die Investments sollen möglichst geringe Schwankungen aufweisen, ein Ausgleich des Kaufkraftverlustes wegen der Inflation wird bereits als Erfolg gesehen. Ziel ist also der Erhalt der Kaufkraft, bei maximaler Sicherheit.

Beispiel 2 – Hauptziel „Renditemaximierung“: Das investierte Kapital soll risikobereit investiert werden. Auch starke Schwankungen des Vermögenswertes werden in Kauf genommen. Selbst der Totalverlust einzelner Investitionen wird riskiert, um die Gesamtrendite zu maximieren. Die Sicherheit der Anlage spielt somit eine untergeordnete Rolle.

Wie definiere ich Anlageziele?

Diese beiden Beispiele zeigen, wie unterschiedlich die persönlichen Anlageziele sein können. Egal ob Unternehmen, Privatperson oder Profi-Investor: Anlageziele reichen von maximaler Sicherheit bis hin zu purer Spekulation. Du kannst dein Anlageziel einerseits als jährliche Durchschnittsrendite festlegen (z.B.: „Ich möchte pro Jahr mindestens 4 Prozent Rendite nach Steuern erzielen“) oder dir ein – gerne auch zusätzlich – ein festes Anlageziel setzen (z.B.: „Ich möchte im Jahr 2030 über 500.000 Euro Ersparnisse verfügen.“).

Abseits dieses Hauptziels können weitere Sub-Ziele definiert werden. Eines kann beispielsweise lauten, dass du binnen drei Jahren mindestens drei Immobilien zur langfristigen Vermietung erwerben möchtest.

Der erste Schritt zur individuellen Anlagestrategie erfordert deshalb, die persönliche Erwartungshaltung zu klären. Die einzelnen Aspekte, die dabei wichtig sind, gehen wir nun Step by Step durch.

Risikobereitschaft

Gleich vorweg: Risiko hat nichts mit Mut zu tun. Das Ausmaß an Risiko deiner Investments besagt, inwieweit du bereit bist, Schwankungen des Vermögenswertes in Kauf zu nehmen. Denn zwischenzeitlich können riskante Investments deutlich an Wert verlieren. Manche von ihnen können sogar zum Totalverlust werden.

Wähle deine Risikobereitschaft daher nach verschiedenen Kriterien aus:

Wie wichtig ist das investierte Kapital für mich? Benötigst du die investierten Beträge eventuell für größere Ausgaben zukünftig rasch liquide? Kannst du einen Totalverlust finanziell verkraften?

Womit fühlst du dich wohl? Dein Investment soll dir keine schlaflosen Nächte bereiten. Selbst wenn du es dir leisten kannst, bestimmte Beträge im Worst-Case zu verlieren, wähle das Risiko deiner Investments so, dass du dich persönlich damit wohl fühlst. Schließlich soll die Kapitalanlage ein Schritt Richtung persönlicher, finanzieller Freiheit sein und nicht zusätzliche Sorgen in dein Leben bringen.

Risikoprofil aufschreiben

Wenn du dir Gedanken über deine Risikobereitschaft gemacht hast, halte das am besten kurz für dich selbst schriftlich fest. Wozu? Im Lauf der Zeit gibt es immer wieder vermeintlich verlockende Investment-Gelegenheiten, die eigentlich nicht zu deinem Risikoprofil passen. Wenn das der Fall ist, erinnere dich selbst daran, dass du strukturiert Überlegungen zu deiner Anlagestrategie entwickelt hast.

Mach dir selbst dann noch einmal bewusst, wie es um deine Risikobereitschaft steht und halte dich an deine ursprüngliche Anlagestrategie. So vermeidest du das Treffen emotionaler Investment-Entscheidungen, die eigentlich nicht zu deiner Strategie und deinem Risikoprofil passen.

Diversifikation

Basierend auf deinem Risikoprofil, stellst du anschließend Überlegungen an, wie du dein Anlageziel erreichen kannst. Ein Schlagwort, das dabei immer wieder fällt, ist „Diversifikation“. Was bedeutet das?

Diversifikation besagt, dass du nicht alles auf eine Karte setzen solltest. Es gibt unterschiedliche Investmentfelder. Seien es Immobilien, Aktien, Anleihen, Kryptowährungen, sonstige Unternehmensbeteiligungen oder Crowd-Investments. Diese breite Vielfalt kannst du nutzen. Dein gesamtes Erspartes z.B. ausschließlich in Aktien oder „nur“ in Immobilien investieren? Das ist keine gute Idee, selbst wenn du spezielles Fachwissen in einem dieser Themengebiete hast. Denn Diversifikation bedeutet Risikostreuung.

Diversifikation: Darum ist sie so wichtig

Eine bestimmte Anlageklasse kann phasenweise schwächer performen – beispielsweise Aktienmärkte, während Phasen hoher Inflation. Durch die Diversifikation hast du nicht dein gesamtes Kapital in Aktien, sondern z.B. auch Immobilien. Die Mieteinnahmen sind, wenn du Indexmietverträge abschließt, de facto inflationsgeschützt. Während dein Aktiendepot eine schwächere Performance abliefert, gewinnen deine Immobilien an Werkt. Die Schwankungen des Gesamtmarktes werden somit, dank der Diversifikation, ausgeglichen oder zumindest abgeschwächt.

Diversifikation innerhalb einer Anlageklasse

Dieses Beispiel ist nur fiktiv – es kann auch ganz andere Situationen und Verläufe geben. Doch durch Diversifikation baust du dir immer selbst ein breites Portfolio an Investments auf. Nicht nur unterschiedliche Investmentklassen (Aktien, Anleihen, Immobilien usw.) können diversifiziert werden. Auch innerhalb der einzelnen Gruppen ist eine weitere Risikostreuung möglich.

Ein einfaches Beispiel: Grundsätzlich kannst du in deinem Portfolio z.B. Aktien und Immobilien haben. Innerhalb deiner Immobilien kannst du weiter diversifizieren. Das machst du, indem du in unterschiedlichen Städten Immobilien kaufst (lokale Risikostreuung), in verschiedenen Lagen (z.B. B- und C-Lagen) und unterschiedliche Nutzungsformen (z.B. überwiegend Wohnimmobilien, aber auch Büroflächen).

Selbstverständlich ist eine solche Mischung auch bei Aktien möglich. Hier kannst du die investierte Summe auf unterschiedliche Branchen und Länder verteilen. Das ist durch die Nutzung von ETFs besonders einfach möglich, da diese Anlageprodukte spezifische Branchen, Länder oder sogar ein globales Portfolio an Unternehmen abbilden.

Immobilien im Anlagemix

Immobilien sollten in jedem guten Anlagemix eine bedeutende Rolle spielen. Denn dafür gibt es gleich mehrere Gründe:

Investment mit Fremdkapital und Inflationsschutz

Der zentrale Vorteil gegenüber anderen Anlageformen ist, dass Immobilien unter Zuhilfenahme von Fremdkapital erworben werden. Das bedeutet, nicht „nur“ dein hart Erspartes Eigenkapital bringt dir eine Rendite ein, sondern vor allem auch das geliehene Fremdkapital. Die Zinsbelastung ist dabei zu beachten, wobei diese Kosten steuerlich absetzbar sind.

Ein zweiter zentraler Punkt ist, dass sogenannte „Indexmietverträge“ abgeschlossen werden können. Solange die Wohnung vermietet ist, wird die Nettomiete also indexiert. Damit wird im Prinzip die Inflation abgegolten. Die Mieteinnahmen erhalten somit immer die ursprünglich damit verbundene Kaufkraft.

Immobilien als Investment – Vorteile und Nachteile

Zu den beschriebenen Pluspunkten kommt hinzu, dass Immobilien, neben den laufenden Einnahmen, im besten Fall auch eine generelle Wertsteigerung erleben können. Dazu kannst du auch selbst beitragen, indem du sie aufwertest (z.B. bei Mehrparteienhäusern ungenutzte Flächen ausbauen, etc.). Klar ist jedoch auch, dass eine Immobilie mit etwas mehr Aufwand verbunden ist als andere Investmentkategorien. All diese Einflussfaktoren sind zu berücksichtigen, wenn du dein Investmentportfolio ganzheitlich planst.

Immobilien bieten sich als Investment besonders auch für junge Menschen mit gutem Einkommen an. In dieser Lebenslage erhältst du gute Kreditkonditionen und Finanzierungen mit langen Laufzeiten. Wenn noch eher wenig Eigenkapital vorhanden ist, sollte dieses nicht vollständig z.B. an der Börse gebunden werden. Nutzt du das Eigenkapital als Anzahlung für die erste Immobilie, steigerst du das investierte Gesamtkapital (wegen der Finanzierung für den Immobilienkauf) gleich deutlich.

Trotzdem ist von Beginn weg darauf zu achten, diversifiziert zu investieren. Konkret bedeutet das, auch wenn du eine erste Immobilie erworben hast, nicht ausruhen, sondern rasch auch Kapital in anderen Bereichen (z.B. ETFs) anlegen. So streust du frühzeitig das Risiko deines Investments. Beachte dabei immer, welche Risiken du bereit bist einzugehen und wie dein Verhalten dazu beiträgt, deine mittel- und langfristigen Anlageziele zu erreichen.

Anlagestrategie anpassen, Marktentwicklungen ausgleichen

Deine erste Anlagestrategie entwickelst du in einer frühen Phase. Du hast vielleicht schon erste Investments getätigt und überlegst nun, wie du all das etwas strukturierter angehen kannst. Die Investmentstrategie beinhaltet mittel- und langfristige Ziele, die weit in der Zukunft liegen. Deshalb kann es im Lauf der Zeit nötig werden, dein Verhalten an Entwicklungen anzupassen, die nicht vorhersehbar waren, als du deine Strategie ursprünglich ausgearbeitet hast.

Ein einfaches Beispiel: Nach einiger Zeit stellst du fest, dass du bereits ein kleines, solides Vermögen aufgebaut hast. Deine Risikobereitschaft nimmt ab. Wichtiger wird dir, dass dein Vermögen erhalten bleibt und gegen die Inflation geschützt wird. Also passt du deine Ziele und dein Investment-Verhalten dementsprechend an.

Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte „Rebalancing“. Angenommen, du wolltest ursprünglich die Hälfte deines Kapitals in Immobilien investieren und die andere Hälfte an der Börse. Nach einigen Jahren haben sich deine Immobilien sehr gut entwickelt, der Wert ist deutlich gestiegen. Das Verhältnis Börsenwert zu Immobilienwert hat sich dadurch verschoben. Also passt du deine nächsten Investments so an, dass dein ursprünglich gewünschtes Verhältnis von 50:50 wieder möglichst gut hergestellt wird.

Anlagestrategie: Fazit

Investments sollten immer durchdacht, wohlüberlegt und mit einer klaren Strategie erfolgen. Die Ausarbeitung einer persönlichen Anlagestrategie ist relativ schnell und einfach möglich. Wichtig ist, sich die eigenen Erwartungshaltungen bewusst zu machen (Risikobereitschaft, Renditeerwartung) und darauf aufbauend Ziele zu definieren. Wenn du das getan hast, kannst du einen Mix aus unterschiedlichen Investments ins Auge fassen. Denn durch diese Vorgehensweise baust du dir ein diversifiziertes, breit aufgestelltes Investment-Portfolio auf. So sicherst du dich bestmöglich gegen Schwankungen des Gesamtmarktes und Instabilitäten einzelner Segmente ab.

Im Lauf der Zeit kannst du prüfen, ob sich die Voraussetzungen verändert haben (andere Risikobereitschaft, etc.) und deine Investments entsprechend adaptieren. So gelingt es dir, nicht emotional oder planlos zu investieren, sondern dein Vermögen strukturiert aufzubauen, um deine finanziellen Ziele zu erreichen.

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