Auswirkungen der Wahl auf den Immobilienmarkt

Fabian Lurz

24.09.2021

Die Bundestagswahl findet heute statt und das Thema Wohnen zählt zu jenen Bereichen, in denen sich die verschiedenen Parteien am wenigsten einig sind. Wie wird sich die Wahl auf den Immobilienmarkt auswirken und worauf müssen Investorinnen und Investoren achten? Wir haben beruhigende News für dich…

Populistische Forderungen im Reality-Check

Zwei Forderungen lassen im Wahlkampf ganz besonders aufhorchen, wenn es um das Thema Wohnen geht. Einerseits ist das die Frage, ob Einfamilienhäuser womöglich gänzlich verboten werden sollen und andererseits das Schreckgespenst der Enteignung großer Immobilienkonzerne.

Einfamilienhäuser verbieten?

Ja, die Versiegelung von Boden ist ein wirkliches Problem. Es wird sehr viel neu gebaut, während alte Gebäude seltener saniert werden. Dadurch entstehen Siedlungen am Rand von Ortschaften, während die Ortskerne teils nicht sehr belebt sind. Das ist ein Trend, der die Umwelt schädigt und gleichzeitig Orte verändert. Die Frage ist, fällt dem innovativen Deutschland darauf wirklich keine bessere Antwort ein, als ein plumpes Verbot?

Dass es tatsächlich zu einem Verbot vom Neubau von Einfamilienhäusern kommt, ist aus mehreren Gründen nicht realistisch. Grund eins lautet, dass das Einfamilienhaus weiterhin die beliebteste Wohnform der Deutschen ist. Ein Verbot wird also auf massiven Widerstand aus der Bevölkerung stoßen. Punkt zwei ist, dass damit ganze Wirtschaftszweige vernichtet werden. Denken wir etwa an die Herstellung von Fertigteilhäusern, die sehr viele Arbeitsplätze sichert.

Alternativen zu plumpen Verboten

Eine bessere Möglichkeit, um Ortskerne zu beleben und verdichteten Wohnraum beliebter zu machen, sind beispielsweise Förderungen. Ökologische Sanierungsmaßnamen für Altbauten, die revitalisiert werden, könnten unterstützt werden. Ziel müsste sein, dass die Sanierung eines alten Gebäudes günstiger ausfällt als der Neubau eines Fertigteilgebäudes auf der grünen Wiese.

Ebenso könnte, wenn der Staat sich in diesen Wirtschaftszweig schon aktiv einmischen will, verdichteter Wohnbau durch den Staat erfolgen. Es könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser errichtet werden, deren Wohnungen dann günstig vermietet werden, sodass weniger Menschen ein Einfamilienhaus errichten.

Wie realistisch sind Enteignungen?

Eine der heikelsten Thematiken überhaupt sind mögliche Enteignungen. Dabei sind Konzerne wie Deutsche Wohnen in den Fokus gerückt. Wir möchten nicht darauf eingehen, ob Deutschland somit Richtung Kommunismus abrücken würde, sondern einen ganz objektiven Blick auf diese Angelegenheit werfen.

Die falsche Vorstellung, die manche Personen offenbar haben ist: Immobilienkonzerne werden Wohnungen weggenommen und dann ist Wohnen gratis. So läuft es nur in der Praxis nicht. Eine Enteignung würde bedeuten, dass Milliarden an die derzeitigen Eigentümer der Wohnungen bezahlt werden müssen. De facto ist das also ein Kaufpreis, der von Steuergeld bezahlt wird.

Nehmen wir an, das passiert tatsächlich. Wie wird dieses Steuergeld dann refinanziert? Durch Mieten, die niedriger sein müssten, als die bisher erhobenen Mieten, denn ansonsten wäre die Enteignung ja für die Bewohnerinnen und Bewohner kein Vorteil. Nehmen wir an, die durchschnittliche Miete liegt bislang bei 8 Euro netto pro Quadratmeter. Sie wird fiktiv auf 5 Euro netto pro Quadratmeter gesenkt. Wie lange es dann dauert, den Kaufpreis (Steuergeld) wieder zu erwirtschaften? Viele Jahrzehnte, soviel ist sicher.

Gleichzeitig müssen die Betriebskosten weiterhin bezahlt werden und der Staat muss eine Verwaltung für tausende neue Wohnungen aufbauen. Ob eine staatliche Einrichtung die Verwaltung der Immobilien günstiger organisieren kann als ein gewinnorientiertes Unternehmen? Vermutlich nicht. Das bedeutet, die Betriebskosten steigen und fressen einen Teil der gesenkten Miete gleich wieder weg.

Selbst wer den Kapitalismus hasst, wird sich schwertun, eine Enteignung mit einer vollumfänglichen, volkswirtschaftlichen Berechnung als positiv einstufen zu können. Unsere kurze Zusammenfassung hier ist keine wissenschaftliche Ausarbeitung, aber bereits diese wenigen Argumente zeigen deutlich, dass Wohnen auch nach einer Enteignung von Immobilienkonzernen nicht gratis sein wird.

Staatlicher Wohnbau als Alternative!?

Was am linken Ende des politischen Spektrums gerne vergessen wird, ist die Tatsache, dass man Dinge nicht anderen wegnehmen muss, um sie zu besitzen, sondern man sich auch selbst darum kümmern kann. Dass staatlicher Wohnbau gut funktionieren kann, zeigt beispielsweise die Stadt Wien. Hier leben fast zwei Millionen Menschen und weit über 50 Prozent aller Wohnungen sind entweder im Besitz des Staates oder zumindest gefördert.

Jahrzehntelang wurden eigene Wohnanlagen errichtet, in denen auf gute soziale Durchmischung geachtet wurde. Zusätzlich gibt es neue, geförderte Wohnbauten, die etwas teurer sind als der sogenannte „Gemeindebau“, aber dafür mit guter Ausstattung, moderner Architektur und teils sehr guter Lage überzeugen.

Gleichzeitig werden jedoch auch private Investitionen im Wohnbau gefördert. Etwa durch eine Form der Zusammenarbeit, bei der private Investoren eine günstige Finanzierung erhalten und im Gegenzug, für einen bestimmten Zeitraum, Wohnungen preiswert vermieten müssen.

Des Weiteren gibt es Vorgaben für sehr große Wohnprojekte. Diese stellen sicher, dass Infrastruktur errichtetet wird (z.B. Kindergarten im Erdgeschoß der Immobilie, allgemein zugänglicher Parkbereich vor dem Gebäude, etc.) und ein Teil der errichteten Fläche geförderter Wohnraum wird. Teilweise werden sogar Wohnungen in diesen Neubauten gemeinnützigen Einrichtungen zur Verfügung gestellt.

Wien gilt in Europa als Vorzeigemodell. Die Preise haben hier zwar auch deutlich angezogen, aber die Mischung aus staatlichem Wohnbau, Förderungen für Privatpersonen und die Zusammenarbeit zwischen Stadt und Investoren, ist insgesamt gut organisiert. Debatten über Enteignungen gibt es hier bislang nicht. Wie auch, wenn die Stadt selbst der größte Wohnungseigentümer ist?

Das sollten Investorinnen und Investoren jetzt tun

Es kann durchaus sein, dass – je nach Ausgang der Wahl – am Immobilienmarkt zumindest weitere Maßnahmen ergriffen werden, um hohe Mieten zu beschränken. Die Situation für Investorinnen und Investoren wird nicht unbedingt so sein, dass es attraktiver wird, Wohnraum zu vermieten. Doch gleichzeitig braucht der Staat ausreichend viel Wohnraum, der von privater Hand geschaffen und bereitgestellt wird. Deshalb ist davon auszugehen, dass sich die Situation nicht extrem verschärfen wird. Neue Regulierungen, alleine schon um den Wahlversprechen gerecht zu werden, wird es wohl geben.

Von Investitionen in Immobilien solltest du dich deshalb nicht abschrecken lassen. Tatsache ist, dass Wohnraum weiterhin ein rares Gut ist und dementsprechend hohen Wert hat. Hinzu kommt, dass radikale Maßnahmen immer verfassungsrechtlich zu prüfen sind. Deutschland darf außerdem nicht das Image verlieren, dass hier ein modernes Wirtschaftssystem herrscht, in dem Investoren aus aller Welt willkommen sind.

Alternativen zum Immobilien-Investment

Ein weiterer Faktor ist, dass es trotz allem keine guten Alternativen zu Immobilien-Investments gibt. Die Sparzinsen sind weiterhin im Keller. An der Börse lassen sich zwar Renditen erzielen, doch die Schwankungen dieser Investitionsform möchten sich manche Anleger einfach nicht antun. Wir sind deshalb insgesamt davon überzeugt, dass Immobilien weiterhin eine großartige Investitionsform bleiben werden – unabhängig davon, wie die Wahl ausgeht.

Zudem solltest du bedenken, dass eine Legislaturperiode nicht für immer dauert. Maßnahmen können nicht sofort ergriffen werden und es gibt auch immer noch eine Opposition, Vertreter der freien Marktwirtschaft, etc. – kurz gesagt: Kein Grund zur Panik. Deine Immobilien-Investments sind langfristig ausgerichtet. Dein Anlagehorizont ist also viel weiter, als die nächste Regierung im Amt sein wird. Deshalb solltest du dich von großen Tönen vor der Wahl nicht verunsichern lassen.

Politische Veränderungen: Trotzdem in Immobilien investieren?

Unser Fazit ist daher eindeutig: Regierungen kommen und gehen, Immobilien bleiben. Das Wohnbedürfnis muss weiterhin gedeckt werden. Die Politik kann einen Beitrag leisten, um mehr Wohnraum entstehen zu lassen. Sie kann selbst aktiv Wohnraum schaffen oder durch andere Maßnahmen in den Markt eingreifen. Nicht alle Vorgänge wirken sich positiv für Investorinnen und Investoren aus. Doch die Alternativen zu Immobilien-Investments sind sehr überschaubar. Selbst wenn es am Wohnungsmarkt zu neuen Regulierungen kommen sollte, werden sich Immobilien-Investments wohl weiterhin größter Beliebtheit erfreuen. Die heutige Wahl sollte daher nicht für Beunruhigung unter Investorinnen und Investoren sorgen und dich auch nicht davon abbringen lassen, deinen Immobilienbestand auf- und auszubauen.

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