Baustoffmangel: Konsequenzen für Investoren?

Nico Vaziri

11.04.2022

Schon vor dem Beginn des Krieges gegen die Ukraine gab es Probleme mit massiv steigenden Rohstoffpreisen und der Knappheit mancher Güter. Doch nun verschärft sich die Situation zusätzlich, da in der Ukraine und Russland viele Baustoffe hergestellt werden. Welche Auswirkungen hat diese Entwicklung für Immobilien-Investoren und den Wohnungsmarkt in Deutschland?

Rohstoffpreise: Aktuelle Entwicklungen

Wie massiv sich Rohstoffpreise verändern, lässt sich am besten anhand von konkreten Beispielen darstellen.

Der Holzpreis ist einer der zentralen Indikatoren, schlichtweg, weil Holz an verschiedensten Stellen zum Einsatz kommt. Besonders betroffen sind reine Holzhäuser, aber auch Holz-Leichtbau-Konstruktionen für den Ausbau von Dachgeschoßwohnungen. In den letzten Tagen hat der Holzpreis zwar wieder etwas nachgegeben, doch im Vergleich zu vor drei Jahren kostet dieser Rohstoff nun ca. 170 Prozent mehr.

Probleme stehen auch im Bereich der Fliesenproduktion bevor. Denn einige große Hersteller beziehen nicht nur die nötigen Rohstoffe aus Russland, sondern produzieren auch gleich dort, bevor die Ware überhaupt erst Richtung Westeuropa geliefert wird. Hier besteht derzeit das Risiko, Russland könnte verbieten, dass Ware das Land verlassen darf – bis hin zur Verstaatlichung von Betrieben ist hier nichts ausgeschlossen.

Der Stahlpreis ist schon gegen Ende 2020 massiv gestiegen. Auch dieser Rohstoff ist für die Immobilienbranche unerlässlich – denken wir etwa an einfache Stahlträger, die verbaut werden müssen. Das Problem ist hier derzeit nicht nur der Preis, sondern die Tatsache, dass manche Stahlprodukte schlichtweg nicht verfügbar sind. Einige Produzenten geben an, die Produktion mancher Stahlprodukte vorübergehend ausgesetzt zu haben, da Rohstoffe nur sehr teuer zu bekommen waren.

Rohstoffpreise: Folgen für den Immobilienmarkt

Die steigenden Preise haben ganz direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Beim Bau von Häusern war es bis vor kurze Zeit üblich, Fixpreisangebote einholen zu können, die längere Zeit gültig sind. Manche Hersteller boten Aktionshäuser zu einem Fixpreis an, der ein ganzes Jahr lang nicht verändert wurde. Heute ist beispielsweise die Herstellung einer Bodenplatte für ein Fertigteilhaus problematisch. Die dafür nötigen Materialien schwanken preislich sehr. Deshalb werden Bodenplatten von vielen Herstellern nur zu tagesaktuellen Preisen angeboten. Fixe Angebote, die wochen- oder sogar monatelang gelten, sind nicht möglich.

Dieses Beispiel zeigt, wie die gesamte Branche mit der veränderten Situation umgehen muss. Flexibilität ist gefragt und es stellt sich für alle Beteiligten die Frage, ob es besser ist abzuwarten, bis die Preise wieder sinken oder ob nicht damit zu rechnen ist, dass ein früheres Preisniveau jemals wieder erreicht wird.

Welche Auswirkungen haben die Rohstoffpreise?

In weiterer Folge müssen Immobilienbesitzer entscheiden, wie sie mit den steigenden Preisen umgehen. Eine Möglichkeit ist, all jene Arbeiten, die derzeit nicht unbedingt sofort ausgeführt werden müssen, nach hinten zu verschieben. Jene Arbeiten, die unerlässlich sind, um durch eine Immobilie Mieteinnahmen zu erzielen, müssen trotzdem ausgeführt werden.

Besonders betroffen ist auch der gemeinnützige Wohnbau. Hier sind günstige Einkaufspreise besonders wichtig. Gleichzeitig kann es Fristen von Ausschreibungen geben, wo aktuell nur vergleichsweise teure Angebote eingehen können, aber der gemeinnützige Bauträger trotzdem eine Entscheidung treffen muss. Staatlich geförderte Wohnbauprojekte könnten sich deshalb verzögern.

Inflation, Rohstoffpreise und Fachkräftemangel

In Summe verschärften die Rohstoffpreise die Situation am Immobilienmarkt deutlich. Denn wenn Sanierungen teurer werden, steigen die Wohnungspreise dementsprechend weiter. Gleichzeitig ist das Interesse an Immobilien weiterhin groß, da viele Investoren aus Angst vor Volatilität auf den Aktienmärkten und Sorge um die Inflation in Betongold investieren wollen.

Ein weiterer Faktor, neben den steigenden Baustoffpreisen und der generellen Inflation, ist der Fachkräftemangel. Baustellen können oft nicht sofort gestartet werden, da die Auftragsbücher von Baufirmen weiterhin gut gefüllt sind. Das sorgt für zusätzliche Preisanstiege und Verzögerungen bei der Ausführung der Arbeiten. Je länger die Arbeiten dauern, desto weniger Wohnungen sind am Markt – das befeuert wiederum die Preisspirale weiter.

So zeigt sich, wie die einzelnen Aspekte zusammenspielen und die Kosten für Immobilien weiter steigen – egal, ob Eigentum, Miete oder ob es nur um die Sanierung einer Liegenschaft geht.

Rohstoffpreise: Wie geht es weiter?

Was sich derzeit hinsichtlich der Preise von Roh- und Baustoffen abspielt, kann nicht binnen weniger Tage wieder abklingen. Erst mit einem Ende des Krieges und einer Stabilisierung der Wirtschaftslage in der Ukraine und Russland, werden sich auch die Exporte beider Länder wieder langsam normalisieren. Durch die wirtschaftlichen Sanktionen, die westliche Länder gegen Russland verhängt haben, könnte diese Normalisierung lange dauern.

Eine Alternative ist deshalb, wieder verstärkt eigene Ressourcen in Deutschland, bzw. generell in Mittel- und Westeuropa, aufzubauen. Sei es durch die Förderung von Rohstoffen oder auch die Herstellung von Halbfertig- und Fertigprodukten. Dass dies in unseren Breitengraden nur teurer möglich ist als etwa in der Ukraine, ist klar. Doch somit wäre immerhin die Versorgungssicherheit erhöht.

Diese Überlegungen können Immobilieninvestoren nicht beeinflussen. Was jedoch getan werden kann ist, Arbeiten zu verschieben, die nicht unbedingt nötig sind. Indexmietverträge bieten zudem eine gute Absicherung gegen die derzeitige Inflation. Besonders betroffen sind Investorinnen und Investoren, die auf Neubauprojekte setzen. Für sie ist es schwierig, leistbare Bauunternehmen zu finden, die zu guten Konditionen Immobilien errichten können. Die Kalkulation wird durch Tagespreise erschwert, was auch die Finanzierung des Baus komplexer macht. Denn ohne Fixpreise müssen nicht nur Investoren ein höheres Risiko eingehen, sondern auch die finanzierenden Banken. Eine gute Beziehung zur eigenen Hausbank pflegen und möglichst präzise kalkulieren, wo es eben noch möglich ist, sind daher die wichtigsten Aufgaben für Investoren im Neubau-Segment.

Steigende Baukosten und Rohstoffpreise: Fazit

So bitter es ist, die einzelnen Immobilien-Investorinnen und Investoren haben kaum eine Möglichkeit um sich gegen die Inflation, den Fachkräftemangel und die steigenden Rohstoff- und Baumaterialpreise zu schützen. Du kannst nur selbst entscheiden ob es schlauer ist, Ausgaben zeitlich zu verschieben, sofern das möglich ist oder ob du denkst es ist besser, Investments jetzt zu tätigen. Das macht Sinn, wenn du davon ausgehst, dass die Preise weiter steigen werden. Ob das so sein wird, kann heute niemand seriös vorhersagen.

Ansonsten heißt es Hausaufgaben erledigen! Pflege den Kontakt mit deiner Bank und prüfe deine bestehenden Kredite. Gerade in Zeiten steigender Zinsen kannst du andenken, variabel verzinste Kredite mit Fixzinsvereinbarungen abzusichern, sofern deine Bank das ermöglicht. Bei neuen Investments musst du höhere Finanzierungs- und Sanierungskosten in deine Kalkulation aufnehmen. Auf Grund der höheren Kosten für Bauarbeiten aller Art ist es auch empfehlenswert, einen größeren Notgroschen aufzubauen, sollte es in deinem Bestand zu überraschend nötigen Sanierungsarbeiten kommen.

Nachdem nicht absehbar ist, wie sich die Gesamtsituation weiter entwickeln wird, ist eine konservative Vorgehensweise (Absicherung variabler Zinsen, Notgroschen erhöhen, abschließen von Indexmietverträgen) wohl eine gute Entscheidung.