Bonitätsprüfung - So checkst du potenzielle Mieter vorab

Nico Vaziri

24.05.2021

Wer eine Immobilie vermieten möchte, will nur, dass die Wohnung gut behandelt und die Miete pünktlich überwiesen wird. Das klingt einfach und unkompliziert, doch die Praxis zeigt, dass nicht alle Personen so zuverlässig agieren. Wie gelingt es also, das eigene Risiko zu reduzieren und seriöse Mieter zu finden? Wir zeigen dir, wie du vorab entsprechende Maßnahmen ergreifen kannst.

Mieterselbstauskunft als erster Schritt

Die ersten Informationen über Personen, die sich für deine Immobilie interessieren, erhältst du bereits bei der Besichtigung. Eine sogenannte „Mieterselbstauskunft“ soll wichtige Eckdaten klären. Die Interessentinnen und Interessenten geben über dieses Formular verschiedene Daten bekannt, die dir zeigen sollen, dass sie seriöse Mieter wären.

Wichtig ist, dass du nicht einfach beliebige Fragen stellen darfst, denn dahingehend gibt es ganz klare gesetzliche Vorgaben. Gehe zwar strukturiert vor, aber hole selbstverständlich nur jene Informationen ein, die zulässig erfragt werden dürfen und tatsächlich relevant für deine Entscheidung sind.

Mieterselbstauskunft: Welche Fragen sind erlaubt?

Wenn es darum geht, mehr über die Interessentinnen und Interessenten zu erfahren, gilt es immer das Bedürfnis nach Datenschutz und umgekehrt, wichtige Informationen, die als Entscheidungsgrundlage dienen, in Gleichklang zu bringen.

Im Fokus des Interesses steht typischerweise die berufliche Situation. Wer ist der Arbeitgeber und wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen? Diese Fragen sind erlaubt und müssen auch wahrheitsgemäß beantwortet werden. Ebenfalls aus finanzieller Perspektive wichtig: Gibt es bestehende Verbraucherinsolvenzverfahren, Räumungstitel oder Mietrückstände? Auch dazu muss ehrlich Stellung bezogen werden.

Abseits der beruflichen und finanziellen Situation ist erlaubt zu klären, wer genau die Immobilie eigentlich beziehen wird. Wie viele Personen einziehen und ob es sich dabei um Erwachsene oder Kinder handelt, darf daher auch gefragt werden.

Welche Fragen dürfen potenziellen Mietern nicht gestellt werden?

Immer wieder kommt es vor, dass auch Fragen gestellt werden, die unzulässig sind. Die Folge ist, dass diese dann auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. In besonders krassen Fällen kann sogar ein Bußgeld verhängt werden, falls das Stellen unerlaubter Fragen strukturiert und absichtlich gemacht wird und die Persönlichkeitsrechte der Betroffenen dadurch entsprechend angegriffen werden.

Oftmals führen unerlaubte Fragen zu diskriminierender Behandlung. Daher ist es beispielsweise verboten zu fragen, ob jemand gläubig ist, welcher Religion man angehört oder in welchem Land man geboren wurde.

Fazit zur Mieterselbstauskunft

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Wohnungssuchende daran gewöhnt sind, persönliche Informationen in einem bestimmten Ausmaß zu teilen. Sie berichten normalerweise bereitwillig über die Einkommenssituation, den Arbeitgeber und dass keine sonstigen Schwierigkeiten, etwa Insolvenzverfahren oder bestehende Mietrückstände, vorliegen. Ganz klar ist aber auch, dass es Grenzen gibt, welche Informationen zusätzlich angefordert werden dürfen. Vermieter müssen hier immer mit Hausverstand und Respekt vorgehen. Du solltest jene Informationen einholen, die für die Entscheidung, wer die Wohnung bekommen soll, wichtig sind – nicht mehr und nicht weniger.

Zusätzlich ist zu bedenken, dass nicht immer die Person mit dem höchsten Einkommen gleichzeitig auch der zuverlässigste Mieter sein muss. Einen solchen Automatismus vermuten viele, doch es gibt ihn nicht. Wenn jemand etwas weniger verdient, freut er sich umso mehr darüber, eine gute Wohnung beziehen zu dürfen und wird hoffentlich dementsprechend gut damit umgehen. Beziehe also abseits der harten Finanzfakten auch solche Überlegungen mit ein.

Prüfung der Zahlungsfähigkeit

Wenn für dich die Zahlungsfähigkeit der wichtigste Punkt ist, kannst du zusätzlich zur klassischen SCHUFA-Auskunft auch noch die Einkommenssituation besprechen. Selbst der Name des Arbeitgebers muss schließlich von zukünftigen Mietern offengelegt werden. Wenn eine SCHUFA-Auskunft vorliegt, die über die allgemeine Bonität informiert, zusätzlich ein Nachweis vorhanden ist, dass keine Mietrückstände bestehen und dann auch noch das Nettoeinkommen passt, so kann wenig schiefgehen.

Wichtig kann die Einkommenssituation besonders bei hochpreisigen Immobilien werden. Wer eine preiswerte 2-Zimmer-Wohnung bezieht und vorübergehend arbeitslos wird, setzt vermutlich alles daran, die Miete immer als allererstes zu bezahlen, um Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden. Wenn hingegen ein Unternehmer derzeit sehr gut verdient, eine sehr teure Wohnung mietet und dann in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät, kann ein stark schwankendes Einkommen zum Problem werden.

Daher gilt es immer individuell zu überlegen, welche Einflussfaktoren wie wichtig dafür sind, wen du in deine Wohnung einziehen lässt oder nicht. Absolute No-Go-Punkte sind selbstverständlich bestehende Mietrückstände oder ein laufendes Insolvenzverfahren. Wer zudem kein aufrechtes Arbeitsverhältnis hat, wird es bei der Immobiliensuche ebenfalls besonders schwer haben.

Warum ist die Bonitätsprüfung so wichtig?

Manche denken nun vielleicht, das klingt alles schon nach Bürokratie und sehr streng. Muss ich die Bonität eines zukünftigen Mieters wirklich so genau prüfen?

Gerade Privatpersonen, die nur eine einzelne oder wenige Wohnungen vermieten, scheint dieser Vorgang oft eher für große Immobilien-Unternehmen typisch zu sein. Auf eine genaue Prüfung wird dann schnell einmal verzichtet, schließlich will man als Privatvermieter unkomplizierter sein. Genau das ist eine Falle, in die du nicht tappen solltest.  Wir können nur empfehlen, verlasse dich nicht blind darauf, dass dir jemand ankündigt, dass er selbstverständlich die Miete immer bezahlen können wird.

Was passiert, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Denn was viele Vermieter vorab nicht bedenken, sind die unglaublichen Konsequenzen, die unbezahlte Mietzahlungen haben können. Zuerst kommt einmal Arbeitsaufwand auf dich zu, denn du musst Erinnerungen versenden, Mahnungen schreiben und mit dem Mieter darüber kommunizieren, was denn eigentlich los ist.

Hilft all die Kommunikation nichts und kommt es weiterhin zu keinen Zahlungen, wirst du vermutlich gerichtlich gegen den Mieter vorgehen müssen. Doch bis dieser schlussendlich tatsächlich die Wohnung verlassen muss, kann es lange dauern. Vom ersten Mietrückstand bis zur gerichtlich angeordneten Räumung kann schnell einmal ein Jahr vergehen. In dieser Zeit wird deine Immobilie weiter abgenutzt. Die ausbleibenden Zahlungen können außerdem besonders problematisch sein, wenn du selbst ja nicht nur weiterhin die Betriebskosten abführen musst, sondern womöglich sogar einen Kredit zu tilgen hast.

Diese gravierenden Auswirkungen müssen unbedingt vermieden werden. Damit es nicht so weit kommt, müssen potenzielle Mieterinnen und Mieter wirklich eingehend geprüft werden. Die Bonitätsprüfung vorab wirkt vielleicht auf den ersten Blick etwas skeptisch und bürokratisch, doch in Anbetracht der Auswirkungen, die ausbleibende Mieteinnahmen haben können, ist sie absolut wichtig und unerlässlich.

Bonitätsprüfung: Kein böses Vermieter-Tool

In der medialen Berichterstattung über die Immobilienbranche wird immer wieder erwähnt, dass die Bonitätsprüfungen durch Vermieter strenger werden und mehr und mehr Informationen vorab abgefragt werden. Das wird gerne als übertrieben und unverhältnismäßig dargestellt. Was dabei nicht bedacht wird ist, dass für viele Vermieter eine Anlegerwohnung die eigene Pensionsvorsorge ist. Gekauft mit hart erspartem Geld, erwirtschaftet durch ehrliche Arbeit und mitfinanziert durch einen Kredit, der bezahlt werden muss. Hier gibt es also nichts zu verschenken und nichts zu riskieren, da es schließlich um die eigene Zukunft geht.

Die Bonitätsprüfung gehört außerdem auch für Immobilien-Eigentümer zur absoluten Routine. Denn schließlich führen Banken vor der Kreditvergabe genauso eine strenge Prüfung hinsichtlich der Vermögens- und Einkommenssituation durch. Nahezu alle Vermieter kennen somit die Situation, Informationen offenlegen zu müssen, auch aus der Perspektive der Betroffenen und werden entsprechend sorgsam mit den bereitgestellten Daten umgehen.

Fazit zur Bonitätsprüfung

Bei Immobilien geht es immer um vergleichsweise viel Geld. Gerade deshalb möchte niemand etwas riskieren. Alle Marktteilnehmer sind auf der Suche nach maximaler Sicherheit. Für Vermieter heißt das, es sollen Mieter gefunden werden, die zuverlässig Miete bezahlen und die Wohnung gut behandeln.

Dass es für die Entscheidung, wer eine Immobilie bekommt oder nicht, wichtig ist vorab zu klären, wo die Person arbeitet und welches Einkommen sie hat, ist daher nur naheliegend. Für die Mieterselbstauskunft müssen jedoch die gesetzlichen Rahmenbedingungen beachtet werden.

Vermieter dürfen nicht beliebige Fragen stellen. Welche Fragen erlaubt sind und welche nicht, ist klar geregelt – mit ein bisschen Fingerspitzengefühl und Hausverstand bist du hier auf der sicheren Seite.

Zusammenfassend kann somit gesagt werden, dass die Bonitätsprüfung eine Selbstverständlichkeit ist. Ohne große Bürokratie lässt sich rasch klären, ob jemand über ein ausreichendes Einkommen verfügt und ob derzeit Mietrückstände oder sogar ein Insolvenzverfahren vorhanden sind. Das sind essenzielle Daten, die Vermieter kennen müssen, bevor sie ihre Immobilie jemandem für die nächsten Jahre anvertrauen.

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