Bruttorendite und Nettorendite - Was sind die Unterschiede?

Nico Vaziri

12.09.2021

Eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilien-Investments ist die Rendite. Dabei wird zwischen Bruttorendite und Nettorendite unterschieden. Worauf du dabei achten musst, fassen wir in diesem Beitrag für dich zusammen.

Aussagekraft der Rendite

Häufig geben Immobilienmakler bei Inseraten eine bestimmte Rendite an. Ist die Wohnung gerade vermietet, lässt sich die Rendite exakt ermitteln. Bei Immobilien, die aktuell leer stehen, muss die Rendite anhand einer geschätzten, zukünftig erzielbaren Miete berechnet werden. Die Rendite setzt die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis der Immobilie und gibt im Prinzip die Verzinsung des eingesetzten Kapitals an. Wer die Berechnung umdreht, kann so auch annäherungsweise ermitteln, nach wie vielen Jahren sich das Investment vollständig amortisiert hat, wobei dies nur grob möglich ist und die Wertentwicklung der Immobilie außer Acht lässt.

Die Rendite ist somit immer nur ein ungefährer Wert bzw. eine Momentaufnahme. Trotzdem ist sie wichtig, denn so lassen sich verschiedene Immobilien gut vergleichen. Sehen wir uns nun die beiden Berechnungsmöglichkeiten genauer an.

Bruttorendite von Immobilien

Die Bruttorendite lässt sich sehr einfach und schnell ermitteln. Die Berechnung erfolgt folgendermaßen:

Nettomiete pro Jahr / Kaufpreis x 100 = Ergebnis in Prozent

Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung wird für 300 Euro Nettomiete pro Monat vermietet. Die Nettomiete pro Jahr beträgt somit 3.600 Euro. Der Kaufpreis liegt bei 100.000 Euro. Die Bruttorendite sind daher 3,6 Prozent.

Die Rechnung ist so einfach, dass sie ohne lange Kalkulationen erfolgen kann. Der Nachteil ist logischerweise, dass diese Kalkulation nicht besonders genau ist. Für einen schnellen, ersten Eindruck ist die Bruttorendite ausreichend. So lassen sich verschiedene Immobilien rasch vergleichen.

Jene Objekte, die für einen Kauf infrage kommen, müssen in weiterer Folge näher betrachtet werden. Die Kalkulation der Nettorendite ist dazu unerlässlich, denn dieser Wert ist wesentlich aussagekräftiger.

Nettorendite von Immobilien

Bei der Nettorendite werden weitere Aspekte in die Kalkulation aufgenommen. Das ist nötig, um einen präziseren Wert errechnen zu können. Zusätzlich zum Kaufpreis werden hier alle Kaufnebenkosten addiert (Immobilienmakler, Gerichtskosten, Notar, etc.). Ebenso berücksichtigt werden die laufenden Kosten der Immobilie, die nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können. Das sind beispielsweise Reparaturkosten, Kreditzinsen und bestimmte Versicherungen.

Wird eine Immobilie erst gekauft, so sind diese Kosten oft noch nicht im Detail bekannt. Deshalb ist es üblich, dass diese Bewirtschaftungskosten der Immobilie mit ca. 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr geschätzt werden.

Nettorendite von Immobilien: Berechnungsbeispiel

Sehen wir uns also wieder unser Beispiel an:

Die Immobilie wird für 100.000 Euro gekauft. Hinzu kommen Kaufnebenkosten in Höhe von 12.000 Euro. Die Nettomiete pro Jahr beträgt 3.600 Euro. Es werden kalkulatorisch 400 Euro (10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr) für die Instandhaltung angesetzt. Die Rechnung sieht dann folgendermaßen aus:

(3.600 Euro Nettomiete – 400 Euro Instandhaltung) / (100.000 Euro Kaufpreis + 12.000 Euro Kaufnebenkosten) x 100 = rund 2,85 Prozent Nettorendite.

Da bei der Kalkulation der Nettorendite verschiedene Kostenpositionen zusätzlich einbezogen werden, die bei der Ermittlung der Bruttorendite außer Acht gelassen werden, ist es logisch, dass die Nettorendite einer Immobilie immer niedriger ausfällt als die Bruttorendite.

Rendite von Immobilien vergleichen

Grundsätzlich ist für die Immobiliensuche die Bruttorendite ein guter erster Eindruck. Über unsere Plattform ist es möglich, gezielt nach Objekten zu suchen, die genau einer bestimmten Renditeerwartung entsprechen. So kann schnell gefiltert werden, welche Immobilien als Investment wirklich infrage kommen.

Für die Detailkalkulation ist selbstverständlich die Nettorendite besonders relevant. Die Kaufnebenkosten sind bei allen Immobilien zumindest ähnlich. Immobilien von Privatpersonen, bei denen keine Maklercourtage anfällt, sind hier klarerweise etwas im Vorteil.

Wo es allerdings Unterschiede gibt, sind die laufenden Kosten, die von der Nettomiete abgezogen werden müssen. Bei einem soeben fertiggestellten Neubau ist mit wesentlich weniger Instandhaltungsaufwand zu rechnen als bei einem Objekt, das bereits in die Jahre gekommen ist. Daher ist es wichtig, einen realistischen Wert für die Bewirtschaftungskosten anzusetzen. Ein Erstbezugs-Objekt hat zwar einen höheren Kaufpreis, ist dafür im Zuge dieser Kalkulation dann wieder im Vorteil. Ob eine Neubauwohnung oder ein Bestandsobjekt die bessere Rendite abwirft, kann jedoch nicht pauschal beantwortet werden.

Rendite berechnen bei Fremdfinanzierung

Die Finanzierung der Immobilie ist ein weiterer Aspekt, der im Zuge der Rendite-Berechnung berücksichtigt werden muss. Typischerweise wird für den Immobilienkauf ein Kredit aufgenommen, für den dann entsprechende Zinsen zu zahlen sind. Diese Zinsen reduzieren die Einnahmen und somit auch die Rendite des Investments. Sie können nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, sondern müssen von der Nettomiete abgezogen werden.

Allerdings: Solange die Nettorendite der Immobilie höher ausfällt als die Zinsen, stellt dies kein Problem dar. Die Zinsen reduzieren dann zwar die Rendite der Immobilie, doch in Summe wird durch die Fremdfinanzierung immer noch ein Überschuss erzielt.

Daraus ergibt sich erstens der Vorteil, dass durch die Fremdfinanzierung überhaupt erst eine Immobilie gekauft werden kann und zweitens, dass die Rentabilität des Investments durch die Aufnahme von Fremdkapital in Summe gesteigert werden kann. Dieser Effekt wird als „Leverage Effekt“ bezeichnet. Das ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, denn du darfst nicht vergessen, dass eine Immobilie immer ein langfristiges Investment darstellt. Wie sich die Mieten in über zehn Jahren entwickeln werden und ob sie dann ausreichen, um die laufenden Kredit-Zahlungen zu bedienen, weiß niemand. Deshalb sollten Fremdfinanzierungen zwar selbstverständlich genutzt werden, doch eine gewisse kalkulatorische Vorsicht schadet nie.

Bruttorendite und Nettorendite von Immobilien: Fazit

Die Rendite zählt ohne Zweifel zu den wichtigsten Entscheidungsfaktoren beim Kauf einer Immobilie, die nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern als Investment, dienen soll. Für einen schnellen ersten Eindruck über die Ertragskraft eines Objektes lässt sich die Bruttorendite sehr einfach und schnell berechnen. Die Nettorendite ist etwas aufwändiger, dafür bietet sie ein genaueres Bild. Gleichzeitig muss bedacht werden, dass manche Faktoren nur geschätzt werden können (z.B. zukünftiger Instandhaltungsaufwand für die Immobilie).

Für all jene, die Immobilien mit einer bestimmten Mindestrendite suchen, ist unsere Plattform ideal geeignet. Hier kannst du direkt nach der gewünschten Rendite sortieren, sodass dir nur passende Objekte angezeigt werden. All jene, die eine Immobilie mit einer Fremdfinanzierung kaufen möchten, müssen im Zuge der Rendite-Berechnung auch bedenken, dass die Kosten des Kredits von der monatlichen Nettomiete aus bezahlt werden müssen und nicht auf die Mieterinnen und Mieter umlegbar sind. So reduziert sich für den Zeitraum, in dem der Kredit getilgt wird, die laufende Rendite entsprechend der Zinsen des Kredits.