Warum ist der Cashflow einer Immobilie so wichtig und wie kann man ihn eigentlich messen?

Nico Vaziri

10.05.2021

In der Geschäftssprache bezeichnet der Cash Flow den regelmäßigen oder unregelmäßigen Geldeingang des Unternehmens. Der Cashflow muss dabei klar von Umsatz und Gewinn unterschieden werden und hat, obwohl er für die Bilanz des Unternehmens eigentlich nicht bedeutend ist, einen hohen Stellenwert für Unternehmer.

Warum ist der Cashflow so wichtig?

Manche Unternehmen können Hunderttausende Euro an Umsatz generieren, ohne jedoch einen einzigen Euro an Cashflow zu produzieren. Salopp gesagt bezeichnet der Cashflow, wie viel Geld das Unternehmen am Ende des Monats auf dem Konto hat und ist damit eine entscheidende Kennzahl für die Liquidität des Unternehmens.

Vor allem kleinere Unternehmer oder Soloselbstständige unterschätzen die Bedeutung des Cashflows immens. Wenn am Ende des Monats nicht genug Geld für private Ausgaben wie Miete, Essen oder Versicherungen da ist, müssen die Unternehmen im schlimmsten Fall schließen oder teure Kredite bei der Bank aufnehmen. Aber auch bei mittelständischen und großen Unternehmen ist eine permanente Kapitalverfügbarkeit wichtig. In fast jeder Unternehmung muss zuerst Geld investiert werden, bevor Umsätze generiert werden.

Ein praktisches Beispiel für die Bedeutung des Cashflows anhand von Immobilien

Wie wichtig der Cashflow für Immobilieninvestoren ist, verdeutlicht das folgende Beispiel. Die meisten Investoren, egal ob es sich dabei um ein großes Unternehmen oder einen kleinen Privatinvestor handelt, finanzieren ihre Objekte mithilfe von Krediten.

In die Bilanz des Unternehmens fließt ein Teil der Kreditrate (die Tilgung) ein. Der Investor macht also einen buchhalterischen Umsatz, obwohl er Geld ausgibt. Ein Rechenbeispiel: Sie haben 1000 Euro Mieteinnahmen monatlich und zahlen eine Kreditrate von ebenfalls 1000 Euro. Die Hälfte der Zahlung wird zur Tilgung aufgewendet, die andere Hälfte begleicht die fälligen Kreditzinsen. In der Bilanz haben Sie dann auf der Einnahmenseite 1500 Euro stehen (1000 Euro Miete, 500 Euro Immobilieneigentum) und auf der Ausgabenseite stehen 1000 Euro (500 Euro Zinsen, 500 Euro Tilgung).

Sie haben also mit der Immobilie einen Gewinn von 500 Euro gemacht. Auf Ihrem Konto landet von diesem Gewinn allerdings nichts. Es wird kein Cashflow generiert. Wenn es nun zu Reparaturarbeiten kommt oder Sie unerwartete private Ausgaben haben, müssen Sie auf Ihre Rücklagen zurückgreifen oder einen Kredit aufnehmen. Vor allem junge Unternehmen scheitern häufig an der Hürde des mangelnden Cashflows. Auch wenn das Unternehmen auf dem Papier Gewinne erzielt, fließt ein großer Teil des Geldes in Tilgungen oder neue Anschaffungen. Ohne Cashflow kann das Unternehmen aber irgendwann seine Rechnungen nicht mehr zahlen und muss aufgeben.

Cashflow berechnen – Simple und komplizierte Methoden

Die einfachste Methode den Cashflow eines Unternehmens zu berechnen ist ein Blick auf das Konto. Der Cashflow des vergangenen Jahres entspricht den Einnahmen abzüglich der Ausgaben. In der Rückbetrachtung ist diese Methode zur Bewertung des vergangenen Jahres hilfreich, für die unternehmerische Planung ist sie aber ungeeignet. Immobilieninvestoren müssen vorausschauend und kalkulierend planen. Daher ist die Methode, die bei ThinkImmo zur Planung der Immobilieninvestments angewandt wird, besser geeignet. Anstatt sich auf die Zahlen der vergangenen Jahre zu verlassen, werden realistische Annahmen über die anstehenden Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie getroffen.

Wie ThinkImmo den Cashflow der Immobilien berechnet

Das Berechnungssystem betrachtet vor allem bei den Ausgaben nicht nur die tatsächlich entstandenen Kosten, sondern bildet einen erwartbaren Durchschnittskostenwert über mehrere Jahre.  Im Detail stellt sich die vorausschauende Rechnung folgendermaßen dar.

Einnahmen

Für eine korrekte Einnahmenplanung kann nicht nur mit den Mieteinnahmen der Vergangenheit geplant werden. Es können jederzeit besondere Begebenheiten wie Mietausfälle oder Veränderung der Mietpreise auftreten. Im Sinne des Cashflows ist es natürlich wichtig auch die tatsächlichen Einnahmen im Auge zu behalten, vorausschauend wird aber auch eine Sollmiete pro Quadratmeter angesetzt.

Ausgaben

Berechne alle Ausgaben.

Zinsen

Die Gesamtkosten für Kreditrate werden nochmals in Zins und Tilgung unterteilt. Wie oben bereits beschrieben, ist das für die Bilanz des Unternehmens wichtig, auch wenn sich die Kosten dadurch faktisch nicht ändern. Der Zins beschreibt in diesem Fall die Kapitalkosten für das Immobiliendarlehen.

Tilgung

Auch wenn die Tilgung zu den Kosten gerechnet wird, ist sie eigentlich eine Anschaffung. Mit jeder Tilgungsrate gehört ein weiterer Teil der Immobilie wirklich Ihnen. Trotzdem ist die Tilgung in diesem Moment eine Ausgabe und muss für die Berechnung des Cashflows zu den Kosten gerechnet werden.

Bewirtschaftungskosten

Für eine seriöse Immobilienplanung sind die erwarteten Bewirtschaftungskosten der entscheidende Faktor. Die tatsächlichen Kosten für die Bewirtschaftung einer Immobilie sind äußerst volatil. Ein undichtes Dach oder die Erneuerung der Hausfassade kann extrem teuer werden, fällt allerdings im Mittel nur alle 20 Jahre an. In vielen Jahren beschränken sich die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten auf einige kleinere Reparaturarbeiten. Bei ThinkImmo wird für eine korrekte Planung ein jährlicher Kostenanteil von 35 % der erwarteten Kaltmiete angesetzt. Mit diesem Wert werden auch größere Zahlungen abgedeckt, unabhängig davon, wann sie tatsächlich auftreten.

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