Reale Immobilien-Investments vs. Immobilien-Crowdinvestments

Fabian Lurz

12.12.2020

Während vor einigen Jahren die klassische 2-Zimmer-Vorsorgewohnung noch die beliebteste und nahezu einzige Form der Kapitalanlage in Immobilien war, gibt es heute einige digitale Alternativen. Wir haben uns daher genauer angesehen, welche Vor- und Nachteile beide Optionen bieten und worauf bei der Investment-Entscheidung geachtet werden muss. 

Crowdinvestments im Fokus

Ursprünglich entwickelte sich Crowdinvesting aus der Bewegung des Crowdfundings heraus. Einige Jahre konnte so jede und jeder schon mit kleinen Beträgen primär in Start-Ups investieren. Das brachte einige Erfolgsgeschichten, aber auch Horror-Meldungen hervor.

Was sich klar zeigte ist allerdings, dass großes Interesse daran besteht, Kapital alternativ zu investieren. Es müssen nicht immer Aktien, ETFs oder Immobilien sein, etwas Spielgeld kann auch mal in eine riskantere Unternehmensbeteiligung fließen. Wirklich negativ auf das Image des Crowdinvestings wirken sich immer wieder horrende Unternehmensbewertungen aus, die schwer nachvollziehbar sind und sich teils nur durch das Ego des Gründers nachvollziehen lassen. 

Gerade diese Punkte führten in weiterer Folge dazu, dass sich der Markt des Crowdinvestings verschob – und zwar weg von gemeinhin als unsicher geltenden Start-Ups, hin zu Immobilienprojekten, die einfacher nachvollziehbar und bewertbar sind. 

So funktioniert Immobilien-Crowdinvesting

Die Grundidee des Crowdinvestings für Immobilien ist einfach: Ein Bauträger finanziert sein Projekt typischerweise durch eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Wird zusätzliches Kapital via Crowdinvestments aufgenommen, so gilt dieser Betrag als „Eigenkapital ersetzend“, wenn es sich um ein Nachrangdarlehn handelt. Für den Bauträger bedeutet das, er kann sein selbst bereitgestelltes Eigenkapital schneller aus dem Projekt abziehen und damit das nächste Objekt erwerben. 

Risiko der Nachrangigkeit

Durch die Nachrangigkeit ist das Risiko – bis hin zum Totalverlust des Investments – entsprechend höher, als wenn eine Bank Fremdkapital bereitstellt. Daher ist im Umkehrschluss der Bauträger bereit deutlich höhere Zinsen zu bezahlen.

Hinzu kommt, dass Banken bei der Finanzierung von Bauprojekten andere Parameter ansetzen, als wenn eine Privatperson eine Immobilie kaufen und die nächsten 60 Jahre darin leben möchte. Eigenkapital ist wertvoll und die Verzinsung dementsprechend verlockend. Meist liegt die Laufzeit der zu finanzierenden Projekt bei weniger als zwei Jahren. Wirklich große Crashs sind hier bislang ausgeblieben, doch das Risiko des Totalverlustes schwingt bei der Nachrangigkeit der Finanzierung immer mit. 

Zur Erklärung: Bei den meisten Crowdinvestment-Projekten handelt es sich um ein nachrangiges Darlehen. Schlittert das Unternehmen in die Pleite, werden mit dem Erlös aus der Verwertung der Immobilie und allen anderen verbleibenden Werten zuerst die vorrangigen Gläubiger bedient. Vereinfacht ausgedrückt, die Chance, bei einem Nachrangdarlehen noch mehr als ein paar Prozent der investierten Summe zu erhalten, wenn das finanzierte Unternehmen zahlungsunfähig wird, ist sehr gering. 

Vorteile des Immobilien-Crowdinvestings

Für den direkten Vergleich zwischen realen Immobilien-Investments und Crowdfunding müssen wir uns auch die Vorteile der Crowd-Finanzierung genauer ansehen. Im Fokus steht dabei die Kombination aus hoher Verzinsung und kurzer Laufzeit. Das klingt gut und ist es in den meisten Fällen auch. Wichtig ist, bei der Auswahl der Projekte für Investments sehr vorsichtig zu sein.

Wie weit ist der Fortschritt des Projektes schon? Wurden schon erste Einheiten veräußert? Je weniger Baufortschritt vorhanden ist, desto größer ist das Risiko, dass hier noch Probleme auftreten könnten. 

Die meisten Investmentplattformen bieten zudem auch Informationen über das jeweilige Unternehmen. Dazu gehört neben den Kompetenzen der handelnden Personen auch, wie bislang Projekte abgewickelt wurden. Ob die bisherigen Finanzierungen vollständig zeitgerecht getilgt wurden, sollte unbedingt geprüft werden. Auch Daten zur Finanzierungsstruktur (Anteil von Eigen- und Fremdkapital, etc.) müssen geprüft werden. 

Crowdinvestments als passives Einkommen? 

Über Crowdinvesting-Plattformen zu investieren klingt im ersten Moment nach passivem Einkommen mit hoher Rendite, doch wer investieren will, muss auch bei Crowd-Projekten zuerst einmal die eigenen Hausaufgaben erledigen.

Seriöse Portale prüfen Unternehmen und Projekte eingehend, doch die Unterschiede hinsichtlich bisheriger Referenzen, abgewickelter Projekte und Restrisiko sind doch beträchtlich. Um eine eigene solide Prüfung kommt man also nicht herum. 

Die Frage, ob Crowdinvestment passives Einkommen schafft, muss also mit Jein beantwortet werden. Läuft das Investment erst einmal, gibt es nichts mehr zu tun, außer Steuern zu zahlen. In der Phase davor, wo es gilt passende Projekte auszuwählen, ist der Aufwand hingegen beträchtlich. Zumindest, wenn man sich Zeit nimmt, um Projekte und Unternehmen zu prüfen und nicht blind auf das jeweilige Onlineportal vertraut. 

Steuerliche Aspekte von Crowdinvestments

Ein häufiger Irrglaube ist, dass die Erträge aus Crowdinvestments unter die Kapitalertragssteuer fallen. In den allermeisten Fällen ist das nämlich nicht der Fall. Tatsächlich müsste dazu die vertragliche Gestaltung anders aussehen als bei einem Nachrangdarlehen.

Das hat zur Folge, dass Einnahmen aus Crowdinvestments in Immobilienprojekte fast immer mit der normalen Einkommenssteuerprogression besteuert werden. Im ersten Moment klingt das so, als wäre es kein großer Nachteil gegenüber Einnahmen aus Mieterträgen realer Immobilien. 

Doch wer genauer hinsieht, erkennt hier einen deutlichen Unterschied. Denn bei Mieteinnahmen ist zwischen Umsatz und Gewinn zu unterscheiden. Vom Umsatz, der durch Mieteinnahmen erzielt wird, können noch diverse Kosten abgezogen werden, die durch die Bewirtschaftung der Wohnung entstehen.

Beispiele dafür sind etwa die Abschreibung oder auch Handwerkerarbeiten, die für die Wohnung erbracht wurden. Hinzu kommt der Effekt, dass reale Immobilien finanziert werden können. Es kann somit der Leverage Effekt genutzt werden. Durch die Verwendung von Fremdkapital ist das eingesetzte Gesamtkapital höher als bei einer Investition via Crowdinvesting. Gleichzeitig senken die bezahlten Zinsen allerdings die Steuerbemessungsgrundlage. 

Zusammenfassend kann daher hinsichtlich der steuerlichen Situation gesagt werden, dass reale Immobilien zumindest deutlich mehr Gestaltungsspielraum bieten, während Erträge aus nachrangingen Darlehen einer strikten, einfachen Berechnung unterliegen. 

Grenzen des Crowdinvestings

Crowdinvestments in Immobilienprojekte locken zumeist primär wegen der Kombination aus kurzer Laufzeit und relativ hohen Zinsen. Wo die Grenzen des Modells liegen, ist allerdings ganz klar erkennbar. 

Einerseits ist es die Transparenz: Die jeweiligen Crowdinvestment-Portale stellen Informationen über die Projekte und die jeweiligen Unternehmen bereit. Oft handelt es sich allerdings um eigens gegründete Projektgesellschaften, also Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die bislang noch nicht existierten, sondern eigens für das Bauprojekt gegründet wurden. Geprüft werden muss daher auch, wie es dem dahinterstehenden Mutter-Unternehmen geht. 

Andererseits ist es das eingesetzte Kapital: Der zuvor beschriebene Leverage-Effekt, der besagt, dass durch die Aufnahme von Fremdkapital so lange die Gesamtrentabilität gesteigert werden kann, wie der Zinsertrag höher ist als die Kosten des Fremdkapitals, ist nicht anwendbar.

Einfacher ausgedrückt bedeutet das, dass Crowdinvestments ausschließlich mit Eigenkapital stattfinden werden, denn zu diesem Zweck wird keine Bank einer Privatperson Kapital bereitstellen. Crowdinvestments haben dahingehend somit die selbe Limitation wie Kapitalanlagen via Börsen-Investments. 

Crowdinvestments oder reale Immobilien – was ist besser? 

Gleich vorab, auf diese Frage gibt es keine völlig pauschale Antwort. Die zentralen Vor- und Nachteile wurden bereits beschrieben.

Was bei realen Immobilien immer noch hinzukommt ist die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie. Diese ist zwar nicht klar absehbar, doch zumindest historisch betrachtet waren Wertsteigerungen am Immobilienmarkt – zurückhaltend ausgedrückt – weit verbreitet.

Ein weiterer Vorteil der realen Immobilie ist, dass diese jederzeit verkauft werden kann. Es sollte nie unter Zeitdruck verkauft werden müssen, doch wenn es hart auf hart kommt, lässt sich eine Wohnung meist schnell veräußern. Dieses Investment ist also schneller in Liquidität umzuwandeln als ein Investment mit beispielsweise 24 Monaten Laufzeit.

Auf lange Sicht betrachtet ist außerdem zu erwähnen, dass Mieteinahmen an die Inflation angepasst werden können. Von einer Wertsteigerung partizipieren Eigentümerinnen und Eigentümer also nicht erst bei einem Weiterverkauf des Objektes, sondern gewissermaßen auch während der laufenden Vermietung, die wertgesichert erfolgen kann. 

Den Crowdinvestments zu Gute halten muss man umgekehrt, dass bei der Vermietung immer das Risiko des Leerstandes besteht und es gesetzliche Änderungen geben kann. Zusätzlich ist der laufende Zeitaufwand wohl etwas höher einzustufen und Reparaturen stellen ein weiteres, wenn auch überschaubares, Risiko dar. 

Fazit 

Defacto befinden sich beide Optionen in der Immobilienbranche, doch ein Mal sprechen wir von Realitäten und ein Mal von Finanzanlagen. Die Unterschiede sind klar und deutlich erkennbar und beide Varianten bringen Vorzüge mit sich.

Deshalb fällt die Antwort wie eingangs erwähnt nicht eindeutig aus. Generell sollte schlussendlich versucht werden, Kapital diversifiziert zu investieren. Es spricht also nichts dagegen, eine reale Wohnung zur Vermietung zu kauen, aber gleichzeitig auch seriösen Unternehmen Kapital für eine beschränkte Zeit bereitzustellen, um hier Zinserträge zu erzielen.

Klar festgehalten werden muss, dass die zentrale Überlegung ist, was mit dem angesparten Eigenkapital passieren soll: Wer 20.000 Euro per Crowdinvestment investiert und nach Steuern beispielsweise 3,5 Prozent Zinsen erhält, hat somit netto 700 Euro pro Jahr bekommen. Würden die 20.000 Euro als Anzahlung für eine Eigentumswohnung herangezogen, könnten sie mit Fremdkapital massiv erhöht werden. 

Beide Optionen haben ihren Reiz und können parallel genutzt werden. Wichtig ist, dass für beide Varianten ausreichend Vorbereitungszeit eingeplant wird (Suche nach passenden Objekten oder Investitions-Chancen, Prüfung der Objekte bzw. der Unternehmen, etc.) und dass nie überstürzt investiert wird.

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