Wie Du durch Mieteinnahmen nie wieder arbeiten musst

Nico Vaziri

13.09.2021

Den Traum, nie wieder arbeiten zu müssen, teilen viele Menschen. Wer dieses Ziel erreichen möchte, setzt meist auf die Generierung von passivem Einkommen. So soll es gelingen, dass diese Einnahmen, die keinen oder kaum Arbeitseinsatz erfordern, so hoch werden, dass die laufenden Kosten gedeckt sind. Doch kann dieses Konzept funktionieren? Wie viel Kapital benötigst du dazu und welche Rolle spielen Immobilien-Investments dabei?

Wie viel Geld braucht man, um nie wieder zu arbeiten?

Wer das Ziel, aus dem Hamsterrad des klassischen Jobs auszubrechen und finanziell unabhängig zu werden, ernst nimmt, muss sich vor allem mit jeder Menge Zahlen beschäftigen. Als Ausgangslage muss geklärt werden, wie hoch die monatlichen Ausgaben sind, die zukünftig durch passives Einkommen gedeckt werden müssen. Dazu ist eine ganzheitliche Erfassung aller Ausgaben nötig. Dokumentiere am besten schriftlich jeden Euro, der ausgegeben wird.

Denke dabei nicht nur an Klassiker wie Miete, Versicherungen oder dein Fahrzeug, sondern erfasse wirklich alles. Nur, wenn du bei der Ausgabendokumentation ehrlich zu dir selbst bist, ermittelst du einen korrekten Ausgangswert. Manche Kosten müssen anteilig berücksichtigt werden. Das ist zum Beispiel bei den Ausgaben für deinen Urlaub der Fall. Teile diese Zahlungen, die nur punktuell erfolgen, rechnerisch auf die Monate des Jahres auf. Schlussendlich wirst du einen Wert ermittelt haben, der aussagt, wie viel Geld du pro Monat brauchst, um all deine Kosten – inklusive anteiliger Kosten für punktuelle Ausgaben – zu decken. Ergänze bei diesem Wert noch einen kleinen Puffer für überraschende Ausgaben und runde tendenziell auf. Schließlich willst du mit deinem passiven Einkommen ja zukünftig wirklich sicher auskommen.

So funktioniert die 4% Regel

Jetzt, wo du deine monatlichen Gesamtausgaben kennst, kann die Berechnung beginnen, wie viel Kapital du benötigst, um diese Ausgaben zu decken. Aus der sogenannten FIRE-Community (Financial Independence, Retire Early) kommt das Konzept der 4-Prozent-Regel.

Der Grundgedanke ist einfach: Du benötigst so viel Kapital, dass eine Verzinsung von vier Prozent dieses Kapitals ausreicht, um deine laufenden Kosten zu decken. Bedenke dabei praxisorientiert, dass diese vier Prozent bereits versteuert sein müssen. Du hast somit einen bestimmten Kapitalbetrag und lebst von den Zinsen, die dieser Betrag abwirft. Den Betrag selbst, der diese Zinsen erwirtschaftet, tastest du nicht an.

4-Prozent-Regel: Beispiel

Ein einfaches Beispiel: Wenn du 100.000 Euro besitzt und diese so investierst, dass eine Verzinsung von vier Prozent nach Steuer erzielt wird, sind das 4.000 Euro passives Einkommen. Nur von diesem Einkommen kannst du nicht leben. Stehen dir jedoch beispielsweise 300.000 Euro zur Verfügung, sprechen wir bereits über 12.000 Euro netto pro Jahr. Damit lässt sich schon ein bescheidendes Leben führen – besonders, wenn du an einem günstigen Ort wohnst.

Wenn jemand eigens an einen anderen Ort zieht, wo das alltägliche Leben günstiger ist, sprechen wir von „Location Arbitrage“. Die Einnahmen werden dann z.B. in Deutschland generiert, doch die Lebenskosten fallen in Thailand an.

Anhand der 4-Prozent-Regel und deiner monatlichen Ausgaben kannst du nun klären, wie viel Kapital du investieren musst, um die Aufwände durch passive Erträge abzudecken. Wer diese Berechnung angestellt hat, fragt sich als nächstes typischerweise, wie nun die entsprechenden Einnahmen generiert werden können.

So generierst Du passives Einkommen durch ETFs und Immobilien

Ein gerne genutztes Tool sind sogenannte „Exchange Traded Funds“, kurz ETFs. Diese werden an der Börse gehandelt. Ein ETF ist keine Aktie, sondern beinhaltet zahlreiche, oft sogar hunderte Positionen. Dadurch ergibt sich eine sehr breite Risikostreuung, sofern ein entsprechender ETF (z.B. MSCI World) gewählt wird.

Wer hier investiert, generiert passives Einkommen über die Ausschüttung von Gewinnen der Aktiengesellschaften, die im ETF enthalten sind. Du musst darauf achten, einen ausschüttenden ETF zu wählen, damit die Dividenden auch wirklich ausbezahlt und nicht direkt reinvestiert werden.

Der Vorteil von ETFs liegt einerseits in der Risikostreuung und andererseits darin, dass tatsächlich kein Arbeitsaufwand vorhanden ist. Das Investment wird durchgeführt und zu einem späteren Zeitpunkt kann die Position wieder verkauft werden. Der Nachteil an der Sache: Selbstverständlich kann der Kurs eines ETFs auch einmal fallen. Wichtig ist, finanziell so gut aufgestellt zu sein, dass du nicht in einer solchen Situation verkaufen musst, weil du gerade das Geld brauchst.

Wenn du schwierige Phasen (Wirtschaftskrisen etc.) durchstehen kannst und entsprechend gute Nerven hast, um mit Kursschwankungen umgehen zu können, sind ETFs eine praktische Option. Warum solltest du trotzdem ein Auge auf den Immobilienmarkt haben? Das sehen wir uns nun als nächstes genauer an…

So generierst Du passives Einkommen durch Immobilien-Investments

Zwischen ETFs und Immobilien gibt es einen großen Unterschied: In ETFs (und ähnliche Anlageformen) kannst du nur mit deinen Ersparnissen investieren. Dein Eigenkapital wird genutzt. Bei Immobilien hingegen sieht die Situation ganz anders aus. Hier brauchst du nur sehr wenig Eigenkapital. Typischerweise ist es ausreichend, 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abdecken zu können. Den restlichen Betrag kannst du mit einer Bankfinanzierung bezahlen.

Mit Hebeleffekt eine bessere Rendite erzielen

Die logische Folge ist, dass du mit ein und demselben Eigenkapital, bei Immobilien eine viel höhere Gesamtinvestment-Summe erreichen kannst. Wenn du 100.000 Euro besitzt, kannst du diese an der Börse investieren. Oder du verwendest sie, um im Extremfall gleich fünf kleine Wohnungen anzuzahlen und 500.000 Euro Kredit für den Immobilienkauf aufzunehmen. Der Kredit geht mit Zinsen einher, wodurch deine Rendite insgesamt niedriger ausfällt. Doch der insgesamt investierte Betrag ist um so viel höher, dass sich das noch immer lohnt. Voraussetzung ist, dass die Verzinsung des Kredits niedriger ist als die Rendite der Immobilie. Hier musst du genau kalkulieren.

Kannst Du mit hohen Kreditbeträgen nicht gut schlafen?

Der Vorteil niedriger Zinsen ist auch dann vorhanden, wenn du „nur“ einen geringeren Kredit aufnimmst. Auch in diesem Fall muss weniger Eigenkapital eingesetzt werden.

Bleiben wir bei unserem Beispiel der 100.000 Euro verfügbares Erspartes. Statt diesen Betrag einfach an der Börse zu investieren, könntest du – gerade als risikoaverse Person – damit die Anzahlungen für zwei Kleinwohnungen leisten und einen überschaubaren Kredit aufnehmen. Oder du teilst das Kapital auf und investierst einen Teil davon an der Börse und nutzt den verbleibenden Betrag für die Anzahlung einer einzelnen Wohnung.

Zwei Wege, mit Immobilien hohe Renditen zu erzielen

Ein weiterer Vorteil von Immobilien-Investments ist, dass es zwei verschiedene Ertragswege gibt. Einerseits die laufenden Mieteinnahmen und andererseits die Wertsteigerung des Objekts. Dabei musst du bedenken, dass eine bestimmte Wertentwicklung nicht vorhersagbar ist. Auch wenn sich der Immobilienmarkt historisch betrachtet immer stark entwickelt hat, ist das keine Garantie für die Zukunft.

Wer bei der Auswahl der Investment-Immobilie nicht alles falsch macht, sollte es allerdings schaffen, eine Rendite von zumindest drei Prozent zu erzielen. Trotz aller Vorsicht bei Investments kann diese Aussage getroffen werden. Unvorhersehbare Ausgaben, etwa überraschender Sanierungsbedarf, können immer auftreten. Aber in Summe können typische Investment-Immobilien trotzdem mit guten Renditen aufwarten, die zumindest mittelfristig solide planbar sind.

Wie viele Immobilien solltest Du kaufen?

Wenn du dich dafür entscheidest, in Immobilien zu investieren, um finanziell unabhängig zu werden, stellt sich als nächstes die Frage, wie viele Immobilien dazu eigentlich nötig sind. Selbstverständlich kommt es dabei auf die Größe und die Ertragskraft der Objekte an. Du hast zuvor berechnet, wie hoch deine monatlichen Einnahmen netto sein müssen, damit du nicht mehr arbeiten musst. So kannst du dir überlegen, wie viele 1-Zimmer-Wohnungen dazu vermietet werden müssten, um diesen Betrag zu erreichen. Oder ob du einfach ein Mehrfamilienhaus benötigst, um dein Ziel zu realisieren.

Sinnvoll ist jedenfalls eine gewisse Diversifikation. Das bedeutet, dein Kapital soll nicht vollständig an einem Ort gebunden sein. Es ist vorteilhaft, in unterschiedlichen Lagen Immobilien in verschiedenen Größen zu besitzen. So bist du, falls sich der Markt verändert, breit aufgestellt. Außerdem profitierst du, wenn sich eine bestimmte Region besonders gut entwickelt.

Alle Objekte an einem Ort gebündelt zu haben, bedeutet zentriertes Risiko. Wenn du mehrere Wohnungen in einem Gebäude hast und dort ein Problem auftritt, betrifft es direkt all deine Objekte.

Einnahmen berechnen: Vorsicht!

Unabhängig von der Anzahl der Immobilien musst du in deiner Kalkulation gewisse Sicherheitsbeträge einbauen. Den ersten hatten wir hinsichtlich deiner kalkulierten Ausgaben erwähnt. Der zweite betrifft nun die Einnahmenseite. Jede Immobilie kann eine gewisse Zeit leer stehen. Dann müssen die laufenden Kosten bezahlt werden, doch es gibt keine Mieteinnahmen. Für diese Phasen musst du gerüstet sein. Deswegen müssen die Einnahmen vorsichtig kalkuliert werden und nicht so, als wären alle Wohnungen durchgängig problemlos vermietet.

Generell gilt, dass du deine Kalkulation bewusst vorsichtig treffen solltest. Gerade, wenn du dank der Einnahmen aus deinen Investments tatsächlich nicht mehr oder weniger arbeiten willst, darfst du nicht zu optimistisch agieren.

Wirklich nie mehr arbeiten?

Wir haben nun geprüft, welchen monatlichen Betrag du einnehmen musst, um deine laufenden Kosten decken zu können. Anschließend hast du Überlegungen angestellt, wie du diesen Betrag erwirtschaften kannst. Verschiedene Investmentformen wurden verglichen, Vor- und Nachteile abgewogen. Zusätzlich kannst du Detailkalkulationen anstellen, am besten bereits anhand konkreter Immobilien, die für dich für einen Kauf in Frage kommen.

Doch wenn wir davon sprechen, wie viel Kapital nötig ist, um nicht mehr arbeiten zu müssen, stellt sich auch die Frage, ob das wirklich dein Ziel ist. Denn viele Menschen in der FIRE-Community, die sich mit genau diesem Thema befassen, sehen das mit der Zeit anders. Während das Ziel anfangs oft „nie wieder arbeiten“ lautet, verschiebt es sich, je näher man an diesen Punkt kommt.

Überlege dir daher, ob du vielleicht einfach weniger arbeiten willst. Deine Wochenarbeitszeit reduzieren. Oder erst einmal Vollzeit weiterarbeiten, die passiven Einnahmen ansparen und so das Investitionsvolumen erhöhen. Zusätzliche Einnahmen bieten große Freiheiten und Immobilien eignen sich perfekt, um zu investieren. Aber ob du wirklich nie wieder arbeiten willst, musst du selbst für dich entscheiden. Vielen Menschen tut es jedenfalls gut, die Freiheit zu haben, die eigene Arbeitszeit zumindest reduzieren zu können.

Wie „passiv“ sind Immobilien-Investments wirklich

Wenn wir über das Thema Arbeit und Immobilien-Investments sprechen, muss auch thematisiert werden, wie viel Aufwand mit der Vermietung von Immobilien einhergeht. Bei der klassischen, langfristigen Vermietung ist dein Zeitinvestment sehr überschaubar. Ist die Wohnung erst einmal vermietet, hast du nichts weiter zu tun.

Arbeit fällt erst an, wenn Probleme aller Art auftreten. Von der Organisation von Handwerkern bis hin zum Eintreiben unbezahlter Miete. Fast alle Tätigkeiten lassen sich auslagern, doch zumindest die Organisation der unterschiedlichen Professionisten ist nötig. So kann es vorkommen, dass Immobilien-Investments phasenweise mit intensiver Arbeit verbunden sind und du dann wieder lange Zeit nichts zu tun hast.

Völlig ohne Aufwand kann ein Immobilien-Investment erst im großen Stil werden. Wenn du so viele Objekte angekauft hast, dass die anfallenden Arbeiten durch einen Mitarbeiter bzw. eine Mitarbeiterin erledigt werden, lässt sich das gesamte Konzept grundsätzlich automatisieren. Für kleinere Investments, wenn nur wenige Einheiten erworben werden, muss immer ein gewisser, eigener Arbeitsaufwand eingeplant werden. Ehrlicherweise ist dieser absolut überschaubar.

Ideale Investment-Immobilien finden

Auf der Suche nach der perfekten Investment-Immobilie spielen verschiedene Einflussfaktoren eine wichtige Rolle. Die Lage des Objektes sollte zumindest als gut bezeichnet werden können und du solltest die Region selbst entsprechend kennen, um bewerten zu können, wie sie sich voraussichtlich mittelfristig entwickeln wird. Der zweite große Einflussfaktor ist der Zustand des Gebäudes. Wichtig ist, dass dein Investment gut kalkulierbar ist. Bei einem Objekt, bei dem keine Sanierungen in den nächsten Jahren absehbar sind, ist diese Kalkulierbarkeit besser gegeben.

Besonders wichtig ist schlussendlich die Rendite der Wohnung. Diese kannst du entweder selbst vorab schätzen, wenn die Immobilie gerade leer steht oder, falls das Objekt vermietet ist, einfach anhand der derzeitigen Einnahmen ablesen. Genau hier kommt ThinkImmo ins Spiel. Denn wenn du gezielt nach Rendite-Immobilien suchen willst, kannst du unser Portal nutzen. Bei uns kannst du nicht nur nach bestimmten Kriterien wie Größe oder Lage filtern, sondern ebenfalls nach der Rendite der Objekte. So findest du sehr schnell genau jene Immobilien, die deinen Rendite-Erwartungen entsprechen.

Nichtmehr arbeiten dank Immobilien: Fazit

Passives Einkommen bringt große Freiheiten mit sich. Dabei darf nicht vergessen werden, dass Immobilien immer auch mit einem gewissen Restausmaß an Arbeit verbunden sind. Wichtig ist, die Investment-Immobilien gut auszuwählen, damit sichergestellt ist, dass diese mittel- bis langfristig solide Renditen erzielen.

Wenn das passive Einkommen ein wichtiger Bestandteil deiner Gesamteinnahmen ist, solltest du nicht zu risikoreich agieren. Dies sollte sich bei der Auswahl der Immobilien und in allen Kalkulationen (Einnahmen- und Ausgabenseite) widerspiegeln.

Um das Risiko zu streuen, können Immobilien in verschiedenen Lagen und Größen erworben werden. Eine weitere Option ist, nicht den gesamten zur Verfügung stehenden Betrag in Immobilien zu investieren, sondern einen Teil auch alternativ anzulegen, etwa in ETFs. Entwickle ein Portfolio aus unterschiedlichen Investments, die passives Einkommen generieren, mit denen du dich gut und finanziell sicher fühlst.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es möglich ist, dank verschiedener Investments nicht arbeiten zu müssen. Immobilien sind sicher ein wichtiger Bestandteil jeder Investment-Strategie, die zu dieser finanziellen Freiheit führen soll.

Gleichzeitig musst du dir überlegen, ob du wirklich nicht arbeiten willst oder schon die Freiheit, die wöchentliche Arbeitszeit zu reduzieren, vielleicht eine wesentliche Verbesserung der Lebensqualität darstellt. Sicher ist, dass gute Immobilien-Investments mit sicheren Mieterträgen einen bedeutenden Beitrag dazu leisten, dass du mehr Wahlmöglichkeiten in deinem Leben hast und nicht länger völlig auf ein Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis angewiesen bist.

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