Denkmalimmobilien als Kapitalanlage: Darauf solltest Du achten

Marcel Keller

19.05.2022

Denkmalimmobilien als Kapitalanlage nutzen

Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, erfreut sich schon lange großer Beliebtheit. Die aktuell niedrigen Zinsen tun dem keinen Abbruch, sondern geben noch mehr Menschen die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Denkmalimmobilien zum Beispiel bieten neben den Vorzügen von “normalen” Immobilien auch sehr attraktive Steuervorteile für Investoren. Welche Vorteile denkmalgeschützte Immobilien genau bieten und ob sie auch für dich eine interessante Investmentmöglichkeit bieten, zeigen wir dir in diesem Artikel.

Was sind Denkmalimmobilien?

Die Denkmalbehörden der einzelnen Bundesländer entscheiden in Deutschland, welche Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird. Unter Denkmalschutz stehen oft Objekte mit einer historischen oder architektonischen Bedeutung. Aber auch ein besonderer Baustil eines Gebäudes macht dieses in den Augen der Behörden oft schützenswert. Da jedes Bundesland seine eigene Denkmalschutzbehörde besitzt, unterscheiden sich auch die Kriterien, die nötig sind, um eine Immobilie unter Denkmalschutz zu stellen.

Warum in Denkmalimmobilien investieren?

Aber was genau macht diese alten Immobilien so interessant für Investoren und warum sollte man sich die Mühe mit dem Thema Denkmalschutz machen?

Denkmalimmobilien sind eine der letzten Möglichkeiten, um in Deutschland seine Einkommensteuerlast effektiv zu senken. Da der Staat ein Interesse am Erhalt der Denkmäler hat, aber der finanzielle Aufwand zu hoch ist, bietet er die Möglichkeit für die Denkmal AfA. 

In vielen Fällen müssen Denkmalimmobilien nach dem Erwerb saniert werden, um sie bewohnbar zu machen. Diese Sanierungskosten können dann über 12 Jahre zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie anschließend vermietet wird. So können in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren zu 7 % pro Jahr in die Steuererklärung aufgenommen werden. Möchte man nach der Sanierung die Immobilie selbst nutzen, kann man immerhin 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre steuerlich gelten machen. 

Zusätzlich können bei Vermietung der Denkmalimmobilie auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Hier spielt das Baujahr der Immobilie eine wichtige Rolle. Wurde das Gebäude vor dem Jahr 1925 erbaut, können über 40 Jahre 2,5 % der Kaufkosten pro Jahr abgeschrieben werden. Bei einem späteren Baujahr der Immobilie können pro Jahr 2 % der Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden. Zusätzlich zu den Steuervorteilen gibt es in vielen Bundesländern auch die Möglichkeit, weitere Förderungen zu erhalten. Am besten informierst du dich bei der lokalen Denkmalbehörde, der Deutsche Stiftung Denkmalschutz oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) über mögliche Förderungen.  

Denkmalimmobilien wurden meistens schon früh erbaut und befinden sich oft in sehr guten Lagen. Das hat den Vorteil, dass sich die Immobilie einer guten Mietnachfrage erfreuen und auch eine ständige Wertsteigerung erfahren. Zudem sind Immobilien allgemein vor Inflation geschützt und deshalb in einer guten Lage eine sichere Anlage.

Wer sollte in denkmalgeschützte Immobilien investieren?

Bevor man sich für eine Investition in denkmalgeschützte Immobilien entscheidet, sollte man sich im Klaren sein, welche Voraussetzungen dafür benötigt werden. So eignen sich Denkmalimmobilien als Kapitalanlage am besten für Personen mit einem Bruttojahresgehalt von mindestens 60.000 € und einer hohen Steuerlast, um so viele Steuern wie möglich zu sparen. Wenn du genau wissen möchtest, was in deinem Fall eine Denkmalimmobilie für Steuereinsparungen mit sich bringt, kannst du den Denkmal AfA Rechner nutzen.

Der Staat möchte als Gegenleistung für die Steuersparmöglichkeit selbstverständlich auch etwas haben. Sanierungen der Denkmalimmobilie müssen von der Denkmalbehörde genehmigt werden und dürfen den historischen Charakter und Verwendungszweck nicht verändern. Möchte man zum Beispiel eine neue Treppe einbauen, eine energetische Sanierung durchführen oder den Keller ausbauen, muss das vorher mit der Behörde abgestimmt werden. Wird das nicht gemacht, bekommt man keine Steuererleichterung und muss mit saftigen Strafen rechnen. Man sollte sich also vorher auch Gedanken machen, ob man sich mit dem höheren bürokratischen Aufwand und den rechtlichen Maßnahmen auseinandersetzen möchte oder nicht. Hat man aber einen Experten an der Seite, lassen sich die Vorschriften der Denkmalbehörde einfach einhalten. 

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Hier findest du nochmal alle Vor- und Nachteile einer Investition in Denkmalimmobilien auf einen Blick:

Vorteile:

Hohe Senkung der Einkommensteuerlast durch attraktive Steuervorteile

Viele private und staatliche Fördermöglichkeiten 

Meist sehr gute Lage der Denkmalimmobilie und dadurch konstante Mieteinnahmen und hohe Wertsteigerungen

Inflationsschutz des Vermögens durch die Investition in eine Denkmalimmobilie

Gutes Investment für die Altersvorsorge

Nachteile

Hoher bürokratischer Aufwand und strenge Vorgaben der Behörden

Um die Steuervorteile optimal ausnützen zu können, benötigt man ein Bruttojahresgehalt von mindestens 60.000 €

Jeder sollte sich vorab Gedanke machen, ob man sein Geld in Denkmalimmobilien investiert und die Voraussetzungen dafür erfüllt. Es wird fundiertes Wissen über die Vorgaben der Denkmalbehörden benötigt und auch zu anderen rechtlichen Themen muss man sich vorher gut informieren. Möchte man auf Nummer sicher gehen, sollte man sich professionelle Hilfe holen, um alle Vorgaben einzuhalten und keine Überraschungen zu riskieren.

Fazit

Möchte man sein Vermögen gewinnbringend und sicher investieren, ist eine Investition in Immobilien sicher interessant. Möchte man gleichzeitig seine Einkommensteuerlast senken, sind Denkmalimmobilien perfekt geeignet. Diese Steuervorteile sind einzigartig und lassen sich nur schwer auf einem anderen Weg erreichen. Trotzdem müssen die Vorgaben der Behörden eingehalten werden, damit man auch weniger Steuern zahlt und keine Strafen riskiert. Informiere dich deshalb vorher ausführlich über das ganze Thema Denkmalimmobilien und nimm dir bei Bedarf einen Experten an deine Seite.