Die Vorteile bei einer Investition in ein Mehrfamilienhaus

Fabian Lurz

04.11.2020

Mehrfamilienhäuser bieten attraktive Renditechancen und können sich für private Investoren rechnen. 

Aber warum ein Mehrfamilienhaus kaufen und keine Eigentumswohnung? 

Sicher ist, dass Eigentumswohnungen für Einsteiger und Investoren mit wenig Eigenkapital besser geeignet sind. 

Dafür erfordert es einen relativ hohen Aufwand bei geringeren Erträgen und schmälert die Renditechancen. In diesem Artikel schauen wir uns die Vorteile von Mehrfamilienhäusern an und beleuchten, was Du beachten musst, wenn Du in Immobilien investieren möchtest.

1) Hohes Renditepotenzial

Der offensichtlichste und schwerwiegendste Vorteil ist das hohe Renditepotenzial von Mehrfamilienhäusern. Wer eine profitable Immobilieninvestition sucht, für den sind Mehrfamilienhäuser attraktiv. 

Die guten Renditechancen ergeben sich vor allem aus den gemeinsamen Nutzflächen der Parteien. Gemeinsame Kellerräume, Flure oder Gartenanlagen werden von jeder Partei benutzt und auch bezahlt. 

Renditen von mehr als 10 % sind im Bereich der Mehrfamilienhäuser nicht unüblich. Wer einen Kredit bei seiner Bank aufnimmt, kann bei der Finanzierung mit besseren Zahlen rechnen und dadurch auch seine Kreditwürdigkeit verbessern. 

An dieser Stelle muss allerdings auch erwähnt werden, dass für Mehrfamilienhäuser häufig höhere Eigenkapitalquoten eingefordert werden und das ganze Projekt generell deutlich teurer ist, als die Investition in eine Eigentumswohnung.

2) Diversifikation

Für die meisten Investoren bildet das Investieren in Immobilien ein sogenanntes Klumpenrisiko des Privatvermögens. Vor allem Besitzer eines Eigenheims oder einer eigenen Wohnung sind davon betroffen. 

Ein großer Teil des eigenen Vermögens steckt in einem Objekt. Man spricht im Investmentjargon hierbei von mangelnder Diversifizierung. Insbesondere für Vermieter, die Ihr Objekt über einen Kredit finanziert haben, stellt das Klumpenrisiko eine erhebliche Gefahr für die Immobilieninvestition dar. 

Richtet ein Mieter Schäden an oder zahlt seine Miete nicht, kann dies schnell zu Liquiditätsengpässen beim Vermieter führen, sofern die Immobilie seine einzige Kapitaleinnahmequelle ist. 

Wie der Name es schon suggeriert, wird bei Mehrfamilienhäusern gleich an mehrere Parteien vermietet. Die Wahrscheinlichkeit, dass gleich mehrere Mieter ihre Schuld nicht zahlen können, ist erheblich geringer. 

Durch die höheren Renditen kann der Ausfall eines Mieters eher kompensiert werden. Obwohl ein Mehrfamilienhaus faktisch auch nur eine einzelne Investition ist, ist es durch die verschiedenen Quellen des Geldflusses dennoch besser diversifiziert.

3) Geringerer Verwaltungsaufwand

Gemessen am generierten Geldfluss, ist der Verwaltungsaufwand für Mehrfamilienhäuser deutlich geringer als der für Eigentumswohnungen. 

In der Einleitung hatten wir bereits beschrieben, dass es mehrere Flächen wie Keller, Flure oder Gartenanlagen gibt, die von allen Mietern genutzt werden können. Während bei mehreren Eigentumswohnungen entsprechend auch mehrfach der Gärtner oder die Hausverwaltung bestellt werden muss, kann in einem Mehrfamilienhaus mit einem Aufwand gleich etwas für mehrere oder sogar alle Mieter getan werden. 

Insbesondere wenn Du Dich nicht selbst um die Verwaltung der Immobilie kümmerst, bedeutet ein geringerer Verwaltungsaufwand auch gleichzeitig geringere Kosten. Mit vielen Hausverwaltungsgesellschaften werden Verträge ausgehandelt, die sich nach dem Aufwand des Unternehmens richten. Je geringer der Aufwand für die Hausverwaltung, umso geringer die Kosten für den Vermieter und umso höher die Rendite.

4) House Hacking

Wenn Du in einer Eigentumswohnung Eigenbedarf anmeldest und selbst einziehst, bist Du ab diesem Moment Eigenheimbesitzer und verlierst alle steuerlichen Vorteile einer Immobilienvermietung. 

Ein Mehrfamilienhaus bietet Dir die Möglichkeit des sogenannten House Hackings. Du bleibst der Vermieter einer Kapitalanlage Immobilie, obwohl Du selbst in dieser wohnst. 

Sofern der Großteil der Fläche weiterhin vermietet wird, ist das rechtlich überhaupt kein Problem. Wenn Du es clever anstellst und ein Mehrfamilienhaus kaufst, an welches eine Einliegerwohnung angeschlossen ist, wird es sich fast so anfühlen, als würdest Du in Deinem eigenen Einfamilienhaus leben. 

Bei einer gut durchkalkulierten Investition kann es durchaus sein, dass Deine Mieterstruktur die Mietkosten, die Dir entstehen würden, wenn Du eine Mietwohnung beziehst, komplett decken können.

Worauf Du achten solltest, wenn Du ein Mehrfamilienhaus kaufen willst

Die Faktoren, die eine Immobilie attraktiv machen, schlagen sich beim Mehrfamilienhaus noch stärker nieder als üblich. 

Eine professionelle und detaillierte Prüfung vor dem Erwerb ist daher unumgänglich. Wie bereits in der Einleitung erwähnt, wirst Du eine relativ hohe Eigenkapitalquote einbringen müssen, um ein Mehrfamilienhaus zu erwerben. Durch den höheren Preis des Mehrfamilienhauses im Vergleich zur Eigentumswohnung, wird der Eigenkapitaleinsatz nochmals erhöht. 

Umso schwerer schlagen sich Reparaturkosten und sonstige Instandhaltungen in der späteren Finanzkalkulation nieder. Dasselbe gilt natürlich auch für Maklerkosten und die Zinsvereinbarungen mit Deiner Bank. Aufgrund der Höhe der investierten Summe ist es umso wichtiger bei jedem kleinen Detail das Maximum herauszuholen.

Bevor Du ein Mehrfamilienhaus erwirbst, musst Du Dir bewusst machen, warum Du in Immobilien investieren möchtest. Vor dem Kauf solltest Du wissen, ob es für Dich eine Option sein könnte in eine der Wohnungen einzuziehen. Falls ja ist es interessant eine Immobilie mit Einliegerwohnung zu erwerben. 

Auch die finanziellen Ziele des Immobilienerwerbs sollten Dir bewusst sein. Um die Rendite zu maximieren, können die Wohnungen als WG an Studenten oder Pendler vermietet werden. 

Diese Strategie erlaubt höhere Mieten und dadurch natürlich auch die Optimierung der Objektrendite. Durch den verhältnismäßig häufigen Wechsel der Mieter entsteht dabei allerdings auch ein gewisses Risiko und ein höherer Verwaltungsaufwand. 

Wenn Du dagegen auf Sicherheit und Kontinuität bedacht bist, ist es sinnvoll, die Wohnungen an Familien oder Paare zu vermieten, die langfristig in der Wohnung bleiben wollen und Dir lange als Mieter zur Verfügung stehen. 

Diese Strategie wird zwar einen kleineren Geldfluss generieren, geht allerdings auch mit einem deutlich geringeren Aufwand einher.

Wie Du siehst, können Mehrfamilienhäuser als Investment erhebliche Vorteile bringen. Natürlich bringt das aber auch immer Risiken mit sich. Wenn Du noch am Anfang stehst, ist es ratsam mit einer etwas kleineren Immobilie als Investition anzufangen.