Die wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf

Nico Vaziri

18.10.2020

Faktor 1: Lage, Lage, Lage – ist das alles?

Wenn jemand in der Immobilienbranche gefragt wird, worauf es bei einer soliden Investition ankommt: Lage, Lage, Lage! Die Praxis zeigt: Das ist grundsätzlich richtig, aber nicht eine zu vereinfachte Betrachtungsweise. 

Die Lage ist extrem wichtig, doch sie ist auch immer in Relation zu anderen Faktoren zu setzen. Welche Lage ist ideal? Immobilien in (derzeitig) bester Lage werden oft zu Quadratmeterpreisen verkauft, die an Liebhaberei grenzen. Rendite werfen sie hingegen weniger ab. 

Wer zu Anlagezwecken kaufen möchte, sucht also nicht nach der teuersten Lage, sondern nach spannenden Gebieten, die auf einfache Vermietbarkeit und potenzielle Wertsteigerung hoffen lassen.

Lage einschätzen lernen

Wenn du überlegst eine Immobilie an einem Standort zu kauen, den du persönlich nicht ideal kennst, so kann die Lage trotzdem einer Beurteilung unterzogen werden. Einfache Vermietbarkeit hängt von der Umgebung der Immobilie ab. Folgende Fragen solltest du diesbezüglich klären:

• Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr?

• Wie ist die lokale Infrastruktur? (Nahversorgung, Schulen, Ärzte…)

• Gibt es in unmittelbarer Nähe große Universitäten oder große Betriebe?

• Wie viel Leerstand gibt es in der näheren Umgebung?

• Welche Entwicklung ist für das Gebiet mittelfristig denkbar? (Besserer Öffi-Anschluss, Ansiedelung größerer Betriebe in einem naheliegenden Gewerbegebiet, etc.)

Wichtig ist ein gutes Mikroumfeld rund um die Immobilie. Einkäufe erledigen, Öffis nutzen und nahegelegen Arbeit finden oder studieren können, sollte möglich sein. Gerade größere Unternehmen und Universitäten sorgen dafür, dass auch mittelfristig mit Nachfrage an diesem Standort gerechnet werden kann.

Die Lage einer Immobilie zu beurteilen ist immer eine individuelle Aufgabenstellung. Anhand dieser Punkte gelingt es dir bereits vorab ein Gefühl dafür zu entwickeln, ob der Standort des Objektes in die engere Auswahl aufgenommen werden soll.

Mit dem Standortfaktor von ThinkImmo kannst du nach den genannten Faktoren filtern und dir so schnell einen Überblick über die Lage verschaffen.

Faktor 2: Preis

Wer als privater Immobilieninvestor eine passende Anlagemöglichkeit sucht, muss besonders auf den Preis achten. Mindestens so wichtig für deine Immobilieninvestition wie der eigentliche Kaufpreis ist die Rendite, die pro Jahr berechnet werden kann. Beim Kaufpreis stellt sich die Frage, ob dieser attraktiv ist und wie er sich im Verhältnis zur erzielbaren Miete darstellt. 

In die Kalkulation der potenziellen Rendite solltest du auch das Leerstands-Risiko einfließen lassen. Ist die Lage der Immobilie etwas schlechter, wird sie günstiger verkauft, obwohl sie gut vermietet ist - doch dafür gibt es eventuell höheres Risiko für Leerstand. 

Außerdem ist zu berücksichtigen welches Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. Dazu muss überlegt werden, wie sich die Umgebung der Immobilie in den nächsten Jahren voraussichtlich entwickeln wird. Wenn die Chance besteht, dass eine mittelklassige Lage aufgewertet wird, kann sich das unmittelbar auf die Preisentwicklung auswirken.

Beim Kaufpreis der Immobilie ist außerdem zurück berücksichtigen welche Nebenkosten anfallen. Diese müssen in deiner Kalkulation beachtet werden. Das gilt genauso für erwartbare Reparaturen und Arbeiten zur Instandhaltung, die in absehbarer Zeit nötig sein könnten. Hier gilt: Cashflow im Blick haben, Rücklagen bilden, vorsichtig kalkulieren.

Bei der individuellen Bewertung, wie du die Preislage einer Immobilie einschätzt, kommt es auch auf deinen Anlagehorizont und deine eigenen Fähigkeiten an. Wenn du als privater Immobilieninvestor bereit bist, Sanierungsarbeiten vornehmen zu lassen, können gebrauchte Wohnungen spannende Investments sein. Durch Eigenleistung kannst du eine Immobilie rasch aufwerten und idealerweise gewinnbringend weiterverkaufen oder rentabel vermieten.

Soll deine Immobilieninvestition möglichst wenig Arbeit erforderlich machen, bist du mit einem etwas teureren Erstbezug wohl besser beraten. Kurzfristige Wertsteigerung steht in diesem Fall dann weniger im Fokus. 

Mit langfristigem Anlagehorizont lassen sich bei neuen Immobilien Renditen gut kalkulieren, da hier erstmal keine größeren Reparaturen zu erwarten sind. Fazit? Der Preis ist immer relativ und muss in Kombination mit allen anderen Faktoren betrachtet werden. Wer in Immobilien investieren will, muss alle Aspekte berücksichtigen, die den zukünftigen Wert des Objekts und die Bruttorendite beeinflussen können.

Faktor 3: Qualität des Gebäudes

Unabhängig von Preis und Lage ist immer der Zustand der Wohnung und des gesamten Gebäudes relevant. Erst wenn klar ist, ob und welche Sanierungsarbeiten nötig sind, lassen sich die zukünftigen Gesamtkosten der Anschaffung abschätzen. 

Wenn du eine Wohnung in einem Haus kaufen möchtest, informiere dich über die geplanten Arbeiten am Gebäude und wann zuletzt welche Sanierungsarbeiten erfolgt sind. Außerdem sollte gerade bei Altbauten ein Blick in das Kellergeschoss geworfen werden. 

Dabei ist auf Feuchtigkeit zu achten, damit sichergestellt ist, dass es keine Schimmelbildung im Haus gibt. Im Zweifelsfall kann auch ein Bauexperte das Gebäude mit dir gemeinsam besichtigen. Damit das den Verkäufer nicht gleich etwas abschreckt, sollte diese Vorgehensweise vorab abgestimmt werden.

Faktor 4: Bruttorendite

Am Ende des Tages stellt sich bei Immobilien als Investment immer die zentrale Frage, wie viel Geld sich mit einem Objekt verdienen lässt. Entscheidend ist die Rendite, die idealerweise so hoch ist, dass sie die Finanzierungskosten deckt. 

Mit dem Überschuss können Rücklagen gebildet werden oder vorzeitige Tilgungen vorgenommen werden. In einem ersten Schritt lässt sich die Bruttorendite einer Immobilie relativ einfach berechnen. Die Rendite ermöglicht zudem den Vergleich unterschiedlicher Wohnungen.

Die Rendite ist nicht nur für dich selbst, sondern auch für die finanzierende Bank ein wichtiger Einflussfaktor. Ab einer Bruttorendite von 5 % wird es sinnvoll, eine Immobilie näher zu betrachten. 

Mit ThinkImmo hast du die Möglichkeit gezielt nach genau solchen Objekten zu suchen, die deine Rendite-Erwartung erfüllen. 

In Immobilien investieren wird dadurch wesentlich einfacher! So ist sichergestellt, dass du passende Inserate rasch finden kannst. Das ist wichtig, denn bei Immobilien mit attraktiven Renditen muss die Kaufentscheidung rasch fallen. 

Fazit

ThinkImmo hilft dir sowohl bei der Einschätzung der Lage als auch bei der Berechnung der Bruttorendite und CashFlow. Damit kannst du zielgerichtet und einfach nach passenden Inseraten online suchen.