Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #1 Aggressives Buy & Hold

Fabian Lurz

10.11.2020

Wer in Immobilien investieren möchte kann unterschiedliche Wege gehen, um Geld zu verdienen. Die Vielfalt der Investmentoptionen reicht von kaufen, sanieren und weiterverkaufen bis hin zum sehr langfristig orientierten Cashflow-Aufbau. Genau diese Variante werden wir im folgenden Artikel im Detail vorstellen. 

Buy and Hold – so funktioniert es

Kaufen und behalten, das klingt erstmal so, als könnte hier nichts falsch gemacht werden. Doch gerade bei dieser Strategie ist es wichtig, die passenden Immobilien zu wählen und alles im Detail zu kalkulieren.

Das Grundprinzip sieht folgendermaßen aus: Es werden nach und nach Immobilien angekauft und vermietet. Dabei wird ein möglichst hoher Betrag finanziert. Im Idealfall gelingt es, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren und „nur“ die Nebenkosten mit Eigenkapital bezahlen zu müssen. 

Ziel ist es, mit jeder gekauften Immobilie einen kleinen Überschuss zu erwirtschaften. So wird nach und nach Cashflow aufgebaut. Je größer das Portfolio, desto mehr Cashflow ergibt sich. 

Welche Immobilien eignen sich für die Buy and Hold Strategie? 

Wie erwähnt ist es für diese Strategie wichtig, passende Immobilien zu finden. Es müssen möglichst 100 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. Das bedeutet, dass die laufenden Zahlungen für den Kredit relativ hoch sind.

Dementsprechend muss die Rendite der Wohnung noch besser sein, sodass die Kreditrate und die Zinsen abgedeckt sind und noch etwas Puffer für Reparaturen und Verwaltung bleibt. 

Um Objekte mit der nötigen Rendite zu finden, sollte außerhalb der hochpreisigen Ballungszentren gesucht werden. In sogenannten B- und C-Lagen gibt es Immobilien mit höheren Renditen.

Gleichzeitig muss berücksichtigt werden, dass das Risiko von Leerstand hier etwas höher ist. Bei der Kalkulation der Immobilien ist es deshalb empfehlenswert, Leerstand einzuplanen und dafür Rücklagen zu bilden. 

B-Lagen: Pro und Contra

Für Immobilienkäufe in den beschriebenen B- und C-Lagen gibt es unterschiedliche Argumente, die dafür und dagegen sprechen. Auf der einen Seite steht der höhere Ertrag dieser Immobilien, wenn sie vermietet sind. Die Rendite ist gut, da die Kaufpreise hier (noch?) etwas geringer sind.

Höhere Rendite bedeutet immer höheres Risiko. Wenn eine Wohnung ein paar Monate leer steht, bevor sie vermietet werden kann, müssen Kredit und sonstige laufende Kosten trotzdem bezahlt werden. 

Ein weiteres Argument, das für vermeintlich schlechtere Lagen spricht ist, dass es zu einer Aufwertung kommen kann. Um diese Chance zu erkennen ist es nötig, die Umgebung der Immobilie genau zu prüfen. Wie hat sich die Stadt in den vergangenen Jahren entwickelt? Wie steht es um die Infrastruktur (Schulen, Nahversorgung, öffentlicher Verkehr, Anbindung zu anderen Städten, etc.) und ist die weitere Entwicklung in den nächsten Jahren als Trend absehbar? Hierbei unterstützt dich die Immobilien Suchmaschine von ThinkImmo mit der Einschätzung der Mikro- als auch der Makrolage.

Wer in schlechteren Lagen eine Immobilie kauft, sollte Zeit in die Analyse stecken, um zu prüfen, ob mit einer Aufwertung gerechnet werden kann. Zumindest stabile Aussichten sollten für die nächsten Jahre vorhanden sein, damit die Wohnung werthaltig ist und die Vermietbarkeit einigermaßen gut gegeben ist. 

Wohnungen in Top-Lagen sind hingegen immer schnell vermietbar. Dafür ist der Kaufpreis meist auf einem so hohen Level, dass die erzielbaren Renditen eher im Bereich von 2-3 Prozent liegen. So ist es kaum möglich, positiven Cashflow zu generieren. Daher sind Wohnungen in sehr guten Lagen für die aggressive Buy and Hold Strategie meist keine Option. 

Finanzierung bei Buy and Hold

Nachdem nun geklärt wurde welche Immobilien gesucht werden sollten, widmen wir uns der Finanzierung. Ziel der Strategie ist es, ein passives Einkommen aufzubauen. Jede Wohnung leistet einen kleinen Beitrag, in Form von positivem Cashflow, um in Summe ein passives Einkommen zu erreichen. Pro Wohnung sollte 0,1 Prozent des Kaufpreises als Netto-Überschuss erreicht werden. Kostet eine Wohnung 100.000 Euro, sind das somit 100 Euro pro Monat. 

Damit in Summe ein wirklich guter Ertrag erreicht wird ist es nötig, viele Immobilien zu kaufen. Die logische Folge: die Eigenkapitalquote sollte pro Immobilie möglichst gering sein. So können so viele Objekte wie nur möglich finanziert werden, da Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden ist, während die eigentlichen Kaufpreise finanziert werden. 

Refinanzierungsoption nach einigen Tilgungsjahren

Wenn nach ein paar Jahren dann ein Teil des Kredites zurückbezahlt ist, kann eine Refinanzierung angedacht werden. Das ermöglicht es, meist bessere Zinsen angeboten zu kommen. Schließlich ist das Risiko für die finanzierende Bank bereits geringer, da der geliehene Betrag gesunken ist. Im Idealfall gab es eine Aufwertung der Immobilie, sodass die Verhandlungsposition gegenüber der Bank noch besser ist. 

Die Folge einer Refinanzierung mit besseren Konditionen ist, dass die laufenden monatlichen Kosten sinken. Der positive Cashflow erhöht sich also. Er kann entweder als persönliches Einkommen genutzt werden oder Beitragen, um den offenen Betrag noch schneller zu tilgen. Ist das Immobilienportfolio noch nicht fertig aufgebaut, kann der laufende Cashflow-Überschuss angespart werden, um wieder Eigenkapital für neue Finanzierungen zu haben. 

Vor- und Nachteile von Buy and Hold

Jede Strategie rund um Immobilieninvestments hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Deshalb ist individuell zu überlegen, welche Vorgehensweise die richtige ist, mit der man sich persönlich wohl fühlt. Nachstehend fassen wir die wichtigsten Aspekte der Buy and Hold Strategie zusammen. 

Vorteile von Buy and Hold

Der naheliegende Vorteil ist, dass ein passives Einkommen aufgebaut wird. Im Idealfall erzielt jede Immobilie einen kleinen Überschuss und gesamt ergibt sich ein Nebeneinkommen oder womöglich irgendwann sogar ein stattlicher Betrag, der Monat für Monat eingeht.

Positiv zu erwähnen ist, dass mit dem wachsenden Portfolio das Risiko des Investments auf immer mehr Objekte verteilt wird. Etwas Leerstand und die ein oder andere Reparatur ergeben sich dann immer, doch andere Objekte generieren weiter Einnahmen. 

Finanzwirtschaftlich betrachtet liegt ein weiterer Vorteil darin, dass der Leverage Effekt mit diesem Modell auf die Spitze getrieben wird. Das bedeutet, es wird pro Objekt sehr wenig Eigenkapital genutzt. Das Fremdkapital wird zwar verzinst, doch solange die Rendite hoch genug ist, ergibt sich gesamt ein positives Ergebnis mit maximaler Eigenkapitalrendite. 

Nachteile von Buy and Hold

Die Nachteile der Strategie beruhen primär auf persönlicher Befindlichkeit, nämlich auf Risikoaversion. Es gibt Menschen, die gerne eine Wohnung als Altersvorsorge kaufen möchten und das am liebsten überwiegend mit Eigenkapital tun. Das ist völlig in Ordnung und ein legitimier Weg.

Die aggressive Buy and Hold Strategie trägt deshalb das Wort „aggressiv“ im Namen, weil hier aktiver vorgegangen wird. Möglichst rasch werden möglichst viele Immobilien gekauft, es wird also ein Portfolio aufgebaut.

Die Folge des geringen Eigenkapital-Einsatz ist, dass sehr viel Fremdkapital im Spiel ist. Mit dem Gedanken bei Geldinstituten mehrere hunderttausend Euro Schulden zu haben, kommt allerdings nicht jeder klar.

Durchdachte Kalkulationen sorgen meist für die nötige Gelassenheit. Trotzdem kann es sein, dass hohe Kreditsummen abschrecken – auch dieses Gefühl ist nachvollziehbar und völlig in Ordnung. Ist das der Fall, so ist die aggressive Buy and Hold Strategie einfach nicht die ideale Investment-Option. 

Hauptrisiken: Leerstand und Zinsschwankungen

Ebenfalls zu bedenken ist, woran die Buy and Hold Strategie im schlimmsten Fall scheitern kann. Das ist einerseits sehr umfangreicher Leerstand und andererseits variable Zinsen, die stark ansteigen.

Beide Risiken können durch entsprechende Vorgehensweisen reduziert werden. Bei der Finanzierung kann eine Fixzinsvereinbarung getroffen werden. Manche Banken bieten auch die Option der variablen Verzinsung, bei der allerdings ein Cap, also eine Obergrenze, vereinbart wird. So lässt sich sehr leicht kalkulieren, welche Zahlungen maximal anfallen. 

Das Risiko des Leerstandes kann primär durch gute Analyse der Objekte und Risikostreuung reduziert werden. Vorab muss genau geprüft werden, welcher Leerstand realistisch ist. Bei einem größeren Portfolio, das Immobilien in unterschiedlichen Größen und Lagen enthält, sinkt das Risiko entsprechend der höheren Anzahl an Objekten. 

Buy and Hold – Rechenbeispiel

Wie die aggressive Buy and Hold Strategie in der Praxis aussehen kann, zeigen wir nun anhand eines vereinfacht dargestellten Kalkulationsbeispiel. 

Nehmen wir an es wird ein Wohnungspaket gekauft, drei Wohnungen für gesamt 300.000 Euro, die Nebenkosten des Kaufes liegen bei gesamt 10 Prozent (Spesen für die Finanzierung, Abgaben etc.). Der Gesamtaufwand beträgt also 330.000 Euro. Die Bank finanziert den Kaufpreis, also 300.000 Euro, während 30.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind um die Nebenkosten zu decken. 

Die drei Wohnungen bringen laufende Netto-Mieteinnahmen von monatlich 1.500 Euro. Durch den laufenden Kredit entstehen monatliche Zahlungen von 1.000 Euro, womit 500 Euro positiver Cashflow bleibt. Davon werden monatlich 100 Euro für Reparaturen zurückgelegt. Frei verfügbar ergibt sich somit ein monatlicher Cashflow von 400 Euro. 

Für eine detaillierte Berechnung wären noch steuerliche Effekte und Abschreibungen zu berücksichtigen. Grundsätzlich zeigt das Beispiel, dass in diesem Case 400 Euro pro Monat frei verfügbar sind, also mehr als 0,1 Prozent des Kaufpreises, womit das Objekt für eine Buy and Hold Strategie geeignet ist. 

Skalierbarkeit der Berechnung

Werden vier Objekte gekauft, die genau diesen Kriterien entsprechen, so wären in unserem Beispiel somit 1,2 Millionen Fremdkapital im Spiel und es ergäbe sich ein passives Einkommen von 1.600 Euro pro Monat.

Auch hier sind Steuern und Abschreibungen erst zu berücksichtigen. Außerdem zu bedenken: Die Immobilien werden nach und nach gekauft und ständig werden von den ersten Objekten bereits Kreditraten bezahlt. Das bedeutet, dass sich typischerweise die Bonität laufend verbessert und somit die Verhandlungsposition gegenüber dem Finanzinstitut stärkt. 

Ein weiterer Aspekt ist, dass bei einem größeren Immobilienbestand auch andere Skalen-Effekte eintreten werden. So können etwa gleich mehrere Wohnungen saniert werden, womit sich bei Bauunternehmen Rabatte vereinbaren lassen. Mehrfamilienhäuser als Investment sind hier besonders spannend.

Voraussetzung für den Aufbau des Portfolios ist allerdings, dass ausreichend Eigenkapital für neue Zukäufe vorhanden ist. In unserem Beispiel wären immerhin gesamt 120.000 Euro Eigenkapital im Spiel. 

Fazit zur aggressiven Buy and Hold Strategie

Zusammenfassend kann gesagt werde, dass der rasche Aufbau eines Immobilienportfolios einfacher klingt, als es tatsächlich ist. Es muss viel Zeit in die Suche passender Objekte gesteckt werden. Dabei kann dir ThinkImmo helfen, denn so können unmittelbar Immobilien mit der nötigen Rendite gefunden werden. Auch bei der Analyse der Lage bietet dir ThinkImmo eine gute Übersicht. 

Pro und Contra beachten

In weiterer Folge ist zu prüfen, ob die Rendite die laufenden Kosten der Finanzierung abdeckt und zusätzlich noch etwas positiver Cashflow bleibt. Dieser kann genutzt werden, um neues Eigenkapital für weitere Investments anzusparen.

Je schneller diese weiteren Käufe getätigt werden, desto aggressiver wird die Strategie umgesetzt. Berücksichtigt werden muss, dass bei dieser Vorgehensweise immer sehr viel Fremdkapital im Spiel ist. Das bringt den Vorteil mit sich, dass die Eigenkapitalrendite enorm hoch ist, aber gleichzeitig fühlen sich nicht alle Menschen damit wohl, hohe Schulden bei Banken zu haben. 

Vorteile eines breiten Portfolios

Ist das Portfolio erst einmal etwas angewachsen, so ergibt sich eine gewisse Risikostreuung. Die vielen Objekte stellen sicher, dass auch vorübergehende Leerstände nicht dramatische Folgen haben.

Im Idealfall kommt es dazu, dass sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt und somit alle Wohnungen eine gewisse Wertsteigerung erfahren. Bei einer größeren Anzahl an Immobilien wirkt sich eine Wertsteigerung von ein paar Prozent pro Objekt in absoluten Zahlen schließlich massiv aus. 

Ebenfalls bedacht werden muss, dass nach ein paar Jahren idealerweise eine Refinanzierung möglich ist. Das Risiko der Finanzierung ist dann bereits geringer, wodurch sich meist eine geringere Rate verhandeln lässt, da die Zinsen entsprechend reduziert werden können. So steigt im Umkehrschluss der positive Cashflow weiter an. 

Schlussfolgerung zur Buy and Hold Strategie

Abschließend kann gesagt werden, dass die Buy and Hold Strategie für viele der Weg schlechthin ist, um Einkommen durch Immobilien-Investments aufzubauen.

Wer sich mit weniger Fremdkapital wohler fühlt, kann schlichtweg weniger aggressiv vorgehen und den Bestand langsamer aufbauen. Wer das nötige Eigenkapital hat kann hingegen gleich möglichst viele Objekte finanzieren und somit rasch hohen Cashflow generieren.