Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #2 Buy & Hold ohne Exit

Fabian Lurz

11.11.2020

Die Buy and Hold Strategie kann in unterschiedlichen Ausprägungsformen angewandt werden. Der Klassiker schlechthin dabei ist die Option ohne Exit.

Konkret bedeutet das, es wird ein Immobilienportfolio aufgebaut, das nicht veräußert wird, sondern mit den Mieteinnahmen langsam abbezahlt wird. Nach dreißig Jahren sind die Finanzierungen schlussendlich getilgt und die Mieteinnahmen werden zum frei verfügbaren Cashflow. Wie das Modell im Detail aufgebaut ist präsentieren wir im folgenden Artikel. 

Immobilienkredite mit laufenden Mieteinnahmen tilgen

Im Fokus der Strategie steht, dass Schritt für Schritt ein Immobilienportfolio aufgebaut wird. Dabei bietet es sich an, jeweils wenig Eigenkapital einzusetzen und mit Finanzierungen zu arbeiten.

Besonders wichtig bei dieser Strategie ist, welche Renditen die gewählten Immobilien abwerfen und wie hoch die laufenden Zahlungen für den Kredit angesiedelt sind. 

Der Plan lautet vereinfacht gesagt, dass die Mieten die Kreditzahlungen abdecken und noch ein bisschen Puffer entsteht, der für die Bewirtschaftung und Reparaturen eingeplant werden kann. 

Voraussetzungen zur Umsetzung der Buy and Hold Strategie ohne Exit 

Der erste Schritt ist, Immobilien zu finden, die zu dieser Strategie passen. Schlechte Lagen sollten gemieden werden, da langfristige Planbarkeit und Sicherheit im Fokus des Modells stehen.

In Top-Lagen wiederum ist es typischerweise nicht möglich Rendite zu erzielen, die so gut sind, dass die laufenden Kreditzahlungen und weitere Kosten abgedeckt werden können. Für die Suche bieten sich daher sehr gute bis mittelmäßige Lagen, in denen die zukünftige Perspektive positiv ist, an. 

Entscheidend ist in weiterer Folge die Rendite des jeweiligen Objektes. Mit der Metasuchmaschine für Immobilien von ThinkImmo ist es möglich, direkt nach Immobilien zu suchen, die den Renditeanforderungen gerecht werden.

Welche Rendite ist mindestens nötig? 

Wann ist eine Immobilie ein gutes Investment? Gerade, wer noch nicht viel Erfahrung mit Immobilieninvestments hat und erst überlegt, welche Strategie die richtige ist, stellt sich diese Frage. Bei der Buy and Hold Strategie ohne vorgesehenen Exit lässt sich einfach ermitteln, welche Mindestrendite gegeben sein muss. Die grundsätzliche Denkweise ist einfach: 

Die Rendite muss so hoch sein, dass der Cashflow die Kreditzahlungen (Tilgung und Zinsen) vollständig abdeckt und der verbleibende Überschuss ausreicht, um die laufenden Bewirtschaftungskosten zu bezahlen und Rücklagen für Reparaturen zu bilden. That’s it. 

Jeder Euro, der darüber hinaus noch an positivem Cashflow bleibt, stellt passives Einkommen dar. Im Idealfall werden nur Immobilien gekauft, deren Cashflow-Kalkulation es ermöglicht, dass am Ende noch ein bisschen Gewinn bleibt. 

Unbedingt beachten: Die Übergangsfalle

Weshalb es so wichtig ist, die Rendite genau zu prüfen und zu kalkulieren, welche monatlichen Zahlungen die Immobilie verursacht, zeigt die sogenannte „Übergangsfalle“. So wird die Situation bezeichnet, in die kein Buy and Hold Investor jemals geraten möchte, nicht einmal mit einer einzigen Wohnung. 

Folgende Situation tritt bei der Übergangsfalle ein: 

Eine Immobilie wird gekauft, die monatlich z.B. 500 Euro Cashflow bringt. Die Kosten (Bewirtschaftung, Reparaturen, Tilgung und Zinsen) belaufen sich allerdings auf 600 Euro. Die Folge ist, dass aus dem Privatvermögen (Gehalt, Ersparnisse etc.) monatlich Geld zugeschossen werden muss. 

Bei einer Wohnung scheint das noch recht problemlos, ähnlich wie ein Ansparplan. Allerdings: Sobald diese Situation bei mehreren Wohnungen eintritt, werden die monatlichen Aufwendungen immer höher.

Kommt dann auch noch Leerstand hinzu, kann es schnell einmal richtig eng werden. Hinzu kommt, dass Banken irgendwann nicht mehr gewillt sein werden, neue Finanzierungen bereitzustellen, da sie sehen, dass bereits Immobilien vorhanden sind, die nicht kostendeckend kalkuliert wurden.

Die Zuzahlungen aus dem Privatvermögen sind nicht unbegrenzt möglich. Dieses Risiko werden Kreditinstitute ab einem gewissen Punkt meiden. 

Langfristige Planung führt zu stabilem Cashflow

Wie gelingt es nun also, das Risiko der Übergangsfalle zu umgehen und nicht in diese schwierige Situation zu geraten? Planung und Diversifikation sind hier die beiden wichtigsten Stichwörter. 

Hinsichtlich der Planung geht es vor allem um die Auswahl der ideal passenden Objekte und die langfristige Berechnung der Einnahmen und Ausgaben. Die Diversifikation ist deshalb besonders wichtig, weil sie das Risiko von Leerstand und Mietausfall reduziert und so dazu beiträgt, dass die Berechnungen weniger Schwankungen unterliegen können. 

Je mehr Immobilien im Bestand gehalten werden, desto höher ist – bei entsprechender Auswahl der Objekte – der positive Cashflow. Kommt es dann in einer Wohnung zu einem Leerstand, können die so entstandenen Kosten leichter abgefedert werden.

Die Diversifikation sollte außerdem auch regional erfolgen. Wenn die Immobilien in unterschiedlichen Lagen gekauft werden kann es nicht dazu kommen, dass beispielsweise alle Objekte sich in einer Region befinden, die in zehn oder fünfzehn Jahren abgewertet wird.

Diversifikation in vielerlei Hinsicht (Anzahl der Objekte, Größe der Wohnungen, Lagen der Immobilien…) bringt somit zusätzliche Sicherheit. 

Langfristige Finanzierung sichert Planbarkeit

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Finanzierung der Immobilien. Dabei ist darauf zu achten, die eigenen Hausaufgaben zu erledigen.

Zuerst gilt es alle Unterlagen solide aufzubereiten und die persönlichen Finanzen im Griff zu haben. Dann kann die Finanzierung mit Banken besprochen werden. Bei der Buy and Hold Strategie ohne Exit ist naheliegend, lange Kreditlaufzeiten zu wählen. Typisch sind hier 30 Jahre.

Wer noch sicherer kalkulieren können will, kann möglichst lange Fixzinsperioden vereinbaren. Im Umkehrschluss setzen Banken die Zinsen bei längerer Fixzinsphase etwas höher an, die Planungssicherheit wird somit gewissermaßen erkauft. Trotzdem kann es sich lohnen, gerade, wenn der Fokus auf Langfristigkeit und Sicherheit gelegt wird. 

Für weitere Finanzierungen sollte Kreditinstituten aufgezeigt werden können, dass die bisher erworbenen Immobilien positive Cashflows erzielen. Mit einer übersichtlichen, nachvollziehbaren Berechnung wird das Vertrauen der Banken geweckt.

Wenn immer wieder Finanzierungen abgewickelt werden ist es außerdem möglich, die Spesen, die von der Bank bei der Kreditzusage verrechnet werden, etwas zu verhandeln. 

Kalkulationsbeispiel

Wie die langfristige Buy and Hold Strategie rechnerisch aussehen kann, zeigen wir nun anhand eines einfachen Beispiels. 

Gehen wir davon aus, dass in einem ersten Schritt drei Wohnungen gekauft werden, die je 100.000 Euro, Nebenkosten inbegriffen, kosten. Die Kreditzahlung (Tilgung und Zinsen) liegt bei monatlich 800 Euro. Zusätzlich fallen monatlich Bewirtschaftungskosten von 100 Euro an und es werden weitere 100 Euro zurückgelegt, um Reparaturen zu finanzieren. Die monatlichen Belastungen ergeben somit gesamt 1.000 Euro. 

Vermietet sind die Immobilien für gesamt 1.200 Euro. Das entspricht einer Rendite von vier Prozent. Es bleiben also 200 Euro positiver Cashflow. Wären die Immobilien mit einer Rendite von einem Prozent mehr vermietet, also mit fünf Prozent, so wären die monatlichen Einnahmen bereits bei 1.500 Euro. Daraus ergäbe sich ein positiver Cashflow von monatlich 500 Euro – ein beträchtlicher Unterschied. 

Dieses vereinfacht dargestellte Beispiel (genau genommen müssten Abschreibungen und steuerliche Effekte beachtet werden) zeigt, dass bereits geringe prozentuelle Unterschiede bei der Rendite große Auswirkungen auf den realen, positiven Cashflow haben können. 

Durch die einfache Berechnung lässt sich zudem kalkulieren, wie viel Immobilien-Investments getätigt werden müssen, um ein Einkommen in einer bestimmten Höhe zu erreichen. Bedacht werden muss dabei, dass in die Kalkulation, je nach Lage der Immobilien, der Leerstand einberechnet werden muss. 

Für wen eignet sich die Strategie? 

Diese langfristige Strategie, bei der weniger das schnelle, aggressive Wachstum im Fokus steht, ist für all jene passend, die nach und nach Vermögen aufbauen möchten. Das Risiko kann durch verschiedene Maßnahmen geringgehalten werden.

Beispielsweise, in dem stark auf Diversifikation gesetzt wird und Kredite mit längeren Fixzinsphasen abgeschlossen werden. Außerdem können Wohnungen in guten Lagen erworben werden. Bei ihnen ist die Rendite zwar geringer, aber so lange die Rechnung mit den laufenden Aufwendungen so gut aufgeht, dass man nicht in die Übergangsfalle tappt, ist auch dieser Weg möglich. 

Die Zielgruppe sind somit sicherheitsorientierte Personen, die keinen Drang zum aggressiven Wachstum haben, sondern langfristig vorsorgen und ein Portfolio nach und nach aufbauen möchten. Sind die Kredite dann nach 20, 25 oder 30 Jahren getilgt, stehen die Mieteinnahmen als freiere Cashflow zur Verfügung. Somit ist diese Methode auch als Rentenvorsorge denkbar. 

Schau dir auch hier die "aggressive" Buy & Hold Strategie an.

Fazit zur Buy and Hold  

Die Strategie bringt den großen Vorteil mit sich, dass der laufende Aufwand recht gering gehalten wird. Es gilt genau zu kalkulieren, gut mit Banken zu verhandeln und passende Immobilien zu finden. Allerdings wird nicht extrem schnell ein möglichst großes Portfolio aufgebaut. Das bedeutet, es entsteht weniger laufender Druck, ständig neue Objekte zu suchen und das Wachstum rasch voran zu treiben. 

Im Umkehrschluss heißt das allerdings auch, dass der Cashflow nicht maximiert wird. Erst, wenn das Portfolio stärker angewachsen ist oder Kredite getilgt sind, entstehen wirklich relevante positive Einkünfte. Hier geht es somit nicht um schnelles Geld oder den Aufbau eines „richtigen“ Immobilienunternehmens, sondern stabiles, planbares Nebeneinkommen mit langfristiger Perspektive. 

Mit etwas Glück gelingt es, Immobilien in Lagen zu wählen, die eine Aufwertung erfahren. Das hat zur Folge, dass dort die Mieten steigen und so die Kredite noch schneller rückbezahlt werden können.

Der Zeitpunkt, ab dem dann die Mieteinkünfte als frei verfügbare Einnahmen zur Verfügung stehen, rückt somit etwas nach vorne. Umgekehrt ist es wichtig sich gegen Risiken abzusichern. Es sollte nie der gesamte Cashflow-Überschuss in das Privatvermögen überführt werden.

Reparaturen können auftreten und es gilt Eigenkapital anzusparen, um weitere Objekte finanziert zu bekommen. Wer langfristig plant und die Strategie konsequent umsetzt, kann sich in Summe auf angenehme Einnahmen freuen – wenn auch erst in etwas entfernterer Zukunft.