Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #3 Buy and Hold mit Exit

Nico Vaziri

24.11.2020

Die Buy and Hold Strategie mit einem Exit zur Laufzeithälfte ist eine Abwandlung der klassischen Buy and Hold Taktik, bei der Immobilien angekauft und vermietet werden, bis schließlich die Kredite abbezahlt sind und die Mieteinnahmen als freier Cashflow zur Verfügung stehen. Was es mit dem Exit nun genau auf sich hat, erklären wir im folgenden Beitrag. 

Buy and Hold – mit zeitlichem Limit

Wie funktioniert nun diese Strategie und was ist das Besondere daran? Grundsätzlich wird bei der Buy and Hold Strategie nach und nach ein Portfolio an Immobilien aufgebaut. Es wird ein Teil der Immobilie mit Eigenkapital finanziert und der Restbetrag durch einen Kredit abgedeckt. Je nach Risikoaversion kann die Verteilung von Eigen- und Fremdkapital unterschiedlich erfolgen. 

Die gekauften Immobilien werden in sehr guten bis mittelguten Lagen erworben. Wichtig dabei ist, dass die Rendite der jeweiligen Immobilie die Kreditzahlungen (Tilgung und Zinsen) abdeckt und noch ein Überschuss erzielt wird, der zur Bildung von Rücklagen und für laufende Kosten genutzt wird. Wenn auch nach Abzug dieser Summen noch ein Plus bleibt, so entsteht frei verfügbarerer Gewinn. 

Die Mieten zahlen somit die laufenden Kosten und tilgen den Kredit. Irgendwann ist der Kredit abbezahlt und es bleiben Mieteinnahmen als Überschuss. Soweit zur klassischen Buy and Hold Methode, doch was hat es nun mit dem Exit auf sich? 

Exit – was heißt das? 

Die Besonderheit an der Strategie mit dem Exit ist, dass die Immobilien nicht unbegrenzt im Bestand gehalten werden. Vielmehr ist vorgesehen, dass ein Teil der Immobilien verkauft wird, um die restlichen Objekte zu entschulden. 

Das typische Beispiel sieht vor, dass alle Immobilien mit Krediten, die 30 Jahre lang abbezahlt werden, erworben werden. Nach 15 Jahren wird die Hälfte des Bestandes verkauft. Zu diesem Zeitpunkt ist auch schon ein beträchtlicher Teil der Kreditsumme abbezahlt.

Somit ist es möglich, mit dem Verkaufserlös die übrigen Objekte zu entschuldigen. Übrig bleiben also 50 Prozent des ursprünglichen Immobilienbestandes – und das schuldenfrei. 

Alternative Vorgehensweise beim Exit

Das angeführte Beispiel ist das klassische Musterbeispiel zur Illustration dieser Strategie. In der Praxis muss die Methode individuell adaptiert werden. Es gibt grundsätzlich keinen Anlass, um die Strategie nach genau 15 Jahren zu realisieren.

Wenn beispielsweise das Portfolio insgesamt an Wert gewonnen hat, so kann es auch möglich sein, nach beispielsweise 10 Jahren 1/3 des Bestandes zu verkaufen und damit die übrigen Immobilien zu entschulden. 

Wie viel Bestand zu welchem Zeitpunkt verkauft werden muss, um ein schuldenfreies Restportfolio zu besitzen, muss immer individuell ermittelt werden. Gerade bei einem breit aufgestellten Portfolio kann es auch zu speziellen Effekten kommen. Etwa dann, wenn eine bestimmte Wohnung besonders aufgewertet wurde. Beispielsweise, weil in unmittelbarer Nähe eine Universität eröffnet wurde oder der öffentliche Verkehr in ein Randgebiet, eine ursprüngliche C-Lage, verstärkt wird. 

Wenn das der Fall ist kann es vorkommen, dass die starke Aufwertung einzelner Objekte dazu veranlasst, diesen Gewinn bei einzelnen Immobilien mitzunehmen. So werden einzelne Immobilien verkauft und mit den Erlösen können die offenen Kredite nach und nach reduziert werden. Das Ergebnis ist immer dasselbe, nämlich ein entschuldeter Bestand. 

Auswahl passender Immobilien

Bei jeder Strategie ist es wichtig, von Beginn an passende Immobilien zu wählen. Die Buy and Hold Methode mit Exit ist da ein bisschen spezieller.

Denn es kann passieren, dass zuerst geplant ist, die Immobilien für immer im Bestand zu halten. Wenn die Entscheidung erst später fällt, einen Teil des Portfolios zu verkaufen, um die restlichen Immobilien zu entschulden, ist umplanen angesagt. 

Welche Immobilien die richtigen sind sollte daher unter einer generellen Buy and Hold Perspektive betrachtet werden. Dabei gibt es ein paar zentrale Punkte zu beachten: 

Immobilien in A, B und C-Lagen wählen, D-Lagen meiden

Rendite berechnen – Laufende Kosten inklusive Kredit müssen gedeckt sein

Lageentwicklung abschätzen: Wie sieht die Zukunft dieses Standortes aus? 

Diversifikation hinsichtlich Lage und Größe der Immobilien

Sicherheit durch Diversifikation 

In Summe gilt es einen breiten Mix an Immobilien zu kaufen. Diese werden langfristig finanziert und müssen einen positiven Cashflow aufweisen. Konkret bedeutet das, es muss durch die Mieteinnahmen möglich sein alle Kreditkosten (Rate und Zinsen) zu bedienen und gleichzeitig sollte Überschuss vorhanden sein, um Rücklagen zu bilden und laufende Kosten zu decken.

Ist das nicht der Fall, muss Geld aus dem Privatvermögen zugeschossen werden. Dann besteht das Risiko, dass Banken nicht mehr gewillt sind, Finanzierungen anzubieten, da es keinen positiven Cashflow gibt. Diese Falle sollte also unbedingt vermieden werden. 

Diversifikation sorgt für zusätzliche Sicherheit. Wohnungen sollten in unterschiedlichen Größen und Lagen gekauft werden. So reduziert sich das Risiko von Leerstand und wenn eine bestimmte Gegend sich schlechter entwickelt, beeinflusst das „nur“ den Wert einer Immobilie und nicht das gesamte Portfolio. 

Langfristige Finanzierung 

Wer sich von Beginn an sicher ist, einen Teil des Portfolios wieder verkaufen zu wollen, kann die eigenen Finanzierungen direkt auf dieses Konzept abstimmen. Dabei besteht folgende Option: 

Buy and Hold ist ein Konzept, dass auf Langfristigkeit und Sicherheit ausgelegt ist. Für eine solide Kalkulation wäre es also möglich, einen Kredit mit einer Fixzinsphase zu wählen.

Wenn nun eine Immobilie erworben wird, bei der die Fixzinsphase 10 oder 15 Jahre dauert, so lassen sich diese Kosten schon heute exakt planen. Es könnte somit von Beginn an so kalkuliert werden, dass am Ende der Fixzinsphase ein Teil des Bestandes verkauft wird. Mit den Erlösen wird dann der restliche Kreditbetrag getilgt. So gerät das gesamte Portfolio nie in eine Phase mit variabler Zinszahlung. 

Risiko des Exit-Zeitpunktes 

Einziges Risiko bei diesem Ansatz: Wenn die Immobilienpreise gerade am Ende dieser Fixzinsphase sehr niedrig sein sollten, ist es nachteilig zu diesem Zeitpunkt zu verkaufen. Bei einer Strategie, die einen Exit vorsieht, muss der Markt immer genau beobachtet werden. So soll sichergestellt werden, dass ein guter Zeitpunkt gewählt wird, um einen Teil der Wohnungen zu verkaufen. 

Auch dieses Risiko kann durch Diversifikation verringert werden. Theoretisch ist es schließlich auch möglich, die Immobilie nach und nach zu verkaufen. So gibt es nicht einen einzelnen Verkaufszeitpunkt, der sich nachträglich als gut oder schlecht herausstellen kann, sondern die Verkaufszeitpunkte werden unterschiedlich gewählt. 

Für wen eignet sich die Buy and Hold Strategie mit Exit? 

Für diese Vorgehensweise gibt es gleich mehrere Anwendergruppen. Einerseits sind es Menschen, die ein Portfolio langfristig aufbauen möchten, aber nicht 30 Jahre warten wollen, bis die Mieteinnahmen wirklich als (Neben-)Einkommen zur Verfügung stehen.

Andererseits sind es all jene, die ursprünglich alle Immobilien für immer im Bestand halten wollten, aber dann umsatteln und früher als gedacht die Kredite tilgen möchten. 

Dabei ist immer zu berücksichtigen, welche steuerlichen Auswirkungen die vollständige Tilgung der Kredite in weiterer Folge hat. Bevor die Entscheidung getroffen wird, dass ein Teil des Portfolios veräußert und die Kredite abbezahlt werden, muss kalkuliert werden, welche zukünftigen Cashflows sich somit ergeben. Dabei sind Faktoren wie Abschreibungen und steuerliche Auswirkungen unbedingt einzubeziehen. 

Wer hingegen aggressiver vorgehen möchte und bereit ist größere Risiken einzugehen, sollte einen anderen Weg gehen. Hier bietet sich dann als Alternative an, mit sehr wenig Eigenkapital so viele Objekte wie möglich zu finanzieren.

Dabei sollten keine Top-Lagen gewählt werden, sondern Immobilien in mittlerer Lage, bei denen es höhere Rendite zu erreichen gibt. Es wird somit zwar das Risiko von Leerstand eingegangen, doch dafür ergibt sich, wenn dieser Leerstand nicht oder im kalkulierten Ausmaß eintritt, ein höherer laufender Cashflow. Die eigene Investment-Strategie sollte also unbedingt so angepasst werden, dass sie zu Bauchgefühl und Risikobereitschaft passt. 

Fazit zur Buy and Hold Strategie mit Exit

Immobilien nach und nach kaufen, Bestand aufbauen und die vermieteten Objekte lange Zeit halten – das ist der Klassiker schlechthin für all jene, die sich ein zusätzliches Einkommen durch Immobilien-Investments aufbauen wollen.

Die Abwandlung dieser typischen Strategie mit einem vorzeitigen Verkauf mancher Objekte ist spannend. So wird es möglich, frühzeitig die offenen Kredite zu bedienen. Durch die Reduktion der Objekte sinkt außerdem der organisatorische Aufwand. Entscheidet man sich für den Exit, verkleinert sich somit das Portfolio und die Mieten werden zum tatsächlichen Zusatzeinkommen. 

Voraussetzungen zur erfolgreichen Umsetzung der Strategie

Damit das Szenario wirklich aufgeht, muss ein recht umfangreiches Portfolio aufgebaut werden.

Das bedeutet auch, dass gerade in der Phase des Aufbaus viel Zeit in die Suche und Prüfung passender Objekte gesteckt werden muss. Dabei dir ThinkImmo jede Menge Zeit und Nerven sparen. Wichtig ist, Immobilien zu finden, deren Renditen die Kosten decken und einen kleinen, zusätzliche Überschuss erwirtschaften. 

Faktoren Risikostreuung und langfristige Finanzierung 

Das Risiko kann von Beginn an breit gestreut werden, indem Objekte unterschiedlicher Größen und in verschiedenen Lagen gekauft werden.

Fixzinsvereinbarungen sorgen für zusätzliche Sicherheit. Außerdem kann (muss aber nicht) von Beginn an geplant werden, dass ein Teil der Objekte am Ende der Fixzinsphase veräußert werden.

So gelingt es im Idealfall, nie in eine Phase mit variabler Verzinsung der Finanzierung zu geraten. Solange das Zinsniveau so niedrig ist wie derzeit ist das zwar kein Problem, doch schließlich sind Immobilien-Investments langfristig. Wie das Zinslevel in 15 Jahren aussieht, ist kaum vorherzusehen. Dementsprechend wichtig sind die breite Diversifikation und die Option, sich durch frühzeitige Verkäufe einzelner Objekte abzusichern.