Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #6 Fix and Flip Strategie

Fabian Lurz

28.11.2020

Bei der Fix and Flip Strategie handelt es sich um eine Methode zum Aufbau von Eigenkapital, bei der Cashflow-Generierung hingegen keine Rolle spielt. Wofür diese englische Bezeichnung steht und wie es möglich ist, auf diese Weise Geld zu verdienen, haben wir in diesem Beitrag zusammengefasst. 

„Fix and Flip“ – was heißt das? 

Kurz gesagt geht es darum gebrauchte Immobilien zu kaufen, die anschließend saniert und mit Gewinnaufschlag teurer weiterverkauft werden. Das klingt im ersten Moment sehr einfach, doch es gibt einige Stolpersteine am Weg zum Verkauf, weshalb diese Strategie tendenziell für Vollprofis geeignet ist, die viel Erfahrung am Immobilienmarkt haben und auch gute Kontakte in der Branche mitbringen. 

Wie funktioniert der lukrative Weiterverkauf von Immobilien? 

Um dieses Konzept erfolgreich umsetzen zu können gibt es mehrere Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. 

Lage

Der erste Schritt ist – wie immer – die Suche nach einem passenden Objekt. Der Fokus liegt in diesem Fall auf zumindest guten Lagen.

In schlechteren Lagen ist es so, dass es meist längere dauert, um eine Immobilie weiterverkaufen zu können. Außerdem gibt es dort gewisse Preisgrenzen, die fast nie überschritten werden können.

Der Immobilienmarkt und das Preisniveau in schlechten Lagen sind also meist recht statisch und daher weniger interessant, außer es bietet sich die Chance auf ein absolutes Schnäppchen. Die Lage spielt somit eine große und ist besonders heikel, denn schließlich möchte niemand auf einer sanierten Wohnung ohne Gewinn zu realisieren sitzen bleiben.

Prüfung des Zustandes der Immobilie

Bei der Besichtigung der Wohnung ist zu klären, welche Arbeiten konkret nötig sind. Wenn schon näheres Kaufinteresse besteht es sich, gleich einen erfahrenen Baumeister oder sogar einen Architekten mitzunehmen.

So ist sichergestellt, dass der Arbeitsaufwand und die Kosten der Sanierung von Beginn an korrekt eingeschätzt werden können. Das ist in weiterer Folge die Grundlage für eine solide Kalkulation und die Entscheidung, ob die Immobilie gekauft wird oder nicht. 

Neben den Innenräumen selbst muss auch das Gebäude unter die Lupe genommen werden. Sind Arbeiten nötig und geplant? Wer trägt die Kosten dafür? Gerade bei Altbauten ist im Keller zu prüfen, ob die Wände feucht sind und es sich dabei nicht um aufsteigende Feuchtigkeit handelt, die im Erdgeschoss zu Schimmelbildung führen könnte. 

Kalkulation und Planung

In weiterer Folge muss nun berechnet werden, wie hoch die Ankaufkosten inklusive aller Nebenkosten tatsächlich sind und mit welchen Sanierungskosten gerechnet werden muss.

Dabei ist zu empfehlen immer einen gewissen Puffer einzuplanen. Schließlich passiert es immer wieder, dass überraschende Probleme auftreten, die zusätzliche Arbeiten erforderlich machen. Um die Immobilie sicher mit einem ansprechenden Gewinn weiterverkaufen zu können, ist eine exakte Kalkulation nötig, die etwas Spielraum für Unvorhersehbares einbezieht. 

Erst, wenn die Kalkulation klar ergibt, dass sich ein attraktiver Gewinn erzielen lässt, wird die Kaufentscheidung getroffen. Dabei wird auch beachtet, dass laufende Kosten für die Wohnung anfallen (Betriebskosten, Finanzierung, etc.). Je länger die Sanierung dauert, desto höher ist der Betrag, der für die laufenden Kosten anfällt. Eine zügige Abwicklung ist dementsprechend erstrebenswert. 

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Weiterverkauf der Immobilie

Schon während die Sanierungsarbeiten laufen, bei denen unbedingt auf professionelle Handwerker vertraut werden sollte, die ihr Fach verstehen und entsprechende Referenzen vorweisen können, kann mit der Verwertung der Immobilie begonnen werden.

Das bedeutet, dass schon jetzt Inserate geschaltet werden können, dass die Wohnung als Erstbezug weiterverkauft wird. Die Baustelle muss häufig besichtigt werden, idealerweise übernimmt ein Architekt oder ein anderer Vollprofi die Bauaufsicht. Für den Weiterverkauf der Immobilie gilt es alle Unterlagen ansprechend aufzubereiten und je früher der Verkauf fixiert werden kann, desto besser.

Schließlich freut sich auch die finanzierende Bank zu sehen, dass die angewandte Strategie funktioniert und problemlos rasch ein Käufer gefunden wurde. 

Vorteile der Fix and Flip Strategie

Das Grundprinzip dieser Methode sieht vor, dass durch den lukrativen Weiterverkauf Eigenkapital generiert wird. Nachdem die erste Wohnung weiterverkauft wurde, steht also mehr Kapital zur Verfügung als vor dem Ankauf der ersten Immobilie.

Somit ist es nun möglich eine entsprechend größere Wohnung zu erwerben. Wenn bei dieser prozentual der Gewinn gleich bleibt, also pro Quadratmeter beispielsweise wieder 200 Euro Gewinn erzielt werden, steigt der Ertrag in absoluten Zahlen, da ja schließlich nun eine größere Fläche als beim ersten Mal gekauft wurde. 

Die Fix and Flip Strategie steigert also das verfügbare Eigenkapital, wenn sie erfolgreich angewandt wird. Mit dem dadurch zusätzlich verfügbaren Kapital kann als Nächstes eine immer größere Wohnung angezahlt werden.

So erhöht sich das Eigenkapital Schritt für Schritt. Zu einem späteren Zeitpunkt kann dadurch die Strategie gewechselt werden. Dann wird dazu übergegangen, mit dem durch die Fix and Flip Strategie verdienten Kapital nun Immobilien zu kaufen, die im Bestand gehalten werden und Cashflow produzieren sollen.

Der Strategiewechsel muss nicht erfolgen, doch für jene, die zu einem späteren Zeitpunkt ein passiveres Einkommen generieren möchten als durch den An- und Verkauf bzw. die Sanierung von Immobilien, ist das der naheliegende Weg. 

Nachteile der Fix and Flip Strategie

Der erste große Nachteil ist, dass es keine laufenden Einnahmen gibt, sondern sogar Kosten anfallen. Der laufende Cashflow ist also, bis die Immobilie weiterverkauft wird, sogar negativ. Diese Phase muss finanziert werden können und hier gilt es nicht nur entsprechend Kapital, sondern auch starke Nerven aufzubringen. 

Ein relevantes Risiko ist, dass Sanierungen immer wieder für Überraschungen sorgen. Es ist etwas Bürokratie nötig, es können beim Bau selbst Probleme auftreten – finanzieller Puffer sollte somit vorhanden sein. Eine genaue Berechnung vorab anzustellen ist nur schwer möglich.

Die logische Konsequenz ist, dass diese Vorgehensweise eher für absolute Vollprofis geeignet ist. Schließlich ist es auch extrem wichtig, gute Handwerksbetriebe zu haben, auf die wirklich vertraut werden kann. 

Last but not least besteht auch noch das Risiko des Weiterverkaufs. In der Zeit der Sanierung können sich die Immobilienpreise doch auch etwas verändern. Das Risiko, eine Immobilie gar nicht verkaufen zu können, ist gering. Doch mit einem bestimmten, vorab kalkulierten Gewinn zu rechnen, birgt immer die Gefahr, dass es am Markt zu Schwankungen kommen kann.

Dadurch kann sich der Verkauf verzögern oder die Immobilie muss doch günstiger verkauft werden. Dabei ist wichtig, diese Faktoren bei der Finanzierung des Vorhabens einzuplanen. Es muss unbedingt die Situation vermieden werden, dass die Wohnung dann möglichst schnell verkauft werden muss, denn unter Druck zu stehen, rasch einen Verkauf abzuwickeln, führt typischerweise nicht gerade dazu, dass der höchstmögliche Preis erzielt wird. 

Fazit zur Fix and Flip Strategie

Das Sanieren von Immobilien ist eine wunderschöne Arbeit, die sehr viel Freude bereiten kann und erfüllend ist. Damit lässt sich auch sehr gutes Geld verdienen, doch die Risiken, die mit dieser Methode einhergehen, sind beträchtlich. Wichtig ist, nicht den Eindruck zu haben, dass praktisch jede sanierungsbedürftige Immobilie einfach von einem Bauunternehmen saniert werden kann und dann teuer verkauft wird – denn so einfach ist es leider nicht. 

Ein passendes Objekt muss gefunden werden, die Kalkulation muss absichern, dass auch bei der ein oder anderen bösen Überraschung noch ein Gewinn zu erzielen ist. Am Ende zählt, dass die Immobilie qualitativ hochwertig aufbereitet wird und nicht bei der Ausstattung gespart wird.

Die ein oder anderen netten Extras kosten wenig Geld und sorgen dafür, dass sich die Wohnung von anderen am Markt deutlich abhebt und somit leichter weiterverkauft werden kann.

In Summe bietet sich diese Strategie besonders für all jene an, die selbst handwerkliches Geschick mitbringen und anpacken möchten. Von passivem Einkommen sind wir hier meilenweit entfernt.

Auch verlässliche Handwerker-Kontakte sind äußerst hilfreich und selbstverständlich ist auch das nötige Kapital vorauszusetzen, um die Phase der Sanierung, in der es zu einem negativen Cashflow kommt, problemlos durchstehen zu können. Der erfolgreiche Weiterverkauf mit einem stattlichen Gewinn, der die Eigenkapitalbasis stärkt und somit ermöglicht, dass zu künftig größere Immobilien gekauft werden können, ist der schöne Lohn für diese nervenaufreibende Arbeit.