Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #5 Positiver Cashflow durch Untervermietung

Fabian Lurz

28.11.2020

Bei dieser Strategie ist kaum Eigenkapital nötig, doch gleichzeitig fällt somit auch der Leverage-Effekt flach. Wohnungen werden hier nicht gekauft, sondern gemietet und in weiterer Folge untervermietet.

Ob und wie sich das rechnen kann, haben wir uns im folgenden Beitrag genauer angesehen. 

So funktioniert diese Untervermietungs-Strategie

Der Grundgedanke dieser Strategie ist einfach: Es werden Wohnungen angemietet, die dann teurer untervermietet werden. Das ist möglich, indem beispielsweise eine große Wohnung zu einer WG umgewandelt wird, in der die einzelnen Räume teurer vermietet werden.

Eine weitere Option ist auch die Vollmöblierung einer Immobilie, die dann an Studierende, Arbeiter oder via AirBnB vermietet wird. Je nach Zielgruppe ist die Ausstattung entsprechend anzupassen. All diese Gruppen haben gemeinsam, dass ihnen die gute, zentrale Lage des Objektes wichtig ist und Möblierung erwartet wird. 

Vorteile der Strategie

Für manche scheint es auf den ersten Blick klar: Die Immobilien müssen nicht gekauft werden, Eigenkapital ist „nur“ nötig, um die Wohnung erst einmal anzumieten und zu möblieren.

Mit der Auswahl attraktiver Objekte, die deutlich höherpreisig weitervermietet werden können, lässt sich so binnen relativ kurzer Zeit positiver Cashflow erzielen. Ebenso ist es nicht nötig, Finanzierungen zu organisieren, die in manchen, individuell zu beurteilenden Fällen, schwer zu bekommen sein könnten. Somit kann gesagt werden, dass diese Strategie es ermöglicht, ohne selbst Immobilien zu besitzen Geld durch Vermietung zu erzielen. 

Der Haken an der Sache: Wenn es gar so einfach wäre, würde es jeder machen. Bei dieser Methode gibt es ein paar große Nachteile, auf die wir nun näher eingehen. 

Nachteile der Strategie

Dass kein Kredit benötigt wird, weil das Objekt nicht gekauft wird, stimmt. Der Umkehrschluss ist jedoch, dass der Leverage-Effekt nicht genutzt werden kann, der für viele Investorinnen und Investoren ja der Grund schlechthin ist, um in Immobilien zu investieren, statt etwa in Aktien oder ETFs.

Der Leverage-Effekt besagt, einfach erklärt, dass die Rendite des Eigenkapitals gesteigert werden kann, indem Fremdkapital eingebracht wird, solange die Rentabilität höher ist als die Verzinsung des Fremdkapitals.

Kurz zugesagt: Wenn du mit vier Prozent Rendite vermieten kannst, macht es durchaus Sinn dieses Objekt mit einem Kredit, bei dem 1,5 Prozent Zinsen fällig werden, zu finanzieren.

Die Folge ist also, dass es bei der Untervermietung keinerlei Hebelwirkung gibt. Vielmehr ist es ein einfacher Handel, bei dem etwas schlichtweg anderen teurer angeboten wird. 

Ein weiterer Nachteil ist, dass bei Immobilien-Investments ja immer auch der Gedanke mitschwingt, dass es abseits der Rendite durch die Vermietung auch zu einer Wertsteigerung der Immobilie kommen soll. Dieser Faktor fällt für all jene, die nicht wirklich selbst Eigentümerin der Immobilie sind, gänzlich weg. 

Leerstands-Risiko bei der Untervermietungs-Strategie

Wenn es hier zu einem Leerstand kommt, kann das fatale Folgen haben. Bei einer Eigentumswohnung muss in diesem Fall der Kredit weiterhin bedient werden und es fallen Betriebskosten an.

Doch meist ist die Monatsmiete, die der Vermieter vom Hauptmieter verlangt, noch einmal höher, als eine Kreditrate wäre. Die Folge ist, dass Leerstand, gerade wenn er dann womöglich mehrere Objekte gleichzeitig betrifft, ziemlich bedrohlich werden kann.

Daher sollte für diesen Fall unbedingt kalkulatorisch vorgesorgt werden. Rücklagen bilden ist unbedingt nötig, damit auch der ein oder andere längere Leerstand überbrückt werden kann. 

Zur Reduktion von Leerständen trägt bei, die Hausaufgaben vorab zu erledigen. Je besser die Immobilien ausgewählt sind, desto geringer ist später das Risiko, dass sie niemand mieten möchte. 

Welche Wohnungen eignen sich für diese Strategie? 

Bei der Suche nach passenden Objekten für diese Methode kommt es auf mehrere Faktoren an. Wenn an Studierende oder Touristen vermietet werden soll, spielt die Lage eine besonders große Rolle. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Betriebskosten gering gehalten werden. Bei touristischer Vermietung ist zudem ein gepflegtes Gebäude mit ansprechendem Eingangsbereich wichtig. 

Die Strategie macht in schlechteren Lagen somit keinen Sinn, denn es wird das Risiko des Leerstandes schlichtweg zu groß. Besonders wichtig ist, dass mit offenen Karten gespielt wird.

Bevor die Immobilie angemietet wird, muss unbedingt mit dem Vermieter abgesprochen werden, ob er die Untervermietung in der geplanten Form erlaubt. Hier ist es wichtig, professionell aufzutreten, ein Konzept vorzulegen und zu zeigen, dass die Immobilie durch die Untervermietung auch nicht stärker abgenutzt wird, sondern sich daraus Vorteile für den Eigentümer ergeben.

So könnte etwa argumentiert werden, dass bei kurzfristiger Untervermietung häufige Reinigungen der Wohnung erfolgen und stets darauf geachtet wird, dass alles bestens gepflegt ist. 

Außerdem ist mit dem Vermieter zu klären, ob andere Eigentümerinnen und Eigentümer oder Mieterinnen und Mieter im Haus das Recht haben, Einwände gegen die Untervermietung oder die kurzfristige Vermietung vorzubringen. Die Einwilligung des Vermieters die Immobilie in geplanter Form zu nutzen sollte unbedingt schriftlich eingeholt werden. 

Rechtliche Aspekte der Untervermietung

Abseits der klaren Regelung des Vorhabens mit dem Vermieter ist es wichtig auch sonstige juristische Themen vorab zu klären. Wer mehrere Wohnungen mietet, muss prüfen, welche gesetzlichen Vorgaben es zur konkreten Anwendung dieser Strategie gibt.

So könnte es etwa passieren, dass eine Wohnung als Zweitwohnung betrachtet wird, wofür Abgaben erhoben werden. Außerdem muss darauf geachtet werden, ob die Untervermietung in der geplanten Form legal möglich ist. Besonders hinsichtlich der Einschränkungen und Abgaben, die für touristische Vermietung vorhanden sind, sei an dieser Stelle hingewiesen. 

Die Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist zwar mit etwas Bürokratie und womöglich auch rechtlichen Beratungskosten verbunden, aber ein absolutes Muss. Nichts ist schlimmer, als in einer rechtlichen Grauzone zu agieren und dann, wenn erst einmal der Hauptmietvertrag unterschrieben ist, in Schwierigkeiten zu kommen.

Eine solche Situation birgt große Risiken und muss unbedingt vermieden werden. Deshalb gilt: Die Strategie der lukrativen Untervermietung darf nur genutzt werden, nachdem alle rechtlichen Belange geklärt wurden und sichergestellt ist, dass das eigene Konzept lupenrein durchführbar ist. 

Fazit zur Strategie der Untervermietung

Kann man mit Untervermietung Geld verdienen? Grundsätzlich: Ja. Doch es gibt ein sehr großes Aber, um nicht zu sagen mehrere sehr große Aber.

Hauptkritikpunkt ist, dass es keine Partizipation an der Wertsteigerung der Immobilie gibt und die Vorteile des eingesetzten Fremdkapitals nicht genutzt werden können, da schließlich keine Immobilie tatsächlich gekauft wird. Nicht zu unterschätzen ist auch der Aufwand der kurzfristigen Weitervermietung der Einheiten. Die Koordination der Anfragen Wohnungssuchender, die regelmäßige Reinigung, die Instandhaltung der Möblierung – viele Aspekte, die im ersten Moment harmlos klingen, werden zu zeitintensiven Aufgaben, wenn erst einmal zehn, zwanzig oder mehr Objekte betreut werden müssen. 

Wer trotzdem sein Glück versuchen und mit höherpreisiger Untervermietung von Immobilien Geld verdienen möchte, sollte dies unbedingt vorab im Detail mit der Vermieterin bzw. dem Vermieter abklären. Abseits dieser Zustimmung gilt es auch die juristischen Vorgaben, die rund um das eigene Vorhaben relevant sind (Ist touristische Vermietung erlaubt? Welche Abgaben müssen bezahlt werden? Welche Voraussetzungen gibt es?) geprüft werden. 

In Summe kann somit gesagt werden, dass es durchaus möglich ist, über diese Methode Geld zu verdienen. Der damit einhergehende Aufwand und die sonstigen erwähnten Nachteile und Hürden sind allerdings massiv. Ob diese Vorgehensweise somit die erste Wahl ist, um vom Immobilienmarkt zu profitieren, muss jeder für sich selbst beantworten – ein echtes Immobilien-Investment im klassischen Sinn ist es auf jeden Fall nicht.