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Die wichtigsten Immobilien-Investment-Strategien: #4 Spekulative Buy and Flip Strategie

Remy Sharp

Fabian Lurz

Mittwoch, 25.11.2020

Bei dieser Strategie handelt es sich nun um eine echte Alternative zu den klassischen Buy and Hold Methoden. Wie es funktioniert Immobilien zu kaufen und nach einiger Zeit ertragreich weiterzuverkaufen, fassen wir im nachstehenden Beitrag zusammen.

Außerdem zeigen wir die Chancen und Risiken dieser Vorgehensweise auf und erklären, warum sie sich als Backup-Strategie eignet, auf die auch spontan geswitcht werden kann, wenn es die Verhältnisse am Immobilienmarkt zulassen. 

So funktioniert die spekulative Buy and Flip Strategie

Sehen wir uns zu Beginn die Grundidee an, auf der diese Vorgehensweise basiert. Es sollen Immobilien gekauft, einige Jahre gehalten und dann teurer weiterverkauft werden.

Vorausgesetzt wird also, dass die Immobilienpreise steigen, sodass ein erfolgreicher Verkauf möglich ist. Dabei muss berücksichtigt werden, dass der Preisanstieg so hoch sein muss, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind und einige Prozent Gewinn entstehen, damit sich eine interessante Rendite ergibt. 

Welche Immobilien eignen sich für diese Strategie? 

Wichtig ist, dass Immobilien gewählt werden, bei denen ein Weiterverkauf ziemlich sicher möglich scheint und wo die Chancen gut stehen, dass sich die Preise positiv entwickeln.

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Es bieten sich A- und B-Lagen an oder Wohnungen in bester Lage von Städten, die nicht unbedingt in der Top-Liga mitspielen, doch positive Zukunftsaussichten bieten. 

Die Wohnungen sollen leicht weiter zu verkaufen sein. Deshalb bietet es sich an, hier auf gute und sehr gute Lagen zu setzen.

Wenn sich der Immobilienmarkt stabil weiterentwickelt und die Preise um ein paar Prozent pro Jahr ansteigen, so lässt sich in guter Lage alleine mit dieser durchschnittlichen Preissteigerung bereits eine entsprechende Rendite erreichen. 

Preisentwicklung vorhersagen 

An dieser Stelle muss festgehalten werden: Die Immobilienpreise sind im Großen und Ganzen in den vergangenen Jahrzehnten in Deutschland gestiegen. Wer bereits an der Börse investiert hat, kennt den altbewährten Grundsatz, dass aus historischer Entwicklung nicht auf die Zukunft geschlossen werden darf. Die Strategie trägt nicht umsonst das Wort „spekulativ“ im Namen. Niemand weiß, wie sich Preise zukünftig entwickeln werden. 

Individuelle Bewertung von Lage und Immobilie

Was jedoch getan werden kann, um möglichst auf der sicheren Seite zu sein ist, dass Standorte und Objekte möglichst präzise analysiert werden. 

Dabei spielen vor allem folgende Einflussfaktoren eine Rolle: 

  • Entwicklungsperspektive der Stadt: Welche Zukunfts-Chancen sind gegeben? Gibt es Universitäten und große Arbeitgeber vor Ort, die bestehen bleiben werden? Wie sind die politische Situation und die Grundstimmung, welches Image hat die Stadt? (Beliebtheit bei jungen Menschen, etc.)

  • Mikrolage der Immobilie: Wie ist die lokale Infrastruktur in der Nähe der Wohnung? (Nahversorgung, Schulen, Ärzte, öffentlicher Verkehr, etc.)

  • Bewertung des Gebäudes: Sind Arbeiten geplant oder absehbar? Gibt es Folgekosten, mit denen gerechnet werden muss? Ist das Gebäude auch in einigen Jahren, wenn der Verkauf der Immobilie ansteht, voraussichtlich noch in gutem Zustand? 

  • Bewertung der Wohnung selbst: Ergibt sich in Summe ein interessantes Preis-Leistungs-Verhältnis, bei dem Potenzial für eine Wertsteigerung erkennbar ist? Sind die Argumente, die für die Wohnung sprechen, zeitloser Natur? (z.B. gute Raumaufteilung, südseitiger Balkon, etc.) 

Wer diese Aspekte berücksichtigt hat zwar auch keine Garantie auf eine fixe Wertsteigerung, doch immerhin lässt sich einschätzen, wie das Risiko zu bewerten ist. 

Ertrags-Option bei schlechteren Lagen 

Dabei gilt logischerweise: schlechtere Lagen bringen mehr Risiko mit sich. Es könnte zu Leerstand kommen und die Preise könnten stagnieren. Die Kehrseite: Wo Risiko vorhanden ist, gibt es auch größere Ertrags-Chancen.

Wenn eine derzeit günstige Region stark aufgewertet wird, lassen sich besonders hohe Gewinne erzielen. Je schlechter die Lage der Immobilie (derzeit) zu beurteilen ist, desto größer sind Risiko und Ertrags-Chance. Um das Risiko zu reduzieren, sollte die Entscheidung deshalb tendenziell auf zumindest gut bewertete Gegenden fallen.

Immer gültig ist die Devise, dass Diversifikation die Sicherheit erhöht. Wer ein großes Portfolio an Immobilien hat, kann es leichter riskieren, auch einmal eine Wohnung in vermeintlich schlechterer Lage zu erwerben und zu spekulieren, dass sich diese Region überdurchschnittlich gut entwickeln wird. Für jene, die gerade erst mit ersten Immobilien-Investments beginnen, ist das jedoch kein gangbarer Weg. 

Vorteile der Strategie

Die Strategie basiert vor allem auf der guten Wertentwicklung von Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten. Wer einige Jahre vermietet und dann verkauft, schafft es meist, mit den Mieteinnahmen die Kaufnebenkosten zu decken und kann dann einen stattlichen Gewinn mit dem Weiterverkauf einfahren. Zumindest in der Theorie, die weiter steigende Immobilienpreise vorsieht, ist das so der Fall. 

Gelingt der höherpreisige Verkauf, so bleibt ein Gewinn, der versteuert werden muss. Mit dem erzielten Überschuss kann in weiterer Folge gleich die nächste Immobilie angezahlt werden.

Nachdem ja schließlich Ertrag erzielt wurde, ist nun mehr Eigenkapital vorhanden als beim Kauf der ersten Immobilie. Deshalb ist es nun möglich, eine größere Wohnung oder gleich zwei Objekte zu kaufen. Der Gewinn aus dem Weiterverkauf wird also direkt in Wachstum reinvestiert.

Wenn nun zwei Wohnungen angezahlt werden und auch diese wieder in fünf Jahren mit Gewinn verkauft werden können, steigert sich das Eigenkapital für das nächste Investment somit immer weiter. 

Es ergibt sich dann immer wieder die Entscheidung, ob gleich mehrere neue Wohnungen gekauft werden oder ein größeres Objekt erworben werden soll. Zusätzlich steigt das Vertrauen der finanzierenden Bank, die live miterleben kann, dass die Strategie funktioniert. 

Risiken der Strategie

Auch am Immobilienmarkt gibt es keinen völligen Erfolgsgaranten, bei dem einfach Geld verdient werden kann, indem nur gewartet wird. Es gibt auch bei dieser Strategie, wie bei allen Investments, gewisse Risiken, die in Betracht gezogen werden müssen. 

Kreditzinsen als Risikofaktor

Ein gewisses Risiko ergibt sich durch die derzeit so niedrigen Kreditzinsen. Sie ermöglichen, dass Immobilien im großen Ausmaß fremdfinanziert werden können. Ist das in einigen Jahren nicht so, könnte es schwieriger werden, Wohnungen rasch weiterzuverkaufen. Eine Anhebung der Leitzinsen ist allerdings aus heutiger Perspektive nicht in Sicht. 

Was tun bei schlechter Marktentwicklung? 

Um sich dahingehend abzusichern ist es möglich, einen Kredit mit fester Verzinsung zu wählen. So steigt die Planungssicherheit für die eigene Cashflow-Kalkulation.

Entwickelt sich der Markt dann doch nicht so gut wie gehofft, kann ein Strategiewechsel erfolgen. Die Immobilie kann dann einfach weiterhin behalten werden. Damit das möglich ist, muss vorab kalkuliert werden, dass die Wohnung einen positiven Cashflow erzielt.

Das heißt, die Nettomiete muss die Kreditzahlungen (Tilgung und Zinsen) und sonstige laufende Kosten abdecken und es muss noch etwas Puffer, beispielsweise für Reparaturen, bleiben. 

Der Strategiewechsel setzt gute Planung voraus – diese ist also auch bei der Spekulation auf steigende Preise nötig. Es sollte von Beginn an ein alternatives Szenario berechnet werden, in dem kalkuliert wird, wie die Immobilie längerfristig im Bestand gehalten werden kann. 

Fazit zur Spekulationsstrategie

Diese Strategie kann wunderbar dazu dienen, tolle Erlöse mit einer Immobilie zu erzielen, den Gewinn zu reinvestieren und so, bei fortlaufend positiver Preisentwicklung, ein immer größeres Portfolio aufzubauen.

Das Risiko liegt darin, dass sich die Preisentwicklung am Immobilienmarkt verändern kann. Dahingehend ist es wichtig, Vorsichtsmaßnahmen zu treffen. Das beginnt bereits bei der Suche nach einer passenden Immobilie.

Es gilt den Standort zu analysieren und zu prüfen, wie die Zukunfts-Chancen der Stadt, der Mikrolage und der konkreten Wohnung einzuschätzen sind. Die Kaufentscheidung muss faktenbasiert und nicht emotional getroffen werden. Von Beginn an ist außerdem zu kalkulieren, ob die Wohnung einen positiven Cashflow erzielt. Wenn das der Fall ist, kann sich im Bestand gehalten werden, falls sich die Immobilienpreise doch schlechter als erwartet entwickeln. 

In Summe kann diese Strategie auch schlichtweg als spannende alternative Methode betrachtet werden. Wer eigentlich plant, Immobilien lange im Bestand zu halten überlegt womöglich doch zu verkaufen, wenn die Marktpreise durch die Decke gehen. Falls das der Fall ist, kann ein Strategiewechsel erfolgen. Dann wird der Gewinn aus dem Verkauf mitgenommen und in passende Objekte reinvestiert, sodass insgesamt ein größeres Portfolio entsteht.