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Die wichtigsten Kriterien für die Suche nach Anlageimmobilien

Stefan Perlebach

Stefan Perlebach

Dienstag, 23.03.2021

Wer in Immobilien investieren möchte, muss abwägen, wie hoch die eigene Risikobereitschaft ist und welche Renditeerwartungen man mitbringt. Wir haben uns genauer angesehen, welche Kriterien vor einer Investmententscheidung berücksichtigt werden sollten.

Lage der Immobilie

Je besser die Lage, desto besser das Investment? So einfach ist das leider nicht! 

Wohnungen in A-Lagen

Für Neulinge der Immobilienbranche scheint es im ersten Moment attraktiv, eine Wohnung in bester Lage zu besitzen. Doch die Kehrseite der sogenannten A-Lagen sind die hohen Einkaufspreise.

Eine Wohnung im absoluten Stadtzentrum oder einen gerade hippen Viertel kaufen, ist sehr teuer. In so einem Fall muss geprüft werden, ob die erzielbare Miete hier noch in einer gesunden Relation zum verlangten Kaufpreis steht.

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In vielen Fällen ist es so, dass in bester Lage Liebhaberpreise bezahlt werden. Menschen mit ausreichend Kapital, die selbst in dieser Top-Lage leben möchten, zahlen außerordentlich hohe Preise. Die Mieten in der selben Gegend sind zwar auch deutlich höher als in anderen Stadteilen, doch oft stimmt die Relation zwischen Kaufpreis und Miete in A-Lagen nicht. Außerdem muss überlegt werden, ob mittelfristig noch die Chance besteht, dass es bei solch hochpreisigen Immobilien noch zu einer Wertsteigerung kommen kann. 

Der Vorteil einer Wohnung ist, dass Leerstand eine absolute Seltenheit sein wird. Die Rendite ist in dieser Region somit niedriger, doch dafür wird es immer einfach sein, gute Mieterinnen und Mieter zu finden. Wenn wir ein Immobilien-Investment in Top-Lage mit Aktien vergleichen, dann wäre diese Wohnung somit kein großer Wachstums-Kandidat, sondern ein bereits sehr hoch bewertetes Unternehmen, das stabile Erträge abwirft. 

Quelle: https://www.clever-und-erfolgreich.de/stadt-qualifikation/

Wohnungen in B-Lagen als Investment

Hinsichtlich der erzielbaren Rendite sind B-Lagen in vielen Städten die beste Wahl für Kleinanleger. Hier sind Risiko und Rendite ausgewogener. Die Kaufpreise sind niedriger als in absoluter Top-Lage, aber gleichzeitig besteht hier trotzdem reges Interesse von potenziellen Mieterinnen und Mietern. Worauf kommt es hier besonders an? Wenn sich ein Gebäude in einer B-Lage befindet, sollte auf einige Punkte geachtet werden, um sicherzustellen, dass die Wohnung für Mieterinnen und Mieter attraktiv ist: 

  • Mikrolage prüfen: Wie gut ist die lokale Infrastruktur? (Läden, Öffi-Anbindung, Schulen, Ärzte, etc.)

  • Zustand des Gebäudes: Ist das Haus insgesamt optisch ansprechend und gut gepflegt? Sind Modernisierungsarbeiten zu erwarten?

  • Gibt es Details, die für bessere Vermietbarkeit sorgen? (Großes Kellerabteil, schöne Allgemeinflächen die mitgenutzt werden können, etc.)

In B-Lagen gibt es stärkere Konkurrenz bei der Vermietung, schließlich handelt es sich hier um typische Wohngegenden, die eine breite Bevölkerungsschicht ansprechen. Deshalb lohnt es sich auf Details zu achten, die für die Vermietung hilfreich sein können. Das beginnt bei der näheren Umgebung des Gebäudes und geht bis hin zu kleinen Highlights wie etwa eine Gemeinschaftsterrasse, die mitgenutzt werden kann. 

Aus Investorensicht bietet es sich also an, auf B-Lagen zu setzen. Bei der Auswahl der passenden Immobilie sollte nicht ausschließlich auf die Rendite geachtet werden. Vielmehr ist es wichtig, wie beschrieben die individuellen Gegebenheiten zu berücksichtigen.

Denn daraus lässt sich ableiten, ob eine Wohnung voraussichtlich auch in 10 oder 15 Jahren noch gut vermietbar sein wird. Außerdem kann das Wertsteigerungspotenzial abgeschätzt werden.

Dazu ist es nötig zu überlegen, wie sich der Standort vermutlich entwickeln wird. Welche Veränderungen können sich positiv oder negativ auswirken? Womit ist zu rechnen und wie wirkt sich das auf Vermietbarkeit und Rendite aus?

Wohnungen in schlechterer Lage kaufen

In unbeliebten Stadtteilen oder auch ländlichen Gebieten gibt es immer wieder Objekte, die hohe Renditen abwerfen. Doch wenn die Bestandsmieter einmal ausziehen stellt sich die Frage, wie schnell die Immobilie wieder vermietet werden kann.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist die zukünftige Wertentwicklung. Es gibt großes Potenzial nach oben, denn schließlich könnte die Region aufgewertet werden. Das wäre möglich, indem sich neue Unternehmen ansiedeln und somit Arbeitsplätze geschaffen werden. Oder die öffentliche Anbindung wird wesentlich verbessert, wodurch mehr Menschen von hier aus rasch in die nächste Stadt pendeln können.

Tritt jedoch keiner dieser positiven Fälle ein, so kann es schwierig werden, eine Immobilie in solcher Lage überhaupt weiterverkaufen zu können. Die Vermarktungszeit steigt nicht nur bei der Vermietung, sondern auch beim Weiterverkauf des Objektes. 

Kann es sich trotzdem lohnen, eine Immobilie in schlechter Lage zu kaufen? Grundsätzlich ja. Denn wer Glück hat, kauft hier eine gut vermietete Wohnung und die Mieter bleiben lange. Doch das Risiko ist deutlich größer. Deshalb ist ein Investment in schlechterer Lage nicht als erster Immobilienkauf zu empfehlen. Wer hingegen schon breit aufgestellt ist und fest daran glaubt, dass sich eine bestimmte Region in den nächsten Jahren sehr positiv entwickeln wird, kann das Risiko durchaus eingehen. 

Voraussetzung ist, den Markt genau zu kennen und wirklich abschätzen zu können, welches finanzielle Risiko sich durch das Investment ergibt. Steht die Immobilie leer, fallen trotzdem laufende Kosten an. Auch wenn hohe Renditen auf den ersten Blick locken, sollten nur echte Profis, die mit viel Expertise an die Sache herangehen, solche Immobilien erwerben. 

Ausnahmen bei alternativer Strategie

Wie immer bestätigen Ausnahmen die Regeln. So ist es auch bei der Standortwahl für ein Immobilien-Investment. Wir haben nachfolgend daher die ein oder andere Situation zusammengefasst, bei der die Kriterien anders ausfallen können, als wenn eine Wohnung zur langfristigen Vermietung erworben wird. 

Touristische Vermietung von Wohnungen

Wer spezielle Strategien verfolgt, kann hinsichtlich der Lage von Immobilien etwas andres vorgehen. Denken wir beispielsweise an das Konzept der kurzfristigen Vermietung. Voraussetzung ist, dass in einem Gebiet nach einer passenden Wohnung gesucht wird, in dem das touristische Vermieten überhaupt erst einmal erlaubt ist. Wenn das der Fall ist, spielt die exakte Lage eine große Rolle. Die Anbindung in das Stadtzentrum ist ebenso wichtig wie nahegelegene Öffis. Je zentraler die Wohnung, desto besser – das gilt für Investments am Immobilienmarkt nicht immer, doch bei touristischer Vermietung meist schon. 

Für Investoren ist dabei die Mikrolage spannend. Wenn Menschen nur für wenige Nächte in einer Immobilie leben, werden zugunsten der praktischen Lage andere Abstriche gemacht. So kann die Wohnung etwa an einer etwas lauteren Straße gelegen sein oder sich im Erdgeschoß befinden.

Wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht gut ist, werden diese Nachteile in Kauf genommen. Dauerhafte Mieter für solche Objekte finden ist hingegen schwieriger. Durch diese Abstriche wird es möglich, Immobilien in guter Lage zu kaufen, die aber den ein oder anderen Nachteil haben. Dadurch können diese etwas preiswerter erworben werden. Wenn es gelingt sie trotzdem gut zu vermieten, ist die Rendite entsprechend gut. Hier liegt also tatsächlich im Einkauf der Gewinn. 

Standortwahl bei der Fix and Flip Strategie

Ebenfalls eine spezielle Strategie ist die Fix and Flip Strategie. Wer Immobilien ankauft, saniert und weiterverkauft weiß, dass es sich dabei um ein schnelllebiges Geschäftsmodell handelt. Entscheidend ist, ein Projekt rasch fertigzustellen, zu veräußern und sich auf die nächste Immobilie konzentrieren zu können.

Damit dieser Prozess schnell abgewickelt wird, sollte bei der Lage der Immobilie nichts riskiert werden. In unbeliebten Gegenden sind Einkaufspreise oft verlockend. Doch wenn die Immobilie im sanierten Zustand dann länger leer steht, verursacht sie unnötige Kosten. Denn die laufenden Betriebskosten müssen beglichen werden und auch die Finanzierung kann erst rückbezahlt werden, nachdem die Immobilie verkauft ist. 

Daher ist es wichtig, bei der Fix and Flip Strategie nicht unbedingt in teuerste Lagen zu gehen, aber sicherzustellen, dass die Lage für den Weiterverkauf keinesfalls ein Nachteil ist. 

Gewerbeimmobilien als Investment

Gänzlich anders stellt sich die Situation bei Gewerbeimmobilien dar. Generell ist diese Kategorie für Spezialistinnen und Spezialisten geeignet. Doch wer ein Geschäftslokal erwerben und vermieten möchte, muss größtes Augenmerk auf die perfekte Lage legen.

Daher ist uns wichtig, die Gewerbeimmobilien an dieser Stelle ebenfalls zu erwähnen. Denn sie sind zwar eine Randerscheinung für die meisten Investoren, doch ihre Lage ist besonders kritisch. Wenn es nicht um einen Laden geht, sondern um ein größeres Gewerbegebiet, etwa Hallen oder Industrieflächen, spielt die entsprechende Anbindung (Autobahn, Zufahrt für LKW etc.) eine große Rolle. Dasselbe gilt für die lokale Infrastruktur. So ist zu prüfen, ob es nahe der Bürofläche ausreichend Möglichkeiten gibt, um Essen zu kaufen, die Öffi-Anbindung gut ist, etc. 

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist eine eigene Welt. Wer neu in die Immobilienbranche einsteigt, sollte diesbezüglich sehr vorsichtig agieren und ausreichend Erfahrung sammeln. 

Wohnung in passender Lage finden: Vorgehensweise 

Damit nun erfolgreich investiert werden kann, sollte folgendes bedacht werden. Der erste Schritt ist, die eigene Risikobereitschaft einzustufen. Mit wie viel Leerstand kann ich leben? Werde ich nach einem Monat bereits nervös? Welche Rendite-Erwartung bringe ich mit? Wie lange ist es möglich, die Finanzierungskosten selbst zu stemmen, während die Immobilie nicht vermietet ist? 

Je nachdem wie diese Selbsteinschätzung ausfällt, ist dann einzuschränken, in welchen Regionen die passende Immobilie gesucht werden kann. Selbstverständlich muss immer bedacht werden, dass Risikobereitschaft (bzw. Risikoaversion) immer in direkter Relation zur erzielbaren Rendite stehen.

Wer sich relativ einfach ein Nebeneinkommen durch Vermietung aufbauen möchte, kann auf klassische B-Lagen setzen. Die Mikrolage ist dann noch einmal gut zu prüfen und dann gilt es, das Investment zu starten. 

Sind erst einmal die Renditeerwartung und die regionale Eingrenzung erledigt, kann die Immobiliensuche beginnen. Mit den beiden genannten Kriterien kann auf ThinkImmo.com direkt nach passenden Objekten gesucht werden.

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