Entscheidungsfaktor Grundriss: Darauf musst du achten

Nico Vaziri

07.08.2021

Kaufpreis, Lage, Rendite – all das sind Faktoren, die deine Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen. Doch wer in Immobilien investieren möchte, muss vor allem auch erkennen, ob ein Objekt gut vermietbar ist. Neben Lage, Ausstattung und Preis ist deshalb auch der Grundriss extrem wichtig. Denn schlecht geschnittene Wohnungen haben ein wesentlich höheres Risiko für Leerstand.

Damit du keine Immobilie kaufst, die dann wegen eines unpraktischen Grundrisses nicht gut vermietbar ist, haben wir die wichtigsten Facts rund um durchdacht geplante Wohnungen für dich in diesem Beitrag zusammengefasst.

Wohnfläche vs. Nutzbarkeit

„Weniger ist mehr“, ist ein klischeehafter Spruch, der in den vergangenen Jahren immer besser zur Immobilienbranche passt. Nicht, wenn es um die Rendite geht, aber wenn wir an die verfügbare Wohnfläche pro Person denken. Doch ist es überhaupt erstrebenswert, eine möglichst große Wohnung zu haben? Ist die Fläche wirklich das passende Merkmal für Entscheidungen, wo man investiert oder wo man einzieht?

Aus Sicht der Bewohnerinnen und Bewohner von Immobilien ist die Sache klar: Eine Immobilie muss bestimmte Bedürfnisse abdecken, sei es hinsichtlich des Wohngefühls, Homeoffice oder auch für die eigene Familienplanung. Das Raumangebot muss zu den Lebensumständen passen.

Ausreichend Platz ist da selbstverständlich ein Kriterium. Wenn wir jedoch genauer hinsehen, zeigt sich, dass nicht einzelne Quadratmeter entscheiden. Viele Menschen haben beispielsweise die Anforderung, zumindest einen kleinen Büro-Raum in den eigenen vier Wänden zu haben. Wie groß muss dieses Zimmer denn eigentlich sein?

Am Ende des Tages wird in vielen Fällen einfach genug Platz vorhanden sein müssen, um einen Arbeitsplatz unterbringen zu können. Das ist auf 10m² Fläche allerdings genauso möglich, wie in einem doppelt so großen Raum. Dieses Beispiel soll illustrieren, dass es vielen Menschen weniger darum geht, auf maximaler Fläche zu leben. Gewünscht sind Räume, die den persönlichen Anforderungen gerecht werden. Dabei steht im Fokus, dass ein Raum eine bestimmte Funktion erfüllt (z.B.: Platz für einen Schreibtisch, Büromaterial, Bücherregal etc.) und nicht, wie groß dieser exakt sein muss.

Nutzbarkeit und Sharing Economy

Das Thema der praktischen Verwendbarkeit einer Fläche, unabhängig davon, ob sie luxuriös groß oder kompakt geschnitten ist, kann noch weiter gedacht werden. Räume, deren Funktionalität im Fokus steht, müssen nicht immer alleine genutzt werden. Denken wir hier etwa an Büroimmobilien. Während es vor einem Jahrzehnt, zumindest in manchen Branchen, eine Rolle gespielt hat ein repräsentatives Büro zu besitzen, das selbstverständlich alleine genutzt wird oder womöglich gar im Eigentum des Unternehmens steht, erleben wir hier eine Veränderung. Sei es innerhalb von Konzernen, wo Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter plötzlich nichtmehr darum kämpfen, das Eck-Büro mit dem schönsten Ausblick zu bekommen, sondern mit flexiblen Modellen nicht einmal mehr einen fixen Schreibtisch haben. Oder sei es bei Unternehmen, die nun Bürogemeinschaften mit anderen Firmen bilden oder womöglich sogar Coworking-Spaces nutzen.

Gemeinschaftlich genutzte Flächen

Geteilt genutzte Flächen sehen wir jedoch längst nicht nur im Bereich von Coworking-Spaces oder bei anderen Gewerbeimmobilien. Immer mehr Bauträger setzen im klassischen Wohnbau auf die Integration von Gemeinschaftsflächen. Das kann ein kleiner „hausinterner Coworking-Space“ sein, aber auch eine Allgemeinküche mit einem Partyraum für besondere Anlässe. Wer in einer Immobilie lebt, deren Wohnungen kompakt geschnitten sind, braucht eine Geburtstagsfeier dann nicht in die eigenen vier Wände pressen, sondern kann einfach den Partyraum des Gebäudes mieten. Im hochpreisigen Segment werden auch gemeinschaftlich nutzbare Fitnessräume und sogar Wellnessbereiche geschaffen.

All das führt nicht nur dazu, dass die Wohnungen selbst kompakter geschnitten werden können. Die gemeinschaftlich genutzten Flächen können auch die Bewohnerinnen und Bewohner des Gebäudes zusammenkommen lassen. Wer im selben Haus lebt und gemeinsam im Büroraum, der im Erdgeschoß mitgenutzt werden kann, arbeitet, lernt sich kennen. So entstehen Communities und Vermieter dürfen die Hoffnung haben, dass dieses Gemeinschaftsgefühl dafür sorgt, dass Mieterinnen und Mieter länger im Gebäude wohnen bleiben.

Von der Grundfrage, was ein Grundriss einer Immobilie können muss, gelangen wir also schnell in einen Bereich von fast philosophischen Grundsatzfragen, wie wir alle wohnen und arbeiten möchten und welche Rolle das Image von Immobilien für uns einnimmt. Möchten wir zeigen, wie groß unsere Wohnung ist oder sind wir bereit, Flächen gemeinsam zu nutzen, woraus sich Communities aufbauen können und die verbaute Fläche immerhin effizient verwendet wird.

Effiziente Nutzung – gegen Leerstand, für die Umwelt

Für die gemeinschaftliche Verwendung von Räumen sprechen auch einige Faktoren, die man im ersten Moment nicht sofort auf dem Radar hat. Der erste Punkt ist der Leerstand. Besonders Erdgeschoßflächen haben ein höheres Risiko, ungenutzt zu bleiben. Das muss nicht sein, denn für die Bewohnerinnen und Bewohner des Gebäudes z.B. einen Raum als Gemeinschaftsbüro bereitzustellen, steigert die Lebensqualität, sorgt im besten Fall für weniger Mieterwechsel und ist mit minimalen Kosten verbunden. Gerade schwierig nutzbare Flächen einer sinnvollen Verwendung zuzuführen, ist dringend nötig. So können Tätigkeiten (Arbeit, Sport, etc.), für die in den Wohnungen zu wenig Platz ist, dort betrieben werden.

Der zweite Punkt in diesem Zusammenhang ist unsere Umwelt. Die verbaute Fläche sorgt dafür, dass weniger Grünland vorhanden ist. Das wiederum trägt zum Klimawandel bei. Wenn wir also schon neuen Wohnraum schaffen, sollte dieser effizient genutzt werden. Das gilt nicht nur für die Wohnungen selbst, sondern auch für Allgemeinflächen.

Last but not least macht diese durchdachte Nutzung auch aus Investment-Sicht absolut Sinn. Während Erdgeschoßflächen ansonsten wenig Einnahmen bringen, können Immobilien durch kreative Ideen und schlaue Nutzungskonzepte auf diese Weise deutlich aufgewertet werden.

Trend zur Kleinwohnung in Innenstädten

Ein Trend, den wir in Ballungszentren seit Jahren beobachten können, ist die Verkleinerung der Wohnfläche pro Person. Konkret bedeutet das also, dass Menschen auf weniger Fläche leben als bisher. Nicht zuletzt auch deshalb, weil die Mieten pro Quadratmeter ansteigen und gleichzeitig immer mehr Single-Haushalte in Städten vorhanden sind. Wer die Miete alleine stemmen muss, wohnt – sei es, um zu sparen oder notgedrungen – auf geringerer Fläche.

Dieser Trend hat dazu geführt, dass besonders in Großstädten bei Neubauten immer kompaktere Einheiten errichtet werden. Gerade, wenn man wenig Gesamtfläche zur Verfügung hat, muss diese besonders gut genutzt werden. Bei Mikrowohnungen ist wichtig, dass sehr wenig Fläche als Gang oder Vorraum verschwendet wird. Wenn die Küche vom Wohnbereich etwas abgetrennt ist, stellt das einen Pluspunkt dar. Das Bad darf kompakt sein, es soll aber nicht beengend, winzig ausfallen. Auch bei 1-Zimmer-Wohnungen muss schließlich immer das Gefühl vorhanden sein, dass die Fläche völlig ausreichend ist.

Beengende Räume sind unbeliebt. Dabei spielt auch die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Denn gerade bei besonders hohen Räumen wirkt die Fläche automatisch größer. Ebenso tragen große Fensterflächen dazu bei, die Wohnung größer wirken zu lassen. Je kleiner die Wohnfläche, desto wichtiger ist der durdachte Grundriss. Aus Investment-Sicht musst du hier ganz besonders darauf achten, dass die Immobilie gut geplant wurde und ein angenehmes Raumgefühl bietet.

Was ist ein „guter Grundriss“?

Was bedeutet es nun also, wenn eine Immobilie einen „guten Grundriss“ hat? Die Fläche sollte effizient nutzbar sein. Gleichzeitig soll es sich nicht so anfühlen, als wäre die Wohnung zu eng. Genau diese Balance zwischen idealer Verwendbarkeit der Immobilie und gleichzeitiger Kompaktheit ohne Platzverschwendung, ist eine der größten Herausforderungen für Architektinnen und Architekten. Wir versuchen, die wichtigsten Eckpunkte nach Kategorien für dich zusammenzufassen.

Mikrowohnungen

Bei 1-Zimmer-Wohnungen sollte wenig Fläche für den Eingangsbereich oder einen Gang verschwendet werden. Große Fenster und hohe Räume verbessern das Ambiente. Eine abgetrennte Küche ist ein Pluspunkt. Ebenso ist es vorteilhaft, wenn der Schlafbereich zumindest mit einem Raumtrenner (Bücherregal etc.) etwas abgegrenzt werden kann. Ob Bad und WC getrennt vorhanden sind, spielt hingegen für die Mieterinnen und Mieter keine große Rolle.

2-Zimmer-Wohnungen

Bei 2-Zimmer-Wohnungen ist das Spektrum bereits größer. In der kompakten Variante gibt es hier nur ein kleines Schlafzimmer. Dieses muss ausreichend Platz für ein Doppelbett und einen Kleiderschrank bieten. Bei Neubauten ist es oft der Fall, dass sich bei kleinen Schlafzimmern dann sogar nur ein Schrank mit Schiebetüren ausgeht.

Aus Vermieter-Perspektive kannst du dir hier etwas Schlaues einfallen lassen: Die Wohnung könnte bereits vorab möbliert werden, sodass sich Interessentinnen und Interessenten besser vorstellen können, wie die Fläche schlussendlich nutzbar ist. Wenn nur wenig Platz für einen Schrank vorhanden ist, suche gezielt nach einem weniger tiefen Schrank – das fällt in der Praxis kaum auf und lässt den Wohnraum größer wirken.

Bei größeren 2-Zimmer-Wohnungen muss dann bereits bedacht werden, wo es möglich ist, einen Arbeitsbereich einzurichten oder wie die Räume zoniert werden können. Auch hier lässt sich dann geschickt mit raumtrennenden Regalen arbeiten.

Größere Wohnungen

Kommen wir nun zu allen größeren Wohnungen. Je nach dem, wie diese genutzt werden sollen, kann es etwa ein eigenes Büro geben oder es geht darum, möglichst gleich große Kinderzimmer zu haben. Ab einer gewissen Familiengröße kommt dann, wenn ausreichend Budget vorhanden ist, auch ein zweites Badezimmer ins Spiel.

Wichtig ist, dass gerade bei hochpreisigen Wohnungen der Grundriss überzeugt. Da kommt es dann auch auf Details an. Befindet sich die Terrasse einer Maisonette-Wohnung auf der Ebene, wo auch die Küche ist? Oder muss man mit dem Kaffee immer eigens das andere Stockwerk erklimmen, um im Freien sitzen zu können? Je teurer die Miete, desto feinfühliger musst du darauf achten, dass der Grundriss dem Preis auch wirklich gerecht wird.

WG-geeignete Wohnungen

Ein ganz eigens Kapitel sind all jene Immobilien, die als Wohngemeinschaft dienen sollen. Die Räume sollen selbstverständlich getrennt begehbar sein. Die Küche muss ebenso zentral erreichbar sein und sollte ausreichend Platz bieten, damit die Bewohnerinnen und Bewohner dort auch einen großen Esstisch unterbringen. Jedes zusätzliche Bad und WC ist ein Pluspunkt.

Sonstige, allgemeine Aspekte

Selbstverständlich muss dazu erwähnt werden, dass die Qualität eines Grundrisses immer eine subjektive Sache ist. Menschen legen auf unterschiedliche Aspekte einer Immobilie besonderen Wert und können somit auch ganz verschiedene Ansichten dazu haben, welche Raumaufteilung für sie passend ist.

Wichtig ist immer, dass die Grundrisse in sich stimmig sind. Wer eine 1-Zimmer-Wohnung mietet, wird weniger Wert auf ein besonders großes Luxusbad legen. Wer hingegen eine Wohnung für eine große Familie sucht, wird darauf achten, dass es zwei Bäder gibt. Allgemein vorteilhaft ist selbstverständlich jede Freifläche. Zusätzlich kann die Immobilie aufgewertet werden, wenn es Allgemeinflächen jeglicher Art (Garten, Partyraum, etc.) gibt.

Grundriss: Darauf musst du bei deinem ersten Immobilienkauf achten

Fassen wir abschließend zusammen, welche Aspekte gerade für all jene, die planen eine Immobilie zur Kapitalanlage zu erwerben, besonders wichtig sind. Besonders, wenn es dein erster Immobilienkauf ist, wirst du vermutlich mit einer kompakten Wohnung starten. Gerade bei diesen 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen ist die durdachte Raumaufteilung extrem wichtig. Den Grundriss siehst du typischerweise schon vor der Besichtigung. Mache dir gleich ein Bild davon, wie gut die Wohnung nutzbar ist und wo Fläche verschwendet wurde. Die ein oder andere Verbesserungsmöglichkeit findet man fast immer, damit musst du leben. Wichtig ist, dass die Immobilie in Summe praktisch und gut geplant ist. Viel zu oft passieren Planungsfehler – auch bei Neubauten – die es dann schwieriger machen, eine Immobilie zu vermieten.

Der Grundriss kann später nur bedingt geändert werden, etwa im Zuge einer Sanierung. Doch selbst da ist es nur in Ausnahmefällen möglich, an tragenden Wänden Änderungen vorzunehmen. Achte deshalb unbedingt darauf, dass die Fläche sinnvoll aufgeteilt ist und du somit auch deine zukünftigen Mieterinnen und Mieter mit der Wohnung begeistern kannst. Denke immer daran: Du als Investorin oder Investor bezahlst für jeden Quadratmeter, auch wenn er durch schlechte Planung nicht gut verwendbar ist. Kompromisse können in der Immobilienbranche daher anders wo eingegangen werden, aber nicht beim Grundriss.

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