Erste Immobilie früh kaufen: Darum lohnt es sich

Nico Vaziri

16.02.2022

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um die erste eigene Immobilie zu kaufen? Viele Menschen überlegen, gerade in Zeiten niedriger Zinsen, Erspartes in lukrative Rendite-Immobilien zu investieren. Doch bei einem gewissen Anteil bleibt es immer bei der Überlegung, es kommt nie zur Umsetzung. Und das, obwohl gerade das frühzeitige Beginnen beim Investieren besonders wichtig ist. Warum das so ist, welche Einflussfaktoren es gibt und weshalb es andererseits auch nie zu spät ist, doch zu noch beginnen, zeigen wir dir in diesem Beitrag.

Warum fällt das erste Investment schwer?

Der erste Immobilienkauf ist immer etwas ganz Besonderes. Eine Transaktion in dieser Größenordnung ist für die meisten Menschen Neuland. Daher liegt die Sorge nahe, irgendetwas könnte schief gehen, überraschende Kosten seien möglich oder es finden sich später keine Mieterinnen und Mieter, wodurch dann der Kredit durch andere Mittel getilgt werden muss. Die vielen Einflussfaktoren lösen eine gewisse Unsicherheit aus, die gut nachvollziehbar ist.

Diesbezüglich ist es empfehlenswert, sich vorab offene, klare Gedanken hinsichtlich des Risikos zu machen. Denn dazu gibt es nichts zu beschönigen. Jedes Investment, egal ob Aktien, Anleihen, Firmenkauf oder Immobilie, ist mit einem gewissen Risiko verbunden. Ein völlig risikoloses Investment existiert nicht, denn das wäre dann in der Wechselwirkung von Risiko und Ertrag, auch ertragslos.

Es gibt somit zwei zentrale Faktoren, die oft davon abhalten, einen ersten Kauf zu tätigen: Die Sorge um das Risiko des Investments und generelle Unsicherheit. Wenn das auf dich zutrifft, haben wir gute Nachrichten für dich: Denn beiden Aspekten kannst du ganz sachlich begegnen.

Unsicherheit verringern

Deine eigene Unsicherheit beruht immer auf unvollständigen Informationen. Das bedeutet, je mehr Wissen und dir aneignest und je mehr Erfahrung du sammelst, desto sicherer fühlst du dich. Das gilt für alle Arten von Investments – und bei Immobilie ganz besonders. Denn mit einiger Erfahrung am Markt und ein paar abgewickelten Transaktionen wird diese Unsicherheit rasch verfliegen. Genau genommen wird sie dann von einem aufgeregten Kribbeln im Bauch abgelöst. Wie gelangst du an diesen Punkt?

Je mehr Wissen du aufsaugst, desto besser. Wir bereiten in diesem Blog diverse theoretische Background-Themen rund um den Immobilienmarkt, Investments und die Immobiliensuche auf. Zusätzlich ist es empfehlenswert, Besichtigungen zu absolvieren. Du kommst mit Maklern ins Gespräch und sammelst Erfahrung. Diese Kombination aus Theorie und Praxis sorgt dafür, dass du dich sicherer fühlst, wenn du dich mit Immobilien beschäftigst.

Risiko des Investments reduzieren: So klappt es

Die Reduktion des Risikos deines Investments trägt dazu bei, dass es dir leichter fällt, überhaupt einen ersten Kauf abzuwickeln. Der erste Schritt ist solide Planung. Denn wenn du strukturiert vorgehst, fühlst du dich bei deiner Entscheidung besser. Überlege dir also vorab eine konkrete Strategie, wie du investieren möchtest, welches Ziel du verfolgst und welche Immobilien dafür geeignet sind.

Ein einfaches Beispiel: Dein Ziel kann lauten, ein Nebeneinkommen aufzubauen, indem du in den nächsten fünf Jahren zwei Immobilien im städtischen Bereich kaufst und vermietest.

Ein klar definiertes Ziel und eine Strategie, wie dieses Ziel erreicht werden kann, müssen vor dem ersten Immobilienkauf vorhanden sein. Doch damit du dein Risiko streust, musst du dir ein ganzheitliches Bild von deiner Vermögensveranlagung machen. Neben Immobilien kannst du vorhandenes Kapital auch noch anders investieren. Beispielsweise in Aktien, Anleihen oder per Crowdinvesting.

Denn schlussendlich hilft ein möglichst breit aufgestelltes Portfolio dabei, sogenanntes „Klumpenrisiko“ zu senken. Dieses Risiko besteht, wenn du beispielsweise ausschließlich eine Wohnung kaufst und vermietest, aber abseits davon kein einziges Investment tätigst. So bündelst du das Risiko in einer Branche und an einem Ort. Sorge also dafür, dass dein Investment-Ansatz möglichst breit ist, um Marktschwankungen abzufedern und auszugleichen.

Sicher fühlen vor dem ersten Immobilien-Investment

Wir fassen kurz zusammen: Damit du dich bei deinem ersten Immobilien-Investment sicher fühlst, eignest du dir zuerst Fachwissen an. Sprich am besten auch mit Maklern, anderen Investoren und Bänkern, um ein gutes Gefühl für die Branche zu bekommen. Außerdem kannst du einige Besichtigungen absolvieren, um den Ablauf kennenzulernen und Immobilien besser einschätzen zu können.

Du brauchst ein Ziel, eine klare Strategie und den Blick auf dein Gesamtportfolio. Dieses sollte breit aufgestellt sein. Wir sprechen in diesem Zusammenhang von „Diversifikation“, um das Risiko der einzelnen Investments zu verringern.

Die Kombination dieser einzelnen Schritte führt dazu, dass du dich fit fühlen wirst, den Schritt des ersten Wohnungskaufs zu wagen. Die gute Vorbereitung gibt dir die nötige Sicherheit. Dein aufgebautes Wissen sorgt dafür, dass du selbstbewusst fundierte Entscheidungen zu deinen Investments treffen kannst.

Doch warum ist es denn nun überhaupt so wichtig, möglichst frühzeitig mit Immobilien-Investments zu beginnen?

Kreditkonditionen beachten

Du bist jung, verfügst über ein gutes Einkommen und möchtest eine Finanzierung für einen Immobilienkauf aufnehmen? Das sind ideale Voraussetzungen. Denn in jungen Jahren sind deine Fixkosten meist noch gering, dein Einkommen hingegen bereits gut. Das sieht die Bank gerne und so hast du realistische Chancen auf Top-Konditionen für deinen Kredit.

Außerdem ist die Laufzeit des Kredits zu bedenken. Ältere Menschen haben es manchmal schwerer, einen Kredit mit langer Laufzeit zu bekommen. Doch durch die lange Laufzeit profitierst du doppelt: Die monatliche Belastung ist geringer, weil sich der Kreditbetrag auf eine längere Dauer verteilt. Zusätzlich ist die Inflation auf deiner Seite. Denn ein Betrag, den du (ohne Inflationsanpassung) erst in 30 Jahren zahlen musst, wird durch die Inflation bis dahin stetig entwertet.

Unbelastete Immobilien

Ein wichtiger Faktor, der durch frühzeitige Immobilien-Investments entsteht, sind auch unbelastete Immobilien. Objekte, bei denen der Kredit bereits vollständig getilgt ist, sind besonders wertvoll. Das hat gleich zwei Gründe: Die Mieteinnahmen stehen dir hier als freier Cashflow zur Verfügung und die Immobilie kann als Sicherheit für neue Finanzierungen genutzt werden.

Je früher du mit Immobilien-Investments beginnst, desto früher wirst du über eine abbezahlte Immobilie verfügen, die diese Vorteile mit sich bringt. Kredite werden zwar typischerweise über jene Objekte im Grundbuch abgesichert, die mit der Finanzierung erworben werden. Doch, falls das Umfeld für Finanzierungen schwieriger wird als es derzeit ist, sind unbelastete Immobilien, die als zusätzliche Sicherheit dienen können, Gold wert.

Zinseszins-Effekt nutzen

Der wichtigste Grund überhaupt, um schon möglichst frühzeitig mit deinen Investments zu beginnen, ist der Zinseszins-Effekt. Dieser lässt sich, gerade für Immobilien, ganz einfach erklären. Jede Immobilie, die du kaufst, sollte einen positiven Cashflow erzielen. Das heißt, nach Abzug aller Kosten sollte von Beginn an, auch während du den offenen Kredit tilgst, monatlich ein kleiner Betrag als Überschuss zu buche stehen. Ist der Kredit erst einmal abbezahlt, fällt der monatliche Überschuss dann entsprechend höher aus, da keine Tilgung und Zinsen mehr bezahlt werden müssen.

Von Beginn deines Investments an kannst du den Überschuss aufteilen: Einen Anteil legst du zur Seite, falls es einmal überraschende Kosten für die Wohnung gibt und z.B. eine Sanierung nötig wird. Den zweiten Teilbetrag hingegen kannst du sofort wieder investieren. Du kannst ihn z.B. in einem ETF anlegen oder du sparst diesen Teilbetrag eine gewisse Zeit lang, bis du wieder genug Eigenkapital aufgebaut hast, um die nächste Immobilie anzuzahlen.

Jedenfalls steht dieser Teilbetrag bereit, um reinvestiert zu werden. Deine Einnahmen erwirtschaften also auch wieder Rendite für dich. Genau das ist der Zinseszins-Effekt. Er führt dazu, dass sich dein Vermögen schneller aufbaut, weil deine erzielte Rendite zusätzlich auch selbst wieder Rendite abwirft. Je früher dieser Effekt genutzt wird, desto stärker entfaltete er im Lauf der Jahre seine Wirkung. Mit deinen erzielten Miet-Überschüssen kannst du rascher für eine neue Wohnung ansparen, die dann selbst auch wieder Überschüsse erwirtschaftet – so kommt der Ball ins Rollen und dein Vermögen baut sich kontinuierlich auf. Sind dann erst einmal die aufgenommenen Kredite abbezahlt, steht dir ein umso höherer monatlicher Cashflow zur Verfügung.

Die Macht des Zinseszins-Effektes unterstreicht ganz besonders, warum es sich lohnt, schon früh mit dem Investieren zu beginnen.

Richtiger Zeitpunkt und Marktentwicklung

Ebenfalls ein bedeutsamer Aspekt ist die Suche nach dem idealen Zeitpunkt für ein Investment. Manche Suchende glauben, die Preise werden in x Monaten wieder, aus diesen und jenen Gründen, sinken oder steigen. Dabei handelt es sich typischerweise um reine Spekulation. Kräftige Veränderungen am Gesamtmarkt gab es zuletzt nie. Vielmehr zeigte der deutsche Immobilienmarkt in Summe seit Jahren einen kontinuierlichen Preisanstieg. Aus der Vergangenheit soll bei Investments zwar nicht auf die Zukunft geschlossen werden, doch eine deutliche Änderung der Immobilienpreise ist derzeit nicht in Sicht.

Einen „idealen“ Zeitpunkt für einen Einstieg am Immobilienmarkt gibt es daher nicht. Niemand kann sicher sagen, wie sich der Markt wann entwickeln wird. Definiere dein Ziel, lege eine passende Strategie fest und setze diese um. Auf einen bestimmten Tag x zu warten, ist nicht zielführend. Wichtig ist, eine Immobilie zu finden, die deinen Erwartungen und Anforderungen gerecht wird.

Entscheidungen treffen

Falsches Abwarten kann im schlimmsten Fall dazu führend, dass sich die Preise weiter und weiter nach oben entwickeln, während du noch kein Investment getätigt hast. Auch diese Situation ist kein Grund für Panik. Denn wer in Immobilien investieren will, muss sehr langfristig denken. Allein schon die Laufzeit für den Kredit wird 25, oft sogar 30 Jahre betragen. Wenn du daran glaubst, dass sich die Preise weiter nach oben entwickeln werden, ist somit ein möglichst baldiger Einstieg der naheliegende Schritt für dich.

Das Treffen der Investmententscheidung wird weniger Überwindung kosten, wenn du vorab genaue Kriterien definiert hast, die deine Immobilie erfüllen muss. Versuche, trotz der Aufregung vor dem Investment, möglichst objektiv, sachlich und ruhig zu agieren. Die Entscheidung soll nicht überhastet getroffen werden, aber auch nicht aus falscher Ängstlichkeit immer weiter verzögert werden. Denn wer nur überlegt, aber nicht handelt, erzielt am Ende des Tages keine Rendite, sondern spinnt nur Tagträume. Diesen Zustand gilt es zu vermeiden, damit du tatsächlich vom Immobilienmarkt profitierst.

Passende Immobilien finden

Für manche neuen Investorinnen und Investoren ist die Wohnungssuche selbst noch eine große Hürde. Denn oft wird nach der einen, perfekten Schnäppchen-Wohnung gesucht. Ein solches Objekt zu finden ist schwierig und offen gesagt mit Glück verbunden. Wichtiger ist deshalb, klare Parameter zu definieren, die zu deiner Strategie passen und die festlegen, welches Objekt für dich in Frage kommt. Wenn es eine passende Immobilie gibt, kannst du dann zeitnah eine Kaufentscheidung treffen. So bekommst du schon bald die ersten Mieteinnahmen auf dein Konto, ohne die Entscheidung ewig vor dir her zu schieben, in der Hoffnung auf ein ganz spezielle Immobilien-Angebot.

Damit du die passenden Rendite-Objekte findest, kannst du einfach die Suche von Thinkimmo nutzen. Denn hier kannst du nicht nur nach Regionen oder Preisen filtern, sondern findest genau jene Immobilien, die auch deiner Rendite-Erwartung entsprechen. Das macht es noch einfacher, passende Objekte zu entdecken und erleichtert es dir, dein Investment-Vorhaben wirklich rasch in die Realität umzusetzen.

JETZT AUSPROBIEREN UND REGISTRIEREN

Fazit

Der Weg zum finanziellen Erfolg durch Investments führt über ein ausgewogenes Portfolio. Damit du dich bereit fühlst, dein erstes Immobilien-Investment zu tätigen, solltest du zuerst überlegen, wie du dein Gesamtportfolio aufbauen möchtest (z.B.: Aktien, ETFs, Immobilien, etc.). Die Zusammensetzung ist wichtig, denn indem du dein Portfolio breit aufstellst, verteilst du das Risiko auf unterschiedliche Anlageklassen.

Wenn du dich noch unsicher fühlst, eignest du dir am besten noch Fachwissen an. Einerseits in der Theorie, andererseits auch ganz praktisch, indem du Unterlagen über Immobilien prüfst, Besichtigungen absolvierst und Kontakte knüpfst. Denn je mehr Expertise du aufbaust, desto fundierter kannst du entscheiden. So erlangst du genau die Sicherheit, die dich momentan vielleicht noch von deinem ersten Investment abhält.

Durch ein möglichst frühzeitiges Investment profitierst du in vielerlei Hinsicht. Du besitzt in Folge früher eine abbezahlte Immobilie, die als Sicherheit für andere Investments eingesetzt werden kann. Du kannst einen Kredit mit sehr langer Laufzeit wählen, sodass die monatlichen Zahlungen (Tilgung und Zinsen) vergleichsweise niedriger ausfallen. Durch diese geringere finanzielle Belastung ist es einfacher möglich, zusätzliche Finanzierungen aufzunehmen.

Besonders wichtig ist der Zinseszins-Effekt. Denn die Überschüsse aus deiner Vermietung kannst du sofort wieder anlegen, sodass sie selbst wieder Ertrag erwirtschaften. So lässt du tatsächlich dein Geld für dich arbeiten, wie es so schön heißt. Je früher dieser Effekt genutzt wird, desto stärker profitierst du im Lauf der Zeit davon. Aus all diesen Gründen lohnt es sich, wenn du dich frühzeitig intensiv mit Investmentmöglichkeiten beschäftigst, Wissen aufbaust und dann nicht lange zuwartest, sondern auf Basis einer klaren Strategie rasch in die Umsetzung gelangst, um deinen finanziellen Zielen schnell einen großen Schritt näher zu kommen.