Ferienimmobilien als Investmentchance?

Fabian Lurz

25.03.2021

Wer in Immobilien investieren möchte denkt nicht immer an die klassische 2-Zimmer-Wohnung in Berlin. Alternative Investments im Immobiliensegment haben genauso ihre treue Fangemeinde. Eine solche Option bieten Ferienimmobilien, die kurzfristig touristisch vermietet werden. Wir haben uns genauer angesehen, worauf es bei der Auswahl einer solchen Immobilie ankommt, welche Stolperfallen es gibt und ob sich dahingehende Investments lohnen. 

Kurzfristige Vermietung von Wohnraum

Grundsätzlich gibt es für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum zwei Optionen: 

Immobilie befindet sich nahe zum Wohnort und wird selbst bewirtschaftet

Immobilie ist weiter entfernt, professionelles Unternehmen organisiert die kurzfristige Vermietung

Wer in Deutschland gezielt nach Immobilien zur kurzfristigen Vermietung, also für die auf maximal drei Monate befristete Vermietung, sucht, muss zuerst prüfen, ob es gesetzliche Vorgaben gibt, die touristische Nutzung untersagen.

In einigen Gebieten gilt ein „Zweckentfremdungsverbot“ das besagt, dass Wohnraum nicht an Touristen vermietet werden darf. 

Wer die Vermietung selbst abwickeln möchte, muss außerdem den gesamten Aufwand im Blick behalten. Die Immobilie muss vollständig möbliert werden, das Inserieren und die Kommunikation mit potenziellen Gästen nehmen Zeit in Anspruch.

Für die Schlüsselübergabe und die Rückgabe der Wohnung muss ein Prozess aufgesetzt werden, die professionelle Reinigung ist zu organisieren, Bettwäsche muss gewaschen werden. Auch bürokratische Aspekte sind zu beachten. So ist es nötig, Meldezertifikate der Gäste aufzubewahren. 

Schritt für Schritt bedeutet das: Zuerst muss geprüft werden, ob in der gewünschten Region die touristische Vermietung erlaubt ist. Bevor dann euphorisch die Suche nach passenden Objekten gestartet wird, sollte erst der gesamte Aufwand prozessartig aufgelistet und durchdacht werden. 

Kalkulation der Rendite bei touristischer Vermietung

Nach diesen Vorbereitungsarbeiten kann eine erste Kalkulation angestellt werden: 

Geplanter durchschnittlicher Preis pro Nacht x voraussichtliche Nächtigungen pro Jahr (z.B. 300 Nächte) = gesamter Jahresumsatz

Von diesem geplanten Gesamtumsatz müssen dann alle laufend anfallenden Kosten (Heizung, Strom, WLAN, etc.) abgezogen werden. 

Tipp: Nicht alle Nächte werden ausgebucht sein. Um genaue Daten vom Markt zu erhalten hilft einem die Seite AirDNA. Einfach anmelden und schon erhält man viele wichtige Metriken von AirBNB die Rückschlüsse auf die touritische Vermietung vor Ort ziehen lassen.

Ein Beispiel für Berlin

Berücksichtigt werden muss, dass es auch variable Kosten gibt, die pro Buchung anfallen, etwa die Reinigung. Dementsprechend muss überlegt werden, wie lang die durchschnittliche Aufenthaltsdauer sein wird. Das kann bedeuten, dass 300 Nächtigungen pro Jahr durch 100 Aufenthalte zustande kommen und somit 100 x die Reinigungskosten anfallen, von denen die Gäste z.B. anteilsmäßig 80% dieser Kosten übernehmen, aber 20% selbst getragen werden müssen. 

Kalkulatorisch sollten Kosten für Reparaturen berücksichtigt werden, etwa indem ein Prozentsatz des Umsatzes für kleine Adaptierungsarbeiten bei Seite gelegt wird. Last but not least gilt es die Provision der Buchungsportale zu beachten, die noch bezahlt werden muss. 

So kann Schritt für Schritt berechnet werden, welcher Gewinn schlussendlich durch die touristische Vermietung erwartbar ist. Wird diese Kalkulation in einem gut verknüpften Excel-Dokument erstellt, so kann die Anzahl der gebuchten Nächte geändert werden und es zeigt sich, ab welcher Nächtigungszahl Gewinn erwirtschaftet wird oder wie hoch der Gewinn ist, wenn die Auslastung um 5 Prozent besser ist, als kalkuliert.

Die Berechnung unterschiedlicher Szenarien ist somit einfach möglich, sobald das Kalkulationstool aufgesetzt ist. 

Renditevergleich mit herkömmlicher Vermietung

Sobald die Erlöskalkulation für die touristische Vermietung vorliegt, kann diese mit der Renditeerwartung bei langfristiger Vermietung verglichen werden. Nicht vergessen: wer sich selbst um die touristische Vermietung kümmert, muss entsprechend Zeit investieren.

Der Wert der eigenen Arbeitszeit sollte im Vergleich beachtet werden, denn schließlich ist der zeitliche Aufwand bei langfristiger Vermietung, sofern keine groben Probleme auftreten, wesentlich geringer. 

Ob sich die touristische Vermietung einer Immobilie lohnt, ist somit ganz individuell zu beurteilen. Harte Fakten wie die erwartbare Auslastung und der erzielbare Nächtigungspreis spielen eine Rolle, aber auch die sonstigen Gegebenheiten wie etwa die Entfernung der eigenen Wohnung von der Immobilie, sind zu beachten.

Der Vergleich sollte möglichst ganzheitlich angestellt werden, denn schließlich lohnt sich der Aufwand nur, wenn die erzielte Rendite durch die touristische Nutzung deutlich höher ausfällt als bei langfristiger Vermietung.

Auswahl passender Immobilien

Wer eine Immobilie als Ferienwohnung vermieten möchte, muss nicht unbedingt an ein Apartment mit Strandblick im Süden denken. Auch in Deutschland gibt es genug Optionen, um eine Immobilie an Touristen zu vermieten.

Ferienimmobilie in Deutschland kaufen

Innerhalb Deutschlands bietet sich die kurzfristige Vermietung klarerweise in typischen Ferienregionen an. Besondere Achtsamkeit ist allerdings bei der Vermietung von Apartments im städtischen Bereich geboten.

Hier muss besonders genau geprüft werden, ob diese Nutzungsform tatsächlich erlaubt ist und die Lage der Immobilie spielt eine enorm große Rolle. Bei der Suche nach einem passenden Objekt können etwas andere Kriterien angewandt werden als bei klassischer Vermietung. 

Wer beispielsweise eine Kleinwohnung touristisch vermieten möchte, kann vermutlich den ein oder anderen Quadratmeter weniger einplanen als bei langfristiger Vermietung. Während klassische Mieter jeden Quadratmeter zu schätzen wissen, weil sie gerade in kleinen Wohnungen ausreichend Stauraum brauchen, ist die genaue Größe der Wohnung für Touristen weniger relevant. 

Die geographische Lage ist sehr wichtig, doch dafür rückt die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes in den Hintergrund. Touristen, die nur wenige Tage bleiben, haben weniger ein Problem damit im Erdgeschoß zu leben als dauerhafte Mieter. Auch eine Wohnung an einer lauteren Straße ist für diese Nutzungsform weniger problematisch. Aus Investoren-Sicht hat das zur Folge, dass zwar auf sehr gute Lagen geachtet werden muss, aber hier vergleichsweise weniger beliebte Mikrolagen gewählt werden können, was zu niedrigeren Einkaufspreisen führt. 

Ferienimmobilien im Ausland kaufen

Für viele Investoren klingen auch Ferienimmobilien eine echte Investment-Alternative – zumindest auf den ersten Blick, denn in einigen europäischen Ländern gibt es Immobilien am Strand, deren Quadratmeterpreise weit unter jenen in Deutschland liegen.

Wichtig ist, dass bei Investments im Ausland eine sehr genaue, professionelle juristische und steuerliche Prüfung erfolgt. Experten für diese Thematik sollten zu Rate gezogen werden, um von der Baugenehmigung der Immobilie bis hin zur Versteuerung zukünftiger Erlöse alles zu prüfen. In typischen Touristenregionen gibt es auch immer Unternehmen vor Ort, die den operativen Part der Vermarktung abwickeln können. Das kann sich durchaus lohnen, denn die Organisation der Vermietung im Ausland ist im Prinzip nur mit jemand vor Ort möglich. 

Wer über Neubauprojekte in Ferienimmobilien im Ausland investieren möchte, kann sich auch spezielle Lösungen ansehen. Manche Bauträger errichten gezielt Ferienwohnungen und wickeln die laufende Betreuung für Investoren ab. Gleichzeitig bieten sie Eigentümern die Option, die Ferienimmobilie für eine definierte Zeit im Jahr nutzen zu können. Bei derartigen Angeboten ist es wichtig, die laufenden Kosten für das Management der Immobilie im Blick zu haben. Ob sich ein solches Investment lohnt, muss immer im konkreten Einzelfall geprüft werden. 

Bewirtschaftung der Immobilien durch spezialisierte Unternehmen

Gleich ob bei der Vermietung in Deutschland oder im Ausland, die Beauftragung eines spezialisierten Unternehmens für die ständige Betreuung von touristisch vermieteten Immobilien ist immer eine Option. Die Kosten für die vollständige Abwicklung aller nötigen Leistungen (Reinigung, Schlüsselübergabe, Kommunikation mit potenziellen Gästen) wird meist prozentuell vom Buchungswert vergütet. Die Management-Fee liegt, je nach Anbieter und Leistungsumfang, im Bereich von 15 bis 25 Prozent. Wer gleich mehrere Wohnungen in einem Gebäude auf diese Weise betreuen lässt, hat bessere Chancen günstigere Konditionen aushandeln zu können. 

Die kurzfristige Vermietung unter Einbeziehung eines Unternehmens, das die Bewirtschaftung übernimmt, lohnt sich also nur dann, wenn die erzielte Rendite so hoch ist, dass auch die fälligen Gebühren abgedeckt werden können und noch immer ein höherer Gewinn als bei herkömmlicher Vermietung bleibt. 

Vorteile und Nachteil kurzfristiger Vermietung

Wer eine passende Immobilie hat, bei der die gesetzlichen Bestimmungen die touristische Vermietung zulassen und auch die sonstigen Voraussetzungen entsprechend gut sind, kann durch diese Form der Nutzung sicher eine höhere Rendite erzielen.

Dem entgegenzusetzen ist immer der laufende Aufwand, der dafür sorgt, dass die Einnahmen kaum mehr als eher passive Investmenteinnahmen betrachtet werden können. Eine Lösung dafür kann die Betreuung der Immobilie durch entsprechende Unternehmen sein, was sich jedoch klarerweise negativ auf die Rendite auswirkt. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Immobilie kurzfristig verfügbar gemacht werden kann. Wer in absehbarer Zeit ein Objekt selbst nutzen möchte, kann die touristische Vermietung – selbstverständlich nur, wenn die gesetzlichen Regelungen es zulassen – als Zwischennutzung in Betracht ziehen. 

Gegen die kurzfristige Vermietung sprechen primär der Aufwand und die schwer kalkulierbaren Einnahmen. Auch ohne Pandemie ist unsicher, wie stark eine Wohnung tatsächlich gebucht sein wird. Gewissheit bringt da erst die praktische Erfahrung.

Doch das bedeutet, dass zuerst investiert werden muss: die Wohnung muss voll ausgestattet werden, professionelle Fotos sind nötig, Inserate müssen erstellt werden. Ob sich der Aufwand tatsächlich lohnt, zeigt sich später. Diese Unsicherheit hinsichtlich der Buchungslage erschwert die mittel- bis langfristige Kalkulation der Einnahmen. Für Investoren kann das ein Nachteil sein, wenn etwa Planrechnungen für Kreditinstitute vorgelegt werden und Bestandsobjekte nicht mit sicheren Mieteinnahmen vorgewiesen werden können. 

Fazit zur touristischen Vermietung

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum kann sehr lukrativ sein, doch die Voraussetzungen müssen passen. Ob es sich lohnt touristisch zu vermieten, muss immer individuell geprüft werden. Die Grundlage dafür bildet die gesetzliche Möglichkeit, denn wer entgegen der rechtlichen Bestimmungen eine Immobilie an Touristen vermietet, hat mit hohen Strafen zu rechnen. 

Eignet sich eine Wohnung tatsächlich für die kurzfristige Vermietung, so kann gegebenenfalls auch ein spezialisiertes Unternehmen hinzugezogen werden. Diese Anbieter erledigen dann von der Inserierung bis hin zur Schlüsselübergabe und Reinigung alles. Gleichzeitig ist man dadurch auch etwas von diesen Dienstleistern abhängig. Wird etwa das Apartment schlecht bewertet, weil es nicht perfekt gesäubert war, so wirkt sich die Fehlleistung des Unternehmens negativ auf die Rendite aus. 

Wer selbst in der Nähe der Wohnung lebt, kann die Abwicklung auch eigenständig übernehmen. Dann gilt es allerdings in der Kalkulation zu berücksichtigen, wie viel Zeitaufwand die touristische Vermietung bedeutet.

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