Finanzielle Freiheit durch Immobilien

Nico Vaziri

14.11.2022

Finanzielle Freiheit gilt für viele Menschen als hohes Ziel, das über Jahre hinweg durch Sparsamkeit, Arbeit und stetige Investments erreicht werden soll. Doch was bedeutet „finanzielle Freiheit“ eigentlich genau und wie viele Immobilien brauchst du, um diesen Punkt zu erreichen? Diese Frage ist individuell sehr unterschiedlich zu beantworten, da es darauf ankommt, welchen Lebensstandard du durch Mieteinnahmen für dich finanzieren willst. Wir geben dir im folgenden Beitrag einen groben Leitfaden, wie du der finanziellen Unabhängigkeit einen großen Schritt näher kommst.

Definition: Finanzielle Freiheit

Wie viel Kapital brauchst du, um finanziell frei zu sein? Diese Frage würde wohl jede Person anders beantworten. Eine möglichst konkrete, einfache Definition kann so lauten: Finanzielle Freiheit ist erreicht, wenn deine passiv erzielten Einnahmen (Einnahmen, die ohne oder mit geringer laufender Arbeit entstehen) ausreichen, um deine laufenden, alltäglichen Kosten (Miete, KFZ, Reisen, Lebensmittel, etc.) zu decken. Konkreter würde das bedeuten, dass deine versteuerten Nettomieteinnahmen ausreichen müssen, um dein Leben zu finanzieren.

Das bedeutet, du verfügst über zwei Stellschrauben: Einerseits kannst du versuchen deine Mieteinnahmen zu erhöhen, andererseits kannst du deine Ausgaben reduzieren, um schneller den Status der finanziellen Freiheit zu erreichen.

Sind Mieteinnahmen passives Einkommen?

Wenn wir schon das Buzzword „passives Einkommen“ erwähnen, muss es auch kurz kritisch hinterfragt werden. Grundsätzlich sind Immobilien-Investments keine passive Einnahmequelle. Du musst Inserate durchsuchen, Finanzierungen organisieren, den Kaufprozess abwickeln und so nach und nach dein Immobilienportfolio aufbauen. Das alles ist mit Arbeit verbunden.

Sobald du aber einmal den Punkt erreicht hast, an dem du ein Mehrparteienhaus oder mehrere Wohnungen vermietest, wird dein Investment zunehmend passiv. Ist erst einmal ein gewisser Bestand aufgebaut, mit dem du zufrieden bist, hält sich der laufende Aufwand in Grenzen. Nachmieter müssen gesucht werden, Sanierungen sind zu planen und eventuell ist auch eine Refinanzierung zwischenzeitlich sinnvoll. Doch insgesamt ist der laufende Aufwand dann überschaubar.

Gänzlich passiv sind Mieteinnahmen somit nicht. Doch wer wirklich überhaupt nichts tun will, müsste auf reine Kapitalerträge (z.B. aus ETFs) setzen. Hier ist es dann allerdings nötig, das gesamte Investment mit Eigenkapital durchzuführen. Der Hebel des Fremdkapitals, der bei Immobilien besteht, ginge somit verloren.

Finanziell frei werden: Beispielrechnung

Gehen wir davon aus, du erwirbst drei 2-Zimmer-Wohnungen mit Balkon, in guter, städtischer Lage in Deutschland. Die Wohnungen kosten gesamt, inklusive Nebenkosten, 750.000 Euro. Du erzielst durch die Vermietung eine Nettomiete von monatlich 2.400 Euro. Das entspricht einer Rendite von knapp über 3 Prozent. Von diesem monatlichen Betrag legst du 200 Euro beiseite, um künftige Renovierungen abzudecken. Außerdem planst du 100 Euro für Buchhaltungskosten und Sonstiges ein.

Bleiben somit 2.100 Euro. Diesen Betrag musst du nicht vollständig versteuern, denn du kannst die laufenden Kosten, die sich aus der Vermietung ergeben, absetzen (Kreditzinsen, Buchhaltung, Abschreibung, etc.). Gehen wir für unsere Beispielrechnung davon aus, dass du eine monatliche Kreditrate von 1.500 Euro abbezahlen musst. So bleibt dir, nach Steuern, de facto kaum ein laufender Gewinn.

Doch im Lauf der Zeit bezahlst du den Kredit immer weiter ab. Vielleicht führst du sogar eine Sondertilgung durch und die Kreditrate reduziert sich dementsprechend. Gehen wir davon aus, dass es dir nach einiger Zeit gelingt, den Kredit zu tilgen. Nun fällt die Position der laufenden Kreditrate weg. Zwischenzeitlich musstest du Sanierungen vornehmen, doch umgekehrt sind die Mieten weiter gestiegen.

Für unser Beispiel nehmen wir an, dass nun 2.800 Euro pro Monat als Nettomiete zur Verfügung steht, wovon 400 Euro für künftige Sanierungen und anderen Kosten (Steuerberatung etc.) beiseitegelegt wird. Es bleiben somit 2.400 Euro, die du versteuern musst.

Von Mieteinnahmen leben: Ist das möglich?

In unserem Beispiel sind somit insgesamt 750.000 Euro investiertes Kapital vorhanden, wobei selbstverständlich ein Teil Fremdkapital darstellt. Ist der Kreditbetrag abbezahlt, so ergibt sich ein monatlicher Cashflow, mit dem viele Menschen gut als Einkommen leben könnten. Wenn dich nun der Gesamtbetrag des Beispiels, immerhin 750.000 Euro, als unerreichbar scheinende Zahl abschreckt, brauchst du dir gleich aus mehreren Gründen keine Sorgen machen.

Um dieses Gesamtinvestment tätigen zu können, benötigst du schließlich nur einen Teil davon als Eigenkapital. Mit einer EK-Quote von 20 Prozent wären das beispielsweise 150.000 Euro. Das klingt nicht unerreichbar, oder?

Nie wieder arbeiten?

Ein weiterer Aspekt ist die Überlegung, ob du wirklich gänzlich von deinen Mieteinnahmen leben willst. Mit dem Cocktail am Strand liegen und die Mieteingänge am Smartphone checken? Das macht vielleicht zwei, drei Monate lang Spaß. Die meisten Menschen streben nicht nach völliger finanzieller Unabhängigkeit, sondern erreichen schon ein viel höheres Maß an Zufriedenheit im Leben, wenn die eigene Arbeitszeit reduziert werden kann und man sich um Geld weniger Sorgen machen muss.

Gleichzeitig kann eine interessante berufliche Tätigkeit sinnstiftend sein. Für viele ist es daher der richtige Weg, so in Immobilien zu investieren, dass die eigene Rente abgesichert ist und dass es beispielsweise leistbar ist, die wöchentliche Arbeitszeit deutlich zu reduzieren. Einnahmen aus Mieterträgen zu haben bedeutet, weniger arbeiten zu können und wählerischer bei der Jobauswahl agieren zu können. Du musst nicht unbedingt den Job ausüben, der am meisten Geld bringt, sondern kannst es dir leisten, einen möglicherweise etwas schlechter bezahlten Beruf auszuüben, der dich dafür wirklich erfüllt.

Finanzielle Freiheit selbst definieren

Halbieren wir die Beträge unseres zuvor beschriebenen Beispiels. Angenommen, du erzielst eine Nettomiete von monatlich 1.400 Euro, so kann dieser Betrag bereits große Freiheit schaffen. Er deckt vielleicht deine eigenen Fixkosten, beispielsweise für Miete und dein Auto. Oder er ermöglicht es dir, weniger Wochenstunden zu arbeiten.

Dieses Beispiel soll zeigen, wie wichtig es ist, für sich selbst zu definieren, welche Freiheit du dir wünscht. Die Freiheit weniger zu arbeiten, die Freiheit nie wieder zu arbeiten oder vielleicht auch einfach die Freiheit, dir keine Sorgen um deine eigenen Fixkosten mehr machen zu müssen.

Persönliche Ziele stecken und Strategie ausarbeiten

Wenn du dir Gedanken darüber machst, welches Maß an Freiheit du durch deine Investments erreichen willst, kannst du diese Überlegungen auch gleich nutzen, um deine eigenen Ziele zu definieren. Wie viele Immobilien in welcher Größe und Lage benötigst du, um dein Ziel zu erreichen?

Anschließend kannst du, abhängig davon, über wie viel Eigenkapital du bereits verfügst, überlegen, welche nächsten Schritte zu gehen kannst. Ist es bereits möglich, ein oder zwei Immobilien zum Kauf zu suchen? Dann kannst du bereits Suchkriterien definieren, unsere Immobiliensuche nutzen und Gespräche mit Banken führen. Oder musst du erst weiter Eigenkapital aufbauen?

Mit einem klaren Ziel vor Augen fällt es dir jedenfalls leichter, deinen Plan der Immobilien-Investments umzusetzen. Egal ob du noch ganz am Anfang stehst oder vielleicht schon mehrere Immobilien besitzt. Überlege dir, wie viele Immobilie du bis wann ankaufen willst, welchen Betrag du dafür benötigst und welche Nettomiete du damit erzielen willst. Setze dir dabei realistische Zwischenziele (z.B.: Ankauf der nächsten Wohnung bis spätestens Ende 2023) und arbeite konsequent daran, deine Pläne umzusetzen.

Fazit: Finanzielle Freiheit durch Immobilien-Investments

Mieteinnahmen sind kein völlig passives Einkommen, aber ein hervorragender Weg, um größere persönliche und finanzielle Freiheit genießen zu können. Das muss nicht bedeuten, nie wieder zu arbeiten. Stundenreduktion oder einfach Vollzeit im Immobilien-Segment zu arbeiten können ebenfalls spannende Vorteile sein, die sich durch Mieteinnahmen erreichen lassen. Du musst selbst definieren, welche Art von Freiheit du dir wünscht und prüfen, wie Immobilien-Investments dir dabei helfen, dieses Ziel zu erreichen. Je konkreter deine Pläne sind, desto genauer kannst du deine Investment-Strategie definieren, um deine Ziele zu erreichen.

Wichtig ist im Blick zu haben, wie viel Freiheit (finanzielle Freiheit, Freiheit einen anderen Beruf zu wählen, Freiheit weniger zu arbeiten, etc.) sich durch Mieteinnahmen ergeben kann. Je intensiver du daran arbeitest, desto schneller wirst du diese Vorteile genießen können. ThinkImmo hilft dir dabei, indem wir dich bei der Suche nach passenden Objekten unterstützen. Mit unserer Suchfunktion hast du die Möglichkeit, Immobilien nach der Rendite zu sortieren und so rascher Objekte zu identifizieren, die deinen Anforderungen entsprechen.

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