Fix and Flip: In Krisenzeiten nur etwas für Profis

Nico Vaziri

25.04.2022

Durch verschiedenste Einflussfaktoren ist es momentan kaum vorhersehbar, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland weiter entwickeln wird. Steigende Rohstoff- und Baustoffpreise, der Zuzug von Flüchtlingen aus der Ukraine und auch ein (drohender) Handelskrieg mit Russland lassen vermuten, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Für Fix and Flip-Projekte bestehen trotzdem gewisse Risiken, die du unbedingt bedenken solltest.

Was bedeutet „Fix and Flip“?

Bevor wir uns darauf fokussieren, welche Auswirkungen die derzeitige gesamtwirtschaftliche und politische Situation auf die Fix and Flip-Strategie hat, fassen wir kurz zusammen, wie bei dieser Methode vorgegangen wird.

Bei der sogenannten “Fix and Flip-Strategie“ wird eine Immobilie gekauft, saniert und gewinnbringend weiterverkauft. Um diesen ertragreichen Verkauf zu ermöglichen, muss die Liegenschaft aufgewertet werden. Das passiert typischerweise in Form einer Sanierung der Wohnung. Je schneller die Aufwertung erfolgt, desto rascher gelingt der Weiterverkauf. Der Faktor Zeit ist wichtig, denn bis schlussendlich der Kaufpreis für den Weiterverkauf eingeht, müssen Ankauf und Sanierung vorfinanziert werden. Es fallen dementsprechend umso mehr Zinsen an, je länger es dauert, bis die Immobilie wieder den Besitzer wechselt.

Aktuelle Herausforderungen

Praktisch jeder Wirtschaftssektor leidet momentan aus der Kombination aus Covid19-Pandemie, Ukraine-Krieg, Inflation und steigenden Zinsen. In der Immobilienbranche kommt noch hinzu, dass viele Flüchtlinge rasch neuen Wohnraum benötigen und gleichzeitig Fachkräftemangel herrscht.

Konkret für die Fix and Flip-Strategie wirken sich diese Aspekte auf unterschiedliche Weise aus, die wir uns nun einzeln genauer ansehen werden.

Baustoffpreise steigen

Verschiedene Produkte, die auf jeder Baustelle benötigt werden, sind derzeit teils kaum verfügbar oder werden teuer verkauft. Betroffen sind unterschiedlichste Produktsegmente, von Holz, Stahlträgern, Nägeln bis hin zu Fliesen. Der Preisanstieg macht es schwieriger, die Sanierungsarbeiten finanziell zu planen. Denn einerseits wird das eingesetzte Material teurer, andererseits kann sich die Bauzeit deutlich verlängern, wenn bestimmte Güter nicht sofort lieferbar sind. Ein vorübergehender Bau-Stopp ist der schlimmste Fall. Denn für diese Phase musst du trotzdem Betriebskosten und Kreditzinsen zahlen, erzielst aber keinerlei Einnahmen.

Unvorhersehbare Preisentwicklungen

Nicht nur die derzeitigen Preise sind belastend, auch die unsichere weitere Entwicklung erschwert das Leben all jener Investoren, die auf Fix and Flip spezialisiert sind. Denn für ein solches Projekt besichtigst du eine sanierungsbedürftige Wohnung und musst abschätzen, welche Kosten die Sanierung verursachen werden. Nur so lässt sich kalkulieren, welcher Verkaufspreis nötig ist, um einen angemessenen Gewinn zu erwirtschaften. Die Sanierungskosten sind derzeit nur schwer planbar. Denn von der Kaufentscheidung bis zum Beginn der Sanierungsarbeiten vergehen mehrere Wochen. Ob die Preise mancher Materialien bis dahin steigen oder fallen, ist derzeit nicht prognostizierbar.

Die Folge: Es ist schwieriger einzuschätzen, ob ein Objekt tatsächlich für eine gewinnbringende Aufwertung geeignet sein wird oder nicht. Hier ist somit besonders große Expertise gefragt.

Löhne steigen

Nicht nur das Baumaterial wird teurer, auch die Löhne der Handwerker steigen. Die Inflation wird abgegolten und so ergeben sich teils deutlich höhere Kosten pro Arbeitsstunde als das noch vor wenigen Jahren der Fall war. Da viele Bau- und Handwerksfirmen gut gefüllte Auftragsbücher haben, können sie die höheren Lohnkosten einfach an die Bauherren weitergeben.

Finanzierungskosten steigen

Neben den Kosten für die Baustellen steigen auch die Zinsen. In den USA wurde der Leitzinssatz bereits erhöht und weitere Anpassungen werden bald folgen. Auch in Europa steigen die Zinsen bereits. Gleichzeitig werden Banken bei der Finanzierungsvergabe vorsichtiger. Denn auch sie wissen, dass es durch die höheren Baukosten schwieriger wird, die erzielbare Gewinnspanne einer Immobilie, die direkt weiterverkauft werden soll, vorab einzuschätzen. Dieses Risiko bildet die Bank in Form von höheren Zinsen ab. So wird die Umsetzung von Fix and Flip-Projekten auch noch Finanzierungsseitig erschwert.

Fix and Flip-Projekte: Das solltest du jetzt tun

Jedes der beschriebenen Probleme erfordert deine Aufmerksamkeit und deinen Einsatz. Denn in all diesen Bereichen kannst du Maßnahmen setzen, um auch jetzt erfolgreich Fix and Flip-Projekte durchführen zu können.

Strategischer Einkauf

Wenn du regelmäßig Immobilien kaufst und verkaufst, kannst du manche Materialien selbst strategisch sinnvoll einkaufen. Nutze Mengenrabatte und prüfe verschiedene Lieferanten. Außerdem kannst du Einkäufe zu verschiedenen Zeitpunkten tätigen, um das Risiko von Preisschwankungen zu reduzieren. Denn so kaufst du ein Mal teurer, ein Mal günstiger und kommst auf einen Durchschnittspreis. Andernfalls kann es passieren, dass du genau in einem schlechten Moment ein Lager füllst und die Preise kurz danach zu sinken beginnen.

Auswahl von Immobilien

Bei der Auswahl von Immobilien, die saniert und weiterverkauft werden sollen, ist es manchmal verlockend gleich zuzuschlagen. Voreilige Entscheidungen sind derzeit keine gute Idee. Fokussiere dich darauf, Objekte zu finden, die wirklich ganz genau deinen Vorstellungen entsprechen. Gehe auf Nummer sicher, dass sich dieses Investment lohnen wird. Knappe Entscheidungen mit zu engen Kalkulationen, bei denen ein gewisses Risiko besteht, sind derzeit nicht empfehlenswert.

Gespräch mit Banken

Besprich mit deiner Bank ganz offen, dass sich die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt derzeit erschwert haben. Zeige deiner Ansprechperson, dass du dir des Themas bewusst bist und erkläre auch gleich, welche Maßnahmen du ergriffen hast. Das kann beispielsweise die selektivere Auswahl von Objekten oder auch der strategische Materialeinkauf sein. Gib deiner Ansprechperson einfach ein klares Signal, dass du vorsichtig agierst und weiterhin ein verlässlicher Partner bist, der kein überhöhtes Risiko eingeht. So behältst du das Vertrauen der Bank und agierst proaktiv, statt einfach nur zu hoffen, dass du weiterhin eine Finanzierung für dein nächstes Vorhaben erhältst.

Lohnt sich Fix and Flip trotzdem?

Die zentrale Antwort in aller Kürze: Ja. Aber: Du musst deine Hausaufgaben erledigen, um weiterhin erfolgreich Fix and Flip-Projekte durchführen zu können. Wenn du vorsichtig genug passende Objekte auswählst, Zugang zu weiterhin leistbaren Handwerkern hast, bestimmte Materialien geschickt einkaufst und ein gutes Verhältnis zu deiner Bank hast, um weiterhin günstig finanzieren zu können, spricht nichts gegen neue Projekte dieser Art. Wichtig ist, dass du dir des Risikos bewusst bist und dich entsprechend verhältst.

Die Suche nach Immobilien, die wirklich genau deinen Anforderungen entsprechen, ist dabei ein besonders wichtiger Erfolgsfaktor. Denn gerade, weil all die anderen Aspekte mittlerweile so schwierig sind, ist die Konkurrenz rund um wirklich gute Angebote besonders groß.

Mit unserer Immobiliensuche kannst du gezielt nach Objekten filtern, die genau deinen Parametern gerecht werden. So durchsuchst du nicht nur verschiedene namhafte Immobilienportale, sondern auch vermeintlich weniger bekannte Seiten, mit nur einer Suche. Dadurch gelingt es dir, deutlich einfacher, weiterhin attraktive Objekte zu finden.

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