Fix and Flip in schwierigen Zeiten

Fabian Lurz

17.11.2022

Hohe Zinsen, teure Baumaterialien – lohnt sich in Zeiten wie diesen ein Fix and Flip Projekt überhaupt noch? Wir zeigen dir, worauf du achten musst, um mit Sanierung und Weiterverkauf von Immobilien auch in dieser schwierigen Phase Geld zu verdienen. Mit ein paar einfachen Tipps gelingt es womöglich sogar, dass deine Marge höher ausfällt als bisher.

Fix- and Flip-Strategie – Was ist das?

Von „Fix and Flip“ wird gesprochen, wenn eine Immobilie angekauft, durch verschiedene Maßnahmen aufgewertet und anschließend weiterverkauft wird. Typischerweise handelt es sich um sanierungsbedürftige Objekte, die saniert und weiterverkauft werden.

Abseits der Sanierung können weitere wertsteigernde Maßnahmen ergriffen werden, beispielsweise die Schaffung von Parkplätzen im Innenhof eines Mehrparteienhauses. Für die Umsetzung dieser Strategie ist meist eine kurzfristige Finanzierung ausreichend. Schließlich soll das Objekt rasch weiterverkauft werden. Bei manchen Gelegenheiten wird nicht einmal saniert. Die Immobilie wird unter dem Marktpreis gekauft und direkt, entsprechend teurer, weiterverkauft.

Bisheriger Ablauf bei Fix and Flip

Während des absoluten Immobilien-Booms waren Fix- and Flip-Projekte für viele Immobilienprofis ein relativ einfaches Geschäft. Damit ein Projekt gewinnbringend abgewickelt werden kann, gibt es ein paar einfache Einflussfaktoren:

  • Günstiger Einkaufspreis (z.B. durch eigene Kaltakquise, Makler-Kontakten, Suchergebnissen auf Thinkimmo, etc.)

  • Ressourcen für eine preiswerte Sanierung (Materialeinkauf in großen Mengen, Kontakt zu preiswertem Bauunternehmen)

  • Flexible, preiswerte Finanzierung für die Projektdauer

  • Gute Vermarktung der fertig sanierten Immobilie, sodass ein schneller Weiterverkauf erfolgen kann.

So einfach es klingt, gab es doch auch schon bisher immer ein gewisses Risiko bei Fix- and Flip-Projekten. Nur echte Immobilienprofis konnten sich sicher sein, dass es im Zuge der Sanierung keine bösen Überraschungen gibt. Zusatzkosten und zeitliche Verzögerungen sind seit jeher ein Risiko, wenn es um Sanierung und Weiterverkauf geht. Doch dafür winken auch attraktive Erlöse, wenn ein Projekt gelingt.

Aktuelle Herausforderungen für Fix and Flip

Die Rahmenbedingungen für Fix- and Flip-Projekte haben sich in den vergangenen Monaten ganz grundlegend verändert. Steigende Zinsen haben die Nachfrage eingedämmt. Dadurch besteht das Risiko, eine Immobilie nicht in gewohnt kurzer Zeit weiterverkaufen zu können.

Gleichzeitig sind die Kosten für die Finanzierung von Ankauf und Sanierung gestiegen. Und auch die höheren Baukosten erschweren es, Immobilien zu sanieren und anschließend schnell zu verkaufen. Kurz gesagt ist klar, dass es schwieriger geworden ist, günstige Objekte zu finden, sie preiswert zu sanieren und schnell teurer zu verkaufen. Jeder einzelne Schritt, der in einem Fix- and Flip-Prozess vorkommt, wurde erschwert.

Gerade deshalb ist es wichtig, den gesamten Ablauf selbst kritisch unter die Lupe zu nehmen. Bei jedem einzelnen Schritt kannst du für dich selbst Optimierungspotenzial finden und dieses maximal ausschöpfen versuchen. So stellst du sicher, dass du weiterhin erfolgreich Fix- and Flip-Projekte abwickeln kannst.

Tipps für Fix- and Flip-Projekte

In diesem Abschnitt sehen wir uns nun die einzelnen Phasen – und die damit verbundenen Optimierungsmöglichkeiten – genauer an.

Suche nach passenden Immobilien

Bei der suche nach passenden Objekten kannst du, wenn du sicherheitsorientiert agieren willst, bereits entsprechende Einschränkungen treffen. In welcher Lage sind Immobilien weiterhin gefragt? Welche Größe lässt sich leicht verkaufen? Hier gilt es bereits zu überlegen, welche Zielgruppe mit der später sanierten Immobilie dann angesprochen werden soll. Je klarer du dein Suchprofil eingrenzt, desto eindeutiger wird für dich, welche Objekte bei der Suche wirklich in Frage kommen. So vermeidest du unnötige Besichtigungstermine und kannst der finanzierenden Bank einen eindeutigen, fokussierten Plan präsentieren.

Finanzierung sichern

Die steigenden Zinsen lassen sich auch durch die geschicktesten Verhandlungstechniken nicht vermeiden. Die Finanzierung ist teurer als bisher. Doch gerade deshalb lohnt es sich, einen möglichst breiten Vergleich für die Immobilienfinanzierung anzustellen. Nimm dir Zeit, deine Unterlagen professionell aufzubereiten und präsentiere dein Vorhaben verschiedenen Banken. Durch geringere Finanzierungskosten sparst du bares Geld und erhöhst somit deine Marge.

Es kann eine Überlegung wert sein, zusätzliche Sicherheiten für die Finanzierung bereitzustellen, um einen günstigeren Kredit zu bekommen. Du kannst beispielsweise eine andere Immobilie oder ähnliche Werte als ergänzende Sicherheit hinterlegen, damit die Bank einen günstigeren Kredit gewähren kann.

Kaufpreis verhandeln

Der größte Hebel liegt derzeit bei den Kaufpreisen. Die vergangenen Wochen und Monate haben gezeigt, dass die rückläufige Nachfrage die Preise zumindest eingebremst hat. Ganz so dynamische Anstiege wie in den letzten Jahren gab es kaum mehr. Gleichzeitig sinkt die Anzahl der Anfragen an Makler und Verkäufer. Das bedeutet, deine Verhandlungsposition als Einkäufer ist dementsprechend gut.

Um einen günstigen Einkaufspreis durchsetzen zu können, sollte möglichst objektiv argumentiert werden. Zeige der Verkäuferseite, dass du wirklich interessiert bist und über das Kapital verfügst, den Kauf rasch abzuwickeln. Außerdem sind die gestiegenen Zinsen und die höheren Sanierungskosten ein gutes Argument, da diese Faktoren derzeit von jedem Verkäufer nachvollzogen werden können.

Doch beim Einkaufspreis musst du nicht nur zur Verkäuferseite hart bleiben. Viele Investoren treffen emotionale Kaufentscheidungen und lassen sich dazu hinreißen, einen zu hohen Einkaufspreis zu bezahlen. Erlege dir am besten schon vorab selbst genau kalkulierte Daten auf, an die du dich im Zuge der Verhandlungen halten wirst. Das kann beispielsweise ein definierter Quadratmeterpreis sein.

Nebenkosten optimieren

Wenn du häufig Immobilien kaufst und verkaufst, kannst du regelmäßig mit den selben Dienstleistern (Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater, etc.) zusammenarbeiten und versuchen, mit ebendiesen besonders gute Konditionen zu vereinbaren.

Lieferantenbeziehungen pflegen und ausbauen

Selbst wenn du gerade kein Sanierungsprojekt hast, bleibe immer mit dem Bauunternehmen deines Vertrauens in Kontakt. Eine gute Geschäftsbeziehung hilft dir, sobald es wieder neue Arbeiten zu vergeben gibt. Außerdem kannst du die nächste Sanierung bei verschiedenen Bau-Unternehmen anfragen. Vielleicht ergeben sich neue Partnerschaften und du profitierst von Preisvorteilen.

Vermarktung frühzeitig starten

Damit der Verkauf trotz der derzeitigen Marktsituation schnell von statten geht, kann schon frühzeitig mit der Vermarktung der Immobilie begonnen werden. Gerade bei größeren Objekten können sich auch 3D-Animationen der fertigen Immobilie lohnen. Ist die Sanierung bereits abgeschlossen, kannst du zusätzliche Marketingmaßnahmen andenken – beispielsweise Homestaging. Je schneller die Immobilie verkauft ist, desto rascher kannst du den Kredit tilgen und über den verbleibenden Gewinn verfügen.

Fazit: Fix and Flip in Krisenzeiten

Die große Chance, die sich derzeit bei Fix- and Flip-Projekten auftut, sind nervös gewordene Verkäufer. Sie möchten ihre Immobilie schnell verkaufen, in der Sorge, die Preise könnten sinken. Bei dieser Personengruppe gibt es gutes Verhandlungspotenzial, um Immobilien günstig einzukaufen.

Abseits davon hast du die Möglichkeit, deinen gesamten Prozess, von der Immobiliensuche bis zum Weiterverkauf der sanierten Liegenschaft, kritisch zu hinterfragen. Wenn du viele kleinere Optimierungsmöglichkeiten nutzt, ergibt sich schlussendlich eine deutlich verbesserte Gesamtsituation. Das erfordert Planungsarbeit und Zeit (Verhandlungen mit Banken, Vergleich verschiedener Angebote von Bau-Unternehmen, etc.).

Mit durchgängig verbesserten Prozessschritten, einer klaren, genauen Kalkulation jedes Sanierungsvorhabens und einer guten Strategie zur künftigen Vermarktung der Immobilie können Fix- and Flip-Projekte weiterhin gut gelingen. Der Schlüssel des Erfolgs liegt bereits bei der Immobiliensuche. Ja klarer du deine Kriterien kennst, desto genauer kannst du bei der Suche eingrenzen, welche Objekte für dich relevant sein könnten.

Das wichtigste, zentrale Fazit lautet daher: Fix and Flip muss heute viel professioneller erfolgen also noch vor etwa zwei Jahren, als die meisten Immobilien binnen Wochen teurer weiterverkauft werden konnten. Mit der entsprechenden Professionalisierung des gesamten Ablaufs gelingt es dir, weiterhin mit Fix and Flip attraktive Rendite zu erzielen.

Die passenden Immobilien für dein Vorhaben findest du bei uns. Starte jetzt deine Suche und lege dir ein entsprechendes Suchprofil an:

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