Früh investieren beginnen: Darum ist es wichtig

Stefan Perlebach

25.11.2022

Je früher du deine erste Investment-Immobilie kaufst, von desto mehr positiven Nebeneffekten kannst du profitieren. Welche Auswirkungen es langfristig hat, mit Immobilien ein (zusätzliches) Einkommen aufzubauen, zeigen wir dir im folgenden Beitrag.

Effekt 1: Die Inflation

Gehen wir davon aus, dass du eine klassische 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon zur langfristigen Vermietung erwirbst. Derzeit ist die Inflation außergewöhnlich hoch. Bei Immobilien-Investments planen wir jedoch langfristig und im Schnitt betrachtet, auf 20, 30 Jahre oder noch mehr, sollte die Inflation im Bereich von ca. zwei Prozent liegen.

Durch die Vermietung hast du, mittels Indexmietvertrag, die Möglichkeit zur Wertsicherung der Nettomiete. Das bedeutet, deine Nettomieteinnahmen werden automatisch an die Inflation angepasst („Indexierung“). Diese Einnahmen sind dadurch gegen eine Geldentwertung geschützt.

Ein zweiter Effekt ist, dass die Inflation typischerweise auch deinen Basiswert betrifft, also den Wert der Immobilie, die du besitzt. Wenn sich der Immobilienmarkt nicht a-typisch zum restlichen wirtschaftlichen Umfeld verhält, steigen die Preise für Immobilien also zumindest im Ausmaß der Inflation.

Einerseits steigen somit deine Mieteinnahmen parallel zur Inflation, andererseits erhöht sich optimalerweise auch der Wert der Immobilie dementsprechend.

Effekt 2: Fremdkapital arbeiten lassen

Bei Aktien, Anleihen oder ETFs ist die gesamte Summe, die du investierst, dein Erspartes – also Eigenkapital. Bei einer Immobilie verwendest du nur zu einem kleinen Teil dein eigenes Geld. Überwiegend finanzierst du den Kauf mittels eines Kredits, also mit Fremdkapital.

Wenn die Rendite der Wohnung höher ist als die Kosten deines Kredits, nutzt du vereinfacht gesagt den sogenannten „Leverage Effekt“. Simpel ausgedrückt verdient fremdes Kapital für dich zusätzliches Geld.

Damit sind zwei weitere Nebeneffekte verbunden:

Du kannst die Zinsaufwände steuerlich absetzen. Sie reduzieren deine Steuerbemessungsgrundlage. Je höher dein Fremdkapitalanteil, desto stärker wirkt sich dieser somit auf die Steuerlast aus.

Du nimmst eine bestimmte Summe als Kredit auf, die du langsam, Jahr für Jahr, zurückzahlst. Die Laufzeit des Kredits beträgt typischerweise 25 bis 35 Jahre. Die offene Kreditsumme wird nicht an die Inflation angepasst. Das heißt, sie wird durch die Inflation stetig entwertet. Als Kreditnehmer wirkt sich die Inflation deshalb auf dich indirekt positiv aus. Denn sie entwertet de facto laufend jenen Betrag, den du der Bank schuldest.

Effekt 3: Der Zinseszins

Du musst deine Mieteinnahmen versteuern und jenen Betrag, der dir danach noch bleibt, solltest du teilweise beiseitelegen. Schließlich könnten Sanierungsmaßnahmen nötig werden oder sonstige Ausgaben für deine Immobilie anfallen. Anschließend bleibt dir, im optimalen Fall und abhängig davon, wie hoch deine Kreditrate ist, noch immer ein Gewinn nach Steuer.

Über diesen Betrag kannst du nun frei verfügen. Eine Möglichkeit ist, diesen sofort wieder zu investieren. Alternativ kannst du ihn auch nutzen, um Eigenkapital für einen weiteren Wohnungskauf anzusparen. Durch die erneute Veranlagung deiner Einnahmen erzielst du wieder Rendite. Dein arbeitendes Kapital (in Form der Immobilie) wirft also einen Ertrag ab, durch dessen Veranlagung du erneut Rendite erwirtschaftest. Diese Rendite wird als „Zinseszins“ bezeichnet.

Früh beginnen lohnt sich

Die logische Konsequenz der beschriebenen Effekte ist, dass sie umso stärker ausgeprägt sind, je länger du investierst. Nutzt du beispielsweise den Zinseszins über 30 Jahre hinweg, baust du viel mehr zusätzliches Kapital auf, als wenn du nur zwei Jahre vom Zinseszins profitieren würdest. Der Schlüssel zum Erfolg lautet daher, alle Effekte möglichst früh zu nutzen. Je schneller du startest, desto mehr Zeit bleibt, um von den Vorteilen deines Immobilien-Investments profitieren zu können.

Voraussetzungen für dein erstes Investment

Bevor du wirklich deine erste eigene Immobilie kaufst, musst du einiges erledigen. Der erste Schritt ist, Eigenkapital aufzubauen. Zumindest 20 Prozent vom Kaufpreis und die Kaufnebenkosten solltest du mit Eigenmitteln abdecken können. Banken sind bei der Kreditvergabe zunehmend strenger geworden und fordern meist, dass diese Quote eingehalten wird.

Ebenso wichtig ist, dass du dir über deine Investment-Strategie im Klaren bist. Willst du Wohnungen kaufen, sanieren und weiterverkaufen („Fix and Flip“) oder willst du langfristig vermieten? In unserem Blog erfährst du mehr über unterschiedliche Investmentstrategien sowie deren Vor- und Nachteile. Überlege dir jedenfalls vorab genau, welche Methode am besten zu dir passt und wie du vorgehen willst.

Sobald du das nötige Eigenkapital hast, dich entschieden hast, welches Ziel du dir setzt (z.B. 3 Wohnungen innerhalb der nächsten fünf Jahre kaufen) und mittels welcher Strategie du dieses Ziel erreichen willst, geht es an die Finanzierung. Vergleiche verschiedene Kreditangebote und kläre ab, welche Dokumente Banken von dir benötigen. So kannst du bereits wertvolle Vorarbeit leisten und bekommst dann, wenn du eine passende Immobilie gefunden hast, schneller einen Kredit.

Investment-Immobilien finden

Nun geht es an die eigentliche Immobiliensuche. Es ist längst nicht mehr nötig, unzählige Portale zu nutzen und mühsam nach Schnäppchen zu suchen. Auf unserer Website findest du Inserate verschiedener Online-Portale. Zusätzlich kannst du einfach nach der Rendite sortieren, wodurch es noch schneller möglich ist, besonders attraktive Immobilien zu finden.

Jetzt loslegen und deine Immobiliensuche starten