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Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien - Was ist das bessere Investment?

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Montag, 31.05.2021

Wer in Immobilien investieren möchte, hat dazu unterschiedlichste Möglichkeiten. Das beginnt bei der klassischen 1-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt, die dann langfristig vermietet wird und geht über Crowdinvestments sowie Aktien von Immobilienunternehmen, bis hin zum Ankauf von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten. Doch gerade Gewerbeimmobilien haben private Investorinnen und Investoren selten auf ihrem Radar. Warum ist das so und gibt es nicht auch in diesem Segment spannende Investment-Chancen? Wir haben uns die Sache für euch genauer angesehen…

Wohnimmobilien kaufen: Diese Optionen hast du

Die meisten Menschen denken beim Kauf einer Immobilie zu Anlagezwecken an typische Vorsorgewohnungen. Gute Lage, ein bis drei Zimmer und am besten noch ein Balkon dazu, fertig ist die Altersvorsorge. Doch wer einen genaueren Blick auf Wohnimmobilien als Investmentobjekte wirft, erkennt schnell, dass es unterschiedlichste Chancen gibt. Diese gehen wir nun strukturiert durch.

Einzelne Wohnungen zur langfristigen Vermietung

Gewissermaßen die Urform der Immobilienanlage ist es, wenn du eine einzelne Wohnung erwirbst und diese dann langfristig vermietest. Ist der Kauf mit Fremdkapital finanziert, so wird mit den laufenden Mieteinnahmen der Kredit getilgt. Sobald dieser vollständig rückbezahlt ist, stehen die Mieteinnahmen als freier Cashflow zur Verfügung. Das dauert zwar etwas, aber ist für viele ein wichtiger Bestandteil der Rentenvorsorge oder einfach ein schönes Zusatzeinkommen.

Mehrfamilienhäuser zur langfristigen Vermietung

Wer diese Taktik gleich im großen Stil anwenden möchte sucht nicht erst nach einzelnen Wohnungen, sondern erwirbt gleich ein Mehrfamilienhaus, auch Zinshaus oder Mietshaus genannt. Die darin befindlichen Wohnungen werden vermietet, aus den Einnahmen wird der Kredit getilgt. Der Vorteil an einer solch großen Investition ist, dass es keine Miteigentümer gibt und du somit freier entscheiden kannst, was mit dem Gebäude passiert. Außerdem entsteht meist der Effekt eines „Mengenrabatts“, wenn du ein solch großes Objekt erwirbst.

Selbstverständlich liegen hier auch die Risiken auf der Hand: Sehr viel Kapital wird an einem Ort gebündelt. Du musst also auch andere Investitionen tätigen, um dein Portfolio zu streuen. Dein Ziel sollte immer sein, Kapital auf verschiedene Investment-Optionen aufzuteilen. Das gilt innerhalb der Immobilienbranche, aber auch ganz generell. So kannst du etwa für Diversifikation sorgen, indem du neben Immobilien auch an der Börse investierst.

Fix and Flip

Abseits der Vermietung von Wohnraum können Immobilien auch angekauft, saniert und weiterverkauft werden. Dazu brauchst du entsprechend zuverlässige Handwerker und idealerweise bereits tiefergehende Erfahrung mit der Immobilienbranche, denn bei solchen Deals sollten wirklich Profis am Werk sein. Wenn im Zuge der Sanierung Probleme auftreten, kann das sonst richtig teuer werden. Der Gewinn dieser Strategie liegt zudem meist schon im Einkauf. Du musst also sehr genau darauf achten, welche Immobilie du zu welchen Konditionen erwirbst. Bei dieser Vorgehensweise ist zudem größeres Engagement gefragt, während die Vermietung einer einzelnen Wohnung weniger zeitintensiv erfolgt.

Gewerbeimmobilien – Überblick

Gewerbeimmobilien gibt es in unterschiedlichsten Formen und sie haben dementsprechend ein breites Spektrum an Vor- und Nachteilen. Beginnen wir also damit, welche Immobilien alle in dieses Segment fallen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Alle Büros und Sonderimmobilien dieser Branche wie z.B. Coworking-Spaces

  • Geschäftslokale

  • Arzt- und Therapie-Praxisräume

  • Gastronomieflächen

  • Lagerhallen und Lagerflächen in Wohngebäuden

Eignen sich solche Immobilien als Investment und wenn ja, für wen? Wir überprüfen das nun für die einzelnen Kategorien.

Büros zu Vermietungszwecken kaufen

Bei Büroflächen ist es generell so, dass die meisten großen Flächen im Besitz institutioneller Investoren sind oder zumindest von großen Immobilienunternehmen gehalten werden. Die Mietverträge werden typischerweise bei großen Flächen sehr langfristig abgeschlossen. Für Vermieter ergibt sich der Vorteil, dass oft längere Kündigungsverzichte vereinbart werden können, als es bei Wohnimmobilien der Fall ist.

Doch überall, wo die Nachfrage nach Büros nicht ganz so groß ist, haben Unternehmen die Qual der Wahl und können auf der Suche nach dem perfekten Büro Forderungen stellen. Die komplexen Anforderungen, die je nach Mieter unterschiedlich ausfallen können, sind eine der Herausforderungen, wenn ein Büro vermietet werden soll. Das reicht von bestimmter Verkabelung bis hin zu getrennten Damen und Herren-WCs, der Schalldämmung der Räume (besonders, wenn es sich um ein Großraumbüro handelt) oder der Abtrennung kleinerer Einheiten. Vermieter stehen somit vor dem Problem, dass Büroräumlichkeiten selten auf Anhieb perfekt für einen Mieter passen, sondern es regelmäßig Adaptierungen geben muss. Werden diese erledigt, kann im Gegenzug oft ein langfristiger Vertrag geschlossen werden. Daraus ergibt sich ein Investment- und Leerstandrisiko, das jedenfalls höher ist als bei Wohnimmobilien. Büros können ein Immobilienportfolio ergänzen und zur breiten Aufstellung beitragen. Doch als erstes oder sogar einziges Investment eignet sich eine klassische Wohnung mit guter Vermietbarkeit sicher besser als eine großzügige Bürofläche, die womöglich vor der Vermietung adaptiert werden muss und länger leer stehen könnte.

Geschäftslokale vermieten

Bei Geschäftslokalen ist die Situation ähnlich wie bei Büroimmobilien. In entsprechend guter Lage wird die Vermietbarkeit kein Problem sein. Doch gerade die Pandemie hat uns gezeigt, dass selbst Lokalmieter in bester Lage in besonderen Situationen in Schwierigkeiten geraten können. Die weitere Entwicklung des stationären Handels in den nächsten Jahren ist zumindest als fraglich zu bezeichnen. Dementsprechend geht auch die Vermietung von Räumlichkeiten im Erdgeschoß mit einer gewissen Unsicherheit einher. Im städtischen Bereich haben Immobilienbesitzer bereits begonnen, alternative Nutzungsmöglichkeiten für diese Flächen zu suchen. Das kann etwa der Umbau zu Wohnraum sein oder die Schaffung kleiner Apartments, die zu touristischen Zwecken vermietet werden. Hier gibt es kreative Ansätze, um Erdgeschoßflächen neuen Nutzungsformen zuzuführen.

In Summe kann gesagt werden, dass Geschäftslokale, ähnlich wie Büros, zur Diversifikation beitragen können. Sie können hohe Renditen bringen, aber langfristig ist zu hinterfragen, was mit diesen Räumen passieren wird, wenn sich der gesamte Handel immer stärker in die digitale Welt verlagert.

Praxisräumlichkeiten vermieten

Noch speziellere Immobilien sind Praxisräumlichkeiten, die an Ärzte, Physio- oder Psychotherapeuten vermietet werden können. Bei diesen Räumlichkeiten spielt neben der Lage vor allem auch die Ausstattung, die Raumaufteilung und die Widmung der Fläche eine wichtige Rolle. Denn Tätigkeiten, die zu regelmäßigem, womöglich sogar intensiven, Parteienverkehr führen, können für die Nachbarn durchaus nachteilig sein. Einfach in einer normalen Wohnung eine Arztpraxis eröffnen ist daher nicht möglich.

Wer in diesem Bereich als Vermieter tätig werden möchte, braucht dazu entsprechendes Fachwissen und muss die rechtlichen Rahmenbedingungen klären. Für Anfängerinnen und Anfänger, die gerade erst damit beginnen, in Immobilien zu investieren, ist das also nicht das richtige Gebiet. Wer hingegen bereits viel Erfahrung mitbringt, kann womöglich gerade Flächen wie etwa große Räumlichkeiten im Erdgeschoß auf diese Weise lukrativ vermieten.

Gastronomieflächen vermieten

Die Gastronomie gehört wohl zu den heikelsten Immobilienflächen überhaupt. Denn hier gibt es zahlreiche Auflagen, die erfüllt werden müssen. Von Sicherheitsmaßnahmen bis hin zum korrekten Abzug der Gerüche, die in der Küche entstehen, gibt es hier sehr viel zu beachten. Hinzu kommt, dass sich Auflagen in dieser Branche regelmäßig verändern können und zumindest gewisse Schwierigkeiten mit Nachbarn wiederholt auftreten werden.

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In besonders guten Lagen lassen sich mit Gastronomieflächen sehr attraktive Renditen erzielen. Langfristige Mietverträge sind üblich. Unschön wird es nur, wenn ein Mieter einmal wirtschaftliche Probleme bekommt. Denn wenn die Miete nicht länger bezahlt werden kann, drohen lange Verfahren, bis diese schlussendlich eingetrieben wird. Im Konkursfall kann es passieren, dass diese Beträge für immer verloren sind. Die Gastronomie bedeutet für Immobilienbesitzer somit Licht und Schatten – hier kann fast alles passieren, von hervorragenden Einnahmen bis hin zu lange Zeit leerstehenden Objekten oder Zahlungsausfällen.

Das Fazit lautet somit auch bei diesen Objekten, dass sie nicht als erstes Investment in der Immobilienbranche geeignet sind. Wer bereits ein gutes Portfolio aufgebaut hat, kann solche Objekte beimischen, um das eigene Risiko zu streuen – zwingend nötig, auch Gastro-Flächen im Portfolio zu haben, scheint das aber nicht.

Lagerflächen vermieten

Lagerflächen klingen langweilig, sind aber häufig spannende Objekte. Denn hier besteht große Vielfalt: Sprechen wir von einer Lagerhalle am Land, die landwirtschaftlich genutzt werden kann? Oder von einer Halle nahe einer Autobahn oder sogar eines Industrieparks? Je nach dem kann hier Leerstand ohne Ende oder Top-Rendite warten. Sicher ist, dass gerade bei diesen Immobilien die Lage sehr wichtig ist. Je nach Nutzungsmöglichkeit muss zudem bedacht werden, dass eine entsprechende Zufahrt vorhanden sein muss und für LKWs auch eine bestimmte Höhe gegeben sein muss, damit die Lagerhalle gut nutzbar ist.

Ein vergleichsweise junger Trend sind Lagerflächen in Großstädten. Professionell ausgebaute Erdgeschoßflächen oder auch durchdacht aufbereitete Kellerflächen können als praktische Lagerräume vermietet werden. Der Trend zu immer kleineren Wohnungen in den Städten hat die Storage-Branche befeuert. Der ausgelagerte Abstellraum ist beliebt und für Investorinnen und Investoren somit eine Option, um schwierig nutzbare Flächen doch noch gut zu verwerten.

In Gewerbeimmobilien investieren: Finanzierung

Bei allen Immobilien-Investments spielt die Finanzierung eine bedeutende Rolle. Bereits geringe Unterschiede in den Konditionen für Fremdfinanzierungen machen schlussendlich, im Laufe der Zeit, eine große finanzielle Differenz aus. Bei Gewerbeimmobilien ist es meistens so, dass den finanzierenden Banken durchaus bewusst ist, welche Risiken diese Objekte bergen. Dementsprechend kann es schwieriger werden, attraktive Finanzierungen zu bekommen. Dadurch steigen einerseits deine Kosten für das aufgenommene Fremdkapital und es kann eine höhere Eigenkapitalquote eingefordert werden. Banken können vermietbaren Wohnraum schlichtweg einfacher und sicherer finanziell durchkalkulieren, als das bei Gewerbeobjekten oder Sonderimmobilien der Fall ist.

Dessen musst du dir schon bewusst sein, bevor du überhaupt eine Finanzierung für eine solche Immobilie bei der Bank ansprichst. Arbeite ein entsprechendes Nutzungskonzept aus, kläre vorab die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Immobilie und kalkuliere schon einmal ein, dass du mehr Eigenkapital einbringen musst. Erfüllst du diese Punkte, so sieht dein Ansprechpartner sofort, dass du dir der Situation bewusst bist und dir entsprechende Gedanken gemacht hast.

Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien: Fazit

Bei Immobilieninvestments gibt es selten ein eindeutiges Richtig oder Falsch. Was gesagt werden kann ist, dass die Vielfalt an Gewerbeimmobilien enorm ist. Von kleinen Flächen, die sonst kaum vermietbar wären, aber mit durchdachten Konzepten Renditen einbringen, bis hin zu ganzen Lagerhallen, ist hier alles dabei. Wohnimmobilien bringen den klaren Vorteil mit sich, dass sie – zumindest in guten Lagen – sehr einfach kalkulierbar sind. Wenn die Voraussetzungen für gute Vermietbarkeit erfüllt sind, kann eine genaue, langfristige Kalkulation aufgestellt werden. Investoren mit hohem Sicherheitsbedürfnis können zudem langfristige Kredite, mit ebenso langer Fixzinsbindung, aufnehmen. So wird die Immobilie zum sicheren Hafen, unspektakulär und solide.

Wer hingegen in der Position ist, bereits ein gewisses Portfolio an Objekten aufgebaut zu haben, muss dieses diversifizieren. Das Risiko sollte nicht nur räumlich gestreut werden, in dem in unterschiedlichen Städten (oder je nach Portfoliogröße sogar Ländern) gekauft wird, sondern auch hinsichtlich der Objektart. Einen verhältnismäßig einfachen Einstieg im Bereich der Gewerbeimmobilien können Büroflächen oder Geschäftslokale in guten Lagen darstellen.

Für alle jene, die gerade erst mit Immobilien-Investments beginnen gilt jedoch die klare Botschaft, den Fokus auf Wohnimmobilien zu legen und sich dann, nach und nach, an komplexere Investitionsoptionen heranzutasten, wenn entsprechende Erfahrung am Immobilienmarkt gesammelt wurde und die finanziellen Möglichkeiten riskantere Geschäfte erlauben.

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