Gibt es ein Erfolgsrezept beim Investieren in Immobilien?

Stefan Perlebach

01.02.2021

Diese Woche begrüßen wir Sven Gries zu unserem Experten-Interview.

Sven darf sich dank seiner erfolgreichen Immobilien-Investments bereits heute als Self-Made Millionär bezeichnen. Mit seinem Grundbuchwissen-Blog und YouTube-Kanal teilt er seine Erfahrungen, die er auf dem Weg zum finanziellen Erfolg gesammelt hat und nimmt seine Zuschauer bei Kauf und der Verwaltung seiner Wohnungen mit. Im heutigen Interview sprechen wir mit Sven über vermeintliche Erfolgsrezepte für Investoren und potenzielle Fallstricke auf die man achten sollte.

Wie bist du dazu gekommen, in Immobilien zu investieren?

Vielen Dank, dass ihr mich auf ThinkImmo willkommen heißt. Bereits während meines Abiturs habe ich mich noch zu Schulzeiten für Immobilien interessiert. Es war für mich faszinierend zu sehen, mit welch großen Geldbeträgen im Immobilienbereich umgegangen wird. Da ich keinen außergewöhnlichen finanziellen Background habe, schien das Ziel der eigenen Immobilie zunächst unerreichbar. Jedoch war ich schon früh (mit nur 16 Jahren) als Unternehmer, erst neben dem Abitur, dann neben Ausbildung und Universitätsstudium, aktiv.

Durch die so generierten Einnahmen konnte ich mir mit Anfang 20 meine erste vermietete Eigentumswohnung kaufen. Relativ schnell kamen weitere Wohnungen und Häuser dazu. Heute kann ich ausschließlich von meinen Mieteinnahmen leben und habe mir ein Millionenvermögen erarbeitet.

Gibt es deiner Meinung nach ein „Erfolgsrezept“ beim Investieren in Immobilien, das jeder umsetzen kann?

Den wichtigsten Tipp, den ich jedem Immobilieninvestor geben kann, lautet: 

„Fang so schnell wie möglich mit deiner ersten Immobilie an!“ 

Immobilienmakler immer wieder, dass gerade junge Menschen vor der Investition in Immobilien zurückschrecken. Sie lassen sich allzu oft von Freunden und Bekannten durch vermeintliche finanzielle Risiken, unzuverlässige Mieter und sonstige schräge Storys von ihrem Immobilienkauf abhalten.

Das lustige ist, dass eben jene Freunde und Bekannte selbst keine Immobilien besitzen und ihr Wissen aus den Medien und vom Hörensagen haben. Natürlich gibt es Herausforderungen beim Immobilien-Investment, aber für deren Lösung gibt es immer Fachleute, die man zurate ziehen kann.

Welche Voraussetzungen sollte man zum Investieren in Immobilien mitbringen? Wer sollte lieber die Finger davon lassen und wer sollte es ausprobieren?

Ein Investment ist natürlich immer mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden. Wenn man sich dazu entschließt eine Immobilie zu kaufen, sollte man immer einen Plan für das weitere Vorgehen haben. Menschen kategorisch von Immobilienkäufen auszuschließen halte ich für die falsche Einstellung.

Jeder der finanziell erfolgreich sein möchte ist für Immobilieninvestments geeignet. Wenn man auf manchen Gebieten noch nicht so fit ist, sollte man sich auf jeden Fall professionelle und unabhängige Hilfe für den Immobilienkauf holen. Das kostet Anfangs zwar Geld, rentiert sich aber um ein Vielfaches im Laufe der Zeit.

Was war der größte Rückschlag, den du bisher als Immobilieninvestor erlebt hast? Was hast du daraus gelernt?

Da ich bei meinen Investments wirklich alles selber mache, habe ich natürlich schon viel Lehrgeld zahlen müssen. Ich habe mich ganz bewusst für diesen - zugegeben unbequemen Weg - entschieden. Jetzt bin ich dafür auf vielen verschiedenen Fachgebieten fit, angefangen von der betriebswirtschaftlichen Seite, über das juristische Themenfeld, bis hin zu handwerklichen Leistungen.

Zuletzt habe ich beispielsweise eine 113 qm Wohnung komplett selber saniert. Da ich keine handwerkliche Lehre absolviert habe, ist es natürlich klar, dass das ein oder andere nicht auf Anhieb funktioniert hat. Das ist aber auch nicht schlimm, dann mache ich es eben beim zweiten Mal besser. Genauso gehe ich mit all meinen Aktivitäten vor.

Welche Kriterien spielen für dich die wichtigste Rolle, wenn du eine Immobilie suchst?

Ich kaufe ganz gezielt Immobilien in Großstädten mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Die Immobilien müssen kurz- bis mittelfristig mindestens eine Nettorendite von 10% erwirtschaften. Das ist ein sehr ambitioniertes Ziel, was ich aber trotz angespanntem Immobilienmarkt immer erreiche. Die Kunst des Immobilieninvestors ist es, Chancen zu erkennen und diese zu nutzen.

Wie viel Eigenkapital sollte man deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? 

Eine pauschale Aussage zur Höhe des eingesetzten Eigenkapitals wäre genauso seriös wie eine Antwort von Mercedes-AMG auf die Frage „welches Auto sollte man kaufen“. Es hängt immer von der individuellen Lebenslage, der eigenen Risikoaversion, den Zielen im Leben usw. ab.

Ich selbst bin beispielsweise bei meiner ersten Wohnung mit hohem Fremdkapitaleinsatz gestartet und habe direkt danach sehr konservativ investiert. Das bedeutet, dass ich viel Eigenkapital eingesetzt habe, weil ich so kein Risiko bei Mietausfällen etc. hatte.

Wie wichtig ist ein positiver Cashflow für dich?

Ohne positiven Cashflow investiere ich nicht. Jede Immobilie muss mindestens 10% Nettorendite erwirtschaften. Ich lebe von meinen Mieteinnahmen und bin auf Überschüsse aus meiner Vermietung angewiesen. Es ist mein Beruf Wohnraum für meine Mieter zur Verfügung zu stellen. Und so wie jeder Bäcker seine Brötchen bezahlt bekommt, muss ich auch meine Leistung durch einen positiven Cashflow bezahlt bekommen.

Hätte ich nicht von Beginn an auf deutlich positiven Cashflow geachtet, wäre ich heute nicht in der guten finanziellen Situation, in die ich mich durch gut gewählte Investments und harter Arbeit gebracht habe.

Was war das Beste, was du im letzten Jahr im Bereich Immobilieninvestments dazugelernt hast?

Zunächst möchte ich das Jahr 2020 mit einem Wort beschreiben: krass! Ich habe mehrere Millionen Euro bewegt und meine Buy & Hold Strategie um mehrere Firmen und eine Fix & Flip Strategie erweitert. Weil ich mich 365 Tage im Jahr mit Immobilien beschäftige, lerne ich seit über 10 Jahren nahezu jeden Tag etwas Neues im Immobilienbereich dazu. 

Vor allem habe ich gelernt auch mal größere Risiken einzugehen. Dabei wäge ich sehr genau ab, was auf dem Spiel steht. Wenn es sich finanziell überproportional lohnen kann, riskiere ich auch mal eine unsichere Entscheidung zu treffen. Ein gutes Beispiel dafür ist der Kauf meiner ersten Fix & Flip Wohnung, den ich auf meinem YouTube Kanal GrundbuchWissen by Sven Gries für alle Zuschauer dokumentiert habe.

Wie siehst du den Immobilienmarkt in 10 Jahren? Was werden die größten Veränderungen sein?

Seit 10 Jahren spekulieren alle Profi-Investoren auf sinkende Immobilienpreise. Tatsächlich kannte der Markt bisher nur eine Richtung, nämlich preislich nach oben. Das hängt vor allem mit der wirtschaftlichen Situation und der Fiskalpolitik zusammen. Wir befinden uns nicht mehr in einem gesunden Marktumfeld. 

Niemand kann mit absoluter Gewissheit eine Aussage zu dem Immobilienmarkt in 10 Jahren treffen. Entscheidend wird sein, ob es die Eurozone in der heutigen Form noch geben wird und wie das politische Umfeld in Deutschland sein wird.

Wer ist dein Superheld oder deine Superheldin (real oder fiktiv)?

Jeder der herausragendes leistet, ist für mich ein Superheld!

Vielen Dank für das Interview!

Wenn ihr mehr über Sven erfahren wollt, könnt ihr seine Website besuchen oder YouTube-Kanal besuchen.

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