Günstige Finanzierung trotz steigender Zinsen

Nico Vaziri

25.10.2022

Die Zinsen für Immobilienkredite sind zuletzt deutlich gestiegen. Egal, ob du einen Neubau planst oder eine Wohnung kaufen und sanieren willst, die Finanzierung wird ein immer schwierigeres Thema. Hinzu kommt, dass Banken bei der Kreditvergabe strenger sind als früher. Kredite sind somit nicht nur teurer, sondern auch schwieriger zu bekommen. Wir zeigen dir, wie du das Beste aus dieser kniffligen Situation machst.

Warum sind Finanzierungs-Konditionen so wichtig?

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht alles. Bei deiner Kalkulation spielen auch die Nebenkosten immer eine bedeutende Rolle. Manche davon kannst du nicht beeinflussen, denken wir etwa an staatliche Gebühren. Wo es finanziell hingegen viel zu gewinnen gibt, ist der Kredit für dein Investment. Denn schon vermeintlich geringfügig bessere Konditionen wirken sich über die gesamte Laufzeit des Kredits kalkuliert spürbar aus.

Das größte, naheliegende Argument, warum ein möglichst guter Kredit wichtig ist, sind somit die daraus resultierenden Kosten. Ein niedrigerer Zinssatz spart dir laufend Geld und auch Nebenkosten wie z.B. ein Bearbeitungsentgelt wirken sich finanziell aus.

Langfristige Auswirkungen teurer Kredite

Manche Investoren sehen das etwas lockerer. Sie denken, die Kreditkosten lassen sich auf die vielen Jahre der Laufzeit verteilen und somit fallen die Unterschiede hier nicht stark ins Gewicht. Doch dabei müssen zwei Aspekte beachtet werden:

Wer eine geringere Rate zurückbezahlen muss, kann das eingesparte Kapital veranlagen. Du profitierst somit vom Zinseszins-Effekt und baust schneller neues Eigenkapital auf.

Wer bei der Finanzierung spart, kann sich einen höheren Kaufpreis leisten. Manch ein Objekt bekommt vielleicht genau jener Investor, der geringfügig mehr für die Immobilie geboten hat. Mit einer günstigen Finanzierung verschaffst du dir ein bisschen mehr Spielraum, um ein etwas höheres Gebot abgeben zu können.

Die Finanzierung deiner ersten Immobilie ist für spätere Finanzierungen relevant. Wenn du weitere Kredite, für den Ankauf anderer Immobilien, benötigst, prüft die Bank, welche Verbindlichkeiten (z.B. laufende Kredit-Tilgung) du bereits hast. Je geringer deine monatlichen Raten sind, die du bereits bezahlen musst, desto leichter kannst du einen neuen Kredit bekommen.

Die Konditionen, die du heute bei deiner Bank akzeptierst, beeinflussen spätere Verhandlungen. Stell dir vor, du willst einen zweiten Kredit aufnehmen. Die Bank sieht, dass du bereits bei deinem ersten Kredit kaum verhandelt hast, und bietet dir daher wieder eher nachteilige Konditionen an, in der Hoffnung, dass du diese wieder akzeptieren wirst.

Diese Beispiele zeigen deutlich, dass sich schlecht verhandelte Kreditkonditionen drastisch auswirken. Wer denkt, 50 Euro mehr an Rückzahlung pro Monat spielen keine große Rolle, sollte künftig dringend all die genannten Punkte einbeziehen. Doch welche Möglichkeiten stehen dir für die Finanzierung offen und wie gelingt es, auch zu schwierigeren Zeiten noch möglichst gute Konditionen zu bekommen?

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Prinzipiell hast du die Wahl zwischen einem Kredit mit variabler Verzinsung oder einem Fixzinssatz. Bei einer Fixzinsvereinbarung wird vorab definiert, wie hoch die Zinsen für welchen Zeitraum sind. Du sicherst dich dadurch gegen steigende Zinsen ab, profitierst dafür aber auch nicht, wenn die Zinsen fallen. Diese Sicherheit lassen sich Banken, verglichen mit dem aktuellen variablen Zinssatz, mit einem kleinen Aufschlag abgelten.

Wenn du sicherheitsorientiert agieren willst, ist ein Kredit mit Fixzinsphase deine erste Wahl. So kannst du genau planen, welche monatliche Rückzahlung wann auf dich zukommt. Ein Kredit mit variabler Verzinsung bietet sich an, wenn du risikoaffin bist und daran glaubst, dass die Zinsen künftig nicht steigen oder sogar fallen werden.

Wenn du dir nicht sicher bist, welche Option für dich besser passend ist, nimm dir jedenfalls die Zeit verschiedene Szenarien bei variabler Verzinsung zu kalkulieren. Berechne genau, welche monatlichen Kosten sich ergeben, wenn sich die Zinsen um x Prozent erhöhen. Durch die Szenarien merkst du schnell, ab welcher Änderung des variablen Zinssatzes dein Investment finanziell nicht mehr attraktiv sein wird. Und du wirst feststellen, ob du dich mit diesen potenziellen Schwankungen wohl fühlst oder sie dich eher nervös machen. Neben den Zahlen solltest du schließlich auch überlegen, ob du mit einem variabel verzinsten Kredit noch gut schlafen kannst.

Darauf legen Banken wert

Damit du einen Kredit mit möglichst guten Konditionen bekommst, musst du dich vorbereiten.

Persönliche Finanzen

Erstelle ein strukturiertes Dokument, in dem du aufstellst, welche Einnahmen und Ausgaben du privat hast und über welche Vermögenswerte du verfügst. Deine private Haushaltsrechnung bildet die Basis, mit der die Bank prüft, welcher Rückzahlungsbetrag leistbar ist.

Investment kalkulieren

Zusätzlich kannst du eine Kalkulation anfertigen, die zeigt, mit welchen Einnahmen und Ausgaben du – immer in Relation zur investierten Gesamtsumme – du planst. Berechne einen vollständigen Immobilienkauf durch. So sieht die Bank, dass du nur noch die Daten der jeweiligen Immobilie einfügen brauchst und direkt weißt, welche Kosten und Erträge zu erwarten sind. Das unterstreicht, wie intensiv und genau du dich mit der finanziellen Planung des Investments befasst hast.

Strategie vorlegen

Dann kontaktierst du am besten mehrere Banken frühzeitig, noch ohne ein konkretes Objekt ins Auge gefasst zu haben. Stelle deine Haushaltsrechnung und deine Beispielkalkulation im persönlichen Gespräch vor und erkläre dein Vorhaben. Dabei ist wichtig, dass du eine klare Investmentstrategie vorlegen kannst – beispielsweise Buy and Hold. Sei möglichst konkret. So kannst du beispielsweise sagen, du planst den Ankauf von drei Wohnungen in B-Lage der Stadt x, jeweils mit einem Kaufpreis von bis zu 200.000 Euro und einer Mindestrendite von 4 Prozent.

Vorteile durch günstige Kreditkonditionen

Wir fassen zusammen: Die monatlichen Raten sind bereits ein großes Argument. Doch die Folgen einer gut verhandelten, möglichst günstigen Finanzierung gehen noch deutlich weiter.

Möglichst günstige Kreditkonditionen wirken sich nicht nur direkt finanziell auf deine monatlichen Raten aus. Sie bilden auch eine gute Basis für spätere, weitere Kredite und tragen dazu bei, dass du hinsichtlich des Kaufpreises der Immobilie etwas flexibler bist als andere Investoren. Außerdem kannst du, indem du bei den Kosten des Kredits einsparst, schneller wieder Eigenkapital für neue Immobilienkäufe ansparen.

Gibt es überhaupt noch „günstige“ Kredite?

Last but not least muss erwähnt werden, dass es derzeit schwierig ist, Kredite mit günstigen Konditionen zu bekommen. Doch dabei ist zu bedenken, was genau „günstig“ in diesem Zusammenhang bedeutet. Investoren sollten das Beste aus der derzeitigen Situation machen und gerade jetzt, wo die Zinsen deutlich höher sind als vor wenigen Jahren, sind gute Vorbereitung und harte Verhandlungen mit Banken nötig. Darüber zu klagen, dass es vor zwei, drei Jahren noch wesentlich niedrigere Zinsen gab, bringt niemanden weiter. Deshalb fokussierst du dich am besten darauf, deine Hausaufgaben so gut als möglich zu erledigen, um vergleichsweise attraktive Kredite-Konditionen zu bekommen.

Fazit für Investorinnen und Investoren

Durch die professionelle Aufbereitung von Unterlagen und das rechtzeitige Verhandeln mit verschiedenen Banken kannst du dafür sorgen, dass deine Finanzierungskosten so gering als möglich ausfallen. Die Auswirkungen gehen deutlich darüber hinaus, welche Rate du monatlich zu begleichen hast. Deshalb solltest du dich unbedingt intensiv mit dem Thema der Finanzierung befassen, auch wenn die Zusammenstellung der Unterlagen vielleicht nicht das freudigste Thema für viele Investorinnen und Investoren ist. So mühsam das Finanzierungs-Thema derzeit ist, so wichtig ist es, damit du mit deinen Investments langfristig finanziell erfolgreich bist.

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