Homestaging: Lohnt es sich?

Nico Vaziri

19.11.2021

Viele Trends in der Immobilienbranche entstehen in den USA und tauchen nach einiger Zeit auch in Europa auf. So wurden Lofts beispielsweise in unseren Breitengraden wesentlich später zu beliebten Apartments als in den Vereinigten Staaten von Amerika. Ein solcher Trend ist auch das Homestaging. Wir sehen uns genauer an, ob es sich als Verkäufer lohnt, dafür Geld auszugeben und worauf Käufer umgekehrt achten müssen, wenn eine Wohnung auf diese Weise präsentiert wird.

Was ist Homestaging?

Beim „Homestaging” wird eine Immobilie professionell eingerichtet, um sie bestmöglich zu präsentieren. Ziel ist es, dass sich Interessentinnen und Interessenten besser vorstellen können, wie die verfügbare Fläche genutzt werden kann.

Varianten des Homestaging

Die Bandbreite an Möglichkeiten, wie Wohnungen professionell für Besichtigungen präsentiert werden können, ist mittlerweile breit gefächert. Die wichtigsten Optionen zeigen wir dir nun im Überblick.

Homestaging mit Fake-Möbeln

Eine schnelle und günstige Möglichkeit ist, dass ein spezialisiertes Unternehmen die Wohnung mit unechten Möbeln ausstattet, die wirklich nur als Denkanstoß dienen. So gibt es dann beispielsweise einen Küchenblock, der zwar in den richtigen Dimensionen aufgebaut wird, aber aus Pappe besteht. All diese Karton-Möbel sind typischerweise faltbar. Sie lassen sich somit sehr schnell auf- und wieder abbauen.

Homestaging mit echten Möbeln

Fallweise wird auch mit echten Möbeln gearbeitet, wobei der Fokus darauf liegt, die Nutzungsmöglichkeiten des Raums und die Dimensionen besser zu veranschaulichen. Zu diesem Zweck werden günstige Möbel verwendet. Sie sollen preiswert und schnell zeigen, welche Einrichtung hier Platz finden kann.

Homestging bei Sonderimmobilien und im Luxus-Segment

Bei besonders kleinen Immobilien kann es sinnvoll sein, diese bereits komplett mit Möbel auszustatten. So wird ersichtlich, dass auch auf geringer Fläche alles Wichtige genug Platz findet. Diese Möbel werden dann meist direkt mit der Wohnung mitverkauft.

Im Luxussegment gibt es den Trend zur vollmöblierten Wohnung ebenfalls. Käuferinnen und Käufer können hier frei wählen, ob die Möbel in der Wohnung verleiben sollen, oder doch wieder entfernt werden. Gerade bei Dachgeschoßwohnungen kann sich gute Möblierung lohnen. Denn wenn bei Dachschrägen Zweifel aufkommen, ob genug Stauraum vorhanden ist, erübrigt sich dieses Thema, wenn bereits maßgefertigte Einbaumöbel vorhanden sind.

Im absoluten Top-Segment werden Immobilien nicht nur mit hochwertigen Möbeln ausgestattet, sondern teils sogar völlig einzugsbereit übergeben. Das bedeutet, dass sogar bereits eine Auswahl an Kunst an den Wänden zu finden ist und selbst hochwertige Handtücher vorhanden sind. Gerade, wenn eine Wohnung potenziell nur als Zweitwohnsitz genutzt wird, weiß die gut betuchte Klientel diesen Service zu schätzen.

So viel erstmal dazu, wie Homestaging funktioniert und in welchen Situationen es zur Anwendung kommt. Doch worauf müssen Käufer und Verkäufer nun genau achten, wenn eine Wohnung voll ausgestattet angeboten werden soll?

Homestating aus Käufersicht

Wenn du auf der Suche nach einer Investment-Immobilie bist, ist es wichtig, dich von einer besonders schön eingerichteten Wohnung nicht täuschen zu lassen. Primär erwirbst du die Immobilie, nicht die Einrichtung. Diese verändert das Aussehen und kann über den ein oder anderen Mangel des Objektes hinwegtäuschen versuchen. Konzentriere dich daher in einer möblierten Wohnung ganz besonders auf die harten Fakten:

Ist der Grundriss der Immobilie gut?

Welchen Eindruck machen das Gebäude und die Wohnung selbst, nicht die Möbel?

Gibt es Stellen, die durch die aufgebauten Möbel nicht zu sehen sind?

Bei der Besichtigung musst du somit ganz bewusst darauf achten, dich nicht durch die Einrichtung täuschen zu lassen. Umgekehrt kann dir die Möblierung helfen, die Wohnung besser einschätzen zu können. Denn gerade bei kleinen Räumen zeigt sich so auf den ersten Blick, welche Einrichtungsoptionen bestehen.

Außerdem kann es vorteilhaft sein, wenn du die Wohnung vollmöbliert übernehmen kannst. Das hängt davon ab, welche Pläne du mit der Immobilie hast. Für die touristische Vermietung ist besonders hochwertige Möblierung vorteilhaft. Wenn das dein Plan ist, müsstest du die Immobilie ohnehin mit Möbeln ausstatten. Da kann es praktisch sein, dass bereits alles Nötige vorhanden ist.

Auch bei der Vermietung an Studierende oder Singles, also immer dann, wenn typische Kleinwohnungen angeboten werden, sind möblierte Wohnungen gefragt. Du kannst so etwas höhere Miete verlangen und deine zukünftigen Mieterinnen und Mieter freuen sich, dass sie sich den Weg ins Möbelhaus ersparen.

Jedenfalls musst du bei der Besichtigung abklären, welche Möbel gekauft werden können oder sogar müssen und wie die Konditionen diesbezüglich aussehen werden.

Home Staging aus Verkäufersicht

Als Verkäufer ist dein Ziel, die Immobilie möglichst schnell und zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Deshalb ist es klar, dass die Wohnung so gut wie nur möglich präsentiert werden soll. Home Staging bietet da eine attraktive Gelegenheit, um die Vermietung oder den Verkauf zu beschleunigen. Denn viele Suchende können sich oft nicht gut vorstellen, wie die leeren Räume tatsächlich genutzt werden können. Besonders bei größeren Zimmern ist das häufig ein Problem.

Ebenfalls hilfreich ist eine möblierte Wohnung als Beispielwohnung, bei einem großen Bauprojekt. Wenn das Gebäude selbst erst entwickelt wird, lohnt es sich, eine der Wohnungen schon komplett fertigzustellen und zu möblieren. Interessenten bekommen so eine sehr konkrete Vorstellung davon, wie die fertige Immobilie schlussendlich aussehen wird.

Vorteile und Nachteile aus Verkäufersicht

Die Vorteile des Home Staging liegen klar auf der Hand. Käufer brauchen weniger Vorstellungskraft und es gibt auch gewisse Zielgruppen, für die eine möblierte Wohnung massive Vorteile mit sich bringt. Egal ob zur Eigennutzung im hochpreisigen Segment oder für Investoren, die sich durch die Möbel eine schnellere, bessere Vermietbarkeit erhoffen.

Das Risiko aus Verkäufersicht ist, dass in Möbel investiert werden muss. Im Worst Case gefallen diese einem Interessenten nicht, der sich jedoch für die Wohnung selbst schon interessieren würde. Dann sind die Kosten de facto verloren. Bei Pappmöbeln ist dieses Risiko nicht vorhanden, dafür fallen die Kosten jedenfalls an und es kann nicht am Veräußerungserlös der Möbel partizipiert werden.

Wenn ein möglichst schneller, hochpreisiger Verkauf wichtig ist und die Wohnung kein Selbstläufer ist, überwiegen die Vorteile des Home Stagings ganz klar.

Lohnt sich Home Staging?

Wie so oft in der Immobilienbranche lautet die Antwort: „Es kommt ganz darauf an…“ – denn bei einer gut vermietbaren 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon wird es nicht nötig sein, die Kosten für diese Marketingmaßnahme zu tragen. Bei spezielleren Immobilien, die einen hohen Verkaufspreis erzielen sollen oder bei denen es schwer vorstellbar ist, wie die Räume ideal nutzbar sind, kann das Investment in Home Staging geradezu verkaufsentscheidend sein. Deshalb muss immer im Einzelfall abgewogen werden, ob du bereit bist, die Kosten auf dich zu nehmen.

Überlege dir vorab jedenfalls, ob es Sinn macht, gleich echte Möbel aufbauen zu lassen und die Wohnung möbliert anzubieten. Denn in diesem Fall kannst du womöglich einen höheren Gesamtpreis erzielen. Bei Pappmöbeln, die wieder abgebaut werden, bleiben dir jedenfalls nur die Kosten. Dafür besteht nicht das Risiko, dass du Geld für teure Möbel ausgibst, die einem Käufer dann womöglich nicht gefallen.

So bleibt es schlussendlich abzuwiegen, ob eine Wohnung geeignet ist, um voll ausgestattet zu werden oder ob sie ohnehin gut verkaufbar ist. Eine weitere Option ist, das Marketing zuerst unmöbliert zu starten und erst, wenn sich kein rascher Verkaufserfolg einstellt, zusätzliche Maßnahmen wie etwa Home Staging zu ergreifen.

Fazit: Home Staging als Verkaufstreiber

Wie jede Marketingmaßnahme ist auch Home Staging mit Risiko und Kosten verbunden. Doch es gibt verschiedenste Anwendungsfälle, in denen es sich absolut lohnen wird, eine Wohnung vollmöbliert zu präsentieren. Unabhängig davon, ob die Möbel schlussendlich tatsächlich mitverkauft werden, oder ob sie wieder abgebaut werden.

Bei hohen Eigentumspreisen sind die Kosten des Home Staging in Relation überschaubar. Wichtig ist allerdings, dass auch die sonstigen Marketingmaßnahmen zu dieser Vorgehensweise passen. Wenn eine Wohnung schon so gut ausgestattet und präsentiert wird, muss auch in professionelle Bilder investiert werden. Schließlich soll schon beim Inserat, wenn der Interessent die Immobilie erstmals sieht, ein guter Eindruck entstehen. Nur Home Staging allein reicht dafür nicht aus.

Aus Käufersicht ist es hingegen wichtig, sich nicht zu sehr von der Möblierung ablenken zu lassen. Der Fokus muss bei der Besichtigung ganz klar auf der Immobilie liegen. Halte dich daher bei möblierten Wohnungen immer an die Eckdaten wie den Grundriss und den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft selbst. Ob dir die Möbel gefallen, ist schließlich sekundär, denn das Hauptinvestment ist ganz klar die Immobilie selbst.