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Immobilien als Altersvorsorge

Remy Sharp

Nico Vaziri

Montag, 17.05.2021

Immobilien sind vielseitig – ob es darum geht, den eigenen Wohnbedarf zu decken, Kapital langfristig anzulegen oder ein eigenes Unternehmen aufzubauen, das sich mit Wohnungen und Häusern beschäftigt… die Optionen sind endlos. Eine wichtige Möglichkeit, die Immobilien bieten, ist die Altersvorsorge. Warum das so ist und wie du mit Immobilien deine zukünftige Rente aufbessern kannst, haben wir in diesem Beitrag für dich zusammengefasst.

Altersvorsorge: Wer früh beginnt, gewinnt

Vielleicht ist die Rente aus deiner Sicht noch so weit entfernt, dass du keine Lust hast, dir große Sorgen darum zu machen, wie es dir dann finanziell gehen wird. Der Haken bei dieser Denkweise ist, dass du rechtzeitig beginnen musst, Maßnahmen zu setzen, die deine finanzielle Situation im höheren Alter absichern. Die staatlichen Rentenzahlungen gleichen immer mehr einer Art Grundsicherung, die nur die minimalen, bescheidensten Ausgaben des täglichen Lebens decken. Willst du deine Rente damit verbringen, jeden Cent zwei Mal umzudrehen? Vermutlich nicht. Also besser doch schon jetzt, um dieses Thema angehen.

Altersvorsorge: Warum früh beginnen?

Im Prinzip ist es ganz einfach: Je früher du beginnst Kapital aufzubauen, desto mehr Zeit hast du, um anzusparen und desto stärker wirkt sich der Zinseszinseffekt auf deinen Vermögensaufbau aus. Oder, wenn du es besonders entspannt angehen möchtest, so kannst du es auch genau umgekehrt betrachten – je früher du beginnst, desto weniger Aufwand ist das Ansparen eines bestimmten Zielbetrages.

Doch auch etwas ältere Personen brauchen sich nun nicht ärgern. Denn es ist schließlich immer noch deutlich besser, du beschäftigst dich jetzt mit der Altersvorsorge, statt das Thema ganz zu verdrängen und dann, in einigen Jahren, ein böses Erwachen zu erleben. Wichtig ist also, dass du aktiv wirst, deine Finanzen selbst in die Hand nimmst und strukturiert vorgehest, um deine finanzielle Versorgung im Alter zu sichern.

Finanzielle Altersvorsorge: Optionen

Sehen wir uns nun genauer an, wie du für später vorsorgen kannst und dir ein angenehmes, finanzielles Polster aufbauen kannst, das dich gut schlafen lässt.

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Ausgangslage erfassen

Der erste Schritt ist immer einmal den Ist-Stand zu klären. Verschaffe dir einen Überblick darüber, welche Vermögenswerte du aktuell besitzt (Erspartes, Aktien, etc.) und welche Schulden diesen Werten gegenüberstehen. Außerdem solltest du deine Einnahmen und Ausgaben tracken. So klärst du ab, welchen Betrag du aktuell zur Veranlagung bereit hast. Dieser Betrag ist dein verfügbares Eigenkapital. Die Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben ist wichtig, damit dir klar wird, welchen monatlichen Überschuss du erzielst. Diesen monatlichen Betrag kannst du für dein Investment verwenden. Dokumentiere all diese Daten laufend, am besten monatlich, denn schließlich verändern sich diese Werte regelmäßig.

Kapitalaufbau – nur wie?

Dass Sparbücher keine Renditen mehr bringen, brauchen wir wohl nicht ausführlich zu thematisieren. Dir muss klar sein, dass du dein Kapital so anlegen musst, dass die Rendite höher ist als die Teuerungsrate. Du willst nicht nur die Inflation ausgeglichen haben, sondern dein Kapital soll zusätzlich neues Kapital für dich erwirtschaften. Wenn deine Veranlagung allerdings so schlecht ist, dass die Inflation nicht ausgeglichen wird, verlierst du die Kaufkraft.

So ist es, wenn du Beträge auf Sparbücher legst. Dort bekommst du praktisch keine Zinsen, doch die Inflation liegt bei knapp zwei Prozent pro Jahr. Deine Kaufkraft sinkt somit um genau diesen Wert.

Kapitalmärkte nutzen

Ein Sparbuch ist also keine brauchbare Lösung. Eine Alternative bietet der Kapitalmarkt in Form von Aktien, Anleihen und ETFs. Wer in Aktien investieren möchte, benötigt entsprechende Expertise und muss sich im Detail mit den einzelnen Unternehmen, die in das eigene Portfolio aufgenommen werden sollen, beschäftigen. Dann besteht auch noch die Situation, dass keine breite Risikostreuung gegeben ist, wenn nicht in sehr viele Titel investiert wird.

Deshalb nutzen viele Menschen lieber sogenannte ETFs. Diese bündeln hunderte, teils sogar über eintausend, Unternehmen und sorgen somit für breite Diversifikation. Dieses Investment kann einmalig erfolgen oder mit einem monatlichen Ansparplan, sodass ein fixer Betrag regelmäßig investiert wird. Dieser Weg ist durchaus geeignet, um Vermögen aufzubauen.

Börseninvestments: Vorteile und Nachteile

Die Vorteile von ETFs liegen auf der Hand. Du kannst breit diversifizieren und monatlich ansparen, der Aufwand ist gering. Doch wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Kommt es zu einer Wirtschaftskrise, kann es passieren, dass der Kursverlauf schlecht ausfällt. Wenn du genau dann Kapital entnehmen musst, tust du das womöglich sogar mit Verlusten. Deshalb sollte keinesfalls das gesamte Vermögen so investiert werden. Schließlich weiß niemand, wie sich die Märkte wirklich entwickeln werden.

In Summe muss anerkannt werden, dass es auch abseits von Immobilien gute, langfristige Investmentmöglichkeiten gibt. Im aktuellen Marktumfeld zählen breit aufgestellte ETFs da sicher dazu.

Kapitalaufbau mit Immobilien-Investments

Kommen wir nun dazu, wie du mit Immobilien für deine Rente vorsorgen kannst. Der erste Schritt dabei ist, dass wir uns ansehen, welche Möglichkeiten du generell hast, um mit Immobilien Kapital aufzubauen. Denn in dieser Branche gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Diese sind z.B.:

  • Fix and Flip: Du kaufst sanierungsbedürftige Immobilien an, wertest diese auf und verkaufst sie anschließend mit Gewinn weiter. Diese Strategie erfordert Expertise und großen zeitlichen Einsatz. Sie ist also für Profis der Immobilienbranche geeignet, jedoch weniger für Einsteiger.

  • Buy and Hold: Du kaufst Immobilien an und vermietest diese anschließend langfristig. Die monatlichen Nettomieteinnahmen sollten höher sein als alle damit zu deckenden Kosten (z.B. Kreditrate).

  • Kurzfristige Vermietung: Die touristische Vermietung und auch die Vermietung für einige Monate setzen voraus, dass du die Immobilien komplett möblierst und die rechtliche Lage genau überprüfst. Für diese Form der Vermietung gibt es genaue gesetzliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Bedenke auch, dass diese Option ebenfalls mit einigem Zeitaufwand verbunden ist.

  • Gemischte Strategien: Durch Fix and Flip Deals kann es dir gelingen, rasch Eigenkapital aufzubauen. Dieses kannst du dann als Anzahlung für eine Buy and Hold Wohnung verwenden. Mit dieser Vorgehensweise kombinierst du die beiden Strategien.

Welche Strategie für dich passend ist, hängt von deiner Expertise ab und davon, wie viel Risiko du eingehen möchtest. Auch der zeitliche Aufwand ist, je nach Strategie, sehr unterschiedlich.

Risikoarmer Vermögensaufbau mit Immobilien

Für all jene, die weder besondere Handwerkerfahrung noch sonstige spezielle Immobilien-Expertise haben, sondern einfach Geld anlegen möchten, ist die klassische Buy and Hold Strategie die naheliegende Lösung. Du kaufst also eine oder mehrere Wohnungen und vermietest diese langfristig. Wie funktioniert das im Detail?

Lage, Lage, Lage

Für die langfristige Vermietung benötigst du keine Luxuswohnung in bester Innenstadtlage. Umgekehrt solltest du nicht riskieren, in wirklich schlechten Lagen zu kaufen, auch wenn die Einkaufspreise dort vermeintlich günstiger sind und somit verlockend wirken. Wähle eine gute Wohngegend, in der die lokale Infrastruktur passt. Ärzte, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, vielleicht sogar eine Uni in der Nähe – all das sind Faktoren, die einer Gegend auch längerfristig gute Beliebtheitswerte versprechen.

Auswahl passender Wohnungen

Bei der Suche nach einer passenden Wohnung in der von dir gewählten Lage musst du darauf achten, dass die Immobilien zum Umfeld passt. Was heißt das? Wenn du eine Wohnung nahe einer Universität kaufst, gibt es vermutlich auch in zehn Jahren noch Studierende, die mit einer kleinen, günstigen 1-Zimmer-Wohnung glücklich sind. Kaufst du hingegen in einer Wohngegend, die bei Familien beliebt ist und sich am grünen Stadtrand befindet, sollte wohl zumindest ein Balkon vorhanden sein.

Achte darauf, dass die Grundrisse gut durchdacht sind und nicht nur die Wohnung selbst, sondern das gesamte Gebäude in überzeugendem Zustand ist. Wovon du dich hingegen nicht leiten lassen solltest, sind alle Aspekte, die einfach veränderbar sind.

Als Investorin oder Investor musst du anders denken als bei einer Wohnungssuche für dich selbst. Es muss dir nicht jedes Detail perfekt gefallen. Kleine Anpassungen können immer noch vorgenommen werden. Der Boden wird im Lauf der Zeit womöglich ohnehin einmal erneuert, ein Mieter streicht die Wände neu und Ähnliches. Entscheidend sind die Eckpfeiler der Immobilie, die sich nicht rasch anpassen lassen. Dazu zählen Lage, Grundriss und Zustand des Gebäudes.

Immobilien als Altersvorsorge: Die Kalkulation

Wenn du nun weißt, in welcher Lage du suchen solltest und worauf es bei der Wohnung ankommt, können wir uns jetzt den Zahlen widmen.

Immobilienankauf – Die Finanzierung

Vorab stellt sich die Frage, wie sich ein Immobilienkauf finanzieren lässt. Das kommt ganz darauf an, wie risikofreudig du bist. Abhängig davon, mit welcher Kreditsumme du dich wohl fühlst, kannst du bis zu 100% des Kaufpreises fremdfinanzieren. Doch wie viel Kreditbetrag macht Sinn?

In den meisten Fällen ist es so, dass 20% Eigenkapital eingebracht werden. Zusätzlich werden die Kaufnebenkosten, also Immobilienmakler, diverse Gebühren usw., mit Eigenkapital bezahlt. Der übrige Betrag wird durch den Kredit gedeckt. Je höher die Kreditsumme ist, desto weniger Eigenkapital verwendest du. Theoretisch kannst du also mehr Immobilien kaufen, wenn du immer nur eine möglichst geringe Eigenkapitalquote hast.

Vielen Menschen, die langfristig vorsorgen möchten, geht es aber nicht darum, ein Immobilienportfolio maximaler Größe aufzubauen. Wer einfach ein, zwei Wohnungen kaufen und vermieten will, kann hinsichtlich des Kreditbetrages unkompliziert vorgehen. Eine Möglichkeit ist, die Kreditsumme so zu wählen, dass die monatliche Belastung (Rückzahlung und Zinsen), die sich daraus ergibt, von der Nettomiete mehr als gedeckt sein muss. Das bedeutet, dass der finanzielle Aufwand des Kredites vollständig durch die Nettomiete gedeckt ist.

Beim Abschluss des Kredites kannst du eine Fixzinsperiode vereinbaren. Das bedeutet, dass in diesen 10, 15 oder sogar 20 Jahren dann schon ganz genau vorab definiert ist, welche monatliche Belastung auf dich zukommt – unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau generell entwickelt. So kannst du extrem genau planen.

Außerdem kannst du die Option für eine frühzeitige Tilgung aushandeln. Das bedeutet, dass du, auf deinen Wunsch hin, den Kredit schon früher zurückbezahlen kannst. So kannst du, theoretisch, 15 Jahre lang einen fixen Betrag bezahlen und am Ende der Fixzinsperiode den Restbetrag begleichen, sofern du über das nötige Kapital verfügst. Mit dieser Methode gelingt es dir, niemals in den Bereich der variablen Kreditverzinsung zu kommen.

Fazit zur Finanzierung

Wenn du kein großes Portfolio aufbauen möchtest, nimm dir einen möglichst günstigen Kredit auf. Stelle sicher, dass die Nettomiete höher ist, als die laufenden Kosten und plane dabei auch einen Puffer für Reparaturen ein. Zusätzliche Planungssicherheit bekommst du dank einer Fixzinsvereinbarung.

Ist der Kredit dann erst einmal vollständig abbezahlt, stehen dir die Nettomieteinnahmen zur freien Verfügung. Auch dann musst du noch einen Teil der Nettomiete für Reparaturen oder sonstige Aufwände einplanen. Doch der Großteil der Nettomiete kann dann frei verwendet werden.

Vorteile von Immobilien zur Altersvorsorge

Es gibt gleich mehrere Faktoren, die dafür sprechen, Immobilien als Teil der persönlichen Altersvorsorge zu erwerben. Die staatliche Rente wird nicht ausreichen, um deinen bisherigen Lebensstandard zu halten. Wenn du eine Wohnung kaufst und vermietest, hast du ein recht gut kalkulierbares, konstantes Zusatzeinkommen. Im besten Fall profitierst du zusätzlich von einer Wertsteigerung der Immobilie.

Durch die derzeit günstig verfügbaren Kredite ist es außerdem so, dass es besonders einfach ist, in Immobilien zu investieren. Selbst mit relativ wenig Eigenkapital kann eine Wohnung als Anlage erworben werden.

Eine wichtige Rolle spielt bei der Kapitalanlage auch das Thema Sicherheit. Niemand weiß, wie sich Aktienmärkte in vielen Jahren entwickeln werden. Beim Wohnungsmarkt ist es ebenso nicht sicher vorhersagbar.

Doch wer heute eine Immobilie vermietet, tut das typischerweise mit einer Indexmiete, die dazu führt, dass ein Inflationsschutz für den Vermieter besteht. Die Miete kann also immer wieder gemäß der Inflation angepasst werden. Eine Geldentwertung, wie sie bei Sparbüchern passiert, kann daher nicht vorkommen. Zur Indexmiete gibt es selbstverständlich auch noch Alternativen, etwa eine Staffelmiete oder eine spätere Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau.

Spätere Eigennutzung als Option bedenken

Ein weiterer Aspekt, abseits der finanziellen Vorteile, ist, dass eine Immobilie auch gekauft, vermietet und später selbst benutzt werden kann. Wie kann ein solcher Plan genau aussehen? Du könntest die eine praktische, barrierefreie Wohnung erwerben und diese vermieten. Nach 20 Jahren hast du den Kredit abbezahlt und hast ein gewisses Zusatzeinkommen. Dieses Zusatzeinkommen sparst du an. Mit dem angesparten Betrag kannst du dann die Wohnung sanieren, bevor du selbst einziehst und sie im hohen Alter nutzt.

Selbstverständlich ist das nur eine zusätzliche Alternative, um zu zeigen, wie vielfältig die Vorteile sind, die Immobilieneigentum mit sich bringt. Der Plan muss nicht in Stein gemeißelt sein. Wenn du es dir später anders überlegst, kannst du die Wohnung schließlich auch einfach weiterhin vermieten und dich über den positiven Cashflow freuen.

Fazit: Immobilien als Altersvorsorge

Rente und Altersvorsorge klingen nach ferner Zukunft. Doch wer nicht beginnt, sich rechtzeitig mit genau diesen Themen zu beschäftigen, hat keine besonders rosigen Aussichten. Auf das staatliche System solltest du dich nicht verlassen. Abgesehen davon, dass es dich in eine große Abhängigkeit bringt, wirst du kaum besonders attraktive monatliche Beträge erhalten. Du musst deine Finanzen also selbst in die Hand nehmen – auch, wenn es um eine sehr langfristige Timeline geht.

Für die Altersvorsorge können unterschiedliche Möglichkeiten genutzt werden, um einerseits Vermögen aufzubauen und andererseits zusätzliches Einkommen zu schaffen. Das Ansparen kann beispielsweise auch mittels eines ETFs erfolgen, bei dem du das Risiko des Investments weltweit streuen und einen Sparplan abschließen kannst. Doch diese Investition wirft kaum monatliche Renditen ab.

Anders ist es bei einer vermieteten Immobilie. Wenn du sie heute kaufst, bekommst du sehr günstige Kreditkonditionen. Dank langfristiger Fixzinsvereinbarungen ist das Risiko für viele Jahre sehr überschaubar. Ist der Kredit dann erst einmal abbezahlt, erhältst du monatliche Zahlungen. Einen gewissen Anteil solltest du auch dann für sonstige Kosten, etwa Erhaltungsmaßnahmen, weglegen, doch der Rest der Nettomiete bessert dann dein Einkommen – auch im hohen Alter deine Rente – auf. Dieses Zusatzeinkommen ist bei Immobilien nur ein Bestandteil der verschiedenen Pluspunkte. Denn mit etwas Glück hast du zusätzlich eine Wertsteigerung deiner Immobilie, sodass du sie auch noch hochpreisig veräußern kannst. Wenn du sie lieber behalten möchtest, können sich noch weitere Generationen an dem zusätzlichen Einkommen erfreuen.

Unser Fazit lautet daher, dass Immobilien wohl die einfachste und beste Form sind, um für finanzielle Sicherheit zu sorgen. Egal ob für die Rente oder schon früher. Denn vielleicht ist dein Kredit schon bald abbezahlt und du möchtest die zusätzlichen Einnahmen nutzen, um endlich nicht mehr Vollzeit arbeiten gehen zu müssen? Entscheidend ist, möglichst früh mit dem gezielten Aufbau von Kapital zu beginnen, um investieren zu können und dann entsprechende laufende Erträge zu erwirtschaften.