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Immobilien als Rentenvorsorge

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Donnerstag, 09.09.2021

Wer beim Thema Immobilien nur an das eigene Wohnbedürfnis denkt, verpasst entscheidende andere Nutzungsmöglichkeiten. Denn Wohnungen werden längst nicht nur als allgemeine Investment-Objekte erworben, sondern auch ganz gezielt zur Rentenvorsorge. Wie es dir gelingt, durch schlaue Immobilien-Investments für das Alter vorzusorgen und worauf du dabei achten musst, fassen wir in diesem Beitrag für dich zusammen.

Ausgangssituation: Private Rentenvorsorge immer wichtiger

Unumstritten klar ist, dass die staatliche Rente zwar vorhanden ist, aber für viele Menschen kein gutes Leben im hohen Alter sichert. Vielmehr wird die staatliche Leistung immer mehr zur Grundversorgung. Dementsprechend wird die private Rentenvorsorge immer wichtiger. Je früher damit begonnen wird, desto besser. Denn im Lauf der Jahrzehnte des Kapitalaufbaus summieren sich auch kleinere Beträge zu beachtlichen Summen.

Wie ist es möglich, ein möglichst gutes und vor allem sicheres Zusatzeinkommen aufzubauen? Derzeit ist es so, dass angesparte Summen am Sparbuch nicht nur de facto keine Zinsen bringen, sondern die dort geparkten Beträge durch die Inflation sogar an Wert verlieren. Immer mehr Menschen suchen deshalb aktiv nach Alternativen, um Kapital ertragreich anzulegen.

ETFs und Aktien

Ein Weg, um das zu tun, sind Investitionen an der Börse. Mit Aktien muss nicht aktiv gehandelt werden, es können auch Anteile verschiedener Unternehmen erworben und gehalten werden, um diese dann, zu einem viel weiteren Zeitpunkt, wieder zu veräußern. Außerdem werden Erträge in Form von Dividenden generiert, wenn auch nur im relativ geringen Ausmaß.

Wer sich mit Aktien nicht näher beschäftigen möchte, setzt oft auf breit aufgestellte Exchange Traded Funds, kurz ETFs genannt. Ein ETF ist keine Aktie, sondern beinhaltet Anteile unzähliger Unternehmen. Bekannte, breit organisierte ETFs wie der MSCI World haben sogar über 1.000 Unternehmen abgebildet. So lässt sich durch ein einziges Investment das Risiko sehr breit streuen. Detailliertes Börsen-Wissen ist hingegen nicht unbedingt nötig.

Nachteile von Börsen-Investments

Aus der Vergangenheit soll an der Börse nicht auf die Zukunft geschlossen werden. Trotzdem kann gesagt werden, dass sich die Weltwirtschaft in den letzten Jahrzehnten in Summe beeindruckend entwickelt hat. Wer für die Altersvorsorge auf Wertpapiere setzt, muss trotzdem die damit verbundenen Risiken berücksichtigen.

Bei Einzelpositionen ist theoretisch sogar ein Totalverlust möglich. Skandale der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass das auch tatsächlich eintreten kann (siehe Wirecard). Ein Totalverlust bei einem ETF scheint hingegen undenkbar, denn dann wäre die Weltwirtschaft wohl zerstört.

Allerdings: Wenn die Weltwirtschaft gerade strauchelt und es eine Krise gibt, kann das Depot deutlich an Wert verlieren. Wer genau in einer solchen Phase verkaufen muss, um an liquide Mittel zu kommen, hat ein Problem. Das Hauptrisiko bei der langfristigen Anlage an der Börse besteht also darin, dass Einzeltitel eine zu große Abhängigkeit schaffen. Zusätzlich kann es passieren, dass ein Verkauf zu einem schlechten Zeitpunkt nötig wird, an dem dann im schlimmsten Fall sogar Verluste realisiert werden müssen.

Immobilien zur Rentenvorsorge kaufen

Immobilien sind schon seit langem eine attraktive Alternative, um gerade in Zeiten niedriger Zinsen Kapital ertragreich anzulegen. Die geringen Zinsen haben gleich zwei Effekte:

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· Spareinlagen bringen keine Erträge mehr

· Immobilien können günstiger finanziert werden

Beide Auswirkungen der niedrigen Zinsen sorgen für einen Run auf Immobilien zu Anlagezwecken. Doch nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen, um langfristig eine stabile Rendite zu erzielen. Außerdem gibt es unterschiedliche Investment-Strategien, um in der Immobilienbranche Geld zu verdienen. Wie am besten vorgegangen wird, wenn die Immobilien tatsächlich zur Rentenvorsorge dienen sollen, thematisierten wir im nächsten Abschnitt.

Immobilien als Rentenvorsorge: Passende Strategie wählen

Wer mit Immobilien Geld verdienen will, hat unterschiedlichste Optionen. Die wichtigsten Strategien auf einen Blick:

· Fix and Flip: Eine Immobilie wird angekauft, saniert und anschließend mit Gewinn weiterverkauft. Für diese Strategie wird umfassende Expertise benötigt. Es muss viel Arbeitszeit investiert werden und preiswerte, zuverlässige Handwerker sind unerlässlich.

· Buy and Hold: Bei dieser Methode werden Immobilien angekauft und langfristig vermietet. Ein Weiterverkauf ist theoretisch möglich, aber nicht geplant. Die Mieteinnahmen werden oft genutzt, um einen Kredit, mit dem der Kauf finanziert wurde, zu tilgen.

· Kombinierte Strategie: Eine Immobilie wird angekauft, saniert und anschließend selbst vermietet. Das macht dann Sinn, wenn du gute Handwerker kennst, die eine Immobilie günstig sanieren. Diese Strategie erfordert dementsprechend mehr Zeiteinsatz und ist etwas riskanter als die klassische Buy and Hold Strategie.

· Vermieten und Weiterverkaufen: Eine weitere Kombinationsmöglichkeit sieht so aus, dass eine Immobilie zuerst vermietet wird, aber nach einigen Jahren weiterverkauft wird. Wichtig ist, günstig einzukaufen, in wenigen Jahren gute Einnahmen zu erzielen und anschließend vergleichsweise teuer zu verkaufen. Mit dem Erlös kann dann die Schnäppchen-Jagd wieder neu beginnen.

· Sonderstrategien: Wer möchte, kann speziellere Immobilien erwerben und diese ertragreich nutzen. Zu diesen Sondermodellen zählt beispielsweise die touristische Vermietung. Dabei sind zahlreiche gesetzliche Vorgaben zu beachten.

Langfristig in Immobilien investieren

Alle Strategien haben ihre Berechtigung und welche Strategie gerade passend ist, kommt sehr stark auf die persönlichen Umstände (Expertise, Zeitinvestment, etc.) an. Für viele Menschen geht es, wenn Immobilien zur Rentenvorsorge dienen sollen, aber vor allem darum, langfristig Kapital auf möglichst sichere Weise anzulegen. Die wenigsten wollen sich um die Sanierung und den Weiterverkauf einer Immobilie kümmern. Auch Sonderfälle, wie etwa die gewerbliche Nutzung oder die touristische Vermietung, bieten sich nur selten an.

Die klassische Buy and Hold Strategie ist, wenn eine Wohnung als langfristiges Investment erworben werden soll, die klassische Variante. Nachdem nicht im Fokus steht, den Profit zu maximieren, sondern eine stabile Rendite zu erreichen, müssen einige Eckdaten beachtet werden.

Lage der Immobilie

Wer nur eine oder zwei Wohnungen kauft, streut das Risiko des Investments nicht breit. Deshalb ist es besonders wichtig, vorsichtig zu agieren. Meistens bieten sich Wohnungen in sogenannten B-Lagen an. A-Lagen, im absoluten Zentrum, sind hochpreisig. Oft werden Liebhaber-Preise bezahlt und diese dann durch die Vermietung mit guter Rendite wieder zu erwirtschaften, ist schwierig. C-Lagen können zwar einen Aufschwung erleben und an Wert gewinnen, es kann aber auch passieren, dass die Immobilie länger leer steht.

Die typische B-Lage ist eine klassische Wohngegend. Am besten wird eine Region mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und den öffentlichen Verkehr gewählt. Unterschiedliche gesellschaftliche Schichten, von Rentnerinnen bis zu Studierenden, leben hier. Die Preise befinden sich im leistbaren Bereich.

Am besten wird zusätzlich darauf geachtet, welche Einflussfaktoren sich positiv auf die Lage auswirken und noch lange fortbestehen werden. Das kann beispielsweise eine nahegelegene Universität sein oder große Bürogebäude, in denen es viele Arbeitsplätze gibt.

Die Lage der Immobilie zählt zu den wichtigsten Faktoren und hier sollte wirklich mit Bedacht gewählt werden, damit die Region möglichst langfristig als sicher und beliebt absehbar ist.

Finanzierung für Immobilien als Rentenvorsorge

Ein weiterer Aspekt ist die Finanzierung der Immobilie. Gerade bei einer langfristigen Buy and Hold Strategie bieten sich da derzeit hervorragende Rahmenbedingungen. Selbstverständlich brauchst du ein gewisses Eigenkapital. Dieses sollte die Kaufnebenkosten und zumindest 10 Prozent des Kaufpreises abdecken. Noch sicherer kalkulierst du, wenn 15-20 Prozent durch Erspartes abgedeckt werden können. Der restliche Betrag wird von einer Bank finanziert.

Für die Finanzierung gibt es verschiedene Optionen:

· Variabler Kredit: Die Verzinsung richtet sich nach dem Leitzinssatz (EURIBOR) zuzüglich einer Prämie. Die Zinsen sind somit veränderlich und werden regelmäßig angepasst.

· Fixzinssatz: Für deinen definierten Zeitraum (meist 10-15 Jahre) wird ein fixer Zinssatz vereinbart. Dadurch lässt sich das Investment sehr gut langfristig planen. Erst danach wird der noch offene Restbetrag variabel verzinst.

Lohnt sich ein Kredit mit Fixzins-Phase?

Ganz allgemein wäre die Antwort, dass es darauf ankommt, wie risikoavers du agieren willst. Wer darauf vertraut, dass die Zinsen in den nächsten Jahren niedrig bleiben, kann durchaus einen Kredit mit variabler Verzinsung wählen und von der Niedrigzinsphase profitieren.

Allerdings thematisieren wir hier den Kontext der Immobilien als Rentenvorsorge. Bei einer so langfristigen Form des Investments, bei dem die maximale Sicherheit im Vordergrund steht, bietet sich eine Fixzinsphase an. Durch die Fixzinsvereinbarung ist schon heute klar, welcher Betrag in 10 oder 12 Jahren gerade zu zahlen sein wird – ganz egal, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln. Endet die Fixzinsphase beispielsweise nach 15 Jahren, so ist noch ein Restbetrag des Kredits offen. Nur dieser Restbetrag ist dann von den variablen Zinsen betroffen. Das Risiko, dass ein Kredit plötzlich durch steigende Zinsen wesentlich teurer wird als geplant, ist somit minimiert.

Wenn der Immobilienkauf möglichst sicher angelegt werden soll, ist somit eine etwas höhere Eigenkapitalquote, kombiniert mit einer möglichst langfristigen Fixzinsphase, die bessere Wahl. So rücken Stabilität, langfristige Kalkulierbarkeit und Sicherheit in den Fokus des Investments.

Bei allen Krediten gilt: Die Inflation ist auf deiner Seite. Denn alleine schon durch die Inflationsrate reduziert sich der Kreditbetrag in Relation zur Kaufkraft im Lauf der Zeit. Zusätzlich können die anfallenden Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Daraus ergeben sich attraktive Vorteile, die sich positiv auf die Rendite des Investments auswirken. Ganz ohne Fremdfinanzierung zu kaufen, ist daher meist keine gute Idee.

Kreditnebenkosten und sonstige Vereinbarungen

Bei allen Krediten ist es wichtig, auf die Nebenkosten zu achten. Wirkliche Aussagekraft hat der effektive Jahreszinssatz, denn in diesen Wert müssen die Banken auch diverse Nebenkosten und Gebühren einkalkulieren. Außerdem ist es empfehlenswert, die Option einer frühzeitigen Tilgung zu vereinbaren. Diese sollte im Idealfall ohne Vertragsstrafe möglich sein. Konkret bedeutet diese Regelung, dass du schon während der Laufzeit des Kredits diesen teilweise oder ganz tilgen kannst.

So ist es möglich, am Ende der Dauer der Fixzinsvereinbarung den Restbetrag freiwillig bereits zu tilgen, falls nun hohe variable Zinsen zur Anwendung kommen würden.

Immobilien zur Rentenvorsorge: Konservativ kalkulieren

Kurz wurde es bereits angeschnitten, nun gehen wir näher darauf ein. Das Risiko dieses Investments sollte, da es sich hier schließlich um deine Rentenvorsorge handelt, minimiert werden. Dazu sind mehrere Schritte zu berücksichtigen:

· Lage der Immobilien: Nichts riskieren und eine Wohnung in gut vermietbarer Größe in einer soliden B-Lage kaufen, lautet die Devise.

· Qualität der Immobilie: Nicht nur Lage und Grundriss müssen überzeugen. Wer sich nicht mit Sanierungen befassen will, sollte eine Wohnung als Erstbezug kaufen, um möglichst lang keine Arbeiten erwarten zu müssen.

· Höhere Eigenkapitalquote: Wer mehr Eigenkapital einbringt, reduziert den Kreditbetrag und somit die monatliche Belastung durch die laufenden Tilgungsraten und die Zinsen.

· Langfristige Finanzierung: Der Finanzierungszeitraum sollte langfristig gewählt sein. Eine Fixzinsvereinbarung bietet zusätzliche Sicherheit.

· Realistische Kalkulation der Einnahmen: Bedenke, dass du einen Teil der Einnahmen für zukünftige Instandhaltungsarbeiten zur Seite legen solltest. Kalkuliere bei den Einnahmen entsprechend vorsichtig und nicht zu optimistisch.

Wenn eine Immobilie zur Rentenvorsorge gekauft wird, sollte das Ziel nie sein, schnell viel Geld zu verdienen. Vielmehr geht es um Sicherheit und Stabilität. Nachdem der Kredit dann zurückbezahlt ist, soll die Immobilie einen guten Cashflow abwerfen. So werden die eigenen Finanzen im hohen Alter ideal abgesichert.

Welche Immobilien zur Rentenvorsorge kaufen?

Abseits der Lage der Immobilien spielt auch der Grundriss eine wichtige Rolle für die Vermietbarkeit der Wohnung. Dabei sollten ein paar einfache Grundregeln berücksichtigt werden. Der Grundriss soll dazu passen, wer die Zielgruppe der Wohnung ist. Befindet sich die Wohnung beispielsweise nahe einer Universität, so sind günstige Kleinwohnungen bei Studierenden sicher gefragt. Genauso gut sollte eine WG-geeignete Wohnung vermietbar sein.

Wer hingegen eine Wohnung in einer grünen, ruhigeren Umgebung erwirbt, kann auf Familien als Mieter setzen. Dann ist ein praktisches Kinderzimmer wichtig, bei größeren Wohnungen vielleicht auch ein zweites Badezimmer.

Generell kann gesagt werden, dass gerade in guten Wohngegenden kleine Wohnungen vergleichsweise einfach zu vermieten sind. Sie haben eine recht große Zielgruppe. Gut verdienende Singles oder ein Pärchen, das eine erste gemeinsame Wohnung bezieht. Aber auch Studierende oder alleinstehende Pensionisten, können in einer 1- bis 2-Zimmer-Wohnung gut leben. Jede Freifläche ist immer ein großer Pluspunkt, egal ob Balkon oder Terrasse.

Als zu vermeiden gelten Wohnungen, bei denen unnötig viel Fläche für den Gang oder sonstige, nicht gut nutzbare Räume verbraucht wurde. Ebenfalls schwieriger zu vermieten sind Immobilien in höheren Stöcken, wenn es keinen Lift gibt. Bei Erdgeschoßwohnungen ist die Situation zweigeteilt. Ist ein Garten vorhanden und ein gutes Sicherheitsgefühl gegeben, kann eine Erdgeschoßwohnung auf große Beliebtheit stoßen. Ansonsten ist diese Lage oft eher ein Nachteil.

Empfehlenswert sind somit beispielsweise klassische 2-Zimmer-Wohnungen mit Balkon, in einer guten, sicheren Umgebung mit entsprechend vorhandener Nahversorgung und öffentlicher Anbindung an das Stadtzentrum.

Fazit: Rente durch Mieteinnahmen sichern

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilien zu den besten Möglichkeiten zählen, um die eigene Rente abzusichern und finanziell aufzubessern. Inwieweit die staatliche Rente wirklich ausreichen wird, um einen guten Lebensabend genießen zu können, ist schließlich fraglich. Deshalb sollte möglichst frühzeitig damit begonnen werden, zusätzliche Einkommensquellen zu schaffen und Kapital aufzubauen.

Immobilien bringen den Vorteil mit sich, dass nur relativ wenig Eigenkapital nötig ist. Mit – derzeit sehr günstigen – Fremdfinanzierungen kann schon früh eine erste Eigentumswohnung erworben werden. Die Mieteinnahmen dienen dann dazu, den Kredit abzubezahlen. Ist das erst einmal geschafft, stehen sie als freier Cashflow zur Verfügung und bessern so das monatliche Einkommen deutlich auf.

Im besten Fall bringt die Wohnung nicht nur laufende Einnahmen, sondern du profitierst auch von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Für die Altersvorsorge sollte auf eine einfach vermietbare Wohnung in guter Lage gesetzt werden. Alle Kalkulationen, sei es auf der Einnahmenseite oder für den Kredit, müssen vorsichtig und konservativ errechnet werden. Schließlich geht es nicht um schnelles Geld, sondern den langfristigen Aufbau von Vermögen und die Schaffung einer zusätzlichen Einnahmequelle.

Zusätzliche Sicherheit bieten lange Kreditlaufzeiten und Fixzinsvereinbarungen. Sie sorgen dafür, dass das gesamte Investment bis weit in die Zukunft gut kalkulierbar ist.

Unser Fazit lautet: Früh Kapital aufbauen, rasch investieren, großen Wert auf Sicherheit legen und in einigen Jahren, wenn die offene Kreditsumme schwindet, von den zusätzlichen Einnahmen aus der Vermietung profitieren!

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