Was Du bei Immobilieninvestments ab 1 Mio. € beachten solltest?

Nico Vaziri

19.04.2022

In unserem heutigen Beitrag stellen wir die 1 Million Euro Frage!

Und haben das Glück, dass Fabian Fröhlich (unser Gastautor) sie für uns beantwortet.

Fabian ist seit 2016 aktiver Immobilieninvestor und betreibt gemeinsam mit Freunden die 7 Plus Club GmbH, welche sich auf Investments und die Vermarktung/Vermittlung hochpreisiger Immobilien spezialisiert hat. Er erläutert uns, wie und ob sich Immobilieninvestments ab 1 Mio. € von kleineren Investments, wie zum Beispiel dem Kauf einer 1 Zimmer Wohnung für 70.000 € unterscheiden (abgesehen vom Preis) und was es dabei zu beachten gilt.

Viel Spaß beim Lesen!

Nehmen wir die Sicht eines Privatinvestors ein, der eventuell schon eine Wohnung zur Kapitalanlage gekauft, aber nicht das Wissen eines Profiinvestors oder Mitarbeiter eines institutionellen Anlegers hat.

Warum nehmen wir als Bezugsgröße 1 Mio. €?

Natürlich gilt auch heute noch die Millionengrenze als etwas Besonderes. Wer es zum Millionär geschafft hat, der gilt als „reich“. Natürlich läuft die Inflation dem Ganzen entgegen. Inzwischen kratzen die Preise für größere 1. Zimmer-Wohnungen im Neubaubereich in Berlin und München schon an der Millionengrenze. Und auch die Inflation relativiert das Ganze zunehmend. Trotzdem ist und bleibt die Millionen, auch aus psychologischer Sicht, eine entscheidende Summe.

Wir wollen uns dem Thema von verschiedenen Seiten nähern. Wir schauen uns die Aspekte Akquise, Due Diligence, Finanzierung und Objektverwaltung an. Somit hätten wir grob den kompletten Lebenszyklus, den die Immobilie in den Händen eines Investors verbringt, beleuchtet.

Die Akquise

Als Erstes schauen wir uns das Thema Akquise an. Die Konkurrenzsituation ist in dieser Größenordnung quantitativ in der Regel geringer als bei einer kleinen Wohnung, in qualitativer Hinsicht jedoch haben die Investoren bei diesem Volumen fast alle ihre Hausaufgaben gemacht. Investments in dieser Größenordnung gibt es durchaus auf den gängigen Immobilienplattformen wie Immoscout24 oder Immonet, aber auch durchaus mal bei ebayKleinanzeigen und werden somit auch bei ThinkImmo angezeigt. Daneben gibt es aber auch spezielle Plattformen wie 7plusclub.de, die sich auf Investments in dieser Größenordnung spezialisiert haben. Natürlich gilt aber auch bei Investitionen dieser Größenordnung, dass sich ein schnelles, professionelles und freundliches Auftreten in jedem Fall lohnt.

Die Due Diligence

Weiter zum Bereich Due Diligence. Grundsätzlich gilt - unabhängig vom Objektvolumen - dass sich eine gründliche Prüfung immer lohnt. Die Downside allerdings ist bei einer falschen Prüfung bei Investments ab 1 Mio.€ potenziell wesentlich höher. Davon ausgehend, dass es sich bei dem Objekt um ein komplettes Objekt und nicht um eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, ist natürlich der Due Diligence Prozess um einiges aufwändiger. Hier ist vor allem die technische Seite zu nennen, bestehend aus der Außenhülle des Gebäudes, den technischen Anlagen, das Treppenhaus aber auch die Außenanlage. All diese Dinge werden in der Regel von der Hausverwaltung abgefangen. Nicht zu vergessen ist auch die rechtliche Seite, z.B. mit Dingen wie Erschließungsbeiträgen oder Belastungen im Grundbuch. Natürlich sollte man sich für mit diesen Dingen auch als Mitglied einer WEG auseinandersetzen, nur treffen sie einen als alleinigen Eigentümer wesentlich stärker.

Die Finanzierung

Bei der Finanzierung gibt es bei den Banken häufig eine imaginäre Grenze von ca. 700.000€ – 800.000€ ab der sich die Entscheidungsgrundlagen ändern. Ab dieser Schwelle wird das Vorgehen auch individueller, hier muss dann auch die „Chemie“ mit dem Bankberater stimmen. Je nach individueller finanzieller Situation könnte es also bei dem Thema Finanzierung zu Schwierigkeiten kommen. So ist es für eine Person mit einem Nettoeinkommen von sagen wir 2.000 Euro und einem sparsamen Lebensstil durchaus möglich, über einige Jahre verteilt einen Immobilienbestand von einigen Wohnungen aufzubauen. In gewisser Weise ist ein positiver oder zumindest neutraler Cashflow bei den Wohnungen notwendig. Dies wirkt sich nämlich positiv auf die Haushaltsrechnung des Investors aus. Möchte dieser besagte Investor nun aus dem Stand heraus bzw. wie in unserem Beispiel mit einer bisher gekauften Wohnung ein Objekt für 1 Mio. € erwerben, wird er bei der Bank Schwierigkeiten bekommen. Diese könnten aber mit reichlich Eigenkapital, einer weiteren Grundschuld oder einem Co-Investor gelöst werden.

Die Objektverwaltung

Das Thema Objektverwaltung wird bei einer einzelnen Wohnung in einer WEG meist von einer Hausverwaltung abgebildet. Auch das Thema Vermietung stellt sich bei einer „normalen“ Wohnung als kein allzu großes Problem dar. Kauft man sich nun ein ganzes Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie, so bleiben diese Themen erstmal beim Eigentümer. Natürlich kann man auch hier eine Haus- oder gar Mietsverwaltung einsetzten, was wiederum mit mehr Aufwand und Kosten verbunden ist. Auch bei dem Thema Vermietung ist mit mehr Aufwand zu rechnen. So ist in einem Mehrfamilienhaus, mit mehreren Wohnungen auch einfach mit mehr Mieterwechseln zu rechnen. Bei Gewerbeimmobilien ist teilweise mit einer schwereren Vermietbarkeit und längeren Leerständen zu rechnen.

Unser Fazit

Zusammenfassend sei gesagt, dass sich die Investition in eine Immobilie ab 1 Mio. € prozessual nicht wesentlich von einem Investment in eine kleine Wohnung unterscheidet. Man muss eine Immobilie unabhängig vom Volumen zuerst finden, dann prüfen, finanzieren, kaufen und verwalten. Im Detail gibt es aber wesentliche Unterschiede und die Downside ist bei einem Fehler wesentlich höher, bei einem Gelingen der Ertrag allerdings auch höher. Hier muss jeder Investor für sich entscheiden, ob er Schritt für Schritt bzw. Wohnung für Wohnung vorgeht oder man gleich einen großen Sprung macht.