Immobilien-Investment trotz steigender Zinsen

Matthias

12.05.2022

Die Zeiten, in denen Banken hohe Kredite mit 1 Prozent Fixzinssatz vergeben haben, ohne großen Wert auf Eigenkapital zu legen, sind vorbei. Die Zinsen steigen deutlich. Um die Inflation zu bremsen, wird diese Entwicklung auch in Europa fortgesetzt werden. Doch was bedeutet das für Immobilien-Investments? Lohnt es sich, derzeit in Immobilien zu investieren?

Warum steigen die Zinsen?

Das Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist es, eine Inflation von zwei Prozent pro Jahr zu erreichen. Dazu stehen ihr verschiedene Methoden zur Verfügung. Ein zentrales Tool ist der Leitzinssatz. Dieser gibt de facto vor, zu welchem Preis sich Banken Geld ausborgen können. Die Bank addiert zu diesem Zinssatz – vereinfacht gesagt - eine Marge und gibt diese Gelder dann an Kreditkunden weiter. Je höher der Leitzinssatz, desto höhe sind also auch die Zinsen, die du für einen Immobilienkredit bezahlen musst.

Der Leitzinssatz wird erhöht, Kredite werden somit also teurer. Der Hintergedanke ist, dass sich weniger Menschen Geld leihen. Wenn es teurer wird, sich Geld auszuborgen, ist weniger Kapital vorhanden, das ausgegeben wird. Es werden also beispielsweise weniger Kredite für die Sanierung einer Wohnung aufgenommen, weil die Finanzierungskosten gestiegen sind. Dadurch sinkt die Nachfrage für die Leistungen der Handwerker und Baumaterialien. Das veranlasst z.B. den Baumarkt, die Preise nicht weiter anzuheben, weil die Nachfrage eben schon rückläufig ist.

Dieses einfache Beispiel zeigt, warum die EZB mit Zinserhöhungen gegen die Inflation vorgeht. Sie beeinflusst somit die Nachfrage und in weiterer Folge die künftigen Preisentwicklungen.

Steigende Zinsen: Das sind die Folgen

Durch die steigenden Zinsen wird es deutlich teuer, Fremdkapital aufzunehmen. Ein Kredit für eine Immobilienfinanzierung mit einem Zinssatz von unter 2 Prozent pro Jahr, ist kaum mehr zu bekommen. Im Vergleich zu den Konditionen, die es vor einigen Monaten noch gab, sind das spürbare Zusatzkosten. Zu bedenken ist aber auch, dass die Zinsen vor einigen Jahren weit höher lagen. Ein Zinsniveau im Bereich von 2-3 Prozent pro Jahr ist da vergleichsweise noch nicht tragisch.

Die gute Nachricht aus Investment-Sicht lautet, dass die Finanzierungskosten absetzbar sind. Das bedeutet, deine Steuerbemessungsgrundlage wird um die Zinszahlungen reduziert. Und noch ein Aspekt ist nicht zu unterschätzen: Du nimmst einen Kreditbetrag auf und hast dann eine Restschuld, die noch getilgt werden muss. Je höher die Inflation ist, desto stärker wird diese Restschuld entwertet. Denn selbstverständlich werden Rückzahlung und Zinszahlungen nicht an die Inflation angepasst. Du zahlst derzeit zwar also höhere Zinsen als früher, dafür verliert der offene Kreditbetrag inflationsbedingt jedoch gleichzeitig an Wert.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Solange die Zinsen nicht explodieren, sondern im Bereich von unter drei Prozent pro Jahr bleiben, sind keine massiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu erwarten. Denn bessere Alternativen, um Kapital anzulegen, sind weiterhin rar. Die Börsen scheinen derzeit unberechenbar zu sein. So lange der Krieg weitergeht, ist mit massiven Schwankungen zu rechnen. Hinzu kommten Lieferengpässe und ein gewisses Restrisiko, dass im Herbst wieder neue Covid-Mutationen auftreten, welche die wirtschaftliche Entwicklung bremsen können.

Ebenfalls zu bedenken ist, dass gerade in Zeiten höherer Inflation Immobilien den Vorteil der Indexierung bieten. Das heißt, du kannst einen Indexmietvertrag abschließen. Die Höhe der Nettomiete wird dann jährlich an den Index, der sich de facto wie die Inflation entwickelt, angepasst. So wird die Kaufkraft, die du durch die Mieteinnahmen erlangst, erhalten.

Lohnen sich Immobilien jetzt noch?

Bei allen Investments wird immer über den „richtigen“ Zeitpunkt, oft sogar über den „idealen“ Zeitpunkt für den Einstieg diskutiert. Konjunkturphasen, politische Ereignisse, das Zins-Umfeld – viele Faktoren prägen Meinungen darüber, ob es gerade besser ist, in bestimmte Aktien, Gold, Kryptowährungen oder Immobilien zu investieren. Darunter mischen sich immer auch warnende Stimmen. Zu jeder Option und jedem Investment findest du online Pro und Contra-Argumente. Der Grund dafür ist ganz logisch: Es gibt keine eindeutige Antwort darauf, wann der richtige Zeitpunkt für ein bestimmtes Investment ist. Das weißt du erst nachträglich und selbst da ist eine Einschätzung dann noch schwierig.

Immobilien-Investment: eine Grundsatzentscheidung

Das hört sich nun nach großer Unsicherheit an, schließlich gibt es keine Garantie dafür, dass dein Investment – egal ob in der Immobilienbranche oder z.B. in Aktien – gerade die perfekte Idee ist. Doch genau diese Sicherheit, die auf den ersten Blick mangelhaft gegeben scheint, weil jedes Investment mit Risiken verbunden ist, kannst du dir selbst schaffen. Das gelingt dir, indem du deine Investitionen so emotionslos und faktenbasiert wie nur möglich tätigst. Denn je stärker du anhand klarer Daten, Fakten und vorab definierter Parameter entscheidest, desto sicher wirst du dich dabei fühlen.

Wie ist das hinsichtlich eines Immobilien-Investments möglich? Dazu musst du mehrere Dinge tun:

-) Setze dir klare Investment-Ziele: Welche laufende Rendite möchtest du mindestens erzielen? Wie umfangreich soll dein Investment binnen der nächsten sechs Monate sein und wie groß soll das Gesamtvolumen in drei Jahren sein?

-) Plane deine Finanzen genau: Wie viel Eigenkapital willst du investieren? Wie viel Fremdkapital kannst du aufnehmen? Welcher Gesamtkaufpreis ist maximal leistbar und bis zu welchem Preis pro Quadratmeter bist du bereit zu investieren?

-) Plane Eckdaten der Immobilie: Welche Kriterien muss ein Objekt erfüllen, damit du bereit bist, die Wohnung / das Haus zu kaufen? Denke dabei an die Raumaufteilung, Gesamtfläche, muss eine Freifläche vorhanden sein, etc. – auch die Lage der Immobilie spielt eine enorm wichtige Rolle.

Du erstellst dir also eine Liste an Punkten, die erfüllt sein müssen, damit du eine Immobilie kaufst. Für jedes Objekt kannst du checken, ob alle Must-Have-Aspekte erfüllt sind oder nicht. Zusätzlich kannst du weitere Punkte auflisten, die nicht erfüllt sein müssen, aber einen Bonus darstellen.

Objektivierte Investment-Entscheidungen

Anhand dieser Listen kannst du Immobilien schnell vergleichen. Du erschaffst dir selbst eine Entscheidungsgrundlage für ein Investment. So kannst du schneller entscheiden und wirst dich sicherer fühlen, weil du nicht emotional wählst, ob du eine Wohnung kaufst oder nicht, die du gerade besichtigt hast, sondern anhand der Parameter, die du in aller Ruhe definiert hast. Deine Entscheidung wird somit objektiviert. Der Zeitpunkt des Investments rückt dadurch in den Hintergrund. Denn du hast für dich festgelegt, welche Aspekte erfüllt sein müssen, damit es sich um ein Investment handelt, von dem du überzeugt bist.

Vorteile von Immobilien-Investments

Da es den idealen Investment-Zeitpunkt für Immobilien-Investments oder sonstige Investments ohnehin nicht gibt, kannst du dich auf deine festgelegten Eckpunkte verlassen. Hinzu kommen mehrere Vorteile, die ein Immobilie-Investment hinsichtlich des gewählten Investment-Zeitpunkts mit sich bringt.

Du setzt überwiegend Fremdkapital ein. Dieses Fremdkapital kannst du mit langjähriger Fixzinsbindung aufnehmen. Das bedeutet zusätzliche Planbarkeit des Investments, denn du weißt genau, welche Rate wann fällig wird. Gleichzeitig entwertet die Inflation den offenen Restbetrag des Kredits. Während das passiert, darfst du die Miete (sofern du einen Indexmietvertrag abschließt) immer wieder erhöhen. Das sind zeitlose Pluspunkte, die du bei deinem Immobilien-Investment immer hast, egal wann genau investiert wird. Kaufst du die Aktie eines einzelnen Unternehmens, kann diese am nächsten Tag, wenn du Pech hast und z.B. schlechte Quartalszahlen publiziert werden, um 20 Prozent abstürzen. Dieses Risiko ist bei Immobilien de facto ausgeschlossen.

Steigende Zinsen: Was tun?

In den letzten Jahren war ein bedeutender Vorteil von Immobilien-Investments, dass Kredite mit sehr geringen Zinsen aufgenommen werden konnten. Zuletzt sind die Zinsen deutlich gestiegen, wenngleich sie noch weit unter dem Zinsniveau liegen, das es beispielsweise vor 20 Jahren gab.

Für Immobilien-Investments bedeuten steigende Zinsen höhere Kosten. Abgeschwächt wird der Effekt dadurch, dass die Zinsen steuerlich absetzbar sind. Sie reduzieren also die Steuerbemessungsgrundlage für die Einnahmen, die du durch Mieten erzielst. Die Rendite von Immobilien ist nun, wo die Zinsen steigen, besonders wichtig. Denn du solltest darauf achten, dass die Rendite einer vermieteten Wohnung so hoch ist, dass die monatliche Kreditrate mit den Nettomieteinnahmen gedeckt werden kann. Nicht nur die Höhe der Zinsen ist somit entscheidend, sondern auch die Leistbarkeit des Kredits, die Höhe der monatlichen Mieteinnahmen und die Betrachtung der steuerlichen Effekte.

Kurz gesagt, du musst dir immer ein Gesamtbild des Investments machen, statt dich von einzelnen Einflussgrößen begeistern bzw. abschrecken zu lassen. Als sicherheitsorientierte Anlegerin bzw. Anleger kannst du Fixzinsvereinbarungen wählen. Für diesen Zeitraum wird dann vorab, im Kreditvertrag, bereits definiert, welche Zinsen zu zahlen sein werden. Banken bieten oft Fixzinsphasen von 20, teils sogar 25 Jahren an. So wird dein Investment bis weit in die Zukunft ausgabenseitig gut planbar.

Risikostreuung

Trotz der großen Sicherheit, die der Immobilienmarkt generell vermittelt, ist gerade in Zeiten, die gesamtwirtschaftlich mit Unsicherheit verbunden sind, die Streuung des Risikos besonders wichtig. Deshalb ist es empfehlenswert, möglichst nicht nur eine Immobilie zu erwerben. Verschiedene Wohnungsgrößen, unterschiedliche Lagen – so streust du dein Risiko innerhalb des Immobilienportfolios. Bei größeren Investments ist anzudenken, Büro- und Gewerbeflächen beizumischen, um verschiedenste Arten von Immobilien zu besitzen.

Selbstverständlich gehört zur Risikostreuung auch, dass nicht ausschließlich in Immobilien investiert wird. Du kannst beispielsweise einen Teil deines Kapitals auch in ETFs, Aktien, Kryptowährungen oder Gold anlegen. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass für all diese Asset-Klassen immer nur Eigenkapital genutzt werden kann. Investierst du 20.000 Euro in einen ETF, kann das aus Sicht der Risikostreuung sinnvoll sein. Andererseits könntest du damit auch schon die nächste Kleinwohnung anzahlen und neues Fremdkapital aufnehmen. So wäre deine investierte Gesamtsumme höher und das Eigenkapital dementsprechend renditestärker.

Fazit

Furchtbare Ereignisse wie Krieg und Pandemie beeinflussen alle Arten von Investments. Auch für Immobilien-Investments verändern sich die Rahmenbedingungen, da die Zinsen steigen und gleichzeitig die Inflation Bau- und Sanierungskosten erhöht. Um solide Investment-Entscheidungen zu treffen ist es daher umso wichtiger, fundierte, objektive Kriterien heranzuziehen. Definiere für dich selbst, welche Punkte erfüllt sein müssen, damit du bereit bist, ein Investment zu tätigen.

Im Immobilienbereich hast du zudem verschiedene Vorteile, die unabhängig von jeder Krise bestehen: Der offene Kreditbetrag wird durch die Inflation entwertet. Indexmietverträge schützen dich gleichzeitig gegen die Entwertung der Mieteinnahmen. Die bezahlten Zinsen können steuerlich abgesetzt werden und dank Fixzinsvereinbarungen sind die Kosten des Investments bis weit in die Zukunft planbar.

So schlimm derzeitige Ereignisse sein mögen, so sehr musst du dir in Erinnerung rufen, welche zeitlosen Vorteile Immobilien mit sich bringen. Ein Immobilien-Investment ist nicht auf fünf Jahre ausgerichtet, sondern eine langfristige Entscheidung. Solange dein Investment läuft, werden sich immer wieder Schwankungen am Markt ergeben – aus unterschiedlichsten Gründen. Durch eine Aufteilung deines Kapitals auf verschiedene Assets streust du das Risiko und sicherst dich somit zusätzlich ab.

Gerade jetzt ist es wichtig, Immobilien mit hoher Rendite zu finden. Denn je höher die Rendite, desto weniger gravierend wirken sich steigende Zinsen auf deinen Netto-Ertrag aus. Damit deine Immobiliensuche nach Renditeobjekten gelingt, kannst du bei ThinkImmo ganz gezielt nach der gewünschten Rendite filtern.

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