Immobilien News November 2022

Nico Vaziri

27.11.2022

Wie üblich fassen wir auch für November die wichtigsten Entwicklungen des Immobilienmarktes und die damit verbundene mediale Berichterstattung für euch zusammen. Die prägenden Themen unserer Zeit bleiben weiterhin Krieg, Zinsentwicklung und Inflation.

Langsamere Zinsdynamik erwartet

Während FED und EZB zuletzt in großen Schritten die Zinsen erhöhten, zeichnet sich künftig ein langsameres Vorgehen ab. Denn die US-Notenbank kündigte an, kleinere Zinsschritte zu planen – darüber berichten diverse Medien, beispielsweise das Handelsblatt. Die Hintergründe sind klar: Je höher der Leitzins, desto teurer ist es auch für Unternehmen, Kredite aufzunehmen. Die Wirtschaft könnte, wenn die Zinsen zu stark steigen, ausgebremst werden. Die Inflation wird durch höhere Zinsen zwar eingebremst, aber schließlich will man durch höhere Zinsen nicht gleich von einer Krise (hohe Inflation) in die nächste (stagnierende Wirtschaft) rutschen. Deshalb ist es essenziell, bei Zinsanpassungen umsichtig zu agieren. Die große Schwierigkeit für die Zentralbanken ist dabei, dass die Auswirkungen der Zinsanpassungen erst Monate später sichtbar werden.

Welche Auswirkungen gibt es für Immobilien-Investments? Wenn die Leitzinsen langsamer erhöht werden, steigen auch die Kosten für Kredite langsamer – zumindest, wenn sich die EZB der Zinspolitik der amerikanischen Zentralbank anschließt. Das ist meist, wenn auch etwas zeitverzögert, der Fall. Anzumerken ist, dass der Leitzins in den USA derzeit höher ist als in der EU. Deshalb könnte die EZB auch erst später reagieren als die FED. Insofern sich die Zinsen für Immobilienkredite somit nicht weiter verteuern, wäre das jedenfalls ein positives Zeichen für Immobilien-Investments. So gibt es wieder ein bisschen mehr Planbarkeit und die leise Hoffnung, dass die Zinsen künftig auch wieder sinken könnten. Das Handelsblatt berichtet sogar bereits, dass die Bauzinsen wieder leicht nachgegeben haben – vielleicht schon ein Licht am Ende des Tunnels? Jedenfalls ist das auch eine positive Nachricht für Investoren, insbesondere für all jene, die mit variabler Verzinsung finanziert haben.

Sozialer Wohnbau als Mangelware

Die FAZ zeigt am Beispiel Wiesbaden, dass der soziale Wohnbau in Schwierigkeiten steckt. Einerseits gäbe es große Nachfrage für günstigen Wohnraum, doch andererseits sind die Kosten für den Grunderwerb und den Bau so hoch, dass gemeinnützliche Projekte schwer zu realisieren sind. Gleichzeitig wird jedoch erwartet, dass im nächsten Jahr um 30 Prozent weniger neue Wohnungen fertiggestellt werden.

Aus sozialpolitischer Sicht ist anzumerken, dass Wiesbaden ein Beispiel dafür ist, wie groß der Zeitdruck auf die Politik bereits wäre, endlich zu handeln, damit es für alle Bevölkerungsgruppen leistbaren Wohnraum gibt. Einerseits durch sozialen Wohnbau, andererseits z.B. auch durch Entbürokratisierung, damit kommerzielle Projekte schneller realisiert werden können.

Die hier gegebenen Faktoren sind eine schwierige Mischung für das niedrigpreisige Wohnungssegment. Die logische Folge wäre, dass durch mangelnden sozialen Wohnbau und weniger verfügbaren Wohnungen die Preise deutlich steigen. Aus Investment-Perspektive betrachtet ist speziell bei einfacher ausgestatteten Wohnungen, die entsprechend etwas günstiger sind, von hoher Nachfrage auszugehen.

Unklarheit bei Neubau-Förderungen

Diverse Medien (z.B. die FAZ) berichten darüber, dass weiterhin Bauherren und die Baubranche im Unklaren darüber gelassen wird, wie es mit Förderungen für Neubauten weitergehen soll. Der derzeitige Stand lautet, dass im zweiten Quartal 2023 neue Förderungen folgen werden. Welche genau, wann genau und unter welchen Voraussetzungen – all das bleibt weiterhin im Dunkeln. Dementsprechend kritisch äußern sich Vertreter der Bauwirtschaft, die mangelhafte Planbarkeit attestieren.

Damit haben sie durchaus Recht, denn von einer „Investitionsoffensive“, welche die Koalition versprochen hatte, ist kaum etwas zu sehen – ganz im Gegenteil. Planungssicherheit ist keine große Forderung, sondern sie sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein, sowohl für die Bau-Unternehmen als auch für die Baufamilien, die ohnehin schon mit hohen Bau- und Finanzierungskosten zu kämpfen haben.

Preisverfall oder Stabilität?

Auf Focus.de wird darüber berichtet, dass laut einer Auswertung der Immobilienverkäufe der letzten Wochen die Preise vor allem dort, wo das Preisniveau ohnehin besonders hoch ist, zurückgegangen sind. Ein Beispiel dafür sind Immobilienverkäufe in München. Die Rede ist von „purzelnden Preisen“, doch die im Beitrag genannten Fakten sprechen eine andere Sprache: Im 2. Quartal sind die Preise in Berlin um 0,1 Prozent zurückgegangen. Selbst in München lag der Rückgang bei nur 1,5 Prozent. In Anbetracht der Inflationsrate und den gestiegenen Zinsen könnten diese Daten auch so gedeutet werden, dass die Preise trotz der schwierigen Umstände äußerst stabil sind – und das auf einem extrem hohen Niveau.

Anzumerken ist allerdings, dass auch auf ThinkImmo derzeit besonders viele preisreduzierte Objekte zu finden sind. Mit etwas Geschick könnte es also Investoren gelingen, derzeit günstigere Immobilien einzukaufen und die nun möglicherweise stagnierenden Zinsen zu nutzen. Grund für Panik gibt es am Immobilienmarkt, wie auch schon in den letzten Monaten, nicht.

November: Fazit aus Investorensicht

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist an einem interessanten, komplexen Punkt angelangt:

Die Zinsen und Baukosten sind gestiegen, sodass es weniger neuen Wohnraum geben wird. Gleichzeitig gibt es eine Gruppe an Menschen, die Mietobjekte statt Eigentum suchen wird, da die Eigentums- bzw. Baupreise für manche zu hoch sind. Der soziale Wohnbau wird durch die hohen Kosten erschwert, die Nachfrage wäre jedoch groß. Gleichzeitig scheint die Politik etwas ratlos (neue Förderungen kommen erst in Q2-2022, sozialer Wohnbau ist schwer finanzierbar, etc.).

Zugegebenermaßen ist die Situation komplex und die Politik in Deutschland hat derzeit nur begrenzten Einfluss, da beispielsweise die Maßnahmen der EZB oder auch die Entwicklung des Ukraine-Kriegs (Stichwort „Energiepreise“) äußerst wichtig sind.

Für Investorinnen und Investoren sind derzeit mehrere Aspekte wichtig:

  • Es gibt Objekte mit guten Renditen am Markt, die derzeit günstiger zu bekommen sind. Benutze unsere Immobiliensuche, um Schnäppchen zu finden.

  • Die Zinsen werden aus heutiger Sicht zumindest nicht mehr sehr stark ansteigen. Kleinere Zinsschritte bedeuten, dass die Zentralbanken davon ausgehen, dass sich die Inflation durch die bisherigen Maßnahmen einbremsen wird.

  • Es sind zwar viele Objekte am Mark, auch rabattiert, aber dementsprechend werden all jene Investoren, die zur langfristigen Vermietung Objekte besitzen, die nicht dringend verkauft werden müssen, ihren Immobilienbestand möglichst halten.

  • Weiterhin fehlt es an wirklichen Alternativen zu Immobilien-Investments. Durch Indexmietverträge kannst du dich weitgehend gegen die Inflation schützen. Andere Anlageklassen, z.B. Aktien und ETFs, sind derzeit ziemlich volatil.

Wir wünschen euch eine schöne Vorweihnachtszeit und werden euch zum Jahresende hin mit einem weiteren Update zum Immobilienmarkt auf dem Laufenden halten.

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