Immobiliencrash in Deutschland?

Matthias

06.01.2023

Nach Jahren stetig steigender Immobilienpreise stagnierte der Markt zuletzt erstmals. Dafür gibt es zahlreiche Gründe, wobei die hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen im Vordergrund stehen. Manche Medien berichten, offensichtlich verunsichert durch die aktuellen Entwicklungen, über einen möglichen Preisrückgang. Ist sogar ein Immobiliencrash in Deutschland denkbar? Wir versuchen, Pro und Contra in diesem Beitrag aufzuzeigen.

Immobilienmarkt: Status Quo

Die Situation am deutschen Immobilienmarkt ist komplex. In den letzten Jahren stiegen die Preise praktisch in ganz Deutschland. Je nach Region gab es unterschiedlich dynamische Entwicklungen, doch in Summe war klar, die Tendenz geht nach oben. Speziell in Großstädten und deren Umgebung kam es zu enormen Preisanstiegen, während sozialer Wohnbau nicht ausreichend mithalten konnte. Die Resultate sind nun in München, aber beispielsweise auch in Berlin und Hamburg, zu sehen.

Immobilienmarkt in Deutschland: Aktuelle Entwicklung

Das Preisniveau, speziell im städtischen Gebiet, ist somit sehr hoch. Entstanden ist die enorme Nachfrage durch verschiedene Einflussfaktoren. Genereller Zuzug nach Deutschland, aber auch Umzüge innerhalb Deutschlands, in städtische Gebiete, spielen eine Rolle. Unser aller Ansprüche werden höher – die Wohnfläche pro Person steigt. Gleichzeitig sorgten die extrem niedrigen Zinsen dafür, dass Investments in Immobilien sich spielerisch rechneten. Ein echter Fehlkauf war nahezu unmöglich.

Heute kämpfen Baubranche und Immobilienmarkt mit Inflation und dementsprechend höheren Zinsen. Um die Teuerung in den Griff zu bekommen, wurde der Leitzinssatz erhöht. Das soll zu einem Rückgang der Nachfrage und in weiterer Folge zu günstigeren Preisen führen.

Aktuelle Berichterstattung

Medial wurde über Monate hinweg vor sinkenden Immobilienpreisen gewarnt. Tatsache ist, dass wohl die Vermarktungsdauer gestiegen ist und weit mehr Immobilien am Markt sind als noch vor einigen Jahren. Ein tatsächlicher, stärkerer Preisrückgang ist aber bislang real nicht zu beobachten. Weitere Auswirkungen ergeben sich, da manche Projektentwickler Neubauten verschoben haben und beispielsweise auch, weil neue Förderungen für den privaten Wohnbau erst im Laufe von Q1/2023 erneuert werden. Dann wird es wohl gewisse Nachholeffekte geben.

Tipp: Wenn du mehr über die mediale Berichterstattung rund um den Immobilienmarkt in Deutschland mitbekommen willst, lies einfach unseren monatlich erscheinenden Blog-Beitrag, in dem wir die wichtigsten Medienberichte zu Immobilienthemen für dich zusammenfassen.

So viel zur Ausgangssituation, in aller Kürze zusammengefasst. Doch wie wird es 2023 weitergehen? Sicher vorhersagbar ist die Entwicklung nicht, doch wir möchten anhand verschiedener Szenarien prüfen, wie realistisch ein Immobiliencrash in Deutschland ist.

Was bedeutet „Immobiliencrash“?

Wenn schon das dramatische Wort „Immobiliencrash“ verwendet wird, sollte vorab hinterfragt werden, wann denn eigentlich von einem solchen Crash gesprochen werden kann. In den USA ist tatsächlich die Immobilienblase geplatzt und damit ging die große Finanzkrise vor mittlerweile knapp 15 Jahren einher. Die toxische Mischung von damals ist einfach erklärt:

Immobilienpreise sind in enorme Höhen gestiegen und Banken waren bereit, ohne eingehende Kontrollen hohe Kredite zu vergeben. Als die variablen Zinsen stiegen, konnten viele Menschen die Raten nicht mehr begleichen. Die Banken griffen auf die Immobilien als Sicherheiten zu und es kamen somit enorm viele Objekte auf den Markt, die dringend verkauft werden mussten. Das führte zu einem Preiseinbruch, denn das Angebot stieg, die Nachfrage hingegen ging zurück und gleichzeitig mussten Banken rasch Erlöse erzielen, um die Verluste, die durch Kreditausfälle entstanden, zu reduzieren.

Vergleichen wir diese Situation mit der bisherigen Entwicklung in Deutschland, so kann bei den bislang in etwa stagnierenden Preisen bei Weitem keine Rede von einem Immobiliencrash sein. Als nächstes prüfen wir, wie wahrscheinlich ein solcher Immobiliencrash in Deutschland im heurigen Jahr generell ist.

Immobiliencrash in Deutschland: Szenarien

Wie könnte sich der Immobilienmarkt tatsächlich entwickeln? Wir können es zwar nicht vorhersagen, aber wir bieten dir nachstehend verschiedene Thesen.

Szenario 1: Preise stagnieren auf hohem Niveau

Eine realistische Möglichkeit ist, dass einander wechselseitige Einflussfaktoren gewissermaßen ausgleichen. Solange die Zinsen nicht drastisch ansteigen, werden viele Eigentümer, die variable Zinsen bezahlen müssen, die Kreditraten trotzdem bewältigen. Manche werden verkaufen, wenn der Cashflow der Immobilie beispielsweise negativ ist. Umgekehrt werden definitiv weniger Neubauten fertig als nötig. Bleiben die Zinsen in etwa auf dem derzeitigen Niveau und pendelt sich auch die sonstige Inflation auf diesem Level ein, könnten sich auch die Immobilienpreise seitwärts bewegen.

Dafür spricht auch, dass manche Menschen, die gerne ein Haus gebaut hätten, das durch die Preissteigerungen doch nicht tun können und daher vermehrt Mietwohnungen nachfragen werden – selbst, wenn es sich dabei nur um eine Übergangslösung handelt. Andererseits kann dieser Nachfragerückgang in der Baubranche dazu führen, dass die Preise wieder etwas sinken. Das könnte, mittelfristig betrachtet, wieder zur Aufnahme intensiver Neubau-Tätigkeiten und Sanierungen führen.

Szenario 1 ist somit in etwa ein Fortbestand der momentanen Situation am Immobilienmarkt. Für Investoren bedeutet das, es kann Schnäppchen geben. Wer nicht verkaufen muss, wird jedoch eher abwarten. Gerade all jene, die noch preiswerte Kredite bekommen haben, können sich zurücklehnen und inflationsgeschützte Mieteinnahmen lukrieren. Wer jetzt mit dem Investieren beginnt, sollte intensiv Kreditangebote vergleichen und auf preiswerte Immobilienverkäufe achten, um einen guten Start in die Welt der Immo-Investments zu schaffen.

Szenario 2: Kurzer Knick und starker Anstieg

Eine weitere Möglichkeit könnte sein, dass es kurzzeitig zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommt. Das könnte der Fall sein, wenn die Zinsen doch noch deutlich ansteigen. Aus heutiger Sicht ist das unwahrscheinlich, da sich die Inflation bereits mit den bisherigen Zinsschritten eingebremst hat. Falls die Zinsen doch weiter angehoben werden müssen, könnten manche Eigentümer gezwungen sein, ihre Immobilien zu verkaufen, wenn die monatliche Rate zu hoch wird.

In weiterer Folge könnte ein Überangebot entstehen. Allerdings nur, bis die Zinsen wieder zurückgehen, denn dann könnten Nachhol-Effekte eintreten und Investoren im großen Stil jene Wohnungen aufkaufen, die gerade noch etwas günstiger am Markt verfügbar sind.

Gegen dieses Szenario spricht, dass Zinsen und Inflation bereits jetzt einigermaßen stabil scheinen. Auch Umschuldungen können helfen, bestehende Kredite gegen steigende Zinsen abzusichern.

Szenario 3: Preise sinken

Das dritte Szenario lautet, dass der Immobilie-Boom vorbei sein könnte. Privatpersonen können sich seltener den Traum vom Eigenheim erfüllen, Investoren möchten günstigere Kredite, damit die Mieteinnahmen lukrativ genug sind. Sind die Zinsen hoch, so muss an einer anderen Schraube gedreht werden: Den Kaufpreisen. Die Preise könnten so weit sinken, dass die Rendite durch die Miete wieder so hoch ist, dass die Zinskosten einfacher abgedeckt werden können.

Gegen dieses Szenario sprechen mehrere Punkte. Wenn sich weniger Menschen ein eigenes Haus bauen oder eine Wohnung kaufen können, geht die Nachfrage für diese Objekte zurück. Dies betrifft aber teilweise (speziell bei Einfamilienhäusern) gesamtheitlich betrachtet stärker die Bau- als die Immobilienbranche. Die Auftragslage im Bau-Bereich könnte sich verschlechtern. Doch dann würden diese Menschen dafür Mietwohnungen nachfragen – schließlich müssen sie irgendwo wohnen. Mittelfristig würde diese steigende Mietnachfrage wieder höhere Baukosten rechtfertigen, da auch die erzielbare Miete steigt.

Übriger Investment-Markt stabilisiert Immobilien

Ein bedeutender Faktor, der ebenfalls in Betracht gezogen werden muss, ist immer die beste Investment-Alternative. Wer Kapital zur Verfügung hat, will es derzeit unbedingt anlegen. Nicht-investiertes Geld verliert inflationsbedingt massiv an Wert bzw. Kaufkraft. Das heißt, das Kapital muss investiert werden, um nicht entwertet zu werden.

Alternativen zu Immobilien-Investments sind beispielsweise Aktien, Anleihen und ETFs. Doch an der Börse ist das Klima derzeit ebenfalls nicht katastrophal, aber doch rau. Prognosen sind kaum abzugeben und Schwankungen können jederzeit auch intensiver ausfallen, wie die teils starken Einbrüche bei Tech-Aktien in den USA belegen. Die Zinsen für Festgeld bzw. Sparkonten hingegen reichen bei Weitem nicht aus, um die Inflation abzudecken.

Dass offensichtlich die Alternativen für die Veranlagung von Kapital fehlen, lässt den Immobilienmarkt zusätzlich hoffen. Denn durch Indexmietverträge besteht hier immer noch die Möglichkeit, die Mieteinnahmen gegen die Inflation zu schützen. Hinzu kommt, dass die Zinsen zwar gestiegen sind, aber diese immerhin steuerlich absetzbar sind. Diese Vorteile, die tatsächlich nur bei Immobilien gegeben sind, stabilisieren die Nachfrage von Investoren jedenfalls auch in Zukunft.

Fazit: Immobiliencrash in Deutschland 2023

Wenn du dir als Investor Sorgen um die weitere Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland machst, kannst du wohl eher beruhigt sein. Denn ein immobilien-Investment ist ohnehin eine langfristige Sache. Ob zwischenzeitlich die Marktpreise geringfügig schwanken, sollte für dich weniger relevant sein, wenn du langfristig Vermögen aufbauen und Mieterträge erhalten willst. Von einem Crash kann keine Rede sein, denn es gibt weder panische Verkäufe noch drastische Preisrückgänge oder Banken, die zahlreiche Immobilien versteigern, weil Kredite nicht mehr abbezahlt werden können.

Sollten die Preise tatsächlich sinken, musst du hoffentlich nicht verkaufen, sondern kannst womöglich sogar günstig Zukäufe tätigen und dein Immobilienportfolio ausbauen.

Ob es überhaupt zu einem spürbaren Preisrückgang kommt, kann niemand vorhersagen. Es gibt ebenso realistische andere Szenarien, beispielsweise einen kurzfristigen Rückgang und anschließend einen deutlichen Anstieg der Preise, weil weniger Neubauten fertiggestellt werden oder beispielsweise die Zinsen für Immobilienkredite wieder sinken.

Eine gewisse Unsicherheit ist derzeit bei allen Investments gegeben. Doch mit Immobilien hast du immer noch den Vorteil, dass du dich, Indexmietverträgen sei Dank, gut gegen die Inflation schützen kannst. Deshalb werden Immobilien wohl auch weiterhin ein zuverlässiges, vergleichsweise sicheres Asset bleiben. Einen „echten“ Immobiliencrash, wie zu Beginn der Finanzkrise in den USA, scheint extrem unwahrscheinlich.

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