Immobilieninvestor werden: So wirst du erfolgreicher Investor

Nico Vaziri

09.02.2023

Immobilieninvestor werden klingt für viele wie ein kaum erreichbarer Traum. Von Mieteinnahmen leben, spannende Objekte sanieren oder eigene Neubauten errichten. Die vielfältigen Vorstellungen, die dir vielleicht in den Sinn kommen, wenn du an einen Immobilieninvestor denkst, haben positive und negative Seiten. Wir fassen für dich zusammen, wie du selbst Immobilieninvestor werden kannst, wie viel Kapital du dafür benötigst und wie du dir realistische Investment-Ziele setzt.

Immobilieninvestor: Was bedeutet das genau?

Die Bezeichnung „Immobilieninvestor“ wird für unterschiedlichste Personen verwendet. Medial ist sie teilweise negativ besetzt. Es wird immer wieder das Bild des kapitalistischen Investors vermittelt, der nur hohe Mieten verlangt oder hochpreisige Immobilien veräußert.

Doch in der Realität werden Immobilieninvestoren dringend benötigt. In Deutschland werden weniger Immobilien fertiggestellt als nötig. Verstärkte Bau- und Sanierungstätigkeiten wären also sehr gefragt, damit ausreichend Wohnraum für alle Menschen vorhanden ist. Die Voraussetzung für die Schaffung von Wohnraum ist, dass jemand bereit ist, Kapital zu investieren und Risiken einzugehen. Diese Risiken (z.B. Leerstand, höhere Baukosten als erwartet, Verzögerungen, etc.) müssen durch eine Rendite abgebildet werden. Ohne Rendite, kein Investment. Gäbe es keine Immobilien-Investoren, müssten alle Immobilien entweder von den Menschen, die darin wohnen oder vom Staat errichtet werden – eine unrealistische Vorstellung.

Investoren werden also manchmal gerne verteufelt, doch es ist klar, dass es sie braucht, um überhaupt annähernd ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu haben. Wenn du Immobilieninvestor werden willst, musst du einige Voraussetzungen erfüllen:

Startkapital angespart, um einen Kredit aufnehmen zu können.

Eine finanzierende Bank, die das Investment durch die Bereitstellung von Fremdkapital ermöglicht.

Expertise, um passende Immobilien finden, auswählen und ggf. sanieren oder vermieten zu können.

Zumindest erste Kontakte in der Immobilienbranche, beispielsweise zu zuverlässigen Handwerkern.

Alle Immobilieninvestoren haben irgendwann einmal mit ihrer ersten eigenen Immobilie begonnen. Ein großes Investment-Portfolio wirkt für dich vielleicht heute noch wie eine entfernte Vorstellung, doch nur du selbst kannst den ersten Schritt gehen, um Immobilieninvestor zu werden. Sehen wir uns nun an, wie du am besten damit beginnst.

Immobilieninvestor werden: Die ersten Schritte

Um Investor zu werden, musst du dich auf verschiedene Arten vorarbeiten.

Schritt 1: Private Finanzen unter die Lupe nehmen

Ein großer Aspekt ist, deine privaten Finanzen genau im Blick zu haben. Durch ein Haushaltsbuch solltest du deine Einnahmen und Ausgaben tracken, damit du deine Sparquote maximieren kannst. So baust du möglichst rasch Eigenkapital auf, das du für den Ankauf von Immobilien nutzen kannst. Zusätzlich überzeugst du Banken einfacher davon, dir einen Kredit zu geben, wenn du deine privaten Finanzen perfekt im Griff hast.

Bevor du wirklich investierst, solltest du einen Notgroschen zur Seite legen. Für dringende, unvorhersehbare Ausgaben brauchst du Geld, auf das du spontan zugreifen kannst. Dieser Notgroschen sollte zumindest drei Monate lang all deine Ausgaben decken können.

Schritt 2: Wissen und Kontakte aufbauen

Während du Eigenkapital ansparst, kannst du dich bereits intensiv mit Informationen rund um Immobilien-Investments beschäftigen – beispielsweise in unserem Blog, wo wir regelmäßig über Neuigkeiten aus der Branche, Investmentstrategien und ähnliche Themen berichten.

Ebenso kannst du beginnen nach ansprechenden Objekten zu suchen und Besichtigungen zu absolvieren. Denn auch, wenn du noch keine erste Immobilie kaufen kannst, lernst du so die gesamte Branche besser kennen. Du erkennst, nachdem du einige Besichtigungen absolviert hast, deutlich schneller, ob eine Immobilie ein interessantes Angebot ist oder nicht und du lernst verschiedene Maklerinnen und Makler kennen.

Schritt 3: Strategie zurechtlegen

Wenn du schon einiges an Wissen aufgebaut hast und Eigenkapital ansparst, kannst du dich bereits intensiv mit verschiedenen Investmentstrategien beschäftigen. Für viele Investoren ist es naheliegend, mit „Buy and Hold“ zu starten. Das bedeutet, du erwirbst eine Immobilie, vermietest sie und nutzt die Mieteinnahmen, um den aufgenommenen Kredit zu tilgen.

Bedenke dabei, dass du die Mieteinnahmen versteuern musst und einen Teil der Einnahmen für Reparaturen und ähnliche Kosten zur Seite legen musst. Der danach noch verbleibende Betrag muss ausreichen, um deine Kreditrate (Zinsen + Tilgung) bezahlen zu können. Nur dann sprechen wir von einer „Cashflow-positiven Immobilie“.

Schritt 4: Finanzierung klären

Wir fassen zusammen: Du hast deine privaten Finanzen im Griff, deine Ausgaben wurden optimiert und du hast Eigenkapital angespart. Du verfügst bereits über einiges an Fachwissen und hast dir Gedanken dazu gemacht, welche Investment-Strategie du verfolgen möchtest. Nun ist es an der Zeit, die Finanzierung zu klären. Besprich dein Investment-Vorhaben mit verschiedenen Banken und hole Finanzierungsangebote ein.

Achte darauf, den effektiven Jahreszinssatz zu vergleichen, denn dieser beinhaltet auch die relevanten Nebenkosten. Schon geringe Unterschiede in den Konditionen wirken sich im Lauf der Jahre markant aus. Deshalb ist es wichtig, Zeit zu investieren, um die optimale Bank für dein Investment zu finden.

Prüfe auch, ob du den Kredit vorzeitig tilgen kannst und welche zusätzlichen Spesen vorgesehen sind. Außerdem musst du dich entscheiden, ob du einen Kredit mit einer Fixzinsphase aufnehmen willst. So lässt sich dein erstes Investment finanziell noch einfacher planen.

Schritt 5: Erste Immobilie kaufen

Dieser Schritt stellt für viele Menschen tatsächlich eine große Hürde dar. Nachdem du dich intensiv vorbereitet hast und die beschriebenen Punkte erledigt hast, ist es nun an der Zeit, tatsächlich eine erste eigene Immobilie zu kaufen. Warte dabei nicht auf dieses eine perfekte Objekt, denn womöglich kommt es nie. Definiere klare Kriterien für deine Suche, die gleichzeitig Objekte einschließen, die am Markt realistisch verfügbar sind. Es geht nicht darum, die Nadel im Heuhaufen zu finden, sondern mit dem Investieren zu starten.

Als erste Immobilie bietet es sich an, das Risiko gering zu halten. So kannst du beispielsweise eine 1- oder 2-Zimmer-Wohnung in guter B-Lage erwerben, die bereits mit attraktiver Rendite vermietet ist. Wenn du auf eine gefragte, aber nicht luxuriöse Lage setzt, sollte die Vermietung stets relativ einfach gelingen. Dadurch sicherst du dich ab, denn Leerstand ist teuer und unerwünscht. Gleichzeitig kannst du gezielt nach Objekten in Häusern suchen, die sich in sehr gutem Zustand befinden. Dann kommt es seltener zu kostspieligen Sanierungen an Allgemeinflächen.

Achte darauf, nicht ewig lange zu suchen, sondern nach einiger Zeit eine Entscheidung für eine Immobilie zu treffen. Denn nur so startest du wirklich in deine neue Phase als Immobilien-Investor.

Immobilieninvestor werden: So viel Kapital brauchst du

Die gute Nachricht: Du brauchst sicher weniger Kapital als du vermuten würdest, um mit Immobilien-Investments zu beginnen. Vorausgesetzt, du verfügst über gute Bonität. Das bedeutet, du brauchst ein regelmäßiges Einkommen und musst nachweisen, dass deine laufenden Kosten bei Weitem gedeckt sind. Je höher dein Einkommen, desto einfacher wird es für dich, einen Kredit aufzunehmen.

Als Faustregel gilt, dass zumindest 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt sein sollten. Den übrigen Betrag kannst du mit einem Kredit finanzieren, wenn du eine Bank findest, die dir ein passendes Angebot vorlegt. Manche Investoren agieren aggressiver und bringen noch weniger Eigenkapital ein. Dann ist jedoch die monatliche Belastung umso höher und es wird schwieriger, einen Kredit zu bekommen. Zu bedenken ist auch das steigende Risiko, denn wenn die Wohnung vorübergehend leer steht, fallen hohe monatliche Kosten an.

Zum Einstieg ist daher empfehlenswert, die Kaufnebenkosten und 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bezahlen. So bleibt dein Risiko überschaubar. Achte außerdem darauf, ob du mit den Nettomieteinnahmen (abzüglich deiner zusätzlichen Kosten, z.B. für Steuerberatung) die monatlichen Kreditraten bezahlen kannst und wähle Kreditbetrag und Laufzeit dementsprechend aus.

Immobilieninvestor werden: Investmentziele definieren

Damit du den Weg als Investor einfacher beschreiten kannst, brauchst du ein klares Ziel. Überlege dir daher genau, welche Investmentziele du dir setzen willst, bis wann du welches Ziel erreichen möchtest und wie du vorgehen musst, damit dir das auch tatsächlich gelingt. Wähle deine Ziele möglichst konkret und messbar. Achte auf gute Ausgewogenheit zwischen einer realistischen Einschätzung und gleichzeitig einer ambitionierten Wahl deiner Ziele. Denn deine Ziele sollen erreichbar sein, aber dich auch fordern. So motivierst du dich täglich, bei deinen Ausgaben zu sparen, Kapital anzusparen und möglichst bald in Immobilien zu investieren.

Wenn du schon erste Investments getätigt hast, passt du deine Ziele einfach immer wieder an. Du kannst deinen Bestand erweitern, offene Kreditsummen reduzieren oder auch das ein oder andere Objekt ertragreich weiterverkaufen. Wichtig ist, dass du hinsichtlich deiner Investments immer am Ball bleibst und die Motivation behältst. Denn Immobilien-Investments sind immer langfristig zu betrachten.

Mit dem Investieren beginnen

Damit dein Investment-Vorhaben schon bald Realität wird, haben wir dir verschiedene Schritte beschrieben. Wenn du jetzt gleich starten willst, kannst du unsere Immobiliensuche nutzen. Denn mit unserer Suchfunktion filterst du unzählige Inserate verschiedener Immobilienportale und kannst sogar Immobilien nach ihrer Rendite sortieren. So findest du schnellstmöglich passende Objekte und kannst erste Besichtigungstermine vereinbaren.

Deine erste Maßnahme, um schon bald Immobilieninvestor zu sein, ist eine intensive Online-Recherche und das Vereinbaren von Besichtigungen. Starte noch heute:

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