Gegenläufige Effekte am Immo-Markt: So behältst du den Durchblick

Matthias

02.06.2022

Auf dem Immobilienmarkt sorgen derzeit Lieferengpässe, Inflation und steigende Zinsen für Aufsehen. Den Überblick zu behalten, welche Entwicklung sich wie auswirkt, ist nicht einfach. Bei einigen Effekten lässt es sich kaum vorhersagen, welche Folgen tatsächlich eintreten werden, wann sie das tun und wie intensiv. Und dann gibt es da auch noch ein paar ganz spezielle Situationen, bei denen vermeintlich gegenläufige Effekte vorhanden sind, die besonders schwierig zu durchschauen sein können. In diesem Beitrag gehen wir deshalb auf einige (mögliche) Entwicklungen ein, die auf den ersten Blick etwas knifflig wirken. So behältst du den Durchblick am Immobilienmarkt!

Ausgangssituation

Bevor wir zu den einzelnen Aspekten kommen, kurz ein paar zentrale Eckpunkte, die derzeit den Markt beeinflussen:

Lieferkettenproblem: Nicht nur der Krieg in der Ukraine, auch die strengen Lockdowns in China sorgen für gestörte Lieferketten. Das verzögert den Bau von Immobilien und treibt die Material- und Rohstoffpreise in die Höhe.

Teuerung durch Krieg und Sanktionen: Die kriegsbedingten Sanktionen bringen ähnliche Auswirkungen (Materialengpässe, etc.) mit sich. Vom steigenden Gaspreis bis hin zur Tatsache, dass z.B. sehr viele Fliesen in der Ukraine produziert werden.

Flüchtlinge: Mehrere Millionen Menschen mussten aus der Ukraine flüchten. Viele von ihnen, werden in Deutschland eine neue, sichere Heimat finden und hier Wohnraum benötigen.

Covid19-Pandemie: Die Sommermonate bieten eine Verschnaufpause, doch spätestens im Herbst könnte es wieder vermehrt Krankenstände geben, die Baustellen verzögern.

Steigende Zinsen: Die Inflation soll durch steigende Zinsen gebremst werden, daher wurde der Leitzinssatz bereits erhöht und weitere Anpassungen sind in Aussicht gestellt. Das verteuert und erschwert Investments, also auch den Kauf oder die Sanierung von Immobilien, wenn eine Finanzierung mit Fremdkapital erfolgen soll.

Auf Basis dieser Gesamtsituation sehen wir uns nun einige (mögliche) Auswirkungen genauer an. Vorab ist zu sagen, dass über die tatsächlichen Entwicklungen nur spekuliert werden kann. Sicherheit, dass diese Entwicklungen eintreten, ist derzeit nicht gegeben. Trotzdem möchten wir euch zeigen, welche Gedanken wir zu möglichen Folgen der diversen Einflüsse haben.

Leistbarkeit von Eigentum geht zurück – Mietnachfrage steigt?

Viele Familien haben Kapital angespart, um sich den Traum vom Einfamilienhaus zu verwirklichen. Doch nun gibt es gleich zwei neue Herausforderungen: Banken sind bei der Kreditvergabe, wegen neuen gesetzlichen Vorschriften (Mindestanteil an Eigenkapital, maximale Rate in Relation zum Netto-Einkommen, etc.), deutlich restriktiver geworden. Gleichzeitig sind die Zinsen stark gestiegen. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung durch den Kredit, die um einiges höher ausfällt als es noch vor einem Jahr der Fall gewesen wäre.

Eine mögliche Konsequenz: Manche Bauvorhaben werden auf Eis gelegt. Familien beschließen, lieber doch kein Eigenheim zu erwerben bzw. zu bauen. Der Platzbedarf bleibt und ein gewisses Kapital ist vorhanden, da ja für den Traum vom Einfamilienhaus gespart wurde. Statt selbst zu bauen, könnte diese Zielgruppe dann ein Haus oder eine großzügige Wohnung mieten. Möglicherweise steigt somit die Nachfrage für größere Wohnungen mit Freiflächen und Miethäuser.

Investment-Fazit: Für Investoren bedeutet das: Womöglich sinkt die Nachfrage für Kaufobjekte, aber gleichzeitig gibt es neue Zielgruppen am Miet-Markt, wodurch die Mieten weiter steigen könnten.

Verdichtung am ländlichen Raum und neue Bauweisen

Dass der Traum vom Eigenheim für manche Menschen in weite Ferne rückt, bringt noch weitere potenzielle Folgen mit sich. Eine ist die zunehmend verdichtete Bauweise am ländlichen Raum. Das bedeutet, selbst in kleineren Ortschaften werden Mehrparteienhäuser errichtet, damit leistbare Wohnfläche entsteht.

Ebenfalls stark entwickeln könnten sich alternative Bau- und Wohnformen. Etwa modulare Bauweise, bei der weniger individuelle Anpassungen möglich sind, aber dafür die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche etwas geringer ausfallen. Die Modulbauweise kann gleichermaßen für Ein- und Mehrfamilienhäuser genutzt werden.

Denkbar ist auch, dass zukünftig weniger Fläche pro Bewohner errichtet wird. Manche Menschen möchten vielleicht ein Eigenheim erwerben bzw. errichten, um steigenden Mieten zu entkommen. Davon könnten z.B. auch Tiny-House-Anbieter profitieren. Geringe Wohnfläche, leistbare Kosten und maximale Unabhängigkeit können zu großen Pluspunkten werden, wenn es darum geht Menschen anzusprechen, die leistbar in den eigenen vier Wänden leben möchten.

Investment-Fazit: Denke darüber nach, alternative Bauformen zu nutzen und Eigentumsobjekte mit geringeren Flächen zu errichten, sodass die Leistbarkeit für potenzielle Käufergruppen gegeben ist. Auch Skaleneffekte können genutzt werden, z.B. in dem am ländlichen Raum verdichtet gebaut wird oder zumindest Reihenhausanlagen errichtet werden, bei denen die Kosten pro Quadratmeter etwas geringer ausfallen als bei individuellen Häusern.

Höhere Zinskosten bedeutet geringere Steuern

Viele Investorinnen und Investoren sorgen sich sehr über die steigenden Zinsen. Die Finanzierungskosten sind eine unschöne Folge der derzeitigen Entwicklungen. Was dabei nicht vergessen werden darf ist die Tatsache, dass der Zinsaufwand steuerlich begünstigt ist. Das bedeutet, die bezahlten Zinsen reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage. Steigt die finanzielle Belastung durch höhere Zinsen, sinkt somit immerhin die Steuerlast.

Im Extremfall können Zinsaufwände sogar zu einem Jahresabschluss mit einem Verlust führen. Die daraus resultierenden Verlustvorträge können in den Folgejahren genutzt werden. Entstehen in den Folgejahren bessere Erträge, ergibt sich wieder ein steuerlicher Vorteil.

All das ist zwar nur ein schwacher Trost, darf aber trotzdem nicht außer Acht gelassen werden.

Investment-Fazit: Prüfe, ob bestehende Kredite umgeschuldet werden können. Mit einer Fixzinsvereinbarung kannst du besser planen. Bei größeren Investments kann die Finanzierung auch teilweise variabel und teilweise fixiert werden. Wichtig ist, dass du dich intensiv mit der genauen Finanzplanung beschäftigst und Szenarien berechnest, wie sich dein Cashflow verändert, wenn die Zinsen auf x Prozent steigen.

Höhere Verhandlungsmacht für Käufer

In den letzten Wochen zeigt sich deutlich, dass Objekte, die früher offmarket verkauft wurden, nun klassisch inseriert werden. Die Zahl der Inserate steigt und auch Preisreduktionen werden vermehrt verzeichnet. Das bedeutet, Käuferinnen und Käufer haben nun eine bessere Verhandlungsposition als früher.

Dafür kann es mehrere Gründe geben: Investments werden typischerweise mit hoher Fremdkapitalquote getätigt. Das ist nun schwieriger möglich. Manche Investoren verfügen eventuell über zu wenig Eigenkapital oder bekommen keine neue Finanzierung. Einige sind vermutlich mit neuen Investments vorsichtig, weil sie hohe Kreditsummen offen haben und die Zinsbelastung, bei variabler Verzinsung, in nächster Zeit steigen könnte. Last but not least müssen Investments nun auch konservativer kalkuliert werden, da die höheren Finanzierungskosten einberechnet werden müssen. Wer ein Investment durchrechnet, zieht diese Zusatzkosten beim Kaufpreis ab, um weiterhin die gewünschte Rendite zu erzielen.

Investment-Fazit: Wer derzeit über Eigenkapital verfügt und eine gute Finanzierung bekommt, hat mehr Verhandlungsmacht als früher. Das Angebot an Immobilien-Investments ist größer und somit steigen auch die Chancen, eine Schnäppchen-Immobilie erwerben zu können. Also: Finanzen strukturieren, Finanzierung sichern und auf Thinkimmo nach spannenden Angeboten suchen!

Höheres Gesamtinvestment trotz sinkender Immobilienpreise?

Die beschriebenen Preisreduktionen klingen erstmal super, oder? Das ist für Investoren tatsächlich eine sehr spannende Chance. Doch gleichzeitig ist es wichtig, dass du dich von einem attraktiven Immobilienpreis nicht täuschen lässt. Vielmehr musst du gerade jetzt genau kalkulieren und die tatsächlichen, realen Gesamtkosten deines Investment-Vorhabens prüfen.

Dazu zählt nicht nur, dass du die teureren Finanzierungskosten einbeziehst, wenngleich das ein bedeutender Aspekt ist. Auch Sanierungen sind deutlich teurer geworden und nicht immer schnell möglich. Zeitliche Verzögerungen bedeuten, dass du das Objekt erst später verkaufen oder vermieten kannst. Bis dahin fehlen die Einnahmen, jedoch musst du regelmäßig die Betriebskosten zahlen. Diese werden teurer und beeinflussen somit die Gesamtrendite deines Investments.

Investment-Fazit: Reduzierte Kaufpreise sind verlockend, doch du musst derzeit sehr genau kalkulieren, mit welchen Kosten und Erträgen du tatsächlich planen kannst.

Entwicklungen am Immobilienmarkt: Fazit

Derzeit gibt es sehr viele Einflussfaktoren, die den Immobilienmarkt betreffen. Teilweise wirken diese Faktoren fast schon konträr und manche Entwicklungen sind nicht immer einfach zu erklären. Doch umso wichtiger ist es, sich intensiv mit dem Immobilien- und Finanzmarkt zu beschäftigen. Schließlich willst du den Über- und Durchblick behalten und Chancen nutzen, die sich für deine Investments ergeben.

Ganz klar gesagt werden kann, dass Finanzierungen teurer geworden sind, aber dafür auch das Angebot an attraktiven Immobilien deutlich gestiegen ist. Das zeigt sich auch an den Inserats-Daten von ThinkImmo. Beschäftige dich daher am besten intensiv damit, wie viel Eigenkapital du aufbringen kannst und welche Finanzierungskonditionen du bekommen kannst. Denn wenn es deine finanzielle Situation zulässt, hast du derzeit gute Verhandlungsmacht und die Chance, Immobilien mit Top-Rendite zu erwerben, die früher offmarket verkauft worden wären.

Wichtig ist, stets genau zu kalkulieren, alle Kosten und erzielbare Erträge realistisch einzuschätzen und – besonders wenn du mit variablen Zinsen planst – ausreichend Spielraum für neue Veränderungen am Immobilienmarkt einzuplanen. Absichern kannst du dich, indem du Fixzinsvereinbarungen und Indexmietverträge abschließt.

Wenn du nun richtig Lust bekommen hast, nach Immobilien mit Top-Rendite zu suchen, nutze einfach unsere Plattform, denn wir haben Inserate verschiedenster Immobilienportale für dich, die du direkt nach Rendite filtern kannst:

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