Immobilien in Deutschland: Mittelfristiger Ausblick für Investoren

Fabian Lurz

27.10.2022

Gerade in Krisenzeiten gab es zuletzt häufige Berichte über aktuelle Entwicklungen. Was geschieht in der Ukraine, welche Lieferkettenprobleme gibt es, wie entwickelt sich der Holzpreis? Viele Schlagzeilen beeinflussten indirekt auch den Immobilienmarkt in Deutschland. Deshalb möchten wir mit diesem Beitrag ein bisschen stärker in die Vogelperspektive wechseln und verschiedene Thesen prüfen, wie es mittelfristig mit dem Immobilienmarkt in Deutschland weitergehen kann.

Krisengeprägte Ausgangssituation

Die derzeitige Situation muss Investorinnen und Investoren nicht mehr ausführlich erläutert werden. Krieg und Lieferkettenprobleme treiben die Inflation. Gleichzeitig steigen die Zinsen für Immobilienkredite und Banken werden bei der Kreditvergabe vorsichtiger. Kurz gesagt: Es wird immer schwieriger, Immobilien zu errichten oder diese zu kaufen. Das gilt längst nicht nur für Investments, sondern auch für Familien, die schon lange auf ein Eigenheim gespart haben.

Die Konsequenz all dieser Entwicklungen war, dass zuletzt deutlich mehr Immobilien auf den Markt gekommen sind. Einen Einbruch bei den Immobilienpreisen gab es nicht, aber zumindest eine Stagnation der Preise wurde – besonders medial – wiederholt thematisiert.

Warum Immobilienpreise vorerst stagnieren können

Der Grund dafür, weshalb Immobilienpreises nun (vorerst) auf hohem Niveau stagnieren können, ist einfach erklärt: Die steigenden Zinsen senken die Rendite für Investoren, die Immobilien zur Vermietung kaufen möchten. Gleichzeitig erschweren die hohen Zinsen Privatpersonen den Kauf einer Immobilie. Die Nachfrage geht daher zurück. Umgekehrt gibt es Eigentümer, die Immobilien mit variablen Zinsen finanziert haben. Ihre monatlichen Kosten steigen derzeit deutlich. Manche sind daher gezwungen, einige Immobilien zu verkaufen, um Liquidität für die nun höheren Rückzahlungen zu schaffen.

Der Kreis potenzieller Immobilienkäufer ist somit derzeit rückläufig. Durch die vorsichtigeren Banken ist auch die Anzahl jener, die neu in das Geschäft der Immo-Investments einsteigen, geringer. Denn schließlich wird mehr Eigenkapital benötigt, um den ersten Kauf tätigen zu können.

Allerdings sind am Markt auch keine Panikverkäufe ersichtlich. Wer ein ausgewogenes Immobilienportfolio aufgebaut hat, muss in der jetzigen Situation nicht dringend verkaufen. Wenn, dann geht es um einzelne Objekte, die zur Liquiditätssicherung veräußert werden.

Alternative Investments fehlen

Für Investorinnen und Investoren ist die derzeitige Phase somit nicht mehr eine so traumhafte Zeit wie die vergangenen Jahre, in denen die Preise konstant gestiegen sind und es Kredite ohne Eigenkapital, mit minimaler Verzinsung, gab. Von Panik ist allerdings am Immobilienmarkt auch weit und breit keine Spur. Auch das hat gute Gründe.

Denn die Alternativen, um Kapital ertragreich anzulegen, fehlen. Immobilien locken weiterhin mit dem Versprechen, dass bei einem Indexmietvertrag die Miete an die Inflation gekoppelt werden kann. Somit bieten die Einnahmen, solange das Objekt vermietet ist, große finanzielle Sicherheit. An der Börse darf solche Planbarkeit hingegen momentan nicht erwartet werden. Der DAX liegt unter 13.000 Punkten und wo er in einer Woche stehen wird, weiß de facto niemand.

Die Zinssätze für klassische Festgeld-Veranlagung decken die Inflation bei Weitem nicht ab. So ergibt sich eine Situation, in der Immobilien zugegebenermaßen weniger attraktiv sind als noch vor ein paar Jahren. Doch im direkten Vergleich zu Aktien oder Festgeld-Veranlagung stehen vermietete Renditeobjekte weiterhin richtig gut da.

Warum Immobilienpreise mittelfristig weiter steigen können

Die derzeitige Gesamtsituation lässt aus mehreren Gründen darauf spekulieren, dass die Immobilienpreise in absehbarer Zeit wieder steigen könnten. Überlegen wir uns dazu folgende These:

Mittelfristig sinkendes Wohnraum-Angebot

Die hohen Rohstoffpreise haben dazu geführt, dass viele Entwickler-Projekte abgesagt oder verschoben wurden. Es wurde somit in den letzten Monaten viel weniger gebaut. Betroffen ist nicht nur der private, sondern auch der geförderte Wohnbau. Hinzu kommt, dass auch Sanierungen viel teurer geworden sind und daher manche Eigentümer überlegen könnten, zu entwickelnden Wohnraum noch leer stehen zu lassen und die Sanierung zu verschieben.

Speziell institutionelle Investoren könnten, wenn die Kosten für die Schaffung neuer Wohnungen immer höher werden, ihre Investments in andere Länder verlagern oder auch in verwandte Bereiche (z.B. Hotels, etc.) investieren.

Mittelfristig steigende Miet-Nachfrage

Gleichzeitig gibt es eine Gruppe an Menschen, die für die Errichtung oder den Kauf einer Immobilie gespart haben. Nun verlangen Banken jedoch mehr Eigenkapital als gedacht und die Zinsen sind ebenfalls höher. Diese Menschen können daher überlegen, den Kauf bzw. die Errichtung abzusagen und stattdessen eine neue Immobilie zu mieten. Außerdem steigt der Bedarf an Wohnraum weiter allein schon durch den Zuzug. Es kamen wider mehr Flüchtlinge nach Deutschland, von denen sicher auch ein Teil dauerhaft hierbleiben möchte.

These zur mittelfristigen Preissteigerung

Die Kombination der beschriebenen Faktoren könnte ergeben, dass mittelfristig einige Jahre lang weniger Immobilien fertiggestellt werden. Gleichzeitig aber die Nachfrage für Mietobjekte ansteigt.

Erst, wenn diese Entwicklung am Markt erkennbar ist, könnten vermehrt neue Investoren wieder Immobilien kaufen oder errichten wollen, weil der Nachfrage-Überhang ersichtlich wird. So könnte sich eine gewisse Phase einstellen, in der speziell Mieten deutlich steigen könnten. Das würde dann wiederum die höheren Finanzierungskosten wett machen und wohl auch die Eigentumspreise erneut ankurbeln.

Quo vadis, Immobilienmarkt?

Das beschriebene Szenario ist nur eine These dazu, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln könnte. Die Meinungen in der Branche und auch in den Medien, scheinen derzeit (noch) recht geteilt zu sein.

Wirklich spürbare Preis-Einbrüche erwartet allerdings kaum jemand. Dass es dazu wohl nicht kommen wird, ist wiederum den niedrigen Zinsen der letzten Jahre zu verdanken. Denn viele Investoren haben sich mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert. Wären die erzielbaren Verkaufspreise rückläufig, würden sie einfach nicht verkaufen. Denn die laufenden Finanzierungskosten lassen sich durch indexierte Mieten decken. Ohne dringenden Verkaufsgrund wird daher kein Investor an eine Veräußerung denken. Die viel gepriesene Stabilität des Immobilienmarktes scheint weiterhin gegeben zu sein.

Was können Investoren tun?

Wer bereits Immobilien besitzt, kann diese nun halten und optimieren. Nimm dir Zeit und prüfe, ob du die Mieten erhöhen oder Ausgaben (Gebäudeversicherung, etc.) optimieren kannst. Führe aktiv Gespräche mit Mietern darüber, dass die Mieten durch Indexierungen steigen werden, damit sie sich darauf vorbereiten können. Außerdem kannst du den Markt intensiv beobachten und auf Schnäppchen lauern. Denn während die vor einiger Zeit noch hauptsächlich Off-Market zu finden waren, gibt es sie heute auf diversen Immobilienportalen.

Außerdem kannst du prüfen, welche Kriterien hinsichtlich der Rendite gegeben sein müssen, damit du weitere Zukäufe tätigen kannst. Je nach Risikobereitschaft und Finanzierungs-Angebot solltest du deine Kriterien anpassen, sodass dein Rendite-Ziel weiterhin erreicht wird. Wenn sich Chancen für einen attraktiven Kauf ergeben, solltest du schnell handlungsbereit sein. Besprich daher am besten mit deiner Bank, welche Finanzierungsmöglichkeiten du derzeit hast. Durch Fixzinsvereinbarungen kannst du dich gegen weiter steigende Zinsen absichern.

Ebenso kannst du prüfen, welche momentan laufenden Kreditverträge optimierbar sind. Eine Umschuldung kann Vorteile bringen, ebenso das Zusammenführen mehrerer Kredite verschiedener Banken zu einem Kreditinstitut, falls es hierfür ein gutes Angebot gibt.

Fazit für Investorinnen und Investoren

Unser Tipp für Investorinnen und Investoren zur jetzigen Zeit: Weiterhin unaufgeregt, sachlich und möglichst objektiv agieren, aktiv nach Investment-Chancen suchen und weiterhin indexierte Mieten kassieren. Lass dich nicht durch mediale Berichte beeinflussen, sondern kalkuliere lieber selbst, welches Investment sich wirklich lohnt. Und last but not least: Bedenke immer, dass Immobilien langfristige Investments sind – Tagespolitik und aktuelle Ereignisse beeinflussen zwar kurzfristig den Markt, deine Planung sollte jedoch trotzdem immer bis in die ferne Zukunft reichen.