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Immobiliensuche für Investoren: Wie sucht und bewertet man richtig?

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Donnerstag, 31.12.2020

Wie sucht und bewertet man Immobilien richtig? Gerade am Weg zum ersten Immobilien-Investment ist es wichtig, sehr strukturiert vorzugehen. Denn schließlich geht es um die Veranlagung deines Kapitals. Fehler können also teuer werden und es gilt nicht unnötig Zeit zu verlieren, sondern zügig ein passendes Investment zu realisieren. Wie ein Immobilien-Investment erfolgreich gelingt, zeigen wir dir in diesem Beitrag.

Investmentziel definieren

Bevor du dich auf den Weg machst, solltest du wissen, wohin die Reise gehen soll. In der Investment- und Immobilien-Welt bedeutet das, du musst dir darüber im Klaren sein, welches finanzielle Ziel du erreichen möchtest. Denn erst dann kannst du entscheiden, mit welcher Strategie deine Vorstellung am schnellsten realisiert werden kann. Welche Ziele können dir also vorschweben, wenn du in Immobilien investieren willst? Hier ein paar typische Beispiele:

· Zieloption 1: Kauf von 1-2 Wohnungen, um zusätzliche Nebeneinkünfte zu generieren und langfristig vorzusorgen. Dein Investment-Horizont ist lang, die Immobilien dienen gegebenenfalls auch der Altersvorsorge.

· Zieloption 2: Möglichst rasch soll ein großes Portfolio an Immobilien aufgebaut werden. Ziel ist es, hohe Fremdfinanzierungen aufzunehmen und damit zahlreiche Wohnungen zu erwerben.

· Zieloption 3: Ein Immobilien-Unternehmen soll aufgebaut werden. Es geht nicht nur um langfristige Vermietung, sondern auch um Sanierung und Weiterverkauf.

· Zieloption 4: Eine spezielle Nische soll bearbeitet werden, weil du dahingehende Expertise mitbringst. Beispiele wären touristische Vermietung, Vermietung von Gewerbeobjekten, etc.

Du siehst, die Bandbreite in der Immobilienbranche ist wirklich groß. Viele Menschen möchten einfach eine Wohnung oder ein paar wenige Objekte erwerben, um diese langfristig zu vermieten. Das ist ein willkommenes Nebeneinkommen. Auch das Thema der Altersvorsorge wird immer größer. Schließlich gibt es kaum Alternativen am Markt, die einigermaßen interessante Verzinsungen einbringen würden.

Für dich als Investor gilt: Definiere dein Ziel genau, denn es ist die Voraussetzung, um zu entscheiden, mit welcher Strategie du dieses Ziel erreichen willst.

Strategien für Immobilien-Investments

So unterschiedlich wie die Ziele der Investoren sein können, so vielfältig sind auch die Strategien, die am Immobilienmarkt zum Einsatz kommen können. Welche dabei die passende Wahl ist, hängt zentral von drei Faktoren ab:

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· Welches Ziel verfolgst du?

· Welche Expertise hast du selbst in dieser Branche?

· Wie viel Zeit möchtest du persönlich investieren?

Für einen schnellen Überblick stellen wir dir die wichtigsten Ansätze vor. Wir haben für die verschiedenen Immobilieninvestment-Strategien bereits einige Blog-Artikel veröffentlicht. Wenn du dich tiefergehend mit bestimmten Taktiken beschäftigen willst, lies am besten diese Beiträge:

#1 Aggressives Buy & Hold

#2 Buy & Hold ohne Exit

#3 Buy and Hold mit Exit

#4 Spekulative Buy and Flip Strategie

#5 Positiver Cashflow durch Untervermietung

#6 Fix and Flip Strategie

Immobilieninvestment-Strategien im Überblick

Die erste Strategie ist die klassische Buy and Hold Strategie.

Buy and Hold

Wie der Name schon vermuten lässt, erwirbst du Immobilien, vermietest diese langfristig und generierst somit ein zusätzliches Einkommen. Bei dieser Strategie solltest du Immobilien in durchschnittlichen bis guten Lagen, also in klassischen B-Lagen, wählen. Achte auf praktische Grundrisse und gute Infrastruktur, damit die Chance, dass dieses Objekt immer vermietet sein wird, hoch ist.

In besten Lagen solltest du nicht kaufen. Hier sind die Kaufpreise oft Liebhaberpreise, die sich in der Miet-Rendite nicht abbilden lassen. Lieber auf die klassische 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Innenstadt-Nähe setzen oder eine typische Studentenwohnung vermieten.

Die Nettomiete sollte so hoch sein, dass du einen Teil beiseitelegen kannst, falls es zu Reparaturen oder sonstigen Zusatzkosten kommt und der verbleibende Nettomiet-Betrag trotzdem noch ausreicht, um deine Finanzierungskosten zu decken. Sobald dein Kredit getilgt ist, stehen dir die Nettomieteinnahmen dann zur freien Verfügung.

Agressiveres Buy and Hold

Wer nicht nur eine oder wenige Wohnungen erwerben möchte, sondern rasch ein ganzes Portfolio an Immobilien aufbauen will, muss etwas aktiver vorgehen, um nicht zu sagen aggressiver. Damit der Bestand maximiert werden kann, muss möglichst viel Fremdkapital aufgenommen werden. Es werden möglichst viele Immobilien gekauft, vermietet und im Bestand gehalten.

Bei dieser Vorgehensweise ist der zeitliche Aufwand größer und es muss sehr genau kalkuliert werden. Was passiert, wenn bei mehreren Immobilien gleichzeitig Sanierungen nötig werden? Wie lange kannst du dir leisten, dass drei Wohnungen gleichzeitig leer stehen? Der Portfolioaufbau muss daher strukturiert, mit genauen Kalkulationen und ausreichend Zeiteinsatz erfolgen.

Fix and Flip

Eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, die nötigen Arbeiten durchführen und sie dann ertragreich weiterverkaufen – das klingt ziemlich einfach, oder? In der Praxis setzt es voraus, dass du selbst umfangreiche Expertise mitbringst. Denn diese ist nötig, um einschätzen zu können, bei welchen Objekten sich die Sanierung finanziell lohnt. Zusätzlich sind gute Kontakte zu Handwerkern oder einem Architekten erforderlich, damit die Arbeiten sicher in entsprechender Qualität durchgeführt werden. Verzögerungen können teuer werden, denn schließlich musst du für die Immobilie laufende Betriebskosten bezahlen. Diese Taktik ist also für erfahrene Personen geeignet.

Kombinierte Investment-Strategien

Eine weitere Möglichkeit ist, Immobilien zu kaufen, diese eine bestimmte Zeit lang zu halten und nach einigen Jahren, wenn sich die Preise weiterhin nach oben entwickeln, wieder zu verkaufen. So nimmst du Gewinne mit. Die Herausforderung dabei: Du musst versuchen, möglichst hochpreisig zu verkaufen und anschließend wieder ein Objekt finden, dass günstig angeboten wird. Ansonsten partizipierst du nicht wirklich an der Preisentwicklung.

Immobiliensuche starten

Wenn du nun dein Ziel definiert und die passende Strategie ausgewählt hast, kannst du mit der Suche nach passenden Objekten beginnen. Solltest du bislang noch keine Erfahrung am Immobilienmarkt haben, ist es am einfachsten, wenn du in deiner lokalen Umgebung nach passenden Objekten suchst. Dann wirst du weniger Zeit in Standortanalysen investieren müssen, da du diese Region ohnehin gut kennst. Außerdem hast du vielleicht auch den ein oder anderen Kontakt zu einem lokal ansässigen Immobilienmakler.

Als Investor Hausaufgaben erledigen

Falls du eine passende Immobilie findest, musst du rasch handeln können. Daher müssen deine Hausaufgaben erledigt sein. Konkret bedeutet das:

· Kläre bereits vorab die Finanzierung deines Immobilienkaufes. Auch ohne konkretes Objekt kannst du bereits mit Banken Gespräche führen und Konditionen vereinbaren. Wenn das erledigt ist, überprüft die Bank dann nur noch das konkrete Objekt und die Finanzierung klappt dementsprechend schneller.

· Bereite Kalkulationen vor: Nutze den Cashflow-Rechner von ThinkImmo, mit dem du rasch berechnen kannst, ob eine Immobilie ein gutes Investment ist, oder nicht, indem du nur noch die Eckdaten des Objektes eingeben musst. Kalkuliere dabei genau, welche Nettomiete erzielbar ist und welche Kosten dieser gegenüberstehen.

· Habe deine sonstigen Ausgaben im Griff: Stelle eine genaue Haushaltsrechnung auf. Du musst wissen, wie viel Einnahmen und Ausgaben du persönlich hast. Denn schließlich kann es passieren, dass eine Wohnung einmal einen oder mehrere Monate leer steht. In so einem Fall ist es nötig, dass du die laufenden Kosten weiterhin bezahlen kannst. Die Haushaltsrechnung wird auch gerne von finanzierenden Banken eingefordert.

Diese Punkte solltest du spätestens dann, wenn du mit der Suche nach passenden Objekten beginnst, erledigen.

Immobilien mit hoher Rendite finden

Mittlerweile gibt es zahlreiche Immobilienportale. Nur die besonders großen Seiten zu besuchen, reicht dabei nicht aus. Denn schließlich gibt es auch regionalere Websites, bei denen echte Schnäppchen zu entdecken sind.

Damit du nicht zahllose unterschiedliche Seiten mühsam durchsuchen musst, gibt es ThinkImmo. Bei uns findest du Inserate von verschiedenen Portalen, an einem zentralen Ort vereint. Nutze einfach unsere Suche und wir präsentieren dir Objekte, die du nach Regionen, Preisen oder sogar nach der Rendite sortieren kannst. Dadurch sparst du extrem viel Zeit und die Immobiliensuche wird zum Kinderspiel. 

ZUR IMMOBILIENSUCHE

Neben der Online-Suche, die heutzutage selbstverständlich am wichtigsten ist, zählen auch persönliche Kontakte. Vielleicht wissen ja Freunde oder Bekannte von Objekten, die verkauft werden? Oder es gibt Nachbarn an deinem Wohnort, die gerne verkaufen würden? Nutze auch offline alle Möglichkeiten, um passende Immobilien zu finden. Alle Menschen in deinem Umfeld sollen wissen, dass du auf der Suche bist. Im besten Fall erfährst du so, dass eine Privatperson eine Immobilie verkaufen will, bevor sie einen Makler beauftragt hat.

Unterschied: Immobilie als Eigennutzer oder als Investment suchen

Bei der Suche von Investment-Immobilien musst du nicht nur Zahlen, Daten und Fakten beachten. Du musst dir vor allem auch darüber im Klaren sein, dass du hier anders vorgehen musst, als wenn du eine Wohnung finden wollen würdest, die du selbst beziehst. Denn bei Investment-Immobilien spielen vor allem Preis-Leistung und Rendite entscheidende Rollen. Bestimmte Ausstattungsdetails hingegen oder all jene Aspekte, die einfach nur subjektiver, persönlicher Geschmack sind, entscheiden bei Investment-Objekten nicht.

Das einfachste Beispiel dafür ist die Küche. Wenn eine einfache Einbauküche vorhanden ist, so zählt das in einer Studentenwohnung typischerweise als großer Pluspunkt. Würdest du selbst einziehen, wäre dir vielleicht wichtig, ob es ein Elektro- oder Gasherd ist. Bei der Vermietung hingegen wird dieser Faktor weniger bedeutend sein.

Achte also darauf, nicht zu subjektiv zu entscheiden, sondern die Immobilien wirklich als Investment zu betrachten.

Rendite-Immobilien anfragen

Wenn du nun spannende Inserate entdeckst, musst du den Immobilienmakler oder den Verkäufer kontaktieren. Gerade bei günstigen Immobilien gibt es oft zahlreiche Anfragen. Achte daher besonders darauf, direkt einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen.

Verfasse deine Anfrage so, dass direkt klar ist, dass du eine Immobilie als Investment suchst. Erwähne, dass die Finanzierung bereits gesichert ist und eine rasche Abwicklung des Kaufprozesses möglich ist. Diese erste Nachricht sollte kompakt und überzeugend wirken. Schließlich möchten Immobilienmakler jemanden zur Besichtigung einladen, bei dem klar ist, dass die Person wirkliches Interesse und die finanziellen Möglichkeiten hat. Lege dir also einen durchdachten Anfragetext bereit, den du immer wieder verwenden kannst.

Besichtigung von Investment-Immobilien

Bei der Besichtigung selbst gilt Ähnliches wie bei der ersten Online-Anfrage.

Bereite vorab konkrete Fragen vor, die du je nach Objekt an den Makler bzw. Verkäufer stellst. Das soll kein endloser Katalog sein, aber gleichzeitig präzise und umfangreich genug, um dein sehr ernstes Interesse an dem Objekt zu unterstreichen. Erwähne auch im persönlichen Gespräch nochmals, dass du dich bereits um die Finanzierung gekümmert hast. Bei Immobilienmaklern lohnt es sich darauf hinzuweisen, dass du auch noch weitere Investment-Objekte suchst. Das zeigt ihnen, dass du die finanziellen Möglichkeiten hast - womöglich wittern sie Folgegeschäfte und bemühen sich deshalb umso mehr darum, dir den Kauf der Immobilie zu ermöglichen.

Kommunikation nach der Immobilien-Besichtigung

Bei der Besichtigung solltest du bereits fragen, wie die weitere Vorgehensweise im Kaufprozess aussieht. Die meisten Immobilienmakler werden sagen, dass sie zuerst noch weitere Unterlagen per Mail übermitteln und anschließend ein Kaufangebot abgegeben werden kann. Überprüfe in Ruhe, ob du alle Informationen hast, die du für eine Kaufentscheidung benötigst. Halte bei Bedarf nochmal Rücksprache mit der finanzierenden Bank. Erst, wenn du dir wirklich sicher bist, kontaktierst du den Immobilienmakler und informierst ihn darüber, dass du ein verbindliches Kaufangebot abgeben möchtest. Deine Entscheidung sollte schnell erfolgen, aber nicht überstürzt.

Lasse dich zu nichts drängen, wenn du beispielsweise nicht alle relevanten Unterlagen erhalten hast. Auch in einem hitzigen Immobilienmarkt muss es möglich sein, alle Daten zu erhalten und diese prüfen zu können. Wenn dir dadurch einmal ein Kauf durch die Lappen geht, ist das auch in Ordnung. Denn diese Situation ist immer noch besser, als ein Objekt zu kaufen, bei dem es zu große Ungewissheit gibt, die nicht aufgeklärt werden konnte.

Erfolgreicher Kauf

Im Zuge des Angebotsprozesses musst du bereits laufend in Kontakt mit der finanzierenden Bank stehen. Sobald du den Zuschlag für eine Immobilie bekommen hast, muss auch direkt deine Ansprechperson des Kreditinstitutes informiert werden, damit alles rasch vorbereitet werden kann. Ab diesem Zeitpunkt kannst du auch bereits damit beginnen, Mieterinnen oder Mieter für die Wohnung zu suchen.

Kläre außerdem am besten gleich mit dem Makler ab, ob er noch weitere, ähnliche Objekte im Portfolio hat oder womöglich sogar von Immobilien weiss, die noch nicht am Markt sind. Diese persönlichen Kontakte sind für weitere Käufe besonders wichtig. Denn so kann es dir gelingen, sogenannte „Off-Market-Immobilien“ zu bekommen. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die noch nicht inseriert wurden. Wenn ein Makler also einmal weiß, dass der Kaufprozess mit dir als Käufer unkompliziert verlaufen ist, informiert er dich hoffentlich vorab, wenn ein passendes Objekt seinen Weg kreuzt.

Nach dem Immobilienkauf

Für Investoren gilt: Nach dem Kauf ist vor dem nächsten Kauf! Der Makler kann bereits ein wichtiger Kontakt sein. Doch wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamiliengebäude gekauft hast, ist auch das gleich die nächste Gelegenheit. Einfach mal ein Schreiben aufhängen, ob nicht jemand hier eine Wohnung verkaufen würde.

Auch eine Nachfrage bei der Gebäudeverwaltung kann sich lohnen. Stelle sicher, dass die Bank ebenfalls zufrieden mit der Abwicklung ist und halte den Kontakt aufrecht, damit auch weitere Finanzierungen problemlos klappen. Besprich auch direkt, wie sich die Konditionen für weitere Finanzierungen verändern. Denn womöglich kann die ein oder andere Gebühr ein wenig nachverhandelt werden, jetzt, wo du bereits als zuverlässiger Kunde der Bank bekannt bist.

Last but not least: Dokumentiere für dich genau, wo du Verbesserungspotential für deinen nächsten Kauf siehst. Welche Infos hast du vergessen einzuholen? Wo war deine Kalkulation falsch, welche Anpassungen sind da nötig? So verbesserst du dein zukünftiges Investment-Verhalten und bist bereit, um dein Immobilien-Portfolio weiter aufzubauen.

Du willst nicht länger warten? Dann starte am besten direkt mit der Suche nach spannenden Objekten, die richtig gute Renditen bringen. Nutze unsere Suche, mit der du alle Inserate zahlreicher Immobilienportale auf einen Klick durchforstest und finde so ganz unkompliziert passende Investment-Immobilien:

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