Immo-News im Jänner 2023

Nico Vaziri

31.01.2023

Die Immobilienbranche ist ins neue Jahr gestartet und nachdem 2022 bereits recht aufregend war sehen wir uns in diesem Beitrag an, was sich im Jänner 2023 zugetragen hat. Generell gibt es im heurigen Jahr ein paar zentrale Aspekte, die nicht nur den Immobilienmarkt, sondern die gesamte volkswirtschaftliche Lage maßgeblich beeinflussen werden. Insbesondere geht es dabei um folgende Punkte:

Wie wird sich der Krieg zwischen Russland und der Ukraine weiterentwickeln? Zu beachten sind auch Spannungen zwischen der Türkei und Griechenland.

Der Kriegsverlauf wird die Inflation beeinflussen. Die Inflation wirkt sich wiederum darauf aus, welche Ausgaben für die Bevölkerung noch leistbar sind und wie hoch die Löhne (z.B. auch in der Baubranche) steigen werden.

Ebenfalls in Zusammenhang mit der Inflation steht der Leitzinssatz, der auch als Richtwert (zuzüglich Aufschlägen) für die Vergabe von Immobilienkrediten gilt.

Staatliche Subventionen werden den Immobilienmarkt und die Baubranche ebenfalls beeinflussen.

Hinzu kommt, dass in China derzeit so viele Covid-Infektionen aufkommen wie noch nie, wodurch neue Ängste hinsichtlich Lieferschwierigkeiten von Gütern aus China aufkommen. Dabei handelt es sich jedoch hoffentlich eher um ein temporäres Phänomen. Auswirkungen könnten beispielsweise wieder Lieferschwierigkeiten bei PV-Anlagen und sonstiger Elektrotechnik sein.

Update: Darüber wurde im Jänner berichtet

Doch legen wir nun, nach diesem kurzen allgemeinen Ausblick auf die Ausgangssituation für 2023, das Augenmerkt auf die mediale Berichterstattung im Jänner.

Neue KfW-Förderungen

Die Baubranche ist in den letzten Monaten bereits in Panik verfallen. Schlechte Auftragslage, hohe Material- und Lohnkosten und gleichzeitig eine zeitliche Lücke, bis es wieder Neubauförderungen gibt. Doch jetzt ist es endlich soweit, Es wurde bekanntgegeben, dass ab März 2023 neue KfW-Förderungen für Neubauten bereitgestellt werden. Insgesamt werden 1,1 Milliarden Euro fließen. Davon sind 750 Millionen Euro für Wohnbauten von Genossenschaften und Wohnbaukonzerne, der Rest wird an Personen vergeben, die ein energieeffizientes Eigenheim bauen. Aus Sicht der Baubranche reicht dieses Gesamtvolumen jedoch bei Weitem nicht aus, berichtet das Handelsblatt.

Wenn der Geschäftsführer des Hauptverbandes der Bauindustrie davon spricht, dass sich bei diesem Betrag wohl nicht einmal der Verwaltungsaufwand lohne, wirkt die Reaktion – bei über einer Milliarde Euro Förderungen – dann aber doch etwas übertrieben. Auch die FDP sieht die Förderhöhe kritisch. Abzuwarten bleibt, welche Auswirkungen die Förderungen wirklich haben werden. Schließlich wäre leistbarer Wohnraum dringend nötig. Für Investoren bedeutet diese Förderhöhe, dass es in absehbarer Zeit wohl nicht gerade Unmengen leistbarer, geförderter Wohnungen geben wird. Sinkende Mieten wegen eines Überangebots an Immobilien? Fehlanzeige.

Rückläufiger Wohnbau, steigende Kosten

Die Tagesschau verweist auf eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Diese besagt, dass die Baubranche im Jahr 2023 mit rückläufigen Zahlen kämpfen wird und erst 2024 wieder mehr gebaut werden wird. Ob der hohen Baukosten halten sich auch Investoren, die ansonsten möglicherweise deutlich mehr neue Immobilien schaffen würden, zurück. Die Folge sind steigende Mieten. Die Tagesschaut verweist beispielsweise auf Stuttgart – mit durchschnittlich knapp 14 Euro pro Quadratmeter Miete ist Stuttgart, nach München, nun die zweitteuerste Stadt Deutschlands.

Steigende Mieten erwartet: Optimismus bei Immobilienfonds

Die Tagesschaut bringt außerdem einen eigenen Bericht darüber, dass womöglich zwar die Kaufpreise für Immobilien sogar leicht zurückgehen könnten, aber die Mieten weiter steigen werden. Viele, die ansonsten ein Eigenheim errichtet oder gekauft hätten, weichen auf Mietwohnungen aus. Dadurch steigt die Nachfrage, während gleichzeitig weniger neue Immobilien fertiggestellt werden.

Für Investoren ergibt sich dadurch eine besondere Situation: Wer eine Immobilie als Anlage kaufen möchte, muss etwas höhere Zinsen als noch vor 1-2 Jahren einkalkulieren. Diese Zusatzkosten können aber vielleicht, indem der Kaufpreis ein wenig nach unten gehandelt wird, eingespart werden. Gleichzeitig steigen die Mieterträge, wodurch sich das Investment trotz höherer Zinsen lukrativ rechnen kann. Kein Wunder also, dass sich Immobilienfonds-Manager im Handelsblatt für das Jahr 2023 durchaus optimistisch zeigen.

Neue Investoren-Konzepte wegen hoher Preise

Durch die hohen Baukosten wird es auch schwieriger, im Luxussegment Immobilienprojekte zu realisieren, die Top-Margen erzielen. Hier zeigt sich, dass neue Ansätze ausprobiert werden. Denn nicht jedes Penthouse muss 300 Quadratmeter groß sein – vielleicht sind exklusiv ausgestattete Immobilien, die kleinere Flächen bieten, sogar deutlich einfacher zu verkaufen? Das Handelsblatt berichtet über Projekte, bei denen Wohnungen schon ab 30m² zu haben sind. In München gibt es beispielsweise das hochwertig ausgestattete Projekt „Van B“, wo auf kleine, flexible Flächen gesetzt wird. Eingeplant wurden beispielsweise flexible, verschiebbare Wände, um Räume bei Bedarf anzupassen und größer wirken zu lassen. Luxus bedeutet nicht mehr „nur“ Fläche, sondern eher eine bestimmte Ausstattungsqualität – so der neue Tenor.

Was können private Investorinnen und Investoren daraus für Schlüsse ziehen? Vielleicht lassen sich auch kleinere Bestandseinheiten, ohne enormen finanziellen Aufwand, luxuriöser aufwerten. Wenn die Baubranche weiter rückläufige Aufträge hat, kannst du versuchen, deine Immobilie zu leistbaren Kosten sanieren zu lassen. Mit ein paar schönen Ausstattungs-Extras hebst du dich von anderen Angeboten ab und kannst womöglich überproportional höheren Ertrag erzielen.

Immobilienbranche im Jänner 2023: Unser Fazit

Die Baubranche kann ihre Nervosität nicht mehr verstecken und mit über einer Milliarde an Fördergeldern steht zwar jede Menge neues Kapital zur Verfügung, doch bis mit diesem Geld wirklich Immobilien fertiggestellt werden, wird es noch länger dauern. Etwas überraschend ist, dass sozialer Wohnbau nicht stärker gefördert wird. Verschiedenen Berichten und Experten zufolge werden die Immobilienpreise heuer vorerst einem Seitwärtstrend folgen. Doch wenn die Nachfrage für Miet-Objekte steigt, wovon absolut auszugehen ist, spricht nichts gegen erneut steigende Kaufpreise. Sollte dann auch noch die Situation eintreten, dass die Zinsen wieder etwas zurückgehen, während aber derzeit noch zu wenige neue Immobilien fertig werden, könnte es zu einem raschen Anstieg der Immobilienpreise kommen.

Für Investoren gibt es derzeit die Möglichkeit, nach Objekten mit guten Kaufpreisen Ausschau zu halten. Die Vermietbarkeit sollte kein großes Problem darstellen und es darf auf eine Wertsteigerung gehofft werden. Wer bereits Immobilien im Bestand hat und nicht dringend verkaufen muss, wird seine Wohnungen vorerst behalten. Mit Bestandsobjekten profitierst du von der steigenden Miet-Nachfrage. Inflationssorgen

Unser Fazit lautet daher: Haltet die Augen offen, denn derzeit kann es spannende Chancen für Zukäufe geben. Mieterseitig wird es genug Nachfrage geben, um vermutlich auch Immobilien, die nicht in perfektem Zustand sind, vermieten zu können. Und die höheren Zinskosten können im besten Fall bei Kaufpreisverhandlungen als Argument für eine kleine Preisreduktion eingebracht werden. Aus Investoren-Sicht also ein durchaus optimistischer, hoffnungsvoller Blick in das neue Jahr!

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