Immonews Juli 2022: Das News-Update für Investorinnen und Investoren

Nico Vaziri

26.07.2022

Weiterhin steht der Immobilienmarkt im Spannungsfeld zwischen steigenden Zinsen, weniger Neubauprojekten, hohen Mieten und gleichzeitig der weiterhin stark spürbaren Inflation. Doch wie wirken sich all diese verschiedenen Einflussfaktoren in Summe aus? Wir haben uns angesehen, welche Medienberichte es im Juli 2022 gab und wie diese womöglich gedeutet werden können.

Weniger Neubauten geplant

Die FAZ berichtet, dass in einer Umfrage unter Projektentwicklern 70 Prozent angeben, dass sie zumindest 50 Prozent der Bauvorhaben in der derzeitigen Situation nicht umsetzen werden. Diese markanten Zahlen werden als „Vollbremsung“ bezeichnet – zurecht! Besonders kritisch zu sehen ist dieses Umfrageergebnis unter dem Gesichtspunkt, dass die Regierung eigentlich 400.000 neu errichtete Wohnungen pro Jahr angekündigt hat, um steigende Mietpreise in den Griff zu bekommen, indem das Angebot erhöht wird. Dieses Ziel scheint kaum mehr zu erreichen.

Die Folgen aus Sicht von Investorinnen und Investoren sind wohl zweigeteilt: Einerseits ist es derzeit nur sehr hochpreisig möglich, Neubauten zu errichten. Andererseits könnten die Baukosten durch die sinkende Nachfrage zumindest teilweise wieder etwas zurückgehen. Andererseits würden sinkende Baukosten dann wohl sofort dazu führen, dass zurückgestellte Projekte rasch realisiert werden sollen, was wieder ein zukünftiger Preistreiber sein kann. Daher ist auch zu bezweifeln, ob das Verschieben von Bauprojekten tatsächlich dazu führt, dass zu einem späteren Zeitpunkt doch noch günstiger gebaut werden kann. Sinkende Mieten sind jedenfalls kaum zu erwarten.

Steigende Mieten in Q2/2022

Immobilienscout24 hat erfasst, dass die Mieten im zweiten Quartal wieder stärker angestiegen sind als noch im ersten Quartal des heurigen Jahres. Hamburg und Berlin liegen nun im Schnitt bereits bei ca. 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Bei Neubauwohnungen wurden in Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart sogar durchschnittlich mehr als 15 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Entwicklung passt zum zuvor zusammengefassten Text der FAZ.

Wenn weniger neue Wohnungen auf den Markt kommen, aber gleichzeitig viele Menschen sich Eigentum – nicht zuletzt gerade jetzt, wegen der steigenden Zinsen – nicht leisten können, ist es logisch, dass Mietwohnungen weiterhin sehr gefragt sind. Wer hingegen einen laufenden Mietvertrag hat, wird nun kaum eine neue Mietwohnung suchen, weil ein Wohnungswechsel meist hin zu größeren, teureren Wohnungen passiert, die jedoch derzeit für weniger Menschen leistbar sind.

Fazit? Die Mieten steigen deutlich, während bereits angekündigt wird, dass in den nächsten Jahren wohl weniger Wohnungen neu errichtet werden. Diese Kombination kann als Tendenz, hin zu zukünftig noch höheren Mieten pro Quadratmeter, interpretiert werden.

Nachfrage im Eigentums-Segment stagniert

Ein weiterer spannender Effekt dieser Tage ist, dass die Anfragen für Eigentumsobjekte deutlich zugrückgegangen sind. Immowelt berichtet über teils drastisch weniger Anfragen, beispielsweise in Berlin und Hamburg. Die Gründe dafür könnten unterschiedlich sein: Einerseits steigen die Zinsen, wodurch die Rendite eines Investments sinkt, sofern die Kaufpreise nicht auch ein bisschen sinken oder höhere Mieten erzielt werden können. Ein Einflussfaktor ist auch die private Nachfrage – auch die kann rückläufig sein, wenn Banken nur schwieriger und höherpreisiger Finanzierungen anbieten. So werden private Immobilienkäufe daher möglicherweise verschoben.

Manche Investoren möchten eventuell auch einfach abwarten, wie sich die gesamte Lage am Immobilienmarkt in den nächsten Wochen entwickelt. Bei sanierungsbedürftigen Objekten kommt hinzu, dass die Kosten für Bauleistungen ebenfalls gestiegen sind. Dadurch werden Fix and Flip Projekte als Investments schwieriger realisierbar.

Das Zusammenspiel all dieser Faktoren begründet wohl den Rückgang an Anfragen im Eigentums-Segment. Anzumerken ist allerdings, dass es weiterhin keine attraktiven Alternativen zu Immobilien-Investments gibt und die steigenden Mieten dazu führen können, dass z.B. höhere Finanzierungskosten ausgeglichen werden. Wir schätzen den Nachfrage-Rückgang im Eigentumssegment daher als vorübergehendes Phänomen ein.

Steigende Bauzinsen erschweren Neubau

Focus.de berichtet über die dynamische Entwicklung der Bauzinsen. Vor einiger Zeit waren sogar Zinssätze von unter einem Prozent pro Jahr zu bekommen, nun liegen die Zinsen im Bereich von ca. drei Prozent. Das bedeutet ein Vielfaches an Kosten für die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer. Die Folge ist, dass der Traum vom Eigenheim schwieriger leistbar wird. Wer nicht privat, zu eigenen Wohnzwecken baut, sondern als Investment, muss die Finanzierungskosten einpreisen. Das geht entweder zu Lasten der eigenen Marge oder muss über den Verkaufs- oder Mietpreis an die Endkunden weitergegeben werden.

Im Beitrag wird erwähnt, dass Forward-Darlehen genutzt werden können, um das Risiko steigender Finanzierungskosten zu reduzieren. Bei laufenden Krediten kann eine Umschuldung geprüft werden und bei neuen Finanzierungen kann weitere Sicherheit generiert werden, indem eine Fixzinsvereinbarung abgeschlossen wird. Allerdings ist zu bedenken, dass dabei typischerweise etwas höhere Zinsen verrechnet werden.

Unser Juli-Fazit

Die Herausforderungen, welche die vergangenen Wochen geprägt haben, begleiten uns jetzt schon einige Zeit. Die Preise für Rohstoffe haben sich teilweise – auf hohem Niveau – stabilisiert (z.B.: Holzpreis). Gleichzeitig sind manche Güter weiterhin schwierig zu bekommen (z.B.: PV-Anlagen). Krieg, Unsicherheit, Inflation und die steigenden Zinsen dominieren somit weiterhin das Geschehen am Finanz- und Immobilienmarkt. Während die Nachfrage für Eigentumsobjekte deutlich zurückgegangen ist, steigen die Mieten weiterhin an.

Gleichzeitig setzt sich der Trend fort, dass weniger Neubauten errichtet werden. Alternative Investments, die mehr Ertrag bei vergleichbarerer Sicherheit bringen, als es bei Immobilien der Fall ist, fehlen jedoch. Daher ist davon auszugehen, dass die Kaufpreise kaum dauerhaft sinken werden. Für Investorinnen und Investoren kann die derzeitige Situation eine gute Gelegenheit sein. Denn während die Eigentums-Nachfrage rückläufig ist, bleiben die Mieten hoch. Allerdings muss bedacht werden, dass höhere Zinsen anfallen als noch vor einiger Zeit.

Somit ergibt sich eine komplexe Gesamtsituation, die einerseits schwierig ist, andererseits aber auch attraktive Chancen mit sich bringen kann, um Zukäufe am Immobilienmarkt zu tätigen.

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