Immo-News Juni 2023

Nico Vaziri

04.07.2023

Im Juni lag der Fokus der medialen Berichterstattung auf sinkenden Preisen, rückläufigen Baugenehmigungen und sozialen Wohnbau-Ideen, die jedoch noch immer nicht umgesetzt werden. Für Investoren bleibt die Situation im Vergleich zu den Vormonaten in etwa unverändert. Die Immobilienpreise sind spürbar gesunken, doch die Baukosten sind weiterhin hoch. Es wird dementsprechend wenig neuer Wohnraum geschaffen, was wohl unvermeidbar zu einer enormen Verknappung von Wohnraum führen wird. Gleichzeitig haben sich die Zinsen auf hohem Niveau eingependelt, ohne relevant weiter zu steigen oder zu fallen.

Wir fassen für dich zusammen, welche Berichte im Juni 2023 besonders relevant waren.

Baugenehmigungen brechen ein

Das Handelsblatt berichtet über einen dramatischen Rückgang der Baugenehmigungen. Dieser betrifft einerseits den Wohnungsbau, aber auch die Anzahl der genehmigten Einfamilienhäuser ist stark rückläufig. Seit Mai 2022 ist die Zahl der neuen Baugenehmigungen nun schon stetig rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Einbruch nun bereits 31,9 Prozent, teilt das Statistische Bundesamt mit.

Betrachtet man statt dem Mai 2022 und Mai 2023 den Zeitraum Jänner bis April 2022 bzw. 2023, so beträgt der Rückgang innerhalb dieser Zeitspanne ebenfalls über 27 Prozent. Von einem einzelnen schwachen Monat kann somit keine Rede mehr sein.

Fazit für Investoren:

Mittelfristig bahnt sich am deutschen Immobilienmarkt eine sehr schwierige Situation an, denn es wird schlichtweg zu wenig dringend benötigten Wohnraum geben. Trotz derzeit hoher Zinsen ist deshalb davon auszugehen, dass die Immobilienpreise wieder deutlich steigen werden, da sich die Verknappung von Wohnraum voraussichtlich zuspitzen wird.

Wer nicht muss, sollte daher derzeit keine Immobilienverkäufe tätigen, sondern bestenfalls – wenn es die Eigenmittel und die Kreditkonditionen ermöglichen – Zukäufe tätigen, um das eigene Immobilienportfolio zu erweitern. Sofern du an ein mittelfristiges Steigen der Marktpreise glaubst, könnte die derzeitige Phase eine gute Einstiegs-Chance darstellen.

Gemeinnütziger Wohnbau kommt nur langsam vom Fleck

Die Tagesschau berichtet, dass schon im Jahr 2021 durch die Ampel-Koalition beschlossen wurde, gemeinnützigen Wohnbau voranzutreiben. Die einfache Vorgehensweise: Wohnraum soll günstiger vermietet werden, dafür erhalten die Eigentümer Subventionen und Steuervorteile. Doch zu sehen ist davon wenig, denn es gibt noch immer kein fertiges Förderprogramm. Jetzt machen Gewerkschaften Druck und fordern endlich ein konkretes Modell. Ob und wann wirklich die erste solche Immobilie fertiggestellt wird, steht jedoch derzeit noch in den Sternen.

Fazit für Investoren:

In Österreich wird ein ähnliches Konzept seit Jahren erfolgreich umgesetzt und stellt auch als Investment eine interessante Möglichkeit dar. Einnahmen können mit geringer Steuerlast erzielt werden und nach Ablauf einer definierten Frist kann der Wohnraum zu Marktpreisen vermietet werden.

Weniger Bedarf für Büros

Die Anwesenheitszeiten in Büros sinkt weiter und liegt insgesamt wesentlich unter jenen Werten, die vor der Pandemie erzielt wurden. Die logische Konsequenz dieses rückläufigen Bedarfs ist, dass bestehende Flächen anders nutzbar werden. Die FAZ macht darauf aufmerksam, dass es einerseits Potenzial für die Umnutzung gibt, jedoch die Baukosten selbst hier problematisch sind.

Denn Bestandsgebäude, die bislang als Büroflächen genutzt wurden, müssen völlig entkernt werden, um zu Wohnimmobilien umgestaltet werden zu können. Positiv erwähnt wird, dass durch das Baurecht eine Umwandlung in Wohnraum relativ einfach möglich ist – selbst in Gebieten mit lauter Umgebung (Gewerbeflächen, etc.), wenn diese Region als „urbanes Gebiet“ ausgewiesen ist.

Fazit für Investoren:

Ein Bürogebäude zu Wohnraum umzugestalten ist verlockend, aber eine Aufgabe, die wirklich erfahrenen Unternehmen und Investoren obliegt. Denn wer sich bei einem solchen Projekt verkalkuliert, steht vor groben Schwierigkeiten. Private Immobilien-Investoren mit einem kleinen Bestand an Wohnungen oder dem ein oder anderen Mehrfamilienhaus, sollten von solch komplexen Projekten daher eher Abstand nehmen.

Preisrückgang für Wohnimmobilien

Focus.de berichtet, dass die Preise für Wohnimmobilien deutschlandweit deutlich zurückgegangen sind. Im ersten Quartal ergab sich eine durchschnittliche Preisreduktion von 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Seit Q4/2022 sind die Preise um weitere 3,1 Prozent gesunken. Interessant ist, dass dieser Rückgang das gesamte Bundesgebiet betrifft. Besonders ausgeprägt sind Preisreduktionen jedoch im städtischen Gebiet.

Die Gründe für die gebremste Kauflaune sind unverändert: Hohe Inflation, teure Zinsen und kostenintensive Sanierungen sorgen für Zurückhaltung am Immobilienmarkt. Manche hoffen auf sinkende Zinsen, andere können sich das neue Eigenheim schlichtweg nicht leisten, weil die Belastung durch den Kredit zu hoch ist und sind dadurch gezwungen, vorerst weiterhin zur Miete zu wohnen.

Fazit für Investoren:

Wer derzeit über das nötige Eigenkapital verfügt, um neue Immobilien zu erwerben, befindet sich in einer starken Verhandlungsposition gegenüber der Verkäuferseite. Wichtig ist, Kreditkonditionen zu vergleichen und zu verhandeln, um eine bestmögliche Finanzierung zu erhalten. Ist der Kredit gesichert, kann die Verhandlung mit dem Verkäufer beginnen. Durch geringere Kaufpreise ist es weiterhin möglich, trotz höherer Zinsen, gute Renditen mit Immobilien-Investments zu erzielen.

Immobilien-News im Juni: Unser Fazit

Der Immobilienmarkt befindet sich an einem spannenden Punkt: Gefallene Preise, reduzierte Nachfrage, bedingt durch die hohen Zinsen und gleichzeitig der Ausblick, dass Wohnraum zur absoluten Mangelware werden könnte. Die Politik hat derzeit keine Lösungen, denn es wird weniger gebaut und auch der soziale Wohnbau nimmt noch immer nicht Fahrt auf. Aus Investorensicht könnte diese Phase somit eine Einstiegs-Gelegenheit sein oder die Chance, das bestehende Portfolio zu erweitern.

Gleichzeitig ist darauf zu achten, die finanziellen Risiken gering zu halten. Fixzins-Kredite und intensive Preisverhandlungen können dabei helfen, das Risiko eines Investments zu senken. Denn für die Problematik des Wohnraummangels sind keine Lösungen in Sicht und dementsprechend attraktiv scheint die Gelegenheit, in Immobilien zu investieren.

An einer mittelfristigen, deutlichen Preissteigerung am Immobilienmarkt führt wohl kaum mehr ein Weg vorbei – dafür gibt es schlichtweg zu wenig Baugenehmigungen und zu großen Bedarf an Wohnraum.