Immo-News im März 2023

Matthias

26.03.2023

Nach dem doch recht turbulenten Jahresbeginn hat sich die Stimmung der Immobilienbranche etwas stabilisiert. Während hohe Zinsen und gestiegene Baukosten vor einigen Monaten noch auf große Aufregung sorgen, ist das veränderte Marktumfeld nun gewissermaßen zum Alltag geworden. Wir haben uns, wie immer, für euch angesehen, welche Nachrichten rund um Immobilien-Themen in den vergangen Wochen besonders wichtig waren.

Immobilienpreise gingen in Q4/2022 zurück

Im letzten Quartal des Jahres 2022 gingen die Immobilienpreise, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, um über drei Prozent zurück. Das ist der stärkste Rückgang seit 207, berichtet beispielsweise die Immobilien Zeitung, mit dem ergänzenden Hinweis, dass die Preise für Einfamilienhäuser stärker betroffen waren als die Preise für Wohnungen.

Was können Investoren daraus ableiten? Einerseits, dass ein Rückgang von nur knapp drei Prozent bereits der negativste Wert seit über einem Jahrzehnt ist. Das unterstreicht, wie stark und sicher sich die Immobilienbranche in den letzten Jahren insgesamt entwickelt hat. Zweitens bleibt die Erkenntnis, dass sich, wohl wegen der gestiegenen Finanzierungskosten, weniger Menschen den Traum vom Einfamilienhaus erfüllen können.

Eine Folge, auf die wir schon wiederholt hingewiesen haben, könnte sein, dass mehr Menschen weiterhin in Wohnungen bleiben (müssen) und es dadurch zu einem Mangel an freien Wohnungen kommen könnte. Das wiederum würde zu einem Anstieg der Mieten führen.

Stimmung am Immobilienmarkt verbessert sich

Die gesamte Stimmungslage am Immobilienmarkt wird durch einen eigenen Index regelmäßig abgefragt. Hier zeigt sich, dass beispielsweise speziell bei Handelsimmobilien sich die Lage etwas gebessert hat. Immerhin ein viertel der befragten Unternehmen geben sogar an, mehr als im Jahr 2022 investieren zu wollen. Haufe.de schließt aus den aktuellen Index-Daten, dass die Immobilienbranche „die Schockstarre überwinden“ möchte. Wie eingangs erwähnt, wird das komplexe Marktumfeld immer mehr hingenommen - auch wenn es keinen klaren Trend hinsichtlich Preis- und Zinsentwicklung 2023 gibt.

Sorge um bezahlbaren Wohnraum

Das Handelsblatt berichtet darüber, dass die Baubranche mit einem deutlichen Auftragsrückgang klarkommen muss. Zu Beginn des Jahres war die Auftragslage im Bereich Wohnungsbau besonders schwach. Das führt dazu, dass der Ruf nach zusätzlichen Förderungen für die Schaffung von neuen Wohneinheiten, immer lauter wird. Die Politik gibt zwar das Ziel aus, dass dringend 400.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden müssen, doch die tatsächliche Bauaktivität bildet diesen Wunsch nicht ab. Die Befürchtung: Sogar 700.000 Wohnungen könnten in einigen Jahren fehlen.

Fazit für Investoren? Auch dieser Bericht deutet darauf hin, dass in einigen Jahren ein massiver Mangel an Wohnraum aufkommen könnte. Das würde die Preise für Bestandsobjekte und Mieten deutlich ansteigen lassen. Bei einer solchen Dimension, wie beispielsweise 700.000 fehlenden Wohnungen, wäre die Höhe der Zinsen vermutlich nicht mehr preisdämpfend, da dann Wohnungen so dringend gefragt wären. Ob sich dieses Problem noch abwenden lässt, darf bezweifelt werden, denn von der Erteilung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung eines Projektes vergehen typischerweise mehrere Jahre.

Nicht begeistert: Banken und Makler

Das Handelsblatt berichtet auch noch über die Folgen der Situation an Immobilienmarkt für Banken und Immobilienmakler. Bei Maklern führen die längeren Vermarktungszeiten zu höheren Kosten (Inserate, Durchführung zusätzlicher Besichtigungen, etc.). Bei Banken kommen gleich mehrere Faktoren zusammen: Die Institute selbst vergeben Kredite vorsichtiger. Denn nachdem die Immobilienpreise nicht mehr laufend ansteigen, muss genauer geprüft werden, welchen Wert eine Liegenschaft für die Besicherung der Finanzierung tatsächlich hat.

Andererseits verzichten Banken bereits sogar auf eigene Margen, um Finanzierungen zu ermöglichen, denn schließlich benötigen sie dringend die Erträge dieses Geschäftsfelds. Risikobereitschaft und Marge müssen von den Geldinstituten ständig ausbalanciert werden.

Fazit für Investoren: Wer über gute Bonität verfügt, hat gegenüber Banken derzeit immerhin etwas mehr Verhandlungsmacht, da die Kreditinstitute Finanzierungen abschließen müssen, um entsprechenden Umsatz zu machen. Schwierig wird es hingegen, wenn Immobilien mit sehr hoher Fremdkapitalquote finanziert werden sollen und es keine sonstigen Sicherheiten gibt.

Unser März-Fazit für die Immobilienbranche

Kurz gesagt: Es ist kompliziert. Manche Botschaften, etwa der Preisrückgang, klingen in den Medien dramatisch formuliert. Wäre die Headline hingegen „Knapp 3 Prozent Preisrückgang als Höchstwert binnen 15 Jahren“, so könnte die selbe Datenbasis dazu dienen, die Beständigkeit und Stabilität des Immobilienmarktes zum Ausdruck zu bringen. Wer an der Börse investiert weiß, dass dort wesentlich intensivere Schwankungen an der Tagesordnung stehen.

Die Gesamtsituation der Immobilienbranche hat sich in den letzten Wochen nicht maßgeblich verändert. Kredite und bauliche Maßnahmen sind teuer, aber wer über Eigenkapital verfügt, kann sowohl mit Banken, Bauunternehmen und auch Maklern bzw. Bauträgern derzeit verhandeln. Mit etwas Geschick lassen sich gute Deals erzielen, weil alle Marktteilnehmer einen gewissen Druck haben, Geschäfte abzuschließen und Umsätze zu machen.

Längerfristig betrachtet sticht vor allem die Thematik ins Auge, dass hunderttausende Wohnungen fehlen werden. Dieser Wohnraum kann nicht auf Knopfdruck geschaffen werden. Dass die Preise für Wohnungen, egal ob Kauf oder Miete, daher in den nächsten Jahren wieder ansteigen werden, scheint so gut wie sicher.